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武漢房價下調(diào)有限 拖政府“救市”后腿 [推薦]
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救市姍姍來遲
武漢的救市政策姍姍來遲,在18個城市加入救市行列,中央發(fā)布下調(diào)契稅稅率、購房首付比例降為20％的政策后,武漢才公布15項救市舉措。
當(dāng)?shù)孛襟w將15條救市舉措解讀成減輕購房者負(fù)擔(dān)、提高購房者支付能力、激活存量住房市場三個方面,其中對自住居民產(chǎn)生直接利好的是購房所需各項費稅的降低。
救市政策出臺后的第三天,中國經(jīng)濟(jì)時報記者前往武漢調(diào)查,發(fā)現(xiàn)樓市并沒有出現(xiàn)看房人數(shù)量的大幅反彈,售樓處的人氣依然不足,多數(shù)房地產(chǎn)項目只有一到兩個看房人。
位于光谷核心區(qū)域的長城·坐標(biāo)城看房人稀少,該樓盤推出的特價房價格與去年最高位時相比已出現(xiàn)每平方米3000余元的降幅。同處光谷區(qū)域的萬科魅力之城10月25日新開盤一幢樓,號稱銷售數(shù)量已經(jīng)超過一半,但是記者在售樓處碰到的看房人均表示這個價格在這個地段并沒有多大的吸引力。
“萬科魅力之城這次推出的房源要比之前的房源好很多,建筑面積86平方米的三居室,實際面積可以達(dá)到96平方米,建筑面積60平方米的兩居室,實際面積也可以達(dá)到66平方米,這些多出的面積買房人不需要支付任何費用。”售樓人員稱。
記者跟隨售樓人員參觀完樣板間后才發(fā)現(xiàn)其中的奧秘所在,依據(jù)武漢市規(guī)定,樓層高度在2米以內(nèi)的區(qū)域?qū)⒉凰阕鹘ㄖ娣e,開發(fā)商在樓房的陽臺處填上預(yù)制板,降低局部區(qū)域的樓層高度達(dá)到減少測算面積的目的。這些預(yù)制板買房人可以要求開發(fā)商在交房前去除,這意味著86平方米的三居中開發(fā)商實際贈送的面積達(dá)到10平方米。
盡管萬科魅力之城的開發(fā)商萬科挖空心思送好處,買房人卻并不領(lǐng)情。“萬科魅力之城距離市區(qū)太遠(yuǎn),到湖北省政府要五十分鐘的車程,要是去漢口至少得2個小時,除非是在周邊上班的人才會在這里買房子�！闭谌f科魅力之城看房的徐小姐告訴記者,之前她被萬科推出的活動所吸引,但在看完萬科魅力之城后,便打消了購買郊區(qū)項目的念頭,決定在市區(qū)買一套二手房。
事實上,房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷已經(jīng)讓勉強(qiáng)支撐的房地產(chǎn)商們筋疲力盡,一些開發(fā)商對政策救市求之若渴,上周五（10月24日）,武漢市發(fā)布救市文件——《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》后的第二天,就有開發(fā)商將新政原文制成易拉寶的形式,擺放在售樓處中央的位置,銷售人員對記者表示,這說明國家和地方政府的政策已經(jīng)開始扶持房地產(chǎn)發(fā)展,武漢樓市或?qū)⒂瓉順鞘械拇禾臁?BR>
盡管部分開發(fā)商對武漢市出臺的政策期望值頗高,但也有開發(fā)商認(rèn)為,這些政策并不能緩解開發(fā)商緊繃的資金鏈現(xiàn)狀,只是有利于激發(fā)老百姓的購房需求。
最有技巧的救市
為什么武漢會成為18個城市中最后一個出臺救市政策的城市？相對平穩(wěn)的成交量是導(dǎo)致武漢放慢救市腳步的關(guān)鍵因素。來自億房網(wǎng)的信息顯示,盡管2008年年初至今武漢市的新房月成交量僅4000余套,與去年高峰時比有較明顯的減少,但是與2005年、2006年市場平穩(wěn)時相比,成交量并沒有出現(xiàn)明顯下滑。
盡管最后一個公布救市方案,武漢市的15項救市政策卻被認(rèn)為是最有技巧的救市。表面上看,各項措施都在減輕購房者負(fù)擔(dān),提高購房者支付能力,實際上卻條條落到武漢房地產(chǎn)市場的根本,不僅能激發(fā)出潛在的購房需求,但對非自住購房需求也會產(chǎn)生利好。
“為家庭中年滿18周歲子女首次購買的住房,可比照首套住房貸款政策執(zhí)行,個人將購買的普通住房滿2年轉(zhuǎn)讓的,不負(fù)擔(dān)營業(yè)稅等政策是武漢市區(qū)別于其他城市的最大特點,”一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示,為年滿18周歲子女買房的首付比例將被調(diào)低為20％,明顯與人民銀行規(guī)定的第二套房貸款政策相互矛盾的地方,在具體的操作中,武漢市的這個政策存在較大靈活的操作空間。
