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深圳最大閑置土地糾紛 17年訟訴拖垮12家開發(fā)商 [推薦]
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這是一個關(guān)于土地的故事，糾纏了17年，兩敗俱傷—激情而來，悲情以歸。
深圳最大的一塊閑置土地—包括深圳機場(6.53,0.12,1.87%)開發(fā)區(qū)的東區(qū)、北區(qū)和西區(qū)，將近兩平方公里，從1992年到2009年，沉睡了17年。
漫長的17年并不安寧。其間經(jīng)歷集資開發(fā)、爛尾、被收回、再次轉(zhuǎn)讓等擊鼓傳花的過程，并引發(fā)了深圳房地產(chǎn)開發(fā)史上歷時最長的訟訴糾紛。時至今天，依然訟爭不斷，且官司一直打到全國最高人民法院。
這塊土地曾經(jīng)的主人涉及19家公司，有外資公司、民營企業(yè)和國有企業(yè)，公司蕪雜，人員繁多，12家開發(fā)商因此破產(chǎn)。時代周報記者在深圳奔走數(shù)日，分別走訪了多位當(dāng)事人，還原這其中的利益糾葛和炒地者的真相。
一塊閑置了15年的3萬平方米的土地，日前再起風(fēng)波。近日傳聞這塊“閑地”將被有關(guān)部門強制拍賣，深圳最大的地產(chǎn)項目—桃源居業(yè)主強烈反對這塊“閑地”被轉(zhuǎn)讓，他們希望這塊“閑地”能成為教育用地。
4月15日上午10點左右，該塊地旁再次發(fā)生激烈沖突。時代周報記者在現(xiàn)場看到，自稱擁有該地土地證的深圳機場綜合開發(fā)公司(下稱機場公司)工作人員在此巡查時，與在此聚集的上百名桃源居居委會人員發(fā)生沖突，雙方各有一名人員受傷。
這是一個離深圳35公里，與深圳寶安機場一路之隔的地方—位于寶安區(qū)桃源居西側(cè)、寶安大道東側(cè)的深圳機場開發(fā)用地。直到今天，這塊地上除了亂搭建、臨時建筑外，就是幾棟相貌丑陋的爛尾樓。
與隔路相望的桃源居小區(qū)相比，這塊土地開發(fā)得早之又早，但現(xiàn)已成為寶安區(qū)最大的“衛(wèi)生死角”，也是深圳最大的閑置土地。這塊地沒水沒電沒路，沒有行政歸屬。特別是沒有開發(fā)手續(xù)，是項目開發(fā)的致命傷。
“這是一塊沉睡的土地，多災(zāi)多難，為這塊地，我們公司破過產(chǎn)，出過事，大家都累壞了�！�4月11日，桃源居(深圳)實業(yè)有限公司董事長李愛君對時代周報記者如是說。當(dāng)時與李同時拿地的深圳機場開發(fā)區(qū)西區(qū)的17家開發(fā)商，均已先后破產(chǎn)。
最大閑置土地緣起
故事要從1991年深圳籌建機場開始。
時代周報記者輾轉(zhuǎn)從當(dāng)時曾參與的一位知情人士處獲悉，在1988年5月17日召開的深圳市委常委會專門討論了深圳機場建設(shè)問題，會議由時任常務(wù)副市長的周溪舞主持，周當(dāng)時還兼任深圳工業(yè)發(fā)展委員會主任。
該知情人士稱，會議主要討論在抓緊深圳機場立項報批工作的同時，加快資金的籌措工作。要走合資、合作路線，通過一些優(yōu)惠措施，吸引外商或駐港的中資機構(gòu)來投資。為此，深圳市委、市政府也出臺了相應(yīng)的優(yōu)惠政策，為彌補機場建設(shè)資金不足的問題，同意在機場附近劃出部分土地，由深圳機場綜合開發(fā)公司(下稱機場公司)搞綜合性開發(fā)。
李愛君所參與開發(fā)的深圳機場開發(fā)區(qū)東區(qū)土地，當(dāng)時名為一個叫做“航空城”的項目，一共75.9萬平方米。
彼時，35歲的李愛君融資買地，進入該項目，一呆就是19個年頭。李自稱以1600元/平方米的高價，獲得了占地76萬平方米，建筑面積238萬平方米的項目，總地價為6.7168億元，該地價已含征地、拆遷、補償、市政和公建配套費，為包死地價。
