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招標(biāo)條件苛刻 深圳土地出讓遇冷 [推薦]
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2006年12月27日，深圳出讓2006年度最后一批計(jì)劃內(nèi)住宅和商業(yè)用地，卻意外遇冷，3宗土地僅一宗成功出讓?zhuān)溆鄡勺谝粤鳂?biāo)告終。而參加3塊土地競(jìng)標(biāo)的也只有三家企業(yè)。
“這和出讓地的開(kāi)發(fā)要求有很大關(guān)系。90平方米的住宅要達(dá)到開(kāi)發(fā)總面積的95%，以及住宅部分總建筑面積的15%要無(wú)償提供給政府用作廉租房，這兩個(gè)要求讓開(kāi)發(fā)商面臨巨大的壓力。”深圳蘭江地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司副總裁楊大谷認(rèn)為在這種情況下，地價(jià)有可能會(huì)逐漸拉低。
此次出讓的3塊土地均位于龍崗坪山街道，G11207-0205地塊為居住用地，土地面積28282.08平方米，建筑面積84846平方米；G11337-0089地塊也為居住用地，土地面積30621.84平方米，建筑面積91866平方米；G11336-0061地塊為商住用地，土地面積72640.84平方米，建筑面積218086平方米。
按照招標(biāo)文件要求，上述3塊土地上單套建筑面積90平方米以下套型面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總住宅面積的95%以上。同時(shí)，政府還要求，G11337-0089、G11336-0061地塊競(jìng)得人須在項(xiàng)目建成后，將其住宅建筑總面積中的15%（G11337-0089計(jì)13095平方米，G11336-0061計(jì)25645平方米）的住房無(wú)償提供給政府作公共租賃住房，產(chǎn)權(quán)歸政府所有。
G11337－0089地塊只收到1封有效標(biāo)書(shū)，沒(méi)達(dá)到規(guī)定的有效標(biāo)書(shū)數(shù)量，故招標(biāo)失��；G11336-0061則沒(méi)有收到標(biāo)書(shū)。
只有一宗地被深業(yè)集團(tuán)以15288.8899萬(wàn)競(jìng)得，而深業(yè)競(jìng)得的地塊樓面地價(jià)為1802元/平方米，與前兩次招標(biāo)相比，地價(jià)明顯下降了很多。該地塊曾在前一輪招標(biāo)中流標(biāo)過(guò)。
本次參與招標(biāo)的只有三家開(kāi)發(fā)商，萬(wàn)科、深業(yè)和深圳名居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。
萬(wàn)科在全國(guó)各城市覓地的同時(shí)也不放過(guò)深圳的土地招標(biāo)機(jī)會(huì)，投遞了兩份標(biāo)書(shū)，有意將此次出讓的三塊地中的兩塊據(jù)為己有，但因G11337－0089標(biāo)書(shū)因?yàn)橹挥衅湟患覇挝桓?jìng)標(biāo)，沒(méi)有達(dá)到有效標(biāo)書(shū)數(shù)量而流標(biāo)。而在爭(zhēng)奪另一塊地時(shí)，萬(wàn)科則因?yàn)闃?biāo)價(jià)低于深業(yè)而敗北。
在深圳以往的土地招拍掛中，激烈的爭(zhēng)奪已經(jīng)成了主要的市場(chǎng)基調(diào)，而此次招標(biāo)的冷清令人大感意外。
究其原因，業(yè)界均認(rèn)為這主要是由土地的地理位置及苛刻的招標(biāo)要求造成的，而這正好也是政府想要的結(jié)果，即緩解開(kāi)發(fā)商對(duì)土地的激烈爭(zhēng)奪，控制地價(jià)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的直線(xiàn)上升。
楊大谷認(rèn)為此次招標(biāo)地塊的開(kāi)發(fā)要求基本讓開(kāi)發(fā)商沒(méi)有多大的利潤(rùn)空間，而且地塊位置較為偏僻。政府可能在有意引導(dǎo)市民的關(guān)外購(gòu)房消費(fèi)觀念。
而深圳資深地產(chǎn)人士余一弘則認(rèn)為深圳地方政府開(kāi)始有意無(wú)意地淡化土地方面的宣傳及推廣，這也是土地市場(chǎng)逐漸變冷原因之一。
“現(xiàn)在政府出讓土地沒(méi)有像以前那樣大肆宣傳與炒作，屬于低調(diào)處理。”余一弘認(rèn)為政府與市場(chǎng)雙方面的原因?qū)е峦恋厥袌?chǎng)在逐漸的回歸理性。
他還認(rèn)為，深圳一些大型民企，基本不參與土地市場(chǎng)的招標(biāo)及拍賣(mài)，他們熱衷于企業(yè)之間的合作，土地的協(xié)議轉(zhuǎn)讓等。
“政府出讓的土地，因條條框框過(guò)多，開(kāi)發(fā)要求也較為苛刻，比較適合于透明的企業(yè)，如一些上市公司、大型國(guó)企。”余一弘說(shuō)，2004年深圳批準(zhǔn)房地產(chǎn)用地435宗，現(xiàn)已開(kāi)發(fā)完成及部分開(kāi)發(fā)完成的用地共92宗，還有343宗沒(méi)有開(kāi)發(fā)的土地，未動(dòng)工土地面積共1.15平方公里，這些地都還在企業(yè)手上囤著沒(méi)有開(kāi)發(fā)，現(xiàn)在土地市場(chǎng)門(mén)檻越來(lái)越高，這些地如果不開(kāi)發(fā)，都要面臨被政府無(wú)條件收回的后果。很多開(kāi)發(fā)商都在積極地處理閑置用地，因而這也是它們沒(méi)有進(jìn)入市場(chǎng)程序拿地的原因之一。
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