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武漢救市出爐 開發(fā)商目前對(duì)漲房?jī)r(jià)持保守態(tài)度 [推薦]
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放寬二套房界定標(biāo)準(zhǔn)，抬高外地人購房落戶門檻，首次購房交易手續(xù)費(fèi)減半
前日財(cái)政部發(fā)布下調(diào)契稅、降低首付等重大舉措“刺激”樓市，引發(fā)各界廣泛關(guān)注。昨日，武漢市政府召開新聞通氣會(huì)，再拋重磅利好消息：該市即將出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》），從11月1日起，將在個(gè)人購房稅費(fèi)、二手房交易稅費(fèi)、普通住房標(biāo)準(zhǔn)等方面作出重大調(diào)整。
武漢市政府辦公廳相關(guān)人士強(qiáng)調(diào)，出臺(tái)這些政策措施，可以說是“救市不救價(jià)”，根本目的是進(jìn)一步解決好市民的住房問題，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，而不是維護(hù)房地產(chǎn)開發(fā)商的利益。
相關(guān)人士還指出，本次政策調(diào)整中，多處表述為“暫免”，目前尚不能保證政策的長(zhǎng)期性，存在一段時(shí)間后再次調(diào)整的可能性。
購普通住房契稅降至1.5％
減輕購房者負(fù)擔(dān)方面，新添3條調(diào)整舉措，包括：
個(gè)人購買住房契稅稅率由4%調(diào)整為3%，其中購買普通住房契稅稅率由2％下調(diào)到1.5％；個(gè)人購房應(yīng)繳交的住房專項(xiàng)維修資金，由按合同房?jī)r(jià)的2％繳交下調(diào)為按房屋建安造價(jià)的5%繳交；個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的交易手續(xù)費(fèi)減半征收等。
購房滿2年就可享稅收優(yōu)惠
激活二手房交易市場(chǎng)方面，武漢市作出重大調(diào)整：對(duì)于原來規(guī)定個(gè)人住房須年滿5年，出賣時(shí)方可享受免征營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅的優(yōu)惠政策，新政中一律改為2年。另外，新增“免征土地增值稅”，而且沒有年份的限制。這樣的話，只要年滿2年，二手房交易時(shí)賣方將無需繳納任何稅種。
據(jù)悉，“二手房交易新政”也是武漢市在本次政策調(diào)整中，主動(dòng)突破國家相關(guān)稅收政策的最大亮點(diǎn)。
月內(nèi)出臺(tái)相關(guān)配套細(xì)則
根據(jù)國家財(cái)政部口徑，執(zhí)行本次系列調(diào)整措施，以購房合同生效之日起計(jì)算。然而，大量現(xiàn)已購房而尚未辦理土地證和房產(chǎn)證的購房者，該如何界定他們的相關(guān)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)呢？
會(huì)上記者了解到，針對(duì)該部分購房者的特殊情況，武漢市將進(jìn)一步研究相關(guān)配套細(xì)則，于本月底統(tǒng)一發(fā)布。
權(quán)威解讀
◇優(yōu)化住房供應(yīng)體系
低收入家庭住房保障意見正在醞釀
按照武漢市“十一五”住房發(fā)展規(guī)劃，科學(xué)確定城市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房；多渠道完善住房保障體系，加快解決城鎮(zhèn)低收入家庭的住房保障問題。
【解讀】武漢市國土資源和房產(chǎn)管理局副局長(zhǎng)閻磊：今后一段時(shí)間內(nèi)，中低價(jià)位、中小套型的普通商品住房將成為武漢市重點(diǎn)發(fā)展的住房類型�！兑庖姟诽岬降摹岸嗲劳晟谱》勘Ｕ象w系，加快解決城鎮(zhèn)低收入家庭的住房保障問題”，目前國家和地方政府正在醞釀相關(guān)意見，也將于近期出臺(tái)。
◇減輕購房者負(fù)擔(dān)
住房專項(xiàng)維修資金減少四成左右
調(diào)整住房專項(xiàng)維修資金的繳交標(biāo)準(zhǔn)，凡個(gè)人購房應(yīng)繳交的住房專項(xiàng)維修資金按房屋建安造價(jià)的5%繳交。
