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央行"組合拳"助推房地產(chǎn) 西安市場(chǎng)反應(yīng)"遲緩" [推薦]
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央行、國(guó)家財(cái)政部本月22日頒布數(shù)條個(gè)人購(gòu)買商業(yè)性住房新政，中央的“組合拳”打出，會(huì)給西安房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)什么變化？記者從西安多個(gè)樓盤了解到，新政雖然已經(jīng)頒布，但消費(fèi)者并未急于跟進(jìn)購(gòu)入新房，各樓盤的銷售尚未因?yàn)樾抡艿斤@著影響。
消費(fèi)者 心動(dòng)而不行動(dòng)
昨日記者從城南和城北多個(gè)售樓處了解到，這兩天前來(lái)看房的市民數(shù)量并不多，但是來(lái)看房的市民幾乎都對(duì)新政有所了解。
“還是等等看再說(shuō)。”市民安先生在鳳城三路一售樓處轉(zhuǎn)了好幾圈，也沒有下定決心出手購(gòu)房。安先生告訴記者，自己一直關(guān)注著樓市的新政策，這些天也看了幾套房，但是還是想再等等�！安皇钦f(shuō)還會(huì)有新政策出臺(tái)嗎？房?jī)r(jià)到底會(huì)不會(huì)變我還不知道，所以要再等等�！卑蚕壬f(shuō)。
與安先生一樣，大多數(shù)看房者在接受記者采訪時(shí)都表示要“靜觀其變”。市民劉先生說(shuō)：“房子是一定要買的，不過(guò)趁現(xiàn)在可以先看看，多挑幾個(gè)。等政府加大政策力度，讓整個(gè)樓市穩(wěn)定了再買�！�
樓盤 銷售狀況并沒有較大改變
在南二環(huán)某樓盤的售樓處，一李姓銷售人員告訴記者，新政是前日起實(shí)行的，這兩天來(lái)看房、購(gòu)房的市民并沒有顯著增加。
“不過(guò)這一個(gè)禮拜，來(lái)電話咨詢的市民增加了不少。”李小姐告訴記者，近幾天的電話增多和新政的頒布不無(wú)關(guān)系。李小姐表示，住房公積金貸款額度的提高和首付款比例的降低，讓不少市民更為關(guān)注自己想要買的房子。多數(shù)市民致電詢問(wèn)，房產(chǎn)商有沒有根據(jù)新政策推出相應(yīng)的促銷活動(dòng)，房?jī)r(jià)有沒有變化。而李小姐所銷售的樓盤，也在等待政府更多利好細(xì)則的出臺(tái)，以便制訂相關(guān)的促銷優(yōu)惠活動(dòng)。
據(jù)了解，在27日房產(chǎn)新政策正式實(shí)行之前，不少樓盤已經(jīng)制訂了首付20%的促銷手段，但也僅限于90平方米以下的小戶型。更早之前，房?jī)r(jià)打折、讓利等優(yōu)惠活動(dòng)也早已推出，因此這幾天樓盤的銷售狀況并沒有較大改變。
業(yè)內(nèi)人士 回溫尚需時(shí)日
面對(duì)新政策的出臺(tái)，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新政策的意圖是在一定程度上刺激消費(fèi)者的主動(dòng)性，恢復(fù)消費(fèi)者的購(gòu)買信心�！笆状钨�(gòu)房首付下調(diào)至20%”的政策指向范圍有限，其他政策的大條框雖然推出，小細(xì)節(jié)還未明確；“對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%”、“暫免征收印花稅及土地增值稅”等政策也不會(huì)對(duì)樓市的大形勢(shì)有大影響。
同時(shí)該業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在是整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)的冬眠期，國(guó)家出臺(tái)的新政策給市場(chǎng)注入了一針強(qiáng)心劑。消費(fèi)者的購(gòu)買欲加強(qiáng)，的確從一定程度上為目前的樓市暖了場(chǎng)，預(yù)計(jì)在今后一段時(shí)間，房地產(chǎn)交易量會(huì)有所回升。但是現(xiàn)在新政才剛剛實(shí)施，還有更多的細(xì)則等待發(fā)布，給樓市蒙上了一層“迷霧”，會(huì)讓消費(fèi)者的觀望態(tài)度加深，其效果還要過(guò)一段時(shí)間才能知曉。
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西安個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào)0.27%
