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難挽樓市低迷走勢(shì) 成都等13地方政府救市措施 [推薦]
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最近，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一(朱中一博客,朱中一新聞,朱中一說吧)透露，中房協(xié)日前給國(guó)務(wù)院上書了一份關(guān)于房地產(chǎn)政策調(diào)整的建議，得到國(guó)務(wù)院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的重視。該消息一出，一石激起千層浪，“救市”爭(zhēng)論再起。
中房協(xié)的這份建議中，包括允許地方政府自行救市、降低房地產(chǎn)交易有關(guān)稅率、鼓勵(lì)改善性住房需求等。其中，“允許地方政府自行救市”頗引人注目。實(shí)際上，地方政府早已開始自行救市，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，迄今為止，至少有13個(gè)二、三線城市出臺(tái)了刺激當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策。但是，救市舉措提振樓市的效果并不明顯，觀望依舊，成交量萎縮依舊。
可見，在購(gòu)房者預(yù)期房?jī)r(jià)仍有下跌空間時(shí)，種種救市政策無助于樓市回歸理性�；蛟S只有價(jià)格降到位或國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)的政策有重大松動(dòng)時(shí)，樓市才會(huì)回暖。
時(shí)隔兩個(gè)多月后，業(yè)界關(guān)于救市的呼聲再次高漲。與7月份不同的是，此次呼吁是在諸多二、三線城市相繼出臺(tái)救市舉措及央行“雙率”齊降之后。
根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，迄今為止，至少有13個(gè)二、三線城市出臺(tái)了刺激當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策。其中，河南省關(guān)于降低公積金貸款首付比例及減免房地產(chǎn)交易契稅的政策，則是面向全省范圍的。
然而，各種救市舉措提振當(dāng)?shù)貥鞘械男Ч⒉幻黠@，大多數(shù)城市成交量不僅沒有出現(xiàn)反彈，而且進(jìn)一步萎縮，濃重的觀望氣氛依然籠罩在這些城市的上空。
地方救市未果
最近發(fā)布的《“百城千企”房地產(chǎn)走勢(shì)的調(diào)研分析報(bào)告》（下稱《報(bào)告》）結(jié)果顯示，有53.5%的受訪者認(rèn)為三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量將進(jìn)一步萎縮，有42.8%的受訪者認(rèn)為三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)將延續(xù)二季度走勢(shì)，僅有3.7%的受訪者認(rèn)為三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)繁榮景象。
據(jù)悉，上述報(bào)告主要在全國(guó)30多個(gè)重點(diǎn)城市展開，調(diào)查對(duì)象為房地產(chǎn)企業(yè)高管和業(yè)內(nèi)專家。如果將調(diào)研的30個(gè)城市與已經(jīng)出臺(tái)救市舉措的城市進(jìn)行一一對(duì)照，可以發(fā)現(xiàn)，在調(diào)研結(jié)果中，西安、成都、重慶、廈門及沈陽等城市三季度房地產(chǎn)走勢(shì)仍很低迷。
早在7月份，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生及中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一就曾經(jīng)在其提交的救市建議中提出，將調(diào)控的權(quán)力下放至地方政府，由各地因地制宜，分別決策。
之后不久，各地就開始陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)的救市舉措，除了下調(diào)公積金貸款首付及放寬貸款年限外，部分城市還出臺(tái)了減免稅費(fèi)或者直接給予財(cái)政補(bǔ)貼等政策，少數(shù)城市則以購(gòu)房入戶作為吸引。
其中，福州市更是在針對(duì)購(gòu)房者出臺(tái)了相關(guān)松動(dòng)的政策外，為了提高土地出讓的成功率，還針對(duì)土地市場(chǎng)出臺(tái)了一些“特殊政策”，包括土地的意向受讓者可對(duì)土地的出讓底價(jià)進(jìn)行議價(jià)等明顯向開發(fā)商“示好”的政策。
