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專(zhuān)家解密 西安房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本價(jià) [推薦]
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不久前，北京一家地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自曝公司成本價(jià)，并聲稱(chēng)公司利潤(rùn)率僅為7%，這讓大家有欲望一探西安商品房的開(kāi)發(fā)成本價(jià)。
10月22日“新政”出臺(tái)后，房產(chǎn)成本價(jià)又再度成為消費(fèi)者關(guān)注的話(huà)題。
關(guān)鍵詞 成本價(jià)
近日，記者采訪(fǎng)了熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理的相關(guān)人士，請(qǐng)他們計(jì)算了一下目前西安市場(chǎng)正常運(yùn)作的項(xiàng)目成本價(jià)，給消費(fèi)者一個(gè)明白“說(shuō)法”。
建安成本占成本近六成
“地段決定價(jià)值，不同的地段，成本差異比較大，售價(jià)差異也較大。”一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司相關(guān)人士表示，比如城內(nèi)、城外、高新、曲江、大明宮、浐灞、西咸、長(zhǎng)安等地，同一時(shí)間地價(jià)也不一樣。此外，即便是在同一地段，由于拿地的時(shí)間不同，發(fā)展程度不一，配套有區(qū)別，土地成本也不一樣，售價(jià)自然也不盡相同。
按照一般的情況計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本包括八個(gè)大方面：一是土地成本，包括招、拍、掛的土地費(fèi)用、土地出讓金、契稅和增值稅；二是報(bào)建成本，包括市政配套費(fèi)用、招投標(biāo)費(fèi)用、測(cè)量費(fèi)用、房產(chǎn)證費(fèi)用等；三是前期成本，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘探的費(fèi)用；四是建筑安裝費(fèi)用（俗稱(chēng)建安費(fèi)用），也是成本中最大的一部分，包括土建項(xiàng)目、土方、材料、人工、項(xiàng)目?jī)?nèi)配套設(shè)施等；五是資金費(fèi)用，這里主要指的是開(kāi)發(fā)過(guò)程中由于借貸資金產(chǎn)生的費(fèi)用；六是管理費(fèi)用，包括現(xiàn)場(chǎng)人員費(fèi)用、車(chē)馬費(fèi)、保險(xiǎn)等；七是營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，包括策劃、宣傳、門(mén)面裝飾等；八是成交稅費(fèi)，指的是交易成功后所產(chǎn)生的一些費(fèi)用。
在房屋成本八個(gè)方面中，成本控制得好，利潤(rùn)就會(huì)多一點(diǎn)。而前期成本中的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘探等費(fèi)用都是有固定標(biāo)準(zhǔn)的，而土地成本和建安成本這兩項(xiàng)大成本變數(shù)就比較多。目前，西安一般的普通高層總成本中各部分分布比例大致如下：
1.項(xiàng)目土地成本為600~700元/平方米，占總成本的15%左右；
2.報(bào)建成本為320~400元/平方米，占總成本的8%左右；
3.前期成本為120~200元/平方米左右，占總成本的3%左右；
4.建安成本一般在2300~2800元/平方米左右，占總成本的57%（其中有60%以上是材料費(fèi)用，40%以下是人工及其他相關(guān)費(fèi)用）；
5.資金費(fèi)用大約為240元/平方米，占總成本的6%左右；
6.管理費(fèi)用大約為120元/平方米，占總成本的3%左右；
7.營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用為100元/平方米，占總成本的2.5%左右；
8.成交后的稅費(fèi)約為200~240元/平方米，占總成本的5%左右。
西安房產(chǎn)成本高并非虛夸
以上八項(xiàng)內(nèi)容可以看出目前高層成本的低限與高限，最低在4000元/平方米，最高在4800元/平方米�？梢�(jiàn)此前傳出的“西安市場(chǎng)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本在3000元以上”并非夸辭。
