|
|
|
上海逆市大面積推出住宅用地 市場反應(yīng)并不熱烈 [推薦]
|
時隔一年半之后，上海終于再度大面積推出住宅用地。
近日，上海市房地局發(fā)布2006年第1號土地出讓公告，宣布以掛牌競價方式，出讓總面積近178萬平方米的20幅土地，其中13幅為住宅用地。
雖然是久旱逢甘霖，但市場反應(yīng)卻并未如預(yù)期中那么熱烈，而這次突然大量賣地的前前后后，也有頗多值得玩味之處。
地塊偏遠 難吊開發(fā)商胃口
有關(guān)公告顯示，即將推出的13幅住宅用地中，純住宅為9幅，商住用地4幅。從區(qū)位上看，集中于寶山、嘉定、南匯、青浦、松江等上海近郊區(qū)縣，只有兩幅在內(nèi)環(huán)以里的徐匯區(qū)，而且單幅規(guī)模都不太大。
對于市場最為關(guān)注的“90平方米戶型占70％”的問題，公告中稱將依據(jù)中央相關(guān)政策精神，而具體比例“詳見地塊掛牌文件”。由此可知，是否執(zhí)行以及如何執(zhí)行戶型限制新規(guī)，還是按各具體項目情況而定。
但此次推出地塊大多位置偏遠，難以引起開發(fā)商的興趣。眾所周知，目前上海的外環(huán)以外區(qū)域，大量樓盤集中供應(yīng)，可普遍銷售不佳，此外還有不少存量土地等待開發(fā)。
“外環(huán)以外的土地，我們一般不考慮，最想拿到的是靠近中環(huán)的項目�！睆�(fù)地集團總裁范偉告訴記者。這大致代表了上海開發(fā)商們的共同想法，因為大家普遍認為，外圍樓市短期內(nèi)難有起色，貿(mào)然進入，風(fēng)險太大。
放手賣地 力挺郊區(qū)財政？
最讓人不解的是，政府為何選擇在這個時候，一口氣推出如此大體量的土地？
首先，此次調(diào)控仍在進行之中，市場并不活躍，新盤成交量有限。其次，90平方米以下戶型比例問題，市政府方面至今未出臺細則落實解決，各個區(qū)縣依在等待上級通知，很多面臨規(guī)劃調(diào)整的項目，處于半停頓狀態(tài)之中。開發(fā)商自己都不知道何去何從，哪有心情出手買地？
有知情人士透露：“這是因為各區(qū)縣財政資金壓力很大，不得不盡快出讓土地給予支持。”
和其他城市一樣，上海市郊各區(qū)縣大都奉行所謂“房地產(chǎn)財政”，賣地以及房地產(chǎn)開發(fā)稅收成為財政收入的主要來源。去年針對上海的強力調(diào)控，導(dǎo)致各區(qū)房價齊聲下跌，成交量大減，住宅土地出讓又被長期叫停，市郊區(qū)縣的財政狀況可想而知。
以閔行區(qū)為例：因為有上海地鐵一號線起點站，那里是時下年輕白領(lǐng)購房的首選區(qū)域，住宅供應(yīng)量向來也比較大，區(qū)級財政嚴重依賴房地產(chǎn)業(yè)。2004年，該區(qū)財政收入超過60億元，比2003年大幅增長近40％，其中僅營業(yè)稅一項即接近27億元，占地方財政收入四成多。
按區(qū)政府方面的說法，“快速發(fā)展的建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和租賃商務(wù)服務(wù)業(yè)，是完成地方營業(yè)稅的主力產(chǎn)業(yè)�！倍@里面，還不包括土地出讓的收入。
但去年調(diào)控之后，閔行區(qū)成為房價下跌重災(zāi)區(qū)，該區(qū)區(qū)長陳靖甚至大膽喊出了“要和開發(fā)商抱團取暖”的口號。對開發(fā)商來說，市場不好，資金不能回籠，就是冷。而對政府來說，房地產(chǎn)形勢不好，稅收及賣地收入銳減，也是冷。
在此之前，上海的土地出讓大都是綜合競標，價格僅為參考因素之一，不起決定作用。同時，近期住宅用地招標出讓，以避免掛牌或拍賣過程中推高地價，已成為北京等地的主流做法。明白了上述背景，這輪賣地一反常態(tài)采用“掛牌出讓，價高者得”的方式，也就不難理解了。
郊區(qū)財政需要資金，龐大的市政建設(shè)也需要資金，逆市賣地自然可解燃眉之急。據(jù)記者得到的最新消息，今年10月，上海還會有一次規(guī)模較大的土地出讓行動�！ �
[更多新聞]
|
|
