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杭州房貸新政實(shí)施細(xì)則有望下周一前出臺(tái) [推薦]
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首付與貸款利率雙雙下調(diào)，無疑成為欲購房族的一大利好消息，但杭州人的反應(yīng)似乎并不熱烈，昨天，據(jù)杭州幾家銀行個(gè)貸部相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，目前，前來咨詢房貸新政實(shí)施細(xì)節(jié)的客戶較多，但因新政為框架性條款，一些具體實(shí)施細(xì)則問題，各家銀行仍在等待總行通知，各金融機(jī)構(gòu)有望在10月27日前完成實(shí)施細(xì)則的擬定工作。
“老房貸”能否享受新政策？
根據(jù)央行政策，目前，首套房購買者可以享受到兩大利好：一是只要是普通住宅的購買者，首付比例都可降為20%；二是按揭利率可最低下浮為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，而之前對(duì)于首次購房者，杭州各大銀行普遍執(zhí)行的是0.85倍左右。
昨天，杭州很多房貸客戶咨詢最多的問題是“老房貸能否享受新政策，貸款基準(zhǔn)利率能否下調(diào)”？
對(duì)此，央行新聞發(fā)言人給出的說法是：對(duì)于已發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款尚未償還部分，其利率調(diào)整主要取決于兩個(gè)因素：一是金融機(jī)構(gòu)對(duì)借款人是首次購房或非首次購房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否屬于普通住房，以及借款人信用記錄和還款能力等風(fēng)險(xiǎn)因素的綜合評(píng)估；二是貸款合同對(duì)于貸款利率調(diào)整方式的約定。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按原貸款合同約定條款，在綜合評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，自主確定已發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款尚未償還部分的利率水平。
此外，央行還要求各金融機(jī)構(gòu)保持借款人償還住房貸款月支出不高于其月收入50%的政策不變，有利于防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，并從償付能力角度合理引導(dǎo)居民住房需求。
10月27日優(yōu)惠與否的分水嶺
具體到杭州個(gè)貸市場(chǎng)，杭州多家銀行的個(gè)貸部負(fù)責(zé)人表示，根據(jù)此次出臺(tái)政策的要求，各金融機(jī)構(gòu)將在10月27日前完成實(shí)施細(xì)則的擬定工作，因此，明確說法要根據(jù)各銀行總行下發(fā)的文件來確定。
“這要看各家銀行下發(fā)的新政實(shí)施細(xì)則了，目前從央行文件字面上理解，老的房貸基準(zhǔn)利率享受下浮優(yōu)惠的可能性不大”。渤海銀行杭州分行按揭業(yè)務(wù)部相關(guān)負(fù)責(zé)人華磊認(rèn)為，基準(zhǔn)利率0.7倍的優(yōu)惠利率只是針對(duì)10月27日起以后買首套房的杭州市民，如果老的房貸要享受這個(gè)優(yōu)惠，那就要涉及修改當(dāng)初的貸款合同，工作量龐大，如此實(shí)施的可能性微乎其微。
另外，還要看合同生效時(shí)間。“如果合同條款生效時(shí)間在10月27日以后，就可以搭這趟順風(fēng)車了�！蹦成虡I(yè)銀行個(gè)貸部負(fù)責(zé)人說，客戶能否享受優(yōu)惠，關(guān)鍵看抵押登記日，即合同條款生效時(shí)間。這個(gè)時(shí)間在房貸合同上有明確注明，一旦這個(gè)時(shí)間點(diǎn)確定，一般是無法同銀行協(xié)商更改的。
當(dāng)然，這一新政對(duì)于老房貸客戶來說也不是毫無利好可言。如果你與銀行當(dāng)初簽訂的房貸合同是按年度來調(diào)整房貸利率的，那么，在2009年1月1日后，就可以享受利率下調(diào)的優(yōu)惠了。
進(jìn)入降息通道不妨調(diào)整還貸方式
值得提醒的是，在進(jìn)入降息通道后，固定利率房貸早已失去了其在加息時(shí)的光環(huán)，浮動(dòng)利率方式成為房貸客戶降低利息支出的法寶。
2005年3月，央行規(guī)定利率的調(diào)整周期可由“一年一定”改為由“借貸雙方按商業(yè)原則確定，可在合同期內(nèi)按月、按季、按年調(diào)整，也可以采用固定利率的確定方式”。
換言之，客戶申請(qǐng)一年期以上的個(gè)人住房按揭貸款其貸款利率調(diào)整方式可以實(shí)行“次年1月1日”調(diào)整；也可以實(shí)行“按月”調(diào)整，即調(diào)整后的合同貸款利率自人民銀行貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整后的第一個(gè)結(jié)息日的次日起開始適用。對(duì)此，相關(guān)理財(cái)師建議，在降息背景下，新的房貸客戶在簽訂合同時(shí)，不妨選擇按月或按季節(jié)貸款利率調(diào)整方式，以節(jié)省貸款利息開支�！ �
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