“七八年中我們先后投入15億元，用于小區(qū)修路、通水、通電，還墊資修建了3.25公里的前進二路，并于1994年拿到占地116萬平方米、建筑面積180萬平方米的正式土地合同。并于次年開發(fā)，1996年銷售了6萬平方米的住宅�！崩類劬f。
按照李愛君提供給時代周報記者的說法，機場公司當(dāng)時提供給合作公司的經(jīng)政府批準的藍線規(guī)劃作為合作合同履約標的，而那塊3萬平方米名為16-1的土地就包含在其中。
但到1994年，機場公司向政府完成征地時，因曾向西鄉(xiāng)鶴州村征過土地，政府要求預(yù)留16-1土地作為機場公司返還給西鄉(xiāng)農(nóng)民的用地。因此，最終機場公司提供給桃源居的土地只有75.9萬平方米。這塊地從桃源居所有轉(zhuǎn)為農(nóng)民所有。
李愛君稱，1999年4月23日，因機場公司違約，本該早就還給鶴州村農(nóng)民的這塊地并沒有返回，由此引發(fā)數(shù)百農(nóng)民圍攻的治安事件，導(dǎo)致兩名保安重傷。寶安區(qū)政府為解決此次風(fēng)波，由桃源居領(lǐng)導(dǎo)向區(qū)政府請求，將位于桃源社區(qū)內(nèi)的這塊用地，調(diào)整給機場公司，寶安區(qū)政府又從機場西區(qū)將一塊綠化用地，先轉(zhuǎn)為工業(yè)用地，再返還給農(nóng)民，搶地風(fēng)波才得以解決。后來，機場公司又拿回了該塊土地。
3萬平方米土地之爭
糾紛由此連綿不絕。
李愛君告訴記者，先是因航空限高，桃源居的建筑面積被迫減少70萬平方米。后又遭遇亞洲金融風(fēng)暴，桃源居曾瀕臨破產(chǎn)，在政府的幫助下才完成資產(chǎn)重組。同時，機場公司與桃源居商談后，將16-1土地以2400萬元的價格轉(zhuǎn)讓給桃源居，作為對桃源居建筑面積減少的補償。
但在達成初步資產(chǎn)重組協(xié)議意向后，恰逢機場公司主管部門——深圳機場(集團)有限公司(下稱深圳機場集團)領(lǐng)導(dǎo)換屆。新領(lǐng)導(dǎo)接任后，認為地價不應(yīng)該減，16-1土地補償不再給。為此，又引發(fā)了開發(fā)商與機場公司股東就該土地的共有權(quán)、公建配套費如何分攤的兩次土地訴訟紛爭。
最終，“深中級法院(2006)深中法民五終字第2931號”判決，機場公司雖擁有該土地的所有權(quán)，但開發(fā)商對桃源居所建的市政公建配套設(shè)施費用債權(quán)分攤訴求，應(yīng)另向法院提出債權(quán)債務(wù)的訴訟。
“為避免再因這塊土地與機場公司長期發(fā)生訴訟，桃源居決定不再就該土地公建配套費起訴機場公司，因為16-1土地已經(jīng)閑置10多年，開發(fā)商請求政府按閑置用地收回16-1土地�！崩類劬嬖V時代周報記者。
4月12日，深圳國資委辦公室主任楊軍接受時代周報記者采訪時說：“這件事比較復(fù)雜，沒有李愛君說的這么簡單，機場公司最了解情況。”楊軍建議記者去找機場公司總經(jīng)理譚燕波。4月15日上午，剛剛經(jīng)歷了16-1土地現(xiàn)場沖突后的記者趕到譚的辦公室，他告訴記者，“這塊土地一直屬于機場公司的，土地證也在我們手里，根本不存在所謂的轉(zhuǎn)讓問題�！�
“這塊3萬平方米16-1土地不是轉(zhuǎn)讓給李愛君公司的標的物，合同和土地證都是機場公司的，因此和他們沒有任何關(guān)系�！�1993年就開始在機場公司工作的該公司副總經(jīng)理陳肅民語氣堅定地對時代周報記者強調(diào)說，本來機場公司也要轉(zhuǎn)讓開發(fā)這塊地，但一直深陷訴訟而無法進行。因此，嚴格意義上說，這地不能算是“閑地”了。
兩敗俱傷的結(jié)果
