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深圳樓市剛需明顯 松綁"90/70"刺激換房需求? [推薦]
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近期出臺的各種新政策都傳遞著這樣的信號：拉動內(nèi)需、刺激消費。在中小戶型方面，政府將建設(shè)大量保障房滿足置業(yè)者的需求，而擁有稀缺資源的大戶型，雖然備受市場青睞，卻受到“90/70”政策的限制而減少供應(yīng)。那么，為了響應(yīng)新政所倡導(dǎo)的拉動內(nèi)需、刺激消費，政府能否適當(dāng)放松“90/70”政策？本期我們邀請部分開發(fā)商、中介以及業(yè)內(nèi)人士共同討論。
保障房成規(guī)模后才可能調(diào)整
鄧志旺 深圳職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟管理學(xué)院區(qū)域經(jīng)濟與房地產(chǎn)研究中心主任
我國的基本國情是人多地少，在總用地面積不變的情況下，房子的套數(shù)有所增多，能促使更多的人擁有自己的房產(chǎn)，這也是國家推行“90/70”政策的真正目的。為了增強該政策的可操作性，政府只能實行“一刀切”的制度，但總的來說，實行該政策利大于弊。
以當(dāng)前的形勢看，國家放松“90/70”政策的可能性不大，因為目前大量保障性住房仍在規(guī)劃之中，建設(shè)步伐跟不上市場發(fā)展的腳步。只有當(dāng)這些保障房逐步完善，能夠基本滿足多數(shù)中小戶型置業(yè)者的需求，政府才有可能放松對大戶型商品房的限制。
在同等的運作條件下，中小戶型產(chǎn)品對拉動經(jīng)濟的貢獻更大。大戶型產(chǎn)品的投資成分較多，無法帶動上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而中小戶型以自住需求為主，其興旺的同時還能帶動家具、家電、裝修、通訊、建材等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。而且，當(dāng)前多種政策明顯傳遞一個信號，即政府未來關(guān)注的焦點鎖定在數(shù)量龐大的城市中下等收入者。此外，讓更多的首次置業(yè)者入市，更能保證房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展和健康消費。
市場有需求，應(yīng)適當(dāng)放松政策
陳旭東 深圳市中航地產(chǎn)發(fā)展有限公司拓展研究中心總監(jiān)
“90/70”政策的出臺，是政府為了應(yīng)付當(dāng)時房地產(chǎn)市場過熱而采取的緊急措施，如今房地產(chǎn)市場基本已經(jīng)回歸合理狀態(tài)，而且，以深圳樓市來說，目前市場仍有大部分中大戶型需求，商品房的消費人員收入也比較高，“90/70”政策對于“90平米”的強行劃分不符合市場的需求，政府應(yīng)該適當(dāng)放松該政策的限制。
可以看到，由于該政策不符合市場的需求，在執(zhí)行的過程中出現(xiàn)了拼合戶型等問題，這種控制供應(yīng)和需求的做法，也導(dǎo)致許多社會資源浪費。其實，除了現(xiàn)在采取的從供需上嚴格控制大戶型的開發(fā)外，政府還可以通過更合適的方式如稅收、金融政策等實現(xiàn)對大戶型的控制。
不過，從長遠上看，國家出臺的各種優(yōu)惠政策、稅收政策等都將嚴格控制大戶型的開發(fā)，但以現(xiàn)階段的市場來看，為了刺激消費，不僅要出臺優(yōu)惠政策釋放中小戶型的需求，更要適度放松對大戶型的限制。此次國家出臺了一系列新政策，但對房地產(chǎn)市場所起的效果并不是特別明顯，很大程度上就是和大戶型無法真正享受國家優(yōu)惠政策有關(guān)。
不同城市應(yīng)按實際情況執(zhí)行
程家龍 戴德梁行華南區(qū)董事總經(jīng)理兼深圳公司總經(jīng)理
政府制定“90/70”政策基于一定的市場背景，當(dāng)時樓市過熱，大戶型盛行，出臺這樣的政策也是為了調(diào)整當(dāng)時產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理的市場。然而“90/70”政策出臺后，每個項目都必須執(zhí)行該政策，出現(xiàn)不合理的“一刀切”的現(xiàn)象。
以深圳來說，“90/70”政策的不合理性主要表現(xiàn)在兩個方面，一是執(zhí)行上，每個項目都必須執(zhí)行該政策；二是需求上，雖然深圳的首次置業(yè)需求很多，但是也有不少改善型需求，從長遠上看，“90/70”政策將在一定程度上限制這部分需求。
建議政府適當(dāng)放松“90/70”政策的限制，應(yīng)該先對每個不同城市的土地儲備情況、市場供需關(guān)系、城市經(jīng)濟實力、居民購買力、未來人口構(gòu)成等各個方面進行詳細、綜合的研究，在此基礎(chǔ)上再根據(jù)各個城市供應(yīng)樓盤的實際情況，從長遠角度制定適合該城市的“90/70”政策，如在供應(yīng)總套數(shù)上控制大小戶型的比例等，有效避免類似當(dāng)前的“一刀切”現(xiàn)象。
大戶型存量多，調(diào)整意義不大
何倫 深圳市世紀通泰房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司副總經(jīng)理
“90/70”政策能否放松，本人認為主要取決于兩個方面：一是保障房已經(jīng)建設(shè)的數(shù)量以及在市場所占的比例，如果市場上90平米以下的房子已經(jīng)很多，那么政府再限制大戶型就沒有意義了；二是看市場，目前深圳樓市的大戶型產(chǎn)品還相對比較多，是否放松“90/70”政策意義不大。
城市化發(fā)展肯定造成城市土地越來月稀少，況且，由于受到“90/70”政策的限制，大戶型產(chǎn)品更加凸顯其稀缺性，物以稀為貴，正是這種稀缺性使大戶型更加吸引市場。如果“90/70”政策適當(dāng)放松的話，大戶型的這種稀缺性可能就無法凸顯，反而影響其原來的市場。
至于“90/70”政策存在“一刀切”的現(xiàn)象，這是無法避免的，但在市場的調(diào)整下，“一刀切”帶來的問題也不大，有些項目在政策允準的范圍內(nèi)靈活變通，如兩套小戶型打通成一套等�！ �
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