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建筑商替代開發(fā)商能降房價(jià)嗎？
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2006年4月中國社會(huì)科學(xué)院投資與市場研究室主任曹建海提出用建筑商替代開發(fā)商進(jìn)行住宅的建設(shè)和開發(fā)，這樣可以免除開發(fā)商的暴利，就可以降低房價(jià)。曹建海的提議當(dāng)時(shí)沒有得到社會(huì)的響應(yīng)。
2007年3月“上海證券報(bào)”評論版主編時(shí)寒冰通過博客文章提出“取消開發(fā)商，房價(jià)降一半”的建議后，曹建海也再度端出用建筑商替代開發(fā)商的主張。不過，這次照樣沒有得到社會(huì)的響應(yīng)。那么用建筑商替代開發(fā)商真的可以降低房價(jià)嗎？答案是否定的。這不過是一種脫離實(shí)際、一廂情愿的空想。
亞當(dāng)斯密在270年前所著的“國富論”中提出，商品價(jià)格由三個(gè)部分組成：工資、地租和利潤。這三個(gè)組成部分是生產(chǎn)商品的三個(gè)生產(chǎn)要素－勞動(dòng)、土地和資本的回報(bào)。工資是勞動(dòng)的回報(bào)，地租是土地的回報(bào)，利潤是資本的回報(bào)。亞當(dāng)斯密說，“在每一個(gè)社會(huì)中，商品價(jià)格最終都要分解成為那三部分中的這一個(gè)或那一個(gè)，或者全部。而在每一個(gè)進(jìn)步的社會(huì)里，所有三者都或多或少作為組成部分進(jìn)入了絕大部分商品的價(jià)格�！� 為了說明得更具體，亞當(dāng)斯密還舉出了一些例子：
例1．“以谷物價(jià)格為例，其中一部分用以支付地主的地租，一部分用以支付勞動(dòng)者的工資以及維持生產(chǎn)中雇用的耕畜費(fèi)用，而第三部分則要用以支付農(nóng)場主的利潤�！�
例2．“一個(gè)種花工用自己的雙手在自己的花園里培植花草，這時(shí)他就集三個(gè)不同身份為一身了：地主、農(nóng)場主和勞動(dòng)者。因而，他的產(chǎn)品首先應(yīng)該支付給他地租，其次是利潤，在次之則是工資�！�
例3．“一個(gè)獨(dú)立的制造商，如果他擁有的資本既足夠來購買材料，又足以維持其生活直至他的產(chǎn)品上市，那么他就應(yīng)該獲得兩者：作為雇工的工資和作為老板出售雇工的產(chǎn)品后所得的利潤�！�
現(xiàn)在我們回到房地產(chǎn)看一看為什么用建筑商替代開發(fā)商不能降低房價(jià)的道理。
房地產(chǎn)的生產(chǎn)要素也是由三大部分組成：勞動(dòng)，土地和資本。因?yàn)橥恋厥亲鳛楫a(chǎn)品的組成部分進(jìn)行投入，因此土地可以歸為資本部分。這樣房地產(chǎn)的生產(chǎn)要素為兩大部分：勞動(dòng)和資本。為了便于討論，我們可以把房地產(chǎn)的建設(shè)看作由勞動(dòng)密集型企業(yè)－建筑商提供的“勞動(dòng)”，而把房地產(chǎn)的開發(fā)看作由資本密集型企業(yè)－開發(fā)商提供的“資本”，那么建筑商付出了“勞動(dòng)”就理應(yīng)得到回報(bào)－工程款，同時(shí)開發(fā)商付出了“資本”也應(yīng)得到回報(bào)－利潤。因此，房價(jià)的構(gòu)成就包括了建筑商的工程款和開發(fā)商的利潤。
如果建筑商替代了開發(fā)商，他的投入就不但有“勞動(dòng)”，而且還有“資本”。那么建筑商必然要對他的每一項(xiàng)投入－勞動(dòng)的投入和資本的投入都要求回報(bào)，所以他的房價(jià)還是同樣由兩部分組成：工程款和利潤。因此，房價(jià)構(gòu)成不會(huì)因?yàn)榻ㄖ烫娲碎_發(fā)商而免去了資本的利潤部分，也就是說，房價(jià)不會(huì)降低。下面舉一個(gè)美國的案例：1985年我所在的公司到美國關(guān)島注冊了一個(gè)工程建設(shè)公司，作為建筑商承包了一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程建設(shè)業(yè)務(wù)。1986年該項(xiàng)目開發(fā)商（即業(yè)主）因其一個(gè)法律訴訟訴敗，需要將該項(xiàng)目出讓變現(xiàn)以便用于官司敗訴的賠付。該開發(fā)商希望我們收購該項(xiàng)目（含項(xiàng)目全部土地和公司）。如果我們不收購，項(xiàng)目被另外的美國公司收購的話，就不能保證我們還能繼續(xù)承包該項(xiàng)目的工程建設(shè)，我們到美國開發(fā)工程業(yè)務(wù)所付出的努力將付之東流。于是我們被動(dòng)地，不得不收購了這個(gè)項(xiàng)目，成為了中國第一家從事房地產(chǎn)開發(fā)的公司。自此，我們身兼兩職－建筑商和開發(fā)商，自建自賣。那么，我們的房屋是按我們先前作為建筑商的工程承包價(jià)出售嗎？當(dāng)然不是。我們的房價(jià)是按照市場需求的情況而制定的市場價(jià)，我們付出了資本，自然要為資本尋求回報(bào)。我們這樣做并不是因?yàn)槲覀儺?dāng)時(shí)了解和掌握了經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論知識(shí)，其實(shí)不過是按照商業(yè)常規(guī)去行事。
如果把開發(fā)商看作向建筑商定購產(chǎn)品（住宅）的經(jīng)銷商，把建筑商看作向開發(fā)商提供產(chǎn)品（住宅）的制造商，那么房地產(chǎn)開發(fā)可以看成是一種貿(mào)易形式。制造商以出廠價(jià)或成本價(jià)向經(jīng)銷商出售產(chǎn)品，經(jīng)銷商按零售價(jià)或市場價(jià)向消費(fèi)者出售產(chǎn)品。如果制造商自產(chǎn)自銷的話，在絕大多數(shù)情況下，他是按市場價(jià)去銷售他的產(chǎn)品而不是成本價(jià)。這與上述的例3的情況是相同的。就如同一個(gè)菜農(nóng)把自產(chǎn)的蔬菜拿到市場上去賣，他的菜價(jià)是市場價(jià)，而不是菜商到他的田頭收購他的菜的收購價(jià)。這不過是一種連普通農(nóng)民都懂得的商業(yè)常識(shí)。這也是為什么社會(huì)沒有給予曹建海這一提議任何響應(yīng)的原因�！ �
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