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南京公開叫賣5塊地下空間 使用權(quán)出讓亟待立法 [推薦]
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90輪的叫價之后，南京首例掛牌出讓地下空間使用權(quán)落槌，從1000萬元的底價翻升到7700萬元。深圳時尚地產(chǎn)的老總在89輪叫價時黯然離場后,南京大唐教育最終加價100萬元，以7700萬元的價格拿下。
在國內(nèi)還沒有對地下空間立法之時，南京市在8月下旬首度試水地下空間的土地出讓，并期望盡快規(guī)范這塊市場。而據(jù)了解，上海也將于今日開始實行對地下空間的管理規(guī)定。業(yè)內(nèi)對地下空間的關(guān)注度正在逐步提升。
5塊地下空間公開叫賣
雖然尚待規(guī)范，很多城市已經(jīng)等不及對地下空間使用權(quán)進(jìn)行公開叫賣。
8月17日下午，南京一舉出讓5塊地下空間，出讓面積達(dá)47000平方米，這也是南京地下空間土地集中出讓面積最大的一次。而其中，湖南路地下商業(yè)街的出讓則是南京首次對地下商業(yè)街進(jìn)行公開掛牌出讓。
記者注意到，該塊土地單位地價為246元/平方米，每畝地價為16.4萬元/畝。據(jù)統(tǒng)計，去年1~12月，南京市整體土地出讓的平均單價為1817元／平方米，達(dá)到每畝121萬元左右。而該地區(qū)地處南京市中心城區(qū)，并為南京市兩大主要商業(yè)圈之一。業(yè)內(nèi)人士分析稱，如果從土地行情考慮，這一板塊可以獲得每畝400萬元到500萬元的出讓價格，但4萬多平方米的土地出讓面積只有1000萬元的報價，顯然有些偏低。而最終的成交價翻了7.7倍，還是可以看出業(yè)內(nèi)對地下空間使用權(quán)仍有很大需求。
針對此次掛牌價格是否為“試水”，有關(guān)部門并沒有做出正面回答。
根據(jù)之前南京市的說法，到2010年，南京市地下建設(shè)規(guī)模將增加一倍，達(dá)到100萬平方米左右，而地下空間土地使用權(quán)的出讓也是大勢所趨。
但是依然還有一些不容回避的問題。
南京市國土資源局政策法規(guī)處處長姚青林表示，目前我國對于地下空間土地出讓權(quán)還沒有立法，很多地方對地下空間用地出讓的方式與登記發(fā)證也沒有規(guī)定。所以，此次南京市主要是依照地上土地出讓的規(guī)則，對地下空間使用權(quán)進(jìn)行出讓。
在此次南京市國土資源局對5塊國有土地使用權(quán)的掛牌出讓過程中，有2塊是單獨出讓地下使用空間，還有的是捆綁出讓地上以及地下空間。此次，南京按照地上土地出讓方式公開出讓地下空間，一定程度解決了地下空間出讓問題。
但是，地上空間和地下空間的界定問題依然沒有解決。
2004年12月，南京市國土資源局和南京市房管局、南京市建委等5個部門曾對地下車庫使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓進(jìn)行了規(guī)定。當(dāng)時，地上空間使用權(quán)出讓之后，所有人往往對地下空間也具有使用權(quán)。這就導(dǎo)致南京之前出現(xiàn)相關(guān)案例，例如有單位想購買地下空間，進(jìn)行停車場的建設(shè)，但是由于地上空間已經(jīng)有明確所有人，地下空間的所有權(quán)就無法進(jìn)行界定，最終只能作罷。對此，目前還沒有更加明確的說法。南京市相關(guān)部門將此寄希望于國家的相關(guān)立法出臺。
使用權(quán)出讓亟待立法
在地下空間使用權(quán)出讓方面，南京并不是第一個吃螃蟹的。杭州在有關(guān)問題依然沒有得到合理解決之前，也已經(jīng)嘗試了地下空間使用權(quán)的出讓。
據(jù)了解，2004年12月8日,杭州市國土資源局受西湖文化廣場建設(shè)指揮部委托，對西湖文化廣場中心廣場地下空間土地使用權(quán)，連同在建工程，向境內(nèi)外公開掛牌出讓。最后以近5億元的價格，出讓給了浙江白云偉業(yè)控股有限集團(tuán)公司。
截至目前，杭州市在地下空間使用權(quán)上依然有亟待解決的問題。通過杭州市政府的《關(guān)于積極鼓勵盤活存量土地促進(jìn)土地節(jié)約和集約利用的意見(試行)》(下稱“意見”)了解到，這份文件對于地下空間使用權(quán)作出了相關(guān)規(guī)定。
根據(jù)規(guī)定，用地單位利用自有土地建設(shè)地下空間作為地上建筑配套或附屬設(shè)施的，可以劃撥方式使用。但如果是利用地下空間從事經(jīng)營性、銷售或轉(zhuǎn)讓的，就得有償使用。具體的辦法是：地下一層土地出讓金按市區(qū)土地基準(zhǔn)地價相對應(yīng)用容積率為2.0的樓面地價的30%收��；地下二層的土地出讓金按地下一層的標(biāo)準(zhǔn)減半收取，地下三層的則按地下二層標(biāo)準(zhǔn)減半收取，以此類推。
有開發(fā)商提出，這份文件仍沒有解決地下車庫的問題。因為意見規(guī)定，用地單位利用自有土地建造地下停車庫面向社會提供停車服務(wù)的，可以劃撥方式使用，但地下車庫仍然不能進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓、銷售或長期租賃(租賃期一年以上)。
雖然之前并沒有對地下空間的出讓進(jìn)行試水，但是經(jīng)過長時間的籌備，上海已經(jīng)成為首個對地下空間使用權(quán)進(jìn)行“立法”的城市。記者了解到，日前，《上海市城市地下空間建設(shè)用地審批和房地產(chǎn)登記試行規(guī)定》(下稱“規(guī)定”)經(jīng)市政府常務(wù)會議通過，將于今日起正式實施。這是國內(nèi)首個涉及地下空間建設(shè)用地審批和權(quán)屬管理的規(guī)定。
通過上海市房地資源局了解到，9月1日之后，上海將明確把地下空間界定為“結(jié)建地下工程”與“單建地下工程”，其中結(jié)建地下工程隨地面建筑一并辦理用地審批手續(xù)。而同時，單建地下工程將可以簽訂土地使用權(quán)出讓合同。
“單建地下工程的建設(shè)單位按照基本建設(shè)程序取得項目批準(zhǔn)文件和建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，應(yīng)向土地管理部門申請建設(shè)用地批準(zhǔn)文件。建設(shè)單位取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，應(yīng)當(dāng)?shù)酵恋毓芾聿块T辦理劃撥土地決定書，或者簽訂土地使用權(quán)出讓合同�！鄙虾Ｊ蟹康刭Y源局相關(guān)人士稱�！ �
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