“這漫長的17年的7次訴訟，對于我們來說真是個痛苦的回憶�！�4月15日中午，剛一見到時代周報記者，深圳機場集團黨委副書記吳建飛就感慨道：“其實現(xiàn)在相比民企來說，國企也是個弱勢群體。我們之所以低調(diào)克制，就是相信法律可以公平公正。”
時代周報記者綜合陳肅民等人的說法，試圖從另一個角度還原這17年7次訴訟的真相。第一次訴訟是因為地價款，雙方1992年簽訂的合同，歷經(jīng)調(diào)整、修改，直到1996年7月16日才最終簽訂，約定機場公司提供的面積為75.6萬平方米，合同價格5.7億元人民幣。機場公司最終只收到4.82億元人民幣。其中3.85億是世外桃源主動支付的，而1.87億則不支付，后通過中國國際貿(mào)易仲裁委員會華南分會裁定，世外桃源最終又歸還了9700萬。
第二次訴訟則因配套款。機場公司預(yù)付的6930萬元的配套建設(shè)費，雙方約定如果政府返還，則5：5分成。后來深圳寶安政府返還了7713萬元給東部航空城，但其未如約返還機場公司。為此，2007年8月13日通過仲裁，直到今年2月份，裁定東部航空城按7：3退款2313萬元給機場公司，但至今未能執(zhí)行完結(jié)。此外還有2.2億元的賠償案，2005年1月17日由貿(mào)仲委江平擔(dān)任首席仲裁員，2006年通過最終裁定，機場公司支付了500萬元。
與東區(qū)開發(fā)商的糾紛不斷相比，北區(qū)的開發(fā)商同樣焦頭爛額。
時代周報記者通過多種途徑，找到了當(dāng)初參與深圳機場開發(fā)北區(qū)的開發(fā)商負責(zé)人，現(xiàn)在為深圳X達集團公司董事長的張達(化名)。
說起這塊地，張達不勝唏噓�！皬慕槿脒@塊地，18年了，其中打官司打了10年，最高人民法院還現(xiàn)在還在調(diào)解這個事，這是兩敗俱傷的結(jié)果�！�18年前，他擔(dān)任外商美達國際負責(zé)深圳機場土地開發(fā)北區(qū)的項目經(jīng)理，當(dāng)時還不到30歲。1991年，美達國際以外資身份參與深圳機場集資開發(fā)土地的招標。
“我們7000萬拿到6萬平方米左右的地，包括市政公交配套等所有在內(nèi)，是死包。但深圳機場后來耍賴，一直沒有建市政配套�！睋�(jù)張達介紹，從1991年到1996年，他們建了個樓盤叫達麗花園，開始銷售，賣了一部分，后來遭遇房地產(chǎn)低潮，但樓還在。由于這塊地是行政劃撥用地，一直沒有辦理商住用地手續(xù)，到現(xiàn)在還沒有土地證，這也是后來和深圳機場訟訴的導(dǎo)火線。
“到現(xiàn)在為止，這個案子還在最高法院調(diào)解當(dāng)中，證還沒有辦，我們也還沒補錢。如果拿到土地證，我們6萬平方米還剩下3萬平方米，還可以自己開發(fā)或者轉(zhuǎn)讓出去�！睆堖_對此充滿期待，“不過，這十幾年來，大家都太累了，時間成本很高�！�
“北區(qū)的訴訟執(zhí)行應(yīng)該很快就可以結(jié)束�！�4月15日，譚燕波告訴時代周報記者。對于張達來說，這應(yīng)該是個好消息。
12家集資企業(yè)破產(chǎn)背后
當(dāng)深圳機場開發(fā)區(qū)東區(qū)和北區(qū)兩家開發(fā)商陷入無窮的訴訟之時，參與西區(qū)開發(fā)的17家企業(yè)亦是損失慘重。
一位當(dāng)年參與投資的企業(yè)負責(zé)人告訴時代周報記者，當(dāng)年，共有17家企業(yè)參加開發(fā)區(qū)西區(qū)的土地集資開發(fā)，每家企業(yè)都成立了項目公司，用項目公司向銀行巨額貸款給機場交集資費，機場公司與這17家企業(yè)簽訂了集資開發(fā)合同書，開發(fā)協(xié)議經(jīng)政府同意后，這些集資款全部交給了機場公司，共1.65億元。
