|
|
|
深圳有望出政策刺激房市 [推薦]
|
記者昨日從有關(guān)方面獲悉，我市有望出臺鼓勵住房消費(fèi)的一系列優(yōu)惠政策，目前有關(guān)部門已聯(lián)合制定措施，相關(guān)辦法有望出臺。
10月22日，財政部和央行出臺政策，鼓勵居民購房，其中包括地方政府可制定鼓勵住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。
深圳是全國率先開始房地產(chǎn)市場調(diào)整的城市，而且調(diào)整幅度深，樓市成交持續(xù)低迷。為刺激和提高樓市信心，各方對我市出臺一系列優(yōu)惠政策抱有期待，專家建議，深圳應(yīng)該結(jié)合本地特點(diǎn)，適時出臺一些鼓勵居民買房的辦法和措施。記者昨日從有關(guān)方面了解到，我市相關(guān)部門目前已聯(lián)合制定一系列鼓勵住房消費(fèi)的優(yōu)惠政策，相關(guān)辦法有望出臺。
市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒表示，國家鼓勵住房消費(fèi)的相關(guān)政策已經(jīng)出臺，釋放了明確的政策信號，由于各地樓市調(diào)整時間和幅度不同，深圳應(yīng)該結(jié)合深圳樓市已率先深幅調(diào)整、毗鄰香港等自身特點(diǎn)，采取積極措施，鼓勵居民買房，穩(wěn)定樓市。他建議，具體可以從以下幾個方面著手。
首先，實行稅收的減免政策。研究契稅和二手房交易中的營業(yè)稅減免辦法。
其次，在土地出讓方面制定優(yōu)惠辦法。為促進(jìn)市場活躍，可以適當(dāng)延長土地拍掛出讓之后地價款的支付時間，或者允許分期支付。同時，也可以重新檢討地價水平，合理進(jìn)行土地出讓定價。適當(dāng)降低土地出讓的地塊規(guī)模，以有利于中小房地產(chǎn)開發(fā)公司的生存空間。
第三，制定鼓勵港人在深購房政策。應(yīng)考慮深圳作為特區(qū)和毗鄰香港的特殊性，鼓勵港人在深購房，不僅有利于促進(jìn)深港之間的深度融合，滿足港人的生活和工作需求，也有利于深圳樓市發(fā)展。
第四，根據(jù)實際情況積極調(diào)整和完善住房保障制度，深化居者有其屋目標(biāo)。他表示，我市的住房保障制度正進(jìn)行著調(diào)整，但是目前不能放松。建設(shè)更多的經(jīng)濟(jì)適用房，嚴(yán)格把握標(biāo)準(zhǔn)，既可以最大限度促進(jìn)公平，也有利于分流住房需求，不會對房地產(chǎn)市場造成沖擊。
如何界定"首次購房"和"改善型普通自住房"
針對財政部和央行政策中提出"居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍"，記者昨日就如何界定"居民首次購買普通自住房"和"改善型普通自住房"一事咨詢了有關(guān)專家。
中原地產(chǎn)深港研究中心總監(jiān)張偉介紹，所謂首次置業(yè)，通常是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認(rèn)定房貸次數(shù)。
張偉說，改善型住房行為的認(rèn)定方法，一般是指家庭將自己唯一的一套住房出售，用以置換購買另一套住房的行為。通過產(chǎn)權(quán)查驗，以一個家庭的居住面積加起來除以其人口總數(shù)，得到其人均居住面積，如果這一面積少于上一年度全市的人均居住面積，而購買的房子在144平方米以下，則為改善型普通自住房。根據(jù)市國土房產(chǎn)局完成的最新全市住宅狀況調(diào)查，2005年年底，按全市常住人口計算，深圳市人均住房建筑面積為29.6平方米，住房水平高于全國人均標(biāo)準(zhǔn)。
5年期以上貸款利率打7折后低于同期存款利率
利率打7折可能是"畫餅"
