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廣州加速舊城改造 [推薦]
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廣州市國土資源和房屋管理局(簡稱廣州房管局)在對(duì)廣州市現(xiàn)行舊城改造政策經(jīng)過兩年的分析和研究后,擬訂了《廣州市危舊房改造拆遷補(bǔ)償安置工作指導(dǎo)意見(試行)》(征求意見稿)(以下簡稱:《意見》),將于2008年10月14日至2008年10月23日對(duì)外公示。
《意見》規(guī)定,住宅房屋貨幣補(bǔ)償金額加上改造獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)總額,向同一行政區(qū)域新建商品住房交易均價(jià)看齊,但不能超過一手均價(jià)。如果被拆遷人按時(shí)搬遷可獲得獎(jiǎng)勵(lì),并有可能買得起被拆遷房屋所在行政區(qū)域內(nèi)的一手住房。DTZ戴德梁行策略顧問部董事黎慶文分析指出,《意見》一旦實(shí)施,將會(huì)對(duì)一些勢(shì)在必行的舊城改造項(xiàng)目拆遷速度有很大提升,例如公路、隧道、公園等項(xiàng)目,而隨著舊城改造成本的增加,舊城日后的建設(shè)成本也會(huì)水漲船高,目前已經(jīng)介入項(xiàng)目拆遷的開發(fā)商或許短期內(nèi)會(huì)因各方反應(yīng)而面臨項(xiàng)目進(jìn)度延期。
2005年廣州市提出要在2010年完成2004年在冊(cè)的危舊房改造任務(wù),涉及試點(diǎn)面積共91.1萬平方米。荔灣、越秀、海珠3個(gè)區(qū)域共計(jì)占94%,其中荔灣46%、越秀27%、海珠21%。2008年4月底,全市共完成危舊房改造87.1萬平方米,占2004年在冊(cè)的危舊房的95.59%。
而《意見》的危舊房改造適用范圍不再是此前指定的試點(diǎn),而是囊括了經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)的危舊房改造項(xiàng)目范圍內(nèi)國有土地上的所有房屋。
《意見》擬對(duì)被拆遷人的補(bǔ)償、安置方面增加一些新的規(guī)定,推行3種補(bǔ)償安置方式:貨幣補(bǔ)償、異地永遷、原址回遷。其中前兩種方式可由被拆遷人自由選擇,而“原址遷回”只適用于經(jīng)政府批準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)住宅的危舊房改造項(xiàng)目。
貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~按照《廣州市城市房屋拆遷管理辦法》的規(guī)定,以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。異地搬遷補(bǔ)償安置的住房建筑面積=(被拆遷住房所在地一手住房交易價(jià)格÷異地永遷安置住房所在地一手住房交易價(jià)格)×被拆遷房屋合法產(chǎn)權(quán)建筑面積,換言之,按此公式計(jì)算,被拆遷人外遷越遠(yuǎn)獲得的補(bǔ)償安置面積就越大。而原址拆回遷采取“拆一還一、新舊補(bǔ)差”的原則,原址回遷安置住房的面積不得低于被拆遷住房面積。例如假定危舊房改造項(xiàng)目位于某市中心區(qū),被拆遷房屋的合法產(chǎn)權(quán)建筑面積為50平方米,產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅。市場(chǎng)評(píng)估單價(jià)為7350元/平方米,根據(jù)《意見》規(guī)定,該項(xiàng)目的改造獎(jiǎng)勵(lì)單價(jià)約為11277-7350=3927元/平方米。2008年6～8月該區(qū)一手住宅交易均價(jià)為11277元/平方米。如此,被拆遷人完全能夠買得起同地段商品房。
開發(fā)商不再參與拆遷
通過三種補(bǔ)償安置方式的互相協(xié)調(diào),新增改造獎(jiǎng)勵(lì)制度顯得更靈活、優(yōu)惠,更有利于保障被拆遷人的合法權(quán)益。廣州房管局拆遷辦主任劉志偉指出,三種補(bǔ)償都是以貨幣為核算標(biāo)準(zhǔn),但也可以改為增加新房屋的面積�！叭N方式均取決于貨幣補(bǔ)償,是選擇面積還是貨幣差,可根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力而定�！睆V州房管局發(fā)言人、副局長黃文波說。
劉志偉更指出:“全體市民將是舊城改造的受惠者,而最直接的受惠者則是被拆遷戶�！彼麖�(qiáng)調(diào),現(xiàn)在是政府把舊城改造“拿過來做了”,開發(fā)商不再參與拆遷工作。
就目前恩寧路等舊城改造項(xiàng)目,政府方面將根據(jù)財(cái)力,“想多啟動(dòng)(舊城改造),(規(guī)劃)成熟一個(gè)啟動(dòng)一個(gè)�！睆V州房管局副局長劉仲國表示。
此外,黃文波透露,各區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)估價(jià)、被拆遷房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)以及被拆遷人選擇的搬遷時(shí)機(jī),是被拆遷人獲得補(bǔ)償?shù)姆课菝娣e或者金額的重要因素。僅就搬遷時(shí)限獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的被拆遷房屋房地產(chǎn)市場(chǎng)估價(jià)的15%而言,在搬遷時(shí)限內(nèi)越早搬遷的所得到的獎(jiǎng)勵(lì)比例越大。
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