【解讀】閻磊：有人可能對(duì)此不理解，以前住房專項(xiàng)維修資金是按2％繳納，變成5％怎么還說減輕購房負(fù)擔(dān)了呢？其實(shí)，以往是合同房?jī)r(jià)的2％，新政策是房屋建安造價(jià)的5%，也就是建房成本價(jià)的5％，這兩者基數(shù)是有很大差異的。我們初步測(cè)算，執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)后購房者所付的費(fèi)用將減少38％－47％。
◇激活存量住房市場(chǎng)
鼓勵(lì)“小房變大房”
個(gè)人出售家庭唯一住房，重新購置住房的，原有住房已納契稅在重新購房應(yīng)納契稅稅額中抵減。
【解讀】武漢市地稅局總經(jīng)濟(jì)師肖才茂表示，采取這一舉措的目的在于，鼓勵(lì)“小房變大房”，讓老百姓積極改善住房條件的同時(shí)，允許其用先前已經(jīng)繳納的小房契稅抵減大房契稅，不至于在稅收方面造成太多負(fù)擔(dān)。
◇提高購房者支付能力
為成年子女購房 不算“二套房”
凡為家庭中年滿18周歲子女首次購買的住房，可比照首套住房貸款政策執(zhí)行。
【解讀】閻磊：為抑制炒房，去年武漢市曾作出規(guī)定：第二套貸款購房，首付要四成，利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍。這次新政中，考慮到目前多數(shù)家庭購買第二套房，均是為已成年的子女準(zhǔn)備，所以放寬了政策，規(guī)定可比照首套住房貸款政策執(zhí)行。
◇調(diào)整外地人購房入戶標(biāo)準(zhǔn)
提高外地人落戶門檻
凡在武漢市中心城區(qū)購買住房面積超過100平方米（含100平方米）和總價(jià)超過50萬元（含50萬元）；遠(yuǎn)城區(qū)購買住房面積超過90平方米（含90平方米）和總價(jià)超過30萬元（含30萬元），可按有關(guān)規(guī)定在項(xiàng)目所在地辦理該市入戶手續(xù)。
【解讀】過去對(duì)于外地人買房加入武漢市戶籍，規(guī)定“購房總價(jià)在30萬元以上，或購房總建筑面積在120平方米以上”，這次中心城區(qū)不僅把數(shù)字改為50萬元和100平方米，而且把“或”改成了“和”，要求兩者兼?zhèn)洳趴�，事�?shí)上就是提高了入戶門檻，一定程度上限制外地購房者在漢購房，尤其把對(duì)中小房市場(chǎng)的沖擊降到最低。
◇調(diào)整該市普通住房標(biāo)準(zhǔn)
中心城區(qū)普通住房界定標(biāo)準(zhǔn)提高
中心城區(qū)（七個(gè)中心城區(qū)、東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)及東湖生態(tài)旅游風(fēng)景區(qū)）普通住房應(yīng)同時(shí)滿足三個(gè)條件：（一）住宅小區(qū)建筑容積率在1.5（含1.5）以上；（二）單套建筑面積在140平方米（含140平方米）以下；（三）單價(jià)7000元/平方米，總價(jià)不超過100萬元（含100萬元）。
其他遠(yuǎn)城區(qū)普通住房標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)同時(shí)滿足三個(gè)條件：（一）住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；（二）單套建筑面積在140平方米（含140平方米）以下；（三）單價(jià)5700元/平方米，總價(jià)不超過80萬元（含８0萬元）。
【解讀】閻磊：原來普通住房標(biāo)準(zhǔn)中，中心城區(qū)為單價(jià)5700元/平方米，總價(jià)不超過80萬元（含80萬元），隨著武漢經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)顯然已經(jīng)不能科學(xué)合理的界定普通與非普通住房。遠(yuǎn)城區(qū)標(biāo)準(zhǔn)暫時(shí)沒有變化。
新政影響
新政公布后房?jī)r(jià)會(huì)漲嗎？
在全國18城市紛紛救市和中央救市政策公布前后，開發(fā)商頻頻封盤封價(jià)，昨日武漢救市新政公布后，開發(fā)商會(huì)醞釀新的策略嗎？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開發(fā)商仍然不要對(duì)市場(chǎng)快速回暖有過高預(yù)期。
封盤！ 開發(fā)商也在“觀望”