日前，央行決定從下周一起將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。昨日，記者從深圳多家銀行了解到，目前總部在深圳的銀行正在積極研究制定房貸政策實施新細(xì)則，總行不在深圳的分行還在等待總行的相關(guān)通知。據(jù)悉，此次央行政策調(diào)整比較特殊，出現(xiàn)最優(yōu)惠貸款利率與5年期存款利率倒掛。如何能使銀行短期的盈利同客戶的長期價值實現(xiàn)平衡成為各家銀行在制定房貸細(xì)則時首要考慮的問題，目前如何制定房貸新細(xì)則正考驗各家銀行智慧。
各銀行正在緊急制定細(xì)則
如何制定房貸新細(xì)則昨日成為各家銀行工作重心。昨日，記者撥打數(shù)位銀行房貸業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人電話，他們大多告知"正在開會討論房貸政策。"直到昨日下午6點(diǎn)鐘，記者了解到，還沒有一家銀行公布新的房貸細(xì)則。招行、深發(fā)展總行相關(guān)人士均表示，目前業(yè)務(wù)部門正在研究政策，預(yù)計新的房貸細(xì)則還沒有那么快出來。工行、建行、中行、華夏、民生等銀行均表示，目前還沒有接到各自總行新政策文件。工行深圳分行相關(guān)人士稱，這個房貸細(xì)則沒有那么簡單，各家銀行出臺房貸細(xì)則還需要一定時間。
一股份制銀行房貸業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人分析稱，此次央行政策調(diào)整不同以往，房貸利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率0.7，這個幅度有點(diǎn)大。其中，五年期以上貸款利率下浮30%后，為5.229%，還低于五年期存款利率5.58%。而三到五年期間貸款利率下浮30%以后，實際利率為5.103%，也低于三年期和五年期存款利率。因此，各家銀行在制定房貸細(xì)則時比較困難。銀行會考慮確定什么樣的優(yōu)惠幅度銀行才有大的盈利空間，但也要考慮如果優(yōu)惠幅度低于同業(yè)，那么將面臨客戶流失。這些都在考驗著各家銀行的智慧。
老客戶能否享受還不確定
對于老客戶是否能享受優(yōu)惠政策？深圳市民同銀行對此卻各持異議。不少市民認(rèn)為，既然政策調(diào)整了，符合條件的老按揭客戶也應(yīng)該享受到這一優(yōu)惠，畢竟這個優(yōu)惠幅度很大。前年剛剛購買了首套住房的市民劉先生稱，既然央行是為了減輕居民的購房成本，降低了首次置業(yè)者的貸款最低利率，那對于已經(jīng)購買首套住房但是目前尚未還清貸款的置業(yè)者，也應(yīng)該享受這一優(yōu)惠。因新政策對于"改善型普通自住房的貸款需求"也有優(yōu)惠，如果老客戶不能享受優(yōu)惠，老百姓還會使用變通的方法享受到優(yōu)惠貸款。
據(jù)悉，此次央行新聞發(fā)言人稱，老客戶是否能享受到優(yōu)惠政策一要考慮到個人信用及購買住房的實際情況，二還要考慮當(dāng)時合同的約定。但據(jù)記者了解，大部分老客戶同銀行簽訂的房貸合同，都明確寫成下浮10%和15%，并沒有約定下浮的幅度是否要按照央行最新調(diào)整的政策執(zhí)行。
有銀行人士稱，老客戶能享受這一優(yōu)惠政策可能性比較小，如果原先存量客戶都要申請新的優(yōu)惠政策，那么市場將出現(xiàn)一團(tuán)糟。還有銀行人士稱，估計老客戶也會根據(jù)實際情況出現(xiàn)不同的下浮幅度，但不會出現(xiàn)所有的老客戶都可以享受到最低優(yōu)惠貸款的情況。
記者還了解到，一些已經(jīng)辦理固定利率房貸的老客戶在此次政策出臺后更加焦急。據(jù)悉，目前最低優(yōu)惠貸款利率與此前各家銀行推出的固定利率相比，有很大的降幅。這也意味著，原先想規(guī)避利率上升的老固定房貸按揭客戶將損失不小。對此銀行人士稱，固定利率貸款因簽訂為固定利率，因此不會出現(xiàn)利率下調(diào)。
獲得優(yōu)惠貸款門檻將提高
新政規(guī)定，對于居民改善型普通自住房的貸款需求也可以申請最低優(yōu)惠貸款，不少銀行業(yè)內(nèi)人士稱，這其實也放寬了第二套住房的房貸政策。