在目前的市場(chǎng)狀況下，商品房的售價(jià)不再像去年或前年行情火爆時(shí)飛漲，全年的房?jī)r(jià)基本維持在同一水平線(xiàn)上，有些新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)價(jià)甚至還低于去年同地段的開(kāi)盤(pán)價(jià)位，有些項(xiàng)目甚至在以超低價(jià)銷(xiāo)售，精裝修的房子開(kāi)盤(pán)價(jià)3820元/平方米，確實(shí)令很多人驚訝。
“一個(gè)成本價(jià)在4800元/平方米左右的項(xiàng)目，售價(jià)就會(huì)定在5200元/平方米左右�！边@個(gè)價(jià)位聽(tīng)起來(lái)比較高，但仔細(xì)算一算，利潤(rùn)也只有7.69%左右。開(kāi)發(fā)商是商人，跟任何做生意的行業(yè)一樣，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目當(dāng)然要有利可圖。
根據(jù)成本推算可以得出，西安的房?jī)r(jià)基本控制在合理的范圍內(nèi)，沒(méi)有太大水分。因此不太可能會(huì)大幅下跌。而另一方面，根據(jù)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)判斷，房?jī)r(jià)想繼續(xù)上漲也很困難。所以說(shuō)，西安房?jī)r(jià)在近期內(nèi)不會(huì)有太大變化。
購(gòu)房者
這么高？不會(huì)吧？
針對(duì)內(nèi)行人士所計(jì)算的商品房成本價(jià)，購(gòu)房者是怎么看呢？記者采訪(fǎng)了最近正在忙著看房的陳女士，她第一反應(yīng)是：“這么高？不會(huì)吧？”
因?yàn)榇蛩隳甑捉Y(jié)婚，陳女士最近一直在看房，她自己的心理價(jià)位在4000元/平方米以?xún)?nèi)�？戳艘淮笕�，卻發(fā)現(xiàn)這個(gè)價(jià)位的房子幾乎沒(méi)有，僅有一個(gè)項(xiàng)目還是正在排號(hào)認(rèn)購(gòu)的期房，正在挖坑，房還不見(jiàn)影。
陳女士告訴記者，根據(jù)現(xiàn)在的市場(chǎng)行情，她是買(mǎi)不起房了，但不等于她不想買(mǎi)。根據(jù)她自己的個(gè)人情況，如果房?jī)r(jià)在4800元/平方米左右，她可能會(huì)推遲買(mǎi)房，或者干脆去看看有沒(méi)有便宜點(diǎn)的二手房。
專(zhuān)家
房屋成本價(jià)最好分類(lèi)公布
就商品房成本價(jià)的相關(guān)問(wèn)題，記者采訪(fǎng)了陜西師范大學(xué)國(guó)際商學(xué)院院長(zhǎng)李忠民。李忠民表示，內(nèi)行人士所計(jì)算的成本價(jià)區(qū)間基本可信，但不排除有例外。
李忠民表示，全國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最主要的部分都是土地和建安成本，而各地的土地成本差異比較大。土地和建安成本決定了其他各項(xiàng)成本，在目前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)這個(gè)環(huán)境下，建安成本已經(jīng)越來(lái)越透明，彈性并不是很大。而土地成本則要根據(jù)不同地段來(lái)決定其成本。
李忠民認(rèn)為，商品房的成本價(jià)應(yīng)該由一家中立的機(jī)構(gòu)或者公信力比較強(qiáng)的機(jī)構(gòu)來(lái)向社會(huì)公開(kāi)，最好分門(mén)別類(lèi)，根據(jù)不同的地段來(lái)區(qū)分土地的成本，比如城南、城北、城東、城西、高新、經(jīng)開(kāi)、曲江、大明宮、浐灞、西咸、長(zhǎng)安等區(qū)域分別公布。另外，對(duì)高層、小高層、多層等類(lèi)型的房屋分別計(jì)算，這樣購(gòu)房者就會(huì)心里有數(shù)。
李忠民分析說(shuō)，去年西安房?jī)r(jià)上漲較快，而現(xiàn)在的房?jī)r(jià)總體看來(lái)比較合適，變化的可能性也不大。要改變低收入家庭住房困難問(wèn)題，必須加大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度，這才是最根本的解決方式。
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