但是，從目前來看，種種救市政策對(duì)樓市成交及價(jià)格的刺激非常有限。研究院對(duì)福州房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，上周福州的商品房和商品住宅成交面積在前一周的基礎(chǔ)上環(huán)比分別下降36.46%和37.3%。此外，福州市為避免土地流拍出臺(tái)了相關(guān)政策之后的第一場(chǎng)土地拍賣會(huì)，推出的7幅土地悉數(shù)流拍，成為市場(chǎng)對(duì)其“救市”政策的最直接回應(yīng)。
而在購(gòu)房可獲財(cái)政補(bǔ)貼的西安市，9月份前10天的市場(chǎng)情況也未見明顯回暖，除城南及城北的住宅均價(jià)較8月最后一周有微幅上漲外，其余區(qū)域的價(jià)格均出現(xiàn)小幅下降。
高力國(guó)際研究與咨詢部董事李慶賢向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示，過去兩年二、三線城市在房地產(chǎn)方面投入巨大，導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)過快增長(zhǎng)，未來兩年內(nèi)，這部分供應(yīng)將逐漸推向市場(chǎng)，因此在這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)供過于求的狀況。這或許是二、三線城市在市場(chǎng)低迷持續(xù)的情況下急于出臺(tái)救市舉措的原因之一。
光大證券在最新研究報(bào)告中則表示，出于地方財(cái)政收入及穩(wěn)定市場(chǎng)和金融安全的考慮，多個(gè)城市出臺(tái)了托市政策�！暗覀冋J(rèn)為，這些政策對(duì)激發(fā)需求的作用遠(yuǎn)不如開發(fā)商降價(jià)來得直接。因此，在購(gòu)房者預(yù)期房?jī)r(jià)仍有下降空間的情況下，這些政策很難發(fā)揮預(yù)想的效果�！�
需求層面逆轉(zhuǎn)
事實(shí)上，改變樓市低迷現(xiàn)狀僅僅依靠各地的這些微調(diào)政策，難以扭轉(zhuǎn)。高力國(guó)際最新的分析報(bào)告認(rèn)為，雖然央行降低利率有助于提高居民的房屋購(gòu)買能力，但由于對(duì)未來房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的普遍預(yù)期，下降0.27個(gè)百分點(diǎn)的貸款利率似乎無法重燃消費(fèi)者購(gòu)買的熱情。短期內(nèi)，國(guó)際金融市場(chǎng)的動(dòng)蕩以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速的放緩將繼續(xù)影響住宅及商用物業(yè)市場(chǎng)需求。因此，目前房產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)已更多地來自于需求層面。
李慶賢則表示，央行“雙率”齊降有助于流動(dòng)性，因此對(duì)供應(yīng)有一定幫助。但由于對(duì)經(jīng)濟(jì)預(yù)期及財(cái)富縮水效應(yīng)的影響，在供應(yīng)放松的情況下，樓市能否回暖的焦點(diǎn)就集中于需求如何，而需求正是代表了市場(chǎng)對(duì)樓市未來走向的預(yù)期。但他坦言，現(xiàn)在看不到需求層面的積極回應(yīng)，全球金融市場(chǎng)的動(dòng)蕩已影響市場(chǎng)的預(yù)期，導(dǎo)致需求產(chǎn)生了明顯變化。
需求層面發(fā)生逆轉(zhuǎn)，這是自1998年后中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)這一輪長(zhǎng)達(dá)將近10年上漲周期中首次出現(xiàn)。即便在2005年下半年上海乃至長(zhǎng)三角區(qū)域受宏觀調(diào)控影響而出現(xiàn)市場(chǎng)調(diào)整時(shí)，也從未出現(xiàn)過需求逆轉(zhuǎn)的情況。
事實(shí)上，需求旺盛一直是過去數(shù)年房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士堅(jiān)持房?jī)r(jià)將持續(xù)上漲的最堅(jiān)實(shí)理由。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和發(fā)改委日前發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月全國(guó)70個(gè)城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.3%，環(huán)比下降0.1%。環(huán)比價(jià)格首次出現(xiàn)下跌，意味著房?jī)r(jià)下跌已成為全國(guó)整體性的問題，而不再是某個(gè)城市或某個(gè)區(qū)域的局部性問題。