"從銀行風(fēng)險控制角度來看，銀行更青睞購買第二套和第三套住房的貸款人。因為這些人經(jīng)濟(jì)能力一般要比購買第一套住房的人要強(qiáng)。因此，對銀行來說，首套住房的按揭貸款的風(fēng)險大于第二套房的按揭風(fēng)險。作為銀行來說，今后肯定會提高申請首套住房最低優(yōu)惠貸款的門檻，并不是所有首次置業(yè)者都能獲得最低優(yōu)惠利率。"一銀行業(yè)內(nèi)人士稱。
銀行房貸業(yè)務(wù)利潤將下降
在沒有調(diào)低存款利率，而下調(diào)最低優(yōu)惠貸款下限情況下，對于目前很大程度上依賴存貸差盈利的銀行來說，無疑是一個壞消息。昨日，國內(nèi)幾乎銀行股全部走低，A股銀行類股票下跌幅度達(dá)2.96%。
一銀行人士稱，僅拿深圳來說，幾乎所有的銀行房貸業(yè)務(wù)利率貢獻(xiàn)率應(yīng)該超過20%，最低利率下調(diào)，這塊業(yè)務(wù)的利潤貢獻(xiàn)肯定會減少。
民生證券分析師張志民稱，近年來各家銀行個人業(yè)務(wù)都取得迅速發(fā)展，作為個人業(yè)務(wù)的大頭--個人房貸業(yè)務(wù)，此次調(diào)低最低利率，肯定會使銀行業(yè)績受損，也會調(diào)低各家上市銀行估值。(記者 朱麗華)
新政為房地產(chǎn)板塊注入"強(qiáng)心劑"
地產(chǎn)板塊逆市走強(qiáng)銀行板塊集體重挫
住房貸款利率的下調(diào)和交易契稅的降低等新政為房地產(chǎn)板塊注射了一針"強(qiáng)心劑"。昨天雖然大盤依然疲弱，外圍股市依然劇烈震蕩，但房地產(chǎn)板受此政策的鼓舞卻走出獨(dú)立行情，全線收紅。有多家券商認(rèn)為，房地產(chǎn)板塊后續(xù)還有相關(guān)的利好政策出臺，房地產(chǎn)板塊的穩(wěn)定對大盤穩(wěn)定有重要的意義。
房地產(chǎn)板塊全然沒有受22日美國股市大跌及滬深A(yù)股開盤就下跌的影響，并一掃前日的頹勢，開盤后即以小幅跳空高開的態(tài)勢來回應(yīng)管理層對房地產(chǎn)市場的呵護(hù)，但隨之抵擋不住滬深兩市深幅下跌的影響，也有微幅下跌，隨后房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)出強(qiáng)勁的勢頭，走出獨(dú)立行情，逆勢逐步上漲，午后又是一波迅猛發(fā)力，急速攀升，直至收盤，以接近全日最高點(diǎn)位收市。從盤面看招商地產(chǎn)沖擊漲停，而招商地產(chǎn)是深市地產(chǎn)股的龍頭，和上海新梅遙相呼應(yīng)，使昨日出臺的地產(chǎn)救市政策顯示出"強(qiáng)心"作用。而二線房地產(chǎn)股中糧地產(chǎn)也尾盤漲停，蘇寧環(huán)球漲9.42%，金地集團(tuán)、外高橋、保利地產(chǎn)漲幅都在6%以上。龍頭萬科也上漲4.39%。地產(chǎn)板塊基本全線飄紅，對大盤形成強(qiáng)有力的推動作用。
國信證券認(rèn)為，鑒于此次政策松動程度大大超出了市場預(yù)期，后續(xù)將還會有一系列連鎖利好的政策。政策松動對行業(yè)基本面雖然不能產(chǎn)生立竿見影的效果，但隨著相關(guān)政策不斷深入推出，政策的累計效應(yīng)從量變到質(zhì)變對行業(yè)產(chǎn)生較大影響，特別是對提升消費(fèi)信心作用顯著。預(yù)計未來三個月地產(chǎn)股表現(xiàn)將強(qiáng)于大盤。
但昨天銀行板塊則集體遭到重挫。除寧波銀行微漲外，其余個股全部下跌。其中深發(fā)展、招商銀行盤中曾分別大跌逾9.5%和8%。最終收盤仍有深發(fā)展、招商銀行和交通銀行跌幅超過4%。市場人士指出，昨天管理層出臺的系列房地產(chǎn)新政對銀行息差將帶來嚴(yán)重沖擊，對銀行利潤產(chǎn)生不利影響。同時，近期部分上市銀行公布了三季報，業(yè)績環(huán)比出現(xiàn)下降，使市場對銀行股預(yù)期轉(zhuǎn)向悲觀�！ �
[更多新聞]
|
|
