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深圳模式：生長于體制夾縫中的個(gè)人合作建房 [推薦]
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據(jù)統(tǒng)計(jì)，２００６年１２月，深圳商品房成交均價(jià)達(dá)９９９０元／平方米，新上市的商品房價(jià)格最低約７０００元／平方米。房價(jià)的持續(xù)上漲讓人們在抱怨房地產(chǎn)開發(fā)商攫取超額利潤的同時(shí)，去尋求“經(jīng)濟(jì)適用房”、發(fā)起“不買房運(yùn)動”，也興起了“個(gè)人合作建房”之風(fēng)。
去年１２月，深圳的個(gè)人合作建房組織成功拍得的兩棟宿舍樓均價(jià)僅１５５６元／平方米。如此低的價(jià)格，無疑給想買房的中低收入者帶來一線曙光。
深圳模式：個(gè)人合作建房的一次“非典型勝利”
深圳個(gè)人合作建房組織成立于２００４年８月，合作建房者首先選擇了競拍爛尾樓，因?yàn)闃鞘乾F(xiàn)成的，容易操作，合作者較有信心。但是，由于合伙人難以就價(jià)格達(dá)成一致、保密不到位導(dǎo)致競爭激烈等原因，３次嘗試先后以失敗告終。去年１２月２２日，合作建房者終于成功競拍到位于深圳市寶安金橋工業(yè)區(qū)的兩棟建筑面積為３８８０平方米的宿舍樓，均價(jià)約１５５６元／平方米。
深圳合作建房的發(fā)起者林立人承認(rèn)他們撿了個(gè)大便宜。他認(rèn)為競拍成功有以下原因：兩棟樓是被法院強(qiáng)制委托拍賣的，其拍賣底價(jià)是去年２月估價(jià)的，當(dāng)時(shí)深圳的房產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)低于現(xiàn)在的水平；房屋原為宿舍，土地使用年限僅為５０年，到２０４２年１月的終止時(shí)間還有３５年，而一般商品房產(chǎn)權(quán)為７０年，且每層樓只有１套產(chǎn)權(quán)證，單套轉(zhuǎn)讓可能會有困難；兩棟樓離市中心較遠(yuǎn)，配套設(shè)施較落后；保密工作做得好，還有一些競爭對手因擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)而放棄，競爭對手較少。
有人評價(jià)，這次競拍為合作建房提供了一個(gè)成功的模版。但是，嚴(yán)格地說，這次競拍成功只能算是個(gè)人合作建房的一次非典型勝利。因?yàn)榕馁u爛尾樓是“一錘子買賣”，繞過了最困難的拿地環(huán)節(jié)和建設(shè)環(huán)節(jié)，難以為其他地區(qū)借鑒；而且爛尾樓存在著復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，存在風(fēng)險(xiǎn)和偶然因素。林立人說，競拍爛尾樓是一種務(wù)實(shí)的選擇，但要解決大量中低收入者購房問題，還是要走拿地、建房的常規(guī)合作建房之路。
個(gè)人合作建房“八十一難”攔路
近一時(shí)期，個(gè)人合作建房組織在全國各地如雨后春筍般涌現(xiàn)，深圳個(gè)人合作建房競拍成功；杭州集資建房由于銀行的退出而夭折；溫州個(gè)人合作建房首次成功拿地……然而，個(gè)人合作建房面臨著許多局外人想像不到的困難。
首先是資金的籌集和安全問題。合作建房者都是中低收入者，他們要在短時(shí)間內(nèi)湊齊大筆資金非常困難；資金安全至關(guān)重要，一些人反對合作建房的理由之一就是發(fā)起者有卷款逃跑的可能。深圳合作建房者的做法是由合伙人把錢存進(jìn)自己的銀行賬號，并與銀行簽訂�？顚Ｓ玫耐泄軈f(xié)議。需要資金時(shí)，合伙人把錢從自己的賬戶轉(zhuǎn)進(jìn)指定賬號。從始至終，發(fā)起者都“摸不到錢”。另外，為了防止合伙人撤資，深圳合作建房組織要求參與投標(biāo)的合伙人交納一定的保證金。