也許是基于上述嚴(yán)峻形勢(shì)，華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)(任志強(qiáng)博客,任志強(qiáng)新聞,任志強(qiáng)說吧)再度發(fā)表博文，力證政府救市的必要性：“9月15日，央行出臺(tái)了“雙降”的措施，試圖給市場(chǎng)增加一點(diǎn)信心。9月18日，又出臺(tái)了三項(xiàng)措施來挽救股市，但當(dāng)一輛100公斤的馬車在快速下滑時(shí)，僅僅用30公斤的微弱力量就想拉住這輛下滑的馬車是根本不可能的。即使用同樣100公斤的力量也是難以發(fā)揮作用的，大約至少要用150公斤的力量才有可能阻止住下滑的趨勢(shì)，而要讓馬車從下滑逆轉(zhuǎn)為上升則可能需要更大的力量，出臺(tái)更多的措施。”
李慶賢認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷并不僅僅是房地產(chǎn)內(nèi)部的周期性調(diào)整，還受到外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，因此房地產(chǎn)何時(shí)結(jié)束調(diào)整更多地取決于外部因素。他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，雖然央行出臺(tái)“雙率”齊降的松動(dòng)政策，但是市場(chǎng)不應(yīng)期待政府會(huì)有較大力度的救市舉措，未來政策調(diào)整仍會(huì)以降息及調(diào)整準(zhǔn)備金率這樣的微調(diào)措施為主。
地方政府救市措施一覽
城市措施
西安
針對(duì)購(gòu)房者:1.給予房款補(bǔ)貼2.住房公積金放寬3.經(jīng)適房購(gòu)買條件降低;
針對(duì)開發(fā)商:1.調(diào)節(jié)稅務(wù)征繳節(jié)奏2.減免城建費(fèi)用3.土地政策加大扶持力度4.金融信貸放寬5.項(xiàng)目規(guī)劃審批可分期
蕪湖
針對(duì)購(gòu)房者:1.調(diào)整公積金貸款首付比例和最高限額2.交易契稅補(bǔ)貼;
針對(duì)開發(fā)商:1.調(diào)整供地節(jié)奏2.調(diào)整稅務(wù)收費(fèi)節(jié)奏3.土地競(jìng)買保證金下調(diào)
蘇州
針對(duì)購(gòu)房者:1恢復(fù)第二套房公積金貸款2.一、二手房首付下調(diào)至20%、30%
長(zhǎng)沙
針對(duì)購(gòu)房者:1.保障性住房分配貨幣化2.二手房交易綜合稅下調(diào)、補(bǔ)貼3.降低公積金貸款首付比例延長(zhǎng)貸款期限;
針對(duì)開發(fā)商:降低開發(fā)過程規(guī)費(fèi)
成都
針對(duì)購(gòu)房者:1.降低公積金貸款首付比例提高貸款最高限額延長(zhǎng)貸款期限擴(kuò)大公積金貸款范圍2.購(gòu)房實(shí)施財(cái)政補(bǔ)貼;
針對(duì)開發(fā)商:降低開發(fā)企業(yè)報(bào)建費(fèi)
河南
針對(duì)購(gòu)房者:1.降低公積金貸款首付比例2.減免房地產(chǎn)交易契稅
沈陽
針對(duì)購(gòu)房者:1.延長(zhǎng)公積金貸款、二手房貸款年限2.提高貸款最高限額3.購(gòu)房首付比例下調(diào)4.設(shè)立購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)
褔州
針對(duì)購(gòu)房者:1.提高公積金貸款最高限額、延長(zhǎng)年限2.部分房產(chǎn)契稅減半
重慶
針對(duì)購(gòu)房者:農(nóng)村居民進(jìn)城購(gòu)90平方米以下住房、二手房免征契稅
常州
針對(duì)購(gòu)房者:1.提高公積金貸款最高限額2.放寬公積金貸款條件3.降低公積金貸款首付比例4.商業(yè)貸款可轉(zhuǎn)公積金貸款
淮安
針對(duì)購(gòu)房者:1.商業(yè)貸款可轉(zhuǎn)為利率優(yōu)惠的公積金貸款
廈門
針對(duì)購(gòu)房者:1.購(gòu)房辦戶口2.下調(diào)契稅比例
石家莊
針對(duì)購(gòu)房者:1.下調(diào)普通住宅標(biāo)準(zhǔn),大部分商品房進(jìn)入契稅行列
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