上述分析人士指出,即便是家庭里沒有年滿18歲的子女,也可以委托符合條件的親屬或者朋友幫忙買房,最終通過二手房買賣將房子過戶,達(dá)到投資買房的目的�！爸拔錆h購買二手房不能落戶口,買賣二手房的費稅很高,如今這些障礙都不存在,購買二手房的成本已經(jīng)降低�！�
記者就上述問題采訪武漢市國土房產(chǎn)局市場處處長耿宏誠,耿處長表示,此次出臺的15項措施保障中低收入家庭基本生活的政策傾向十分明顯,其目的是支持居民改善住房條件而不是維護(hù)高房價。
“至于為家庭中年滿18周歲子女首次購買的住房,可比照首套住房貸款政策執(zhí)行這一條,房產(chǎn)局只向申請人提供符合上述條件的證明,銀行是否依據(jù)首套住房貸款政策放貸與武漢市國土房產(chǎn)局無關(guān)�！惫⒑暾\說,武漢短期不會再出臺其他調(diào)控樓市的政策,與15條救市舉措相關(guān)的細(xì)則將在國土房產(chǎn)局內(nèi)部進(jìn)行通報,但不會對社會公布。
記者在采訪中了解到,早在今年6月份,湖北省建設(shè)廳和武漢市政府相關(guān)部門就開始對湖北區(qū)域房地產(chǎn)市場情況進(jìn)行深入的調(diào)研,知情人士稱,武漢并不是最晚產(chǎn)生救市意愿的城市,卻是最晚落實救市舉措的城市,而最晚邁出救市這一步,卻為武漢市的主管部門贏得了思考的時間。
降價風(fēng)生水起
武漢市秋季房交會徹底揭開了房價羞答答的降價面紗,官方的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,10月19日結(jié)束的房交會實際成交量達(dá)到一千余套,然而參展項目卻多以郊區(qū)樓盤為主,多個郊區(qū)樓盤在房交會上以跳水價賣房,一些項目的房價從每平方米4000余元降至2000余元,幾乎接近成本價。
遠(yuǎn)郊區(qū)縣的項目的銷售壓力在房交會后被傳導(dǎo)到市中心的樓盤,位于市中心繁華地段的項目也開始降價之旅。緊鄰長江的金地·國際花園10月下旬開盤一棟樓,以精裝修的小戶型為主,每平方米均價為6800元,而前期開盤的88平方米毛坯房的兩居室,售樓人員甚至報出每平方米6200元的低價。
售樓人員對以購房人身份前往的記者說,金地集團(tuán)(600383,股吧)拿下該地塊的樓面價格就已經(jīng)達(dá)到每平方米2804元,加上建筑成本和各種費稅,每平方米6000余元的售價已經(jīng)接近價格底限,“現(xiàn)在的價格就是平價賣,只求盡快出售,早就降低對盈利水平的要求”。
距離金地·國際花園200余米的融僑華府的售樓人員向記者報出了更低的價格,銷售人員拿出一套戶型與金地·中心城完全相同,面積稍小的一套房源,強(qiáng)調(diào)如果能夠現(xiàn)場簽約將給出每平方米5800元的價格。為說服記者買房,售樓人員還拿出一份兩個樓盤的對比表格,指出融僑華府中擁有許多金地·國際花園并不具備的配套設(shè)施,如會所、幼兒園、地板采暖等。
如此低的價格已出乎億房網(wǎng)房地產(chǎn)分析師章亮的預(yù)料,他認(rèn)為郊區(qū)項目上演的降價大戲刺激到了市中心的高檔樓盤,導(dǎo)致一些項目堅持不下去了�！斑@兩個房地產(chǎn)項目的地理位置和周邊配套,以及未來的規(guī)劃都位居武漢市房地產(chǎn)項目的前列,今年上半年該區(qū)域樓盤的銷售價格曾經(jīng)一度高達(dá)每平方米8000—9000元。”
另一個武漢市高價樓盤的匯集地解放大道路兩旁的樓盤也主動調(diào)低售價,融科·天城將每平方售價從10000元調(diào)低至8000余元。
相比武漢市出臺的救市政策,買房人更愿意看到房價有實質(zhì)性的回調(diào),在光谷地區(qū)某學(xué)校就職的高小姐告訴記者,雖然政府已經(jīng)出臺了一些有利于市民買房的政策,但是開發(fā)商并沒有降低房價,買房人最看重的房價并沒有出現(xiàn)大幅下調(diào)。
“現(xiàn)在確實有一些樓盤降價了,但是他們降價的幅度和我們普通老百姓買房的預(yù)期相差太遠(yuǎn),只有把房價降到我們能夠承受的水平,政府救市的政策才會真正有效�！备咝〗阏f。
章亮分析說,去年房價的一路高歌猛進(jìn)導(dǎo)致今年可售房源數(shù)量增多,武漢市待售的商品房數(shù)量高達(dá)14萬平方米,如何消化這些庫存將在未來考驗武漢樓市參與者的智慧,其中武漢市救市新政中提到放寬普通住房標(biāo)準(zhǔn)將刺激到現(xiàn)有存量房的出售。
“以前高端房要收取大量稅費,在這次定房源標(biāo)準(zhǔn)的情況下,更多購房者享受買普通住房的待遇,使得更多的房源能夠以較低的價位成交,特別對激活房價在5700元／平方米——7000元／平方米的房子是個利好,而這部分房源幾乎占到武漢城區(qū)商品房的八成,未來成交量是否能夠被放大與開發(fā)商執(zhí)行的降價力度有關(guān)。”章亮認(rèn)為新政后武漢樓市的走向還存在一些不確定性�！ �
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