記者27日從西安住房公積金管理中心了解到，接中國(guó)人民銀行通知，西安公積金中心從昨日起，對(duì)西安地區(qū)個(gè)人住房公積金各檔次貸款利率分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。
這次利率下調(diào)，五年期以下（含五年）由現(xiàn)行的4.32%調(diào)整為4.05%，五年期以上由現(xiàn)行的4.86%調(diào)整為4.59%。這是今年下半年以來(lái)公積金中心繼9月16日、10月9日兩次下調(diào)貸款利率后，連續(xù)第三次下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。
這次利率下調(diào)后，對(duì)于10月27日以前發(fā)放的貸款，利率如何執(zhí)行呢？西安公積金中心表示，這次利率下調(diào)，對(duì)于10月27日以后發(fā)放的貸款，執(zhí)行下調(diào)后的利率；以前發(fā)放的貸款期限在1年以內(nèi)的（含1年）仍執(zhí)行合同利率，1年以上的暫維持原利率不變，待到明年1月1日再按新利率標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整執(zhí)行。
作者： 雷縣鴻
貸款人數(shù)暫無(wú)增長(zhǎng)
本月27日，我國(guó)再次調(diào)整住房公積金貸款利率，各檔利率分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。記者昨日從西安住房公積金管理中心了解到，利率下調(diào)后，貸款的人數(shù)并沒有增加，整體仍呈下降趨勢(shì)。
據(jù)西安住房公積金管理中心信貸管理處副處長(zhǎng)劉昱介紹，此次減息是我國(guó)今年下半年來(lái)第三次調(diào)整住房公積金貸款利率。“我們?nèi)ツ昴甑自鴮�(gè)人住房公積金貸款的最高額度從30萬(wàn)元調(diào)整為40萬(wàn)元，對(duì)國(guó)家或本地區(qū)有重大貢獻(xiàn)的科學(xué)家、勞模等特殊情況，可以在經(jīng)過(guò)審批后調(diào)整為50萬(wàn)元，這在一定程度上推動(dòng)了借貸。今年貸款總額比去年同期增長(zhǎng)了6%，但與我們的預(yù)期目標(biāo)仍有一定差距，”劉昱說(shuō)，“今年年初時(shí)，全市每月的貸款額平均為2億元，9月的貸款額只有1.3億元。三次減息的效果并未得到明顯體現(xiàn)，貸款和咨詢的市民也沒有增加，整體上還呈下降趨勢(shì)�！钡瑫r(shí)表示，政策具有一定的滯后性，在市場(chǎng)中不能很快得到體現(xiàn)也是正�，F(xiàn)象。
作者：孫佳
市場(chǎng)掃描
西安樓市近期均價(jià)：4363元/平方米 市民靜觀其變待抄底
日前，央行、國(guó)家財(cái)政部等相關(guān)部門陸續(xù)出臺(tái)新政，但目前西安市民仍以持幣待購(gòu)的心態(tài)為主，房地產(chǎn)新政尚未對(duì)樓市產(chǎn)生明顯的刺激作用。
市民關(guān)注新政策
期待房?jī)r(jià)下跌
高新區(qū)某商品住宅項(xiàng)目銷售部負(fù)責(zé)人告訴記者，自9月中旬以來(lái)，住宅銷售確實(shí)出現(xiàn)回升的現(xiàn)象，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到2007年購(gòu)房潮最熱的程度，與5月中旬至8月初相比，目前的情況也只是：“我們的銷售人員總算每天還能有活兒干�！闭阡N售現(xiàn)場(chǎng)咨詢的王琦先生表示，最近全家都很關(guān)注國(guó)家和本地出臺(tái)的房地產(chǎn)新政策，從市政府出臺(tái)補(bǔ)貼措施維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，到央行降息、財(cái)政部降低契稅，每一次新政出臺(tái)他都會(huì)仔細(xì)研究。王琦認(rèn)為，樓市與股市有相同之處，樓價(jià)一旦下降也一定會(huì)有底部，他笑呵呵地對(duì)記者說(shuō)：“我現(xiàn)在只看樓，不買房，就等著抄底了�！�
近期均價(jià)為4363元/平方米
穩(wěn)中見漲才是長(zhǎng)遠(yuǎn)趨勢(shì)
據(jù)統(tǒng)計(jì)，自8月份以來(lái)，本地新開盤商品房項(xiàng)目普遍降低了售價(jià)，其開盤價(jià)多徘徊在4000元左右，雖然與2007年開盤價(jià)基本都超過(guò)4500元相比有所回落，但整體情況趨于穩(wěn)定。近期，西安普通住宅成交均價(jià)為4363元/平方米，市場(chǎng)需求應(yīng)該可以支撐目前的房?jī)r(jià)。就本地情況而言，商品住宅價(jià)格大幅回落的可能性并不大。