記者發(fā)現(xiàn)盤龍城某樓盤近日打出“封盤”廣告，該項(xiàng)目銷售人員表示，在26日開盤后將取消此前的所有優(yōu)惠。此外，多家擬定在十月開盤的樓盤都把預(yù)售時(shí)間推后到了下個(gè)月，漢口內(nèi)環(huán)某樓盤表示，現(xiàn)在具體價(jià)格還不能確定，購房者仍需等待。
事實(shí)上，開發(fā)商也是想觀望市場(chǎng)的變化并參考其他項(xiàng)目的定價(jià)。
漲價(jià)？ 目前仍持保守態(tài)度
不少敏感的購房者擔(dān)心，武漢房產(chǎn)新政出臺(tái)后，開發(fā)商會(huì)借此漲價(jià)，而開發(fā)商卻沒有那么自信 。“現(xiàn)在這個(gè)時(shí)候我們不會(huì)提價(jià)的，那不等于打消了市民剛被刺激起來的購買激情么？”南湖某項(xiàng)目開發(fā)商表示，后市如何目前并不清晰，暫時(shí)不敢戀戰(zhàn)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，8月份武漢存量房達(dá)到135000套,下半年又屬于黃金推貨期,屆時(shí)存量房將達(dá)到200000套,是有史以來最大的供應(yīng)量。即使新政短期內(nèi)能刺激市民的購買欲望，但需求才是決定價(jià)格的主要因素，要消化這些存量房是需要相當(dāng)一段時(shí)間的，開發(fā)商沒有理由對(duì)市場(chǎng)會(huì)快速回暖抱有過高的預(yù)期。本報(bào)記者 楊春
稅費(fèi)減免之后……
100平米70萬二手房 賣方可省4萬多
昨日武漢市出臺(tái)的政策規(guī)定：個(gè)人將購買的普通住房滿2年轉(zhuǎn)讓的，不負(fù)擔(dān)營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用滿2年且是家庭唯一生活普通住房取得的所得，不負(fù)擔(dān)個(gè)人所得稅。
以前未滿5年，需繳納5.8%的營(yíng)業(yè)稅，70萬元需繳納營(yíng)業(yè)稅40600元�，F(xiàn)在滿2年就免收了，那么在第2年之后轉(zhuǎn)讓的，就能節(jié)省40600元的營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人所得稅按房屋總價(jià)1%計(jì)算，為7000元。
此外，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房暫免征收土地增值稅；個(gè)人出售家庭唯一住房，重新購置住房的，原有住房已納契稅在重新購房應(yīng)納契稅稅額中抵減。也就是說，賣房者還可以節(jié)約一筆開支，具體節(jié)約多少要依照增值程度和原繳契稅來決定。
90平米60萬住房 少交稅費(fèi)1萬多
為了減輕購房者的負(fù)擔(dān)，武漢市政府在財(cái)政部政策的基礎(chǔ)上，增加了數(shù)條稅費(fèi)減免政策。以一套面積為90平米、總價(jià)為60萬元的房子為例，新購房的市民可以少交稅費(fèi)1萬多元。購買其他各類型房，市民都可以節(jié)約不少錢。
1.個(gè)人首次購買90平米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1％。降稅前，1.5%的比例需交9000元契稅；降稅后，按1%的比例只需交6000元契稅，降稅后少交3000元。
2.個(gè)人購買或轉(zhuǎn)讓住房暫免征收印花稅。免稅前要交萬分之五即300元的印花稅；免稅后，少交300元。
3. 對(duì)個(gè)人首次購買90平米及以下普通住房的交易手續(xù)費(fèi)減半征收。此前，武漢交易手續(xù)費(fèi)按建筑面積每平方米2.5元征收，90平米是225元；現(xiàn)在，即只需要交112.5元。
4.調(diào)整了住房專項(xiàng)維修資金的繳交標(biāo)準(zhǔn)。
根據(jù)2002年武漢市關(guān)于維修基金的繳存通知，購房者需按購房款2%的比例繳存。也就是該套房此前需要繳納12000元的房屋維修基金。
調(diào)整后，凡個(gè)人購房應(yīng)繳交的住房專項(xiàng)維修資金按房屋建安造價(jià)的5%繳交。建安造價(jià)是指建筑安裝工程成本，包括建材費(fèi)、人工成本、機(jī)器使用費(fèi)，水電線路安裝成本等。武漢市2007年二季度建安工程造價(jià)指數(shù)顯示，江城小高層的建安成本每平米在830元－920元，平均為880元。以這個(gè)價(jià)格來計(jì)算，90平米的房子需交3960元的維修基金，節(jié)約了8040元。
但值得注意的是，由于商品房開發(fā)分多層、小高層、高層等多種類型，其開發(fā)成本有差異。具體的建安造價(jià)還需根據(jù)各樓盤的實(shí)際情況來確定。
