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北京CBD東擴顯形 [推薦]
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擁擠的CBD，飽和的CBD，在經(jīng)過北京多年來的一系列開發(fā)后，現(xiàn)在的CBD中心區(qū)已不堪重負，3.99平方公里狹小的區(qū)域內(nèi)，承載了眾多壓力。每天上下班時的擁堵、混亂，讓CBD成為北京人的恐懼。新盤日漸減少，房價居高不下，CBD的商業(yè)發(fā)展也即將擠入瓶頸。
CBD東擴勢在必行。
然而東擴后如何在區(qū)域板塊上保持流暢的連接，解決以往CBD中心區(qū)的眾多頑疾，成了多數(shù)人關注的熱點。
北京CBD東擴啟動規(guī)劃的消息一出，便引來了眾人對于這一區(qū)域的無限遐想。
2月底，當本報記者致電北京商務中心區(qū)管理委員會（以下簡稱“CBD管委會”）時，其相關負責人表示：“具體時間表，現(xiàn)在沒法告知。但我們2009年的重點工作之一就是啟動CBD東擴的規(guī)劃研究工作，具體選取哪家規(guī)劃單位暫還沒定�！�
盡管具體擴張地段花落誰家尚未確定，但其“一路向東”已成必然。而在長安街的另外一頭，去年啟動規(guī)劃的金融街（000402行情,愛股）西擴工程目前已邁出了實質(zhì)性步伐，西二環(huán)月壇南街部分的拆遷工作已開始實施。在與金融街競爭和自身發(fā)展需求的雙重語境下，CBD東擴箭在弦上。
“政府所要做的就是順應市場客觀發(fā)展的規(guī)律，過度超前，可能會出現(xiàn)投資沉淀的問題，過度滯后則會限制發(fā)展。政府目前要做的就是提供良好的服務，防止市場無序發(fā)展，合理把握市場節(jié)奏。”中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心原主任、教授牛鳳瑞表示，而如何把握好這個“度”便成為我們接下來需要關注的問題。
拆遷成本是難題
在規(guī)劃中，具體選擇什么樣的地塊進行擴張，成為市場所關心的核心問題之一。在比北京CBD提前啟動擴張的金融街西擴中，其中心區(qū)原有面積1.18平方公里，拓展后總面積將達到4.77平方公里。2008年確定的西擴重點在月壇南街、月壇北街、35中一帶。涉及外遷的居民達數(shù)千戶，這一帶基本上都已是成熟小區(qū)，居住生活環(huán)境都還不錯，這就給外遷增加了難度，一時間非議四起。
而對于地處長安街另一邊的CBD來說，同樣存在此類問題。從地圖上看，現(xiàn)在的CBD中心區(qū)可以開發(fā)的土地基本很少，而新擴張的區(qū)域往往在高密度且成熟的住宅小區(qū)，比如延靜里以及甜水園等地，都是同CCTV新址當時所拆6層樓以上小區(qū)一樣的社區(qū)。因此，在規(guī)劃中，如何把握拆遷成本以及獲得收益的平衡就成為在規(guī)劃前需要考慮清楚的問題。
此外，“城市區(qū)域的發(fā)展具有其基本脈絡，一般開始是蔓延，發(fā)展到后來就是跳躍。比如開始國貿(mào)一期附近的發(fā)展，后來光華路附近的嘉里中心就屬于穿插式發(fā)展。”華高萊斯國際地產(chǎn)顧問（北京）有限公司副總經(jīng)理公衍奎介紹，原因就是CBD發(fā)展蔓延到一定程度后，這些中心商務區(qū)的樓盤，具有一定聚集效應后，這些寫字樓為追求展示形象的功能，就會選擇穿插的方式發(fā)展，與先前成片發(fā)展不同，這必然會造成一些零碎地塊的出現(xiàn)。
“CBD中心區(qū)實際上有許多地方都是空的，朝陽北路以及朝陽路附近，還有一個停車站放置多年，土地價值沒有被完全發(fā)揮，”公衍奎說，“實際上，對于新開發(fā)的地區(qū)和還沒有完全開發(fā)的CBD中心區(qū)，一直還存在著許多棘手的問題有待解決�！�
而熟悉北京CBD土地市場的北京首佳聯(lián)信房地產(chǎn)經(jīng)濟有限公司總經(jīng)理吳劍也這樣告訴記者：“據(jù)我了解，CBD中心區(qū)還有許多項目由于拆遷成本問題，一時間沒法推動，而有一些品牌開發(fā)商甚至希望把這‘燙手的山芋’賣掉�！�
因此，在規(guī)劃前，就非常有必要對現(xiàn)存的中心區(qū)以及待規(guī)劃的儲備區(qū)可開發(fā)的“存貨”進行梳理，即梳理現(xiàn)在的建設用地現(xiàn)狀，先仔細分析這些區(qū)域哪些地塊是有能力承受成本轉(zhuǎn)移的。而到了規(guī)劃的實施階段，則需要考慮哪些地塊是互相有關聯(lián)并可以深挖利用的。同時考慮到CBD地區(qū)企業(yè)展示形象的需求，東四環(huán)邊上的樓盤價值需要在一定時間內(nèi)才能顯現(xiàn)出來，因此也可考慮分階段發(fā)展。
交通與產(chǎn)業(yè)是核心
而與新建CBD區(qū)域不同的是，規(guī)劃的過程中，在原有區(qū)域上擴張需要考慮的牽制因素可能更多，因此，其自身現(xiàn)有的基礎以及優(yōu)勢首先應該給予足夠的重視。
牛鳳瑞為記者分析，在北京城市總體規(guī)劃布局中，CBD是首都經(jīng)濟“一線兩翼”中具有巨大發(fā)展?jié)摿Φ臇|翼，距離首都機場、京津塘高速路、三里屯、使館區(qū)等區(qū)域很近，擁有其他產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)所不具備的區(qū)位優(yōu)勢和資源優(yōu)勢。
在產(chǎn)業(yè)領域，“相對而言，金融街的產(chǎn)業(yè)基礎是金融機構，中關村（000931行情,愛股）科技園區(qū)的產(chǎn)業(yè)基礎是科技企業(yè)以及科研院校，而CBD的基礎則是客戶來源而非產(chǎn)業(yè)�！倍嗄甑淖匀谎茏兪笴BD基本形成了以公司總部為核心、以外資金融保險機構為保障、以咨詢服務機構為配套的產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈。在北京六大產(chǎn)業(yè)功能區(qū)競爭中，CBD擴張時需要繼續(xù)發(fā)揮其特長并穩(wěn)固上述現(xiàn)有基礎。
牛鳳瑞指出：“隨著中央電視臺、北京電視臺以及鳳凰衛(wèi)視的相繼落戶，在早期規(guī)劃中未出現(xiàn)的國際傳媒高地的功能定位，可以看作其延伸產(chǎn)業(yè)鏈的努力。”
其次，在基礎設施以及配套設施的規(guī)劃中，一直飽受詬病的CBD區(qū)域內(nèi)的交通擁堵問題也是另一焦點。
“如果我們光從CBD本身來看待它存在的這個問題，是不可能從根本上解決的。我們的思路應該放寬點，站在北京的大環(huán)境里考慮這個問題，應該從全北京交通體系中存在的現(xiàn)實問題著手，”牛鳳瑞分析，“因此在CBD東擴未來的規(guī)劃中，急需重視新建區(qū)域與已有地區(qū)交通的貫通。”
而至于現(xiàn)在項目和項目之間的必要聯(lián)系，則可在地下空間以及連接空間上多作文章。“比如香港的中環(huán)，項目和項目之間是有連廊的。而日本也多是如此，其在東京新開發(fā)的汐留媒體中心，基本上就是幾層平臺以及公共空間都做好。而在這一點上，CBD可向金融街學習。”公衍奎表示。
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據(jù)介紹，目前大家所熟知的國貿(mào)、銀泰和雙子座等地標項目所在的CBD區(qū)域，占地面積僅為3.99平方公里，具體方位為西起東大橋路，東至西大望路，南至通惠河，北至朝陽北路。實際上，早在1992年國務院審批通過建設北京CBD區(qū)域之初，便劃定位于東二環(huán)至東四環(huán)之間的10.4平方公里土地用作CBD建設之用。而2009年主要啟動的將是為東擴儲備區(qū)制定詳細的規(guī)劃目標。
作者：劉關
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