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杭州土地市場(chǎng)冷暖不均
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宏觀調(diào)控頻頻出手外資、房產(chǎn)大腕、本土企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈
在宏觀調(diào)控中，2005年杭州土地市場(chǎng)平靜收?qǐng)�，進(jìn)入2006年，杭州土地市場(chǎng)進(jìn)一步趨于理性平穩(wěn)，但表面的平靜卻掩蓋不住土地市場(chǎng)的多方競(jìng)爭(zhēng)。如今2006年已經(jīng)過了一大半，杭州土地市場(chǎng)究竟演繹了怎樣的行情呢？
宅地供應(yīng)量明顯少于去年同期
據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至7月31日，杭州共成功推出住宅用地7宗，合計(jì)438畝土地，與去年同期1365畝的供應(yīng)量相比，供地總量明顯有所收縮，節(jié)奏也逐步放緩，特別是1-3月份，一直“只聞雷聲不見下雨”。究其原因，主要是因?yàn)楹暧^調(diào)控政策不斷出臺(tái)，房地產(chǎn)業(yè)理性地走向了平緩的通道，出于對(duì)后市的觀望，致使開發(fā)企業(yè)拿地之心不再像以往那么迫切，考慮到杭州地產(chǎn)市場(chǎng)行情變化和容量，杭州供地節(jié)奏和供地規(guī)模也就相應(yīng)有所調(diào)整了；其次，為了讓更多的開發(fā)企業(yè)提前對(duì)出讓地塊有所了解，今年大部分地塊在公示前將進(jìn)入預(yù)告階段，據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至7月底，共還有近10宗宅地尚處于預(yù)告階段，但這些地塊要么規(guī)模相對(duì)較大，要么位置相對(duì)比較優(yōu)越、單價(jià)不菲，因此對(duì)資金的要求也比較高，導(dǎo)致一部分地塊在預(yù)告階段一直無人敢應(yīng)價(jià)，如先后預(yù)告的杭醫(yī)高專地塊和天目山路學(xué)院地塊，這在一定程度上也延緩了杭州的供地節(jié)奏。
本土企業(yè)集體出手爭(zhēng)奪紫金港板塊珍稀住宅用地
7月31日出讓的地處豐潭路的200615號(hào)地塊，在上半年一直刮著“理性風(fēng)”的土地市場(chǎng)掀起了一股強(qiáng)風(fēng)，該地塊起拍價(jià)格為23203萬元，樓面價(jià)格3250元/平方米，6家本土房產(chǎn)公司經(jīng)過18輪的激烈爭(zhēng)奪后，杭州華元房地產(chǎn)有限公司以3.23億元的價(jià)格競(jìng)得，最終樓面價(jià)格為4524.4元/平方米，比底價(jià)高得多了，與區(qū)域內(nèi)去年出讓地塊的平均樓面價(jià)格相比也有了近1000元/平方米的漲幅，對(duì)比今年以來的前幾次土地出讓，本土開發(fā)商一直處于觀望狀態(tài)，出手更是慎之又慎，如此高的溢價(jià)率尚屬首次。不過，仔細(xì)分析一下，這宗地塊被本土開發(fā)企業(yè)如此看好也是不無道理的：
這宗地塊土地面積不大，僅23797平米，資金要求相對(duì)不高，適合目前杭州不少缺地但又資金相對(duì)有限的企業(yè)開發(fā)，同時(shí)該地塊地處日益成熟的紫金港板塊：沃爾瑪、富強(qiáng)、銀泰三大商業(yè)廣場(chǎng)將落戶、K73和K65路公交線陸續(xù)開通、西湖區(qū)名校保俶塔實(shí)驗(yàn)學(xué)校分校進(jìn)駐，使紫金港板塊成為開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域三墩與主城區(qū)之間的一個(gè)重要的連接帶，成熟板塊雛形初現(xiàn)，在2005年宏觀調(diào)控之后，紫金港板塊也是杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)上可售與實(shí)銷比例最高的板塊之一，文鼎苑、親親家園、美林灣等住宅甚至在市場(chǎng)上引起了連續(xù)搶購(gòu)，集聚了相當(dāng)高的人氣，難怪在三墩已有樓盤在開發(fā)的新南北、天陽(yáng)頻頻出手，有意拿下此地。一向在下沙“活動(dòng)”的華元房產(chǎn)此次拿地決心如此堅(jiān)決，可見也是非�？春谜麄�(gè)紫金港板塊的開發(fā)前景。
外資、房產(chǎn)大腕先后高調(diào)入杭
與本地企業(yè)持謹(jǐn)慎態(tài)度相反的是，繼嘉里建設(shè)、華潤(rùn)等外資去年成功介入杭州綜合用地開發(fā)后，對(duì)杭州市場(chǎng)“覬覦”已久的房產(chǎn)大腕凱德置地、萬科終于一償夙愿，在經(jīng)過周密的觀察和調(diào)研后看準(zhǔn)時(shí)機(jī)，高調(diào)出現(xiàn)在今年杭州的土地出讓會(huì)上，以相對(duì)較低的價(jià)格分別輕松競(jìng)得拱墅區(qū)和睦90畝土地和江干區(qū)規(guī)劃江干科技園九堡126畝土地，正式進(jìn)軍杭州住宅開發(fā)市場(chǎng)，與此同時(shí)，上海、深圳等地的房產(chǎn)大牌公司紛紛進(jìn)杭，或調(diào)研，或洽談，進(jìn)駐杭州的決心極為迫切。選擇在杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)徘徊不前的今年入市，充分表明這些企業(yè)對(duì)杭州后市相當(dāng)看好，選擇杭州地價(jià)理性回歸、本土開發(fā)企業(yè)收縮戰(zhàn)線的時(shí)候進(jìn)入正是最佳時(shí)機(jī)。值得注意的是，品牌樓盤的相繼亮相，除了給杭州樓市注入新鮮的血液，新一輪品牌樓盤的競(jìng)爭(zhēng)也將不可避免地升級(jí)。明年這些樓盤將陸續(xù)上市，杭州購(gòu)房者面對(duì)品牌樓盤時(shí)所表現(xiàn)出的熱情程度尚值得關(guān)注。
部分區(qū)域成交單價(jià)理性回調(diào)
這一點(diǎn)在九堡區(qū)域表現(xiàn)得尤為明顯，該區(qū)域近兩年是杭州的土地供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)域之一，截至2006年6月30日，九堡地區(qū)已成功推出6宗地塊，且全部為住宅用地，面積達(dá)339畝，容積率為2.2-2.5之間，估計(jì)建筑面積將達(dá)54萬平方米。已進(jìn)駐房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)14家，為杭州新形成的熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域。但值得注意的是，九堡的土地出讓價(jià)格在今年有了明顯的回調(diào)，由去年最高的3866元/平方米回調(diào)到了2502元/平方米，下降了1364元/平方米，區(qū)域成交價(jià)格緩步理性回調(diào)。接下來的幾個(gè)月，近兩年土地供應(yīng)的重點(diǎn)區(qū)域轉(zhuǎn)塘、濱江、錢江新城等地也將陸續(xù)推出今年的首宗住宅用地，開發(fā)商的參與熱情將直接決定區(qū)域土地價(jià)格的升降，究竟會(huì)演繹怎樣的行情，更讓人期待�！ �
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