也就是說，一套90平米價(jià)值60萬元的首套住房，市民可以節(jié)省稅費(fèi)共11452.5元。本報(bào)記者 劉嗣晶
為何“救市”
少建100萬平方米房 30萬人將失業(yè)
據(jù)新華社電 “房?jī)r(jià)跌不是挺好的，至少我們能買得起房子了”，“房地產(chǎn)老板賺得夠多了，讓他們打點(diǎn)折不是挺好的，干嘛要救��！”各項(xiàng)拯救樓市的措施出臺(tái)后在社會(huì)上引起了很大反響，街頭巷尾、傳媒網(wǎng)絡(luò)都在討論，政府要不要“救樓市”？政府“救樓市”對(duì)百姓究竟是好還是不好？
測(cè)算表明，房地產(chǎn)業(yè)每減少100萬平方米建筑量，就會(huì)影響30萬人的就業(yè)，減少鋼材需求2萬噸，減少門窗需求8萬套，減少2萬套左右的衛(wèi)生潔具需求。房地產(chǎn)行業(yè)在我國固定資產(chǎn)投資中所占比例已達(dá)1／4左右，且上下游共涉及50多個(gè)行業(yè)，在出口萎縮、消費(fèi)不振的背景下，如果房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)劇烈下挫，我國經(jīng)濟(jì)迅速下滑的風(fēng)險(xiǎn)將加大。
復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成表示，在全球經(jīng)濟(jì)衰退背景下，我國經(jīng)濟(jì)也難獨(dú)善其身。救樓市的系列政策既是對(duì)民生的關(guān)照，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了住房保障問題，同時(shí)也通過降低住房交易稅費(fèi)、降低公積金貸款利率等措施，減少居民購房成本，活躍市場(chǎng)、刺激消費(fèi)，促使剛性需求釋放為有效需求，有利于保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)。
土地政策
土地違法將問責(zé)行政首長(zhǎng)
土地違法有人買單了。以后違反土地管理規(guī)定的行為發(fā)生在哪個(gè)區(qū)域，就要問責(zé)當(dāng)?shù)匦姓组L(zhǎng)。昨日，武漢市頒布了《武漢市違反土地管理規(guī)定行政首長(zhǎng)問責(zé)制暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）和《耕地保護(hù)工作績(jī)效考核實(shí)施方案》（以下簡(jiǎn)稱《方案》），首次提出了實(shí)行行政首長(zhǎng)問責(zé)制。
武漢人均耕地僅0.61畝
武漢市土地資源相對(duì)貧乏，耕地資源更為有限。據(jù)了解，全市行政轄區(qū)土地總面積8549平方公里，人均耕地0.61畝。未利用土地面積為150119.0公頃，占全市土地總面積的17.56%。
“武漢土地后備資源匱乏，可供利用的后備資源相當(dāng)有限，而違規(guī)違法征占的大多是優(yōu)質(zhì)耕地，并規(guī)避了占補(bǔ)平衡，只占不補(bǔ)，更加劇了耕地減少的惡劣局面�！睋�(jù)該負(fù)責(zé)人介紹，發(fā)展就要投資，投資就要上項(xiàng)目，上項(xiàng)目就要用地，今后一個(gè)時(shí)期無疑是武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地需求旺盛的時(shí)期。在國家土地控制政策日趨嚴(yán)厲、建設(shè)用地需求旺盛的雙重壓力下，必須從源頭上遏制土地違法違規(guī)行為。
媒體曝光也成問責(zé)“證據(jù)”
此次武漢市制定的《辦法》和《方案》，明確了13個(gè)區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)和風(fēng)景區(qū)管委會(huì)的行政首長(zhǎng)是本區(qū)、開發(fā)區(qū)和風(fēng)景區(qū)執(zhí)行土地管理規(guī)定的第一責(zé)任人，對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的耕地保有量和基本農(nóng)田保護(hù)面積負(fù)責(zé)。市政府部門行政首長(zhǎng)依照有關(guān)法律規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的土地管理責(zé)任。