要解決資金瓶頸，銀行的支持必不可少。但是，合作建房組織沒有法律上的明確定位，更難提供銀行按揭貸款所需的擔(dān)保物，使銀行貸款的政策風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)較高，銀行積極性不高。不過，日前深圳發(fā)展銀行表示，愿意為深圳合作建房組織提供金融、信息支持，而且存在向其貸款的可能。
其次是拿地困難。深圳拍賣的土地一般都是大面積地塊，以一塊建筑面積６００００平方米的土地為例，按每戶１００平方米計(jì)算，需要６００戶合作才能拿地，這么龐大的組織很難協(xié)調(diào)。此外，合作建房組織還要面對房地產(chǎn)開發(fā)商的激烈競爭。由于做出決策需要合伙人一致同意，造成出價(jià)缺乏靈活性以及保守商業(yè)秘密的困難。最后，為了規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)，深圳的合作建房組織拿地時(shí)只參與政府公開招拍或法院強(qiáng)制委托拍賣的地塊，不參與不允許個(gè)人投標(biāo)的地塊。
再次是建筑質(zhì)量保證。北京知名房地產(chǎn)開發(fā)商潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新聞,潘石屹說吧)曾質(zhì)疑合作建房的建筑質(zhì)量不能保證。林立人認(rèn)為，合作建房確實(shí)存在建筑進(jìn)度拖延、造價(jià)超過市場預(yù)期、工程質(zhì)量難保證、建房材料違例、檢驗(yàn)測試、人身安全等風(fēng)險(xiǎn)，但可以通過委托專業(yè)的工程監(jiān)理公司把關(guān)來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
名不正則言不順，生長在體制的夾縫里
個(gè)人合作建房是老百姓對高房價(jià)的回應(yīng)，是新生事物。最突出的問題就是合作建房組織是否具有拿地的資格、建筑的資格和能否取得合法的個(gè)人房產(chǎn)證。合作建房者認(rèn)為，法律沒有明確禁止的就是許可的，因此合作建房并不違法，而是生長于法律的夾縫之中。
個(gè)人合作建房組織能不能獨(dú)立拿地？林立人認(rèn)為，這至少在深圳不是問題。其依據(jù)是１９９４年７月施行的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例》第五條：“中華人民共和國境內(nèi)外的企業(yè)、組織和個(gè)人，均可依照本條例的規(guī)定取得土地使用權(quán)，但法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外�！边@表明在深圳個(gè)人可以依法聯(lián)合取得土地使用權(quán)。
但即使能合法拿到土地，由于沒有房地產(chǎn)開發(fā)公司的專業(yè)資質(zhì)，合作建房組織可能還是不能自建房。對此，林立人認(rèn)為，深圳的個(gè)人合作建房組織可以專門成立項(xiàng)目開發(fā)公司，自己建房。廣東華成律師事務(wù)所曾凡金律師認(rèn)為，個(gè)人合作建房組織成立項(xiàng)目開發(fā)公司在法律上沒有問題，但這種項(xiàng)目開發(fā)公司是非贏利性的，完成項(xiàng)目后會自動解散，與一般的房地產(chǎn)開發(fā)公司有本質(zhì)的不同。
但老百姓最關(guān)心的還是合作建房能否取得合法的個(gè)人房產(chǎn)證。深圳合作建房者認(rèn)為，合作建房是一種合作消費(fèi)行為而不是合作經(jīng)營行為，取得房產(chǎn)證不成問題。林立人等８１名合作建房者拍得的兩棟樓每層樓只有一個(gè)產(chǎn)權(quán)證。目前，他們正在向國土資源局申請，爭取將產(chǎn)權(quán)分拆到戶。
可見，合作建房面臨的最關(guān)鍵問題是合作建房組織的法律地位不明確。名不正則言不順，法律地位的不明確直接影響到拿地資格、銀行貸款的成敗、建設(shè)資格以及最終房產(chǎn)證的取得。面對個(gè)人合作建房在體制上的尷尬，林立人希望政府能盡快制定合作建房的法律法規(guī)，引導(dǎo)合作建房健康而有序地發(fā)展，讓合作建房者走出一條路來。
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