針對(duì)王琦先生的觀點(diǎn)，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)一些城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌，其實(shí)并不能代表大勢(shì)，其作用在地區(qū)也僅僅局限于部分一線城市，由于宏觀政策打擊房產(chǎn)投機(jī)，打擊囤房行為，的確阻止了發(fā)達(dá)地區(qū)的購(gòu)買熱潮。但對(duì)于諸多二線城市來(lái)說(shuō)，居民的購(gòu)買傾向多以自住為主，炒房行為并未成風(fēng)，目前不過(guò)是房屋銷售量隨觀望心態(tài)略有下降而已。
市房管局市場(chǎng)處趙潤(rùn)民處長(zhǎng)表示，我市出臺(tái)的維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的政策，旨在促進(jìn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展，今后將制定此項(xiàng)政策的實(shí)施細(xì)則，待實(shí)施細(xì)則出臺(tái)后，新政的成效將更加顯著。
新政不是維持高房?jī)r(jià)
市場(chǎng)健康發(fā)展才是正道
本地某知名開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，財(cái)政部針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)領(lǐng)域的減稅政策，是在當(dāng)前對(duì)整個(gè)行業(yè)都將減稅這個(gè)大背景下，更確切地說(shuō)是從整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度來(lái)考慮的。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的聯(lián)動(dòng)性，可以直接帶動(dòng)建筑業(yè)、鋼鐵、水泥以及建材裝修等眾多行業(yè)的發(fā)展，因此，財(cái)政部此舉并非是簡(jiǎn)單的托市行為。預(yù)計(jì)未來(lái)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì)進(jìn)一步推出新的減稅政策，但這并不能成為房?jī)r(jià)像2007年那樣飛速上漲的理由。如果有房地產(chǎn)企業(yè)把新政認(rèn)為是新一輪房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力將會(huì)導(dǎo)致致命的錯(cuò)誤。
據(jù)了解，此次國(guó)家房地產(chǎn)新政的出臺(tái)更多是針對(duì)解決中低收入階層自住房問(wèn)題。條文明確規(guī)定，對(duì)購(gòu)買90平方米以下的住房，契稅稅率下調(diào)為1%，而90平方米住房的需求者絕大部分屬于中低收入階層。此外，免征個(gè)人銷售住房的印花稅和土地增值稅，對(duì)我國(guó)二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，可以起一個(gè)很好的刺激作用，二手房市場(chǎng)交易成本的下降又顯然可以降低中低收入階層的購(gòu)房成本。因此，本地業(yè)界普遍認(rèn)為新政的出臺(tái)將主要是以保民生為主，而高房?jī)r(jià)顯然與政府的保民生目標(biāo)相背離。從這方面來(lái)看，新政將不會(huì)成為房地產(chǎn)價(jià)格新一輪高漲的助推器。
業(yè)界動(dòng)態(tài)
農(nóng)行房貸新細(xì)則出臺(tái)當(dāng)天就夭折 多數(shù)商業(yè)銀行仍在觀望
央行上周出臺(tái)房貸調(diào)整政策或許真的給國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行出了一個(gè)大難題。在眾人的千呼萬(wàn)喚下，昨日上午農(nóng)業(yè)銀行出臺(tái)了新房貸細(xì)則，農(nóng)行總行率先在網(wǎng)站首頁(yè)宣布出臺(tái)房貸新政，對(duì)老貸款客戶在利率調(diào)整時(shí)，統(tǒng)一明年1月1日在系統(tǒng)內(nèi)自動(dòng)調(diào)整為基準(zhǔn)利率的0.7倍。正在業(yè)內(nèi)紛紛企盼其他銀行能迅速跟進(jìn)時(shí)，昨日下午5點(diǎn)多時(shí)，農(nóng)行網(wǎng)站突然撤下該細(xì)則。據(jù)悉，農(nóng)行總行已通知各地分行暫停實(shí)施該政策。對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士稱，農(nóng)行出臺(tái)的新細(xì)則過(guò)于寬松，或許沒有獲得銀行業(yè)的普遍認(rèn)同。農(nóng)行緊急暫停房貸新政，或許還與監(jiān)管部門可能出臺(tái)新細(xì)則有關(guān)。
