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杭州非普通住宅悄悄松綁 [推薦]
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1月4日，新年后上班第一天。建設(shè)銀行杭州寶石支行相關(guān)營業(yè)點(diǎn)工作人員忙得不亦樂乎：當(dāng)天是該行存量房貸客戶前來辦理利率更改手續(xù)的第一天。目前，多數(shù)在杭銀行都出臺了存量房貸優(yōu)惠利率的相關(guān)政策：只要去年10月27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠、無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，無論其購買的是否是普通住房原則上都可以申請7折優(yōu)惠利率。
而在各中介公司，經(jīng)紀(jì)人忙著給客戶重新計(jì)算營業(yè)稅。此前，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局公布了《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，將個人購買滿兩年的非普通住房也納入了按差額征收營業(yè)稅的優(yōu)惠范圍，自1月1日起開始執(zhí)行。
自去年下半年以來，中央及杭州兩級政府相繼救樓市，出臺了系列鼓勵商品住房消費(fèi)的政策。記者發(fā)現(xiàn)，稅收減免及降息政策首次從普通住宅擴(kuò)大到非普通住宅。這是否意味著非普通住宅的“松綁”將從此開局？本文的非普通住宅暫套用國家標(biāo)準(zhǔn)，即140平方米以上的住房。
松綁跡象1
首套非普通住宅存量房貸利率也7折
中國人民銀行宣布，自去年10月27日起，金融機(jī)構(gòu)對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。
房貸利率7折優(yōu)惠這一新政策出臺后，改善性普通自住房究竟怎么界定？這讓市場充滿了想象力。去年12月，記者對四大國有銀行的走訪發(fā)現(xiàn)，四大國有銀行的房貸細(xì)則統(tǒng)一將7折優(yōu)惠利率的門檻設(shè)定為：建筑面積為140平方米以下的首套住房貸款。也就是說，7折優(yōu)惠利率僅限于普通住宅，140平方米以上的非普通住宅還是沒有“松綁”。
但沒想到，新年開始，建行、中國銀行、農(nóng)行三大國有銀行同時公布了存量房貸優(yōu)惠利率政策：只要去年10月27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠、無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都可以申請7折優(yōu)惠利率。
據(jù)建行杭州一家支行相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，很多存量房客戶，只要是首套房貸，都可以享受7折優(yōu)惠，其中也包括建筑面積為140平方米以上的非普通住宅存量房貸。
“目前看起來，存量房反而比新增房的房貸優(yōu)惠更大一些。存量的首套非普通住宅可享受7折優(yōu)惠，也許是非普通住宅松綁的一個信號，新增房的非普通住宅房貸是否也會相應(yīng)松綁？”這也許是目前業(yè)界人士最關(guān)心的話題。
松綁跡象2
滿兩年非普通住房，按差額征收營業(yè)稅
去年12月31日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局公布《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》(以下簡稱《通知》)。《通知》規(guī)定，自2009年1月1日至12月31日，個人購買不足2年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人購買超過2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人購買超過2年(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。
這一趕在歲末出臺的新政也給人們一個意外的驚喜：那就是將個人購買滿兩年的非普通住房也納入了按差額征收營業(yè)稅的優(yōu)惠范圍。
記者從杭州知名中介中原地產(chǎn)、住商不動產(chǎn)等處獲悉，從今年1月1日起，杭州各大中介已接到杭州市財(cái)政局農(nóng)稅征收管理局的通知，全面執(zhí)行財(cái)政部下發(fā)的營業(yè)稅征收新政策。不過在具體執(zhí)行時，杭州普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)為套內(nèi)面積140平方米以下；僅限于2009年1月1日到12月31日期間交易的住房；界定滿不滿兩年，按照房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明上的時間孰先的原則，也就是兩個時間有一個滿兩年即可。
新政出臺后，哪類非普通住宅減免最多？住商不動產(chǎn)陳燕燕給記者算了一筆賬：以一套購入價200萬元，出售價300萬元，建筑面積為160平方米的房子為例，假如套內(nèi)面積小于140平方米，目前就按普通住宅征稅。即滿2年不用征收營業(yè)稅。而在2008年10月13日前，超過2年不滿5年，要全額征收營業(yè)稅16.8萬元(300萬×0.56%＝16.8萬)；10月13日杭州24條新政出臺后，給予80%的地方稅收補(bǔ)貼，則征收營業(yè)稅3.96元(300萬×1.32%=3.96萬)。
而另一套購入價200萬元，出售價300萬元，建筑面積160平方米的房子，假如套內(nèi)面積大于140平方米，就按非普通住宅征收。超過2年不滿5年，原來要全額征收營業(yè)稅16.8萬元，杭州24條新政出臺后，不能退稅，依舊征收營業(yè)稅16.8萬元。最新減免政策出臺后，按差額征收營業(yè)稅，只需征收營業(yè)稅5.6萬元(100萬元×0.56%=5.6萬元)。
非普通住宅營業(yè)稅減免后，對該類房源市場成交促進(jìn)作用有多大？從各大中介這兩天的市場反應(yīng)看，尚不是很明顯。相關(guān)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，相比普通住宅，非普通住宅總價動轍200萬元以上，買得起這類房子的客戶價格敏感度相對較弱，所以營業(yè)稅減免后的客戶反應(yīng)相對中小戶型反而要弱一些。
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