“但不料，原來合同中約定應(yīng)由機場公司完成的公建配套工程沒有如期建設(shè)，導(dǎo)致開發(fā)區(qū)的項目全部下馬，這些項目公司紛紛破產(chǎn)，此時銀行成了冤大頭，背了包括本息在內(nèi)近2億元的項目集資債務(wù)�！鄙鲜銎髽I(yè)負責(zé)人稱。
時代周報記者從知情人士處獲悉，中航集團總經(jīng)理、時任深圳機場集團公司總經(jīng)理的孔棟，曾在一份證明材料中分析了當(dāng)時參與投資企業(yè)破產(chǎn)的原因—主要因為1993年的宏觀調(diào)控，嚴控貸款，此外，征地手續(xù)不完備。機場公司拿不到土地證，無法進行房地產(chǎn)開發(fā)。政府承諾在機場開發(fā)區(qū)買房帶戶口、進口設(shè)備優(yōu)惠等各項政策，也一直未落實。開發(fā)區(qū)建設(shè)在1994年出現(xiàn)惡性循環(huán)，缺乏后續(xù)資金來完成開發(fā)區(qū)連接大市政、水、電工程和區(qū)域公建配套工程等。
到2002年8月29日，機場公司以解除協(xié)議收回土地自行開發(fā)為由，再次與17家企業(yè)簽訂了一份解除協(xié)議，協(xié)議由機場公司退回集資者50%-69%的本金并收回土地。一位知情人士告訴時代周報記者，協(xié)議中約定，此協(xié)議必須經(jīng)深圳市國土局批準生效后，機場公司才能退款收回土地。但在接下來的一年，深圳市國土局并沒有批準這份解除集資開發(fā)的協(xié)議。
據(jù)一位知情人士透露，10年后的2002年，12家破產(chǎn)企業(yè)企業(yè)與機場公司簽訂了解除協(xié)議，以低于當(dāng)初購買土地的價格退回土地�！盀榇耍y行替各家公司背負了上億元的債，成了冤大頭，有苦難言。而12家企業(yè)更有苦說不出�！敝槿耸空f。
不過蹊蹺的是，泰國曼谷明是旅社有限公司卻幸免破產(chǎn)。該公司當(dāng)時拿到的土地編號為AX5和AX6，面積38216平方米、容積率為2，集資費5039.24萬元�！耙驗樘﹪居斜尘�，在其他企業(yè)都只能拿回集資費的50%的時候，泰國公司不僅拿回了100%的本金，還拿回了100%的利息。”上述知情人士稱。
熟悉該項目的一位內(nèi)部人士告訴時代周報記者，機場公司收回泰國公司這片商住用地后，又增加2萬多平方米用地，將總共64000平方米土地變成工業(yè)用地，以價格388元/平方米及0.8的容積率入股給了深圳美萬嘉，占40%的股份，興建了現(xiàn)在的深圳美萬嘉商城，從而將工業(yè)用地變成了商業(yè)用地。而深圳美萬嘉的法人代表，就是時任機場公司總經(jīng)理的譚燕波。
“西區(qū)的土地一直未進行任何轉(zhuǎn)讓，一直在機場公司的手中�！弊T燕波和陳肅民均對時代周報肯定地說。譚透露說，前年底，按照深圳52家爛尾樓的處置方案，機場公司和中信地產(chǎn)成立了一家合資公司，名為深圳中信航城房地產(chǎn)有限公司，譚親自擔(dān)任董事長。
“目前合作的土地面積是6.4萬平方米，機場公司和中信地產(chǎn)出資比例是55：45。”譚燕波告訴記者，現(xiàn)在不可能做單體開發(fā)，要整體規(guī)劃升級為一個天空之城(SKY CITY)，作為深圳的第五城，和空港互動，增加深圳機場的綜合開發(fā)和整體定位。
比鄰深圳機場的桃源居社區(qū)，建筑面積180萬平方米，是深圳最大的地產(chǎn)項目，規(guī)劃居住人口5萬人。因住宅規(guī)劃引入陶淵明《桃花源記》中所描述的悠然、快樂的生活理念，故名桃源居。一邊是已納入深圳整體規(guī)劃的“天空之城”，一邊是“采菊東籬下，悠然見南山 ”的美好愿望，長達十多年的糾葛背后，或許真正的恩怨情仇，早已隱沒在歷史的瑣碎和塵埃中�！ �
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