農(nóng)行房貸新政：
最低首付款比例為20％
據(jù)了解，前日晚上農(nóng)業(yè)銀行總行向各地分行下發(fā)了新執(zhí)行的房貸細(xì)則。昨日，農(nóng)行總行網(wǎng)站掛出《優(yōu)惠政策保障民生 精細(xì)管理強(qiáng)化風(fēng)控我行積極響應(yīng)房貸新政》相關(guān)新聞。該新聞稱，農(nóng)業(yè)銀行一方面積極響應(yīng)央行號(hào)召，明確提出，對(duì)保障和改善民生的購(gòu)房需求，提供更加優(yōu)惠的產(chǎn)品和更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房貸款需求，在貸款利率和首付款比例上按優(yōu)惠條件給予積極支持，最低首付款比例為20％；貸款最低執(zhí)行利率調(diào)整為同期同檔次基準(zhǔn)利率的0.7倍。
一是對(duì)自住購(gòu)房能否適用最優(yōu)惠利率將綜合購(gòu)房類別、借款人信用記錄和還款能力等風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行考慮。二是規(guī)定借款人購(gòu)買非普通住房的，即使是首次購(gòu)房，首付款比例原則上不低于25％。三是規(guī)定借款人購(gòu)買非自住房的，首付款比例一律不得低于30％，購(gòu)買非普通住房的，貸款利率原則上不下浮。四是嚴(yán)格控制對(duì)借款人一次性申請(qǐng)多筆個(gè)人住房貸款的發(fā)放。
緊急召回是因政策太寬松
有意思的是，昨日下午5點(diǎn)多，記者再登陸農(nóng)行網(wǎng)站時(shí)發(fā)現(xiàn)該新聞已經(jīng)消失。記者通過(guò)多方打聽，農(nóng)行總行已經(jīng)緊急召回新的房貸細(xì)則。目前總行已經(jīng)緊急告知各地分行暫停實(shí)施該政策，新房貸政策的實(shí)施細(xì)則可能還需等待幾天。
對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士分析，農(nóng)行出臺(tái)的細(xì)則太寬松，或許沒有得到銀行業(yè)內(nèi)的認(rèn)可。此外還有業(yè)內(nèi)人士透露，目前銀監(jiān)會(huì)正著手出臺(tái)一部新的房貸細(xì)則，來(lái)指導(dǎo)各家銀行如果操作，以避免銀行房貸市場(chǎng)過(guò)于混亂�！把胄谐雠_(tái)的房貸新政策，最優(yōu)惠貸款利率與5年期存款利率出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象。如果市場(chǎng)沒有具體的統(tǒng)一規(guī)范，銀行房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)將加大，這對(duì)銀行業(yè)影響很大�！痹撊耸糠Q。
中行和建行也下發(fā)指導(dǎo)意見
昨日，記者還采訪了多家銀行。據(jù)悉，深圳建行和深圳中行已經(jīng)收到總行下發(fā)的指導(dǎo)意見。其中，建行總行發(fā)布的指導(dǎo)意見稱：“對(duì)于已經(jīng)發(fā)放的個(gè)人住房貸款，其利率調(diào)整取決于兩個(gè)因素，一是貸款合同對(duì)于貸款利率調(diào)整方式的約定。二是銀行根據(jù)借款人是首次購(gòu)房或非首次購(gòu)房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否系普通住房，以及借款人信用記錄、還款能力等風(fēng)險(xiǎn)因素綜合評(píng)估的結(jié)果。
而深圳中行相關(guān)人士透露，該行總行下發(fā)的指導(dǎo)意見內(nèi)容比較粗。該行將根據(jù)深圳的實(shí)際情況，制定新的本地化細(xì)則。該人士預(yù)計(jì)，這一政策周末前可以出臺(tái)。
此外，總部在深圳的招行、深發(fā)展目前表示，新的房貸細(xì)則仍在制定當(dāng)中。工行、交行等分行均表示，還在等待總行的相關(guān)通知。
作者：周駿
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