對(duì)行政首長(zhǎng)問責(zé)范圍包括：不履行耕地保護(hù)職責(zé)；對(duì)土地違法違規(guī)行為不制止、不查處或隱瞞不報(bào)、壓案不查的行為；違規(guī)簽約，承諾邊報(bào)邊建、先建再報(bào)、少報(bào)多建、“以租代征”等違法違規(guī)使用土地招商引資的行為；擅自設(shè)立各類開發(fā)園區(qū)，擅自降低補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)，未足額收繳新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)等行為也被納入了問責(zé)范圍。
除了舉報(bào)材料、上級(jí)機(jī)關(guān)批示和相關(guān)部門問責(zé)建議外，新聞媒體曝光的材料也將成為眾多啟動(dòng)問責(zé)程序的因素之一。
新聞鏈接
中央明確不許再建“小產(chǎn)權(quán)房”
據(jù)央視報(bào)道 國新辦于10月22日下午舉行新聞背景吹風(fēng)會(huì)，請(qǐng)中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任陳錫文介紹中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革開放有關(guān)情況，并回答記者提問。
中央電視臺(tái)記者在發(fā)布會(huì)上問，農(nóng)村“小產(chǎn)權(quán)房”的問題比較突出，這次《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》中或者說中央有沒有這方面新的政策？如果有的話，怎么樣加以解決？
陳錫文回答說，關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房”的問題，并沒有列入這次會(huì)議正式討論的內(nèi)容，因?yàn)橹坝嘘P(guān)部門已經(jīng)對(duì)它進(jìn)行調(diào)查研究和制定解決的辦法。
他說，我想有幾個(gè)原則是清楚的，“小產(chǎn)權(quán)房”的產(chǎn)生是違法的，因?yàn)樗`背了城鄉(xiāng)土地規(guī)劃利用的總體布局，也違反了關(guān)于農(nóng)地轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地的法律程序，所以它本身是不合法的。因此，違法批準(zhǔn)建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)房”，違法開工建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)房”的人，是要承擔(dān)法律責(zé)任的。但是，很多消費(fèi)者購買的時(shí)候不可能對(duì)國家的法律有這么多的了解，覺得便宜就買了，對(duì)這些人的合法利益,政府是要給予保護(hù)的。
那么怎么樣才能讓他們?cè)谶@種非法交易中形成的權(quán)利合法化，這是有關(guān)部門正在研究的具體措施。但是明確一條，“小產(chǎn)權(quán)房”絕對(duì)不允許再搞，這個(gè)是清楚的。
各地舉措
上海
購房2年后轉(zhuǎn)讓免營(yíng)業(yè)稅
上海市人民政府辦公廳日前發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》規(guī)定，從11月1日起，上海個(gè)人轉(zhuǎn)讓購買超過2年的普通住房將不負(fù)擔(dān)營(yíng)業(yè)稅，家庭購房公積金每戶最高貸款限額提高至80萬元。
石家莊
市區(qū)內(nèi)購房享50％契稅補(bǔ)貼
《石家莊市人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展若干意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》）日前發(fā)布。該《意見》自2008年10月20日起施行，有效期限至2009年12月31日，在購房落戶口、稅費(fèi)減免、公積金貸款等方面進(jìn)行了全面優(yōu)惠。
該《意見》明確，凡個(gè)人購買市區(qū)內(nèi)住房的，可享受至少50％的購房契稅財(cái)政補(bǔ)貼。對(duì)購買第一套商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）申請(qǐng)住房公積金貸款的，首付房款比例按20％執(zhí)行�！ �
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