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專家解讀建設(shè)部樓市新政細(xì)則五個(gè)關(guān)鍵點(diǎn) [推薦]
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眾人關(guān)注的樓市“六一新政”實(shí)施細(xì)則——《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn)（165號(hào)文件）》已正式簽發(fā)，并下發(fā)到地方政府。文件核心精神有三：一、90平方米套型建筑面積指“單套住房的建筑面積”；二、套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重必須達(dá)到開(kāi)發(fā)總面積的70％以上，這個(gè)70％的比例要求適用于“各城市年度新審批、新開(kāi)工的商品住房總面積”；三、6月1日前已審批但未取得施工許可證的商品住房項(xiàng)目，由當(dāng)?shù)卣鶕?jù)當(dāng)?shù)啬甓冉Y(jié)構(gòu)比例要求，因地制宜地確定需要調(diào)整的情況。專家還為我們分析了新政細(xì)則的五個(gè)關(guān)鍵內(nèi)容。
套型建筑面積界定
根據(jù)165號(hào)文件規(guī)定，90平方米套型建筑面積是指單套住房的建筑面積，由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。文件指出，各地要嚴(yán)格按照上述要求，落實(shí)新建商品住房項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，確定套型結(jié)構(gòu)比例要求，且不得擅自突破。對(duì)擅自突破的，城市規(guī)劃主管部門(mén)不得核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證；對(duì)不符合規(guī)劃許可內(nèi)容的，施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)不得出具審查合格書(shū)，建設(shè)主管部門(mén)不得核發(fā)施工許可證，房地產(chǎn)主管部門(mén)不得核發(fā)預(yù)售許可證。某資深建筑師表示，以建筑面積代替套型建筑面積的做法，其實(shí)是簡(jiǎn)化了評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)對(duì)90平方米的實(shí)際要求更加嚴(yán)格。因?yàn)椋凑战ㄔO(shè)部此前的解釋，從測(cè)算方式上看，套型建筑面積的參照指標(biāo)是標(biāo)準(zhǔn)層的建筑面積，不包括車庫(kù)、花園、物業(yè)管理用房、會(huì)所、裙房等各種配套的建筑面積。如果以套型建筑面積要求90平方米，開(kāi)發(fā)商進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)的建筑面積指標(biāo)可能超過(guò)90平方米。而此次統(tǒng)一后的建筑面積則包括所有的公攤面積，開(kāi)發(fā)商可能尋找做大面積的空間變得更小。
70％比例適用于年度城市開(kāi)發(fā)總量
在本次建設(shè)部出臺(tái)的細(xì)則中，明文規(guī)定自“今年6月1日起，各地新審批、新開(kāi)工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積必須達(dá)到70％以上”。也就是說(shuō)，70％的比例可以不用針對(duì)單個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目進(jìn)行控制，而是從地區(qū)總量上加以協(xié)調(diào)。記者了解到，目前國(guó)內(nèi)西安、大連、深圳等城市已出臺(tái)地方性細(xì)則，規(guī)定單個(gè)樓盤(pán)90平方米以下的套型要占70％。北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任、博士生導(dǎo)師董藩教授昨日在接受采訪時(shí)認(rèn)為，改為總量控制同樣在操作上具有不小難度，他認(rèn)為開(kāi)發(fā)商們誰(shuí)都不愿意成為“70％”所約束的對(duì)象，為了能夠建造大戶型房源，他們一定會(huì)紛紛爭(zhēng)取30％的指標(biāo)，這就給地方政府出了道難題，至于如何破解，則要看各地房管部門(mén)的智慧了。
違規(guī)建房將被沒(méi)收
針對(duì)此前傳出的開(kāi)發(fā)商修改套型結(jié)構(gòu)以規(guī)避新政的問(wèn)題，建設(shè)部在新出臺(tái)的實(shí)施細(xì)則中同樣堵住了“漏洞”。文中規(guī)定對(duì)“開(kāi)發(fā)商不按照批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件委托設(shè)計(jì)、明示或暗示設(shè)計(jì)單位違反設(shè)計(jì)規(guī)范中住宅層高、套內(nèi)基本空間的規(guī)定、在建設(shè)過(guò)程中擅自變更設(shè)計(jì)等行為”均要予以嚴(yán)懲。專家表示，通�！疤變�(nèi)基本空間”指的是每套房產(chǎn)必須獨(dú)立擁有四個(gè)空間，分別是起居室、臥室、衛(wèi)生間和廚房，有的開(kāi)發(fā)商為了增加小戶型比例，會(huì)將140平方米的套型硬生生地切割成兩套房子來(lái)賣，這樣的話會(huì)導(dǎo)致一套房子里沒(méi)衛(wèi)生間，另一套則少了廚房，今后一定會(huì)杜絕這樣的操作方式。
此番文件還特別強(qiáng)調(diào)，對(duì)違規(guī)建設(shè)的住房，依法該沒(méi)收的，要堅(jiān)決予以沒(méi)收。所沒(méi)收的住房主要用于解決低收入家庭居住困難。對(duì)此，由于此前不少開(kāi)發(fā)商“上有政策、下有對(duì)策”，對(duì)于樓盤(pán)規(guī)避新政想了很多“歪招”，專家表示，新政能夠如此詳細(xì)地在各配套環(huán)節(jié)制定監(jiān)控細(xì)則，是保證政策得以落實(shí)的關(guān)鍵。而最終能否在房地產(chǎn)市場(chǎng)上起到預(yù)期的調(diào)控目的，則要看地方政府下一步的執(zhí)行情況。
重點(diǎn)調(diào)整三類項(xiàng)目
對(duì)于6月1日前已審批但未取得施工許可證的商品住房項(xiàng)目，165號(hào)文件提出要“妥善處理”。經(jīng)當(dāng)?shù)卣鞔_需要調(diào)整套型結(jié)構(gòu)比例的項(xiàng)目，其規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和施工圖須按要求進(jìn)行調(diào)整，送相關(guān)部門(mén)重新審查合格并辦理相關(guān)調(diào)整手續(xù)后，建設(shè)主管部門(mén)方可發(fā)放施工許可證。
另外，165號(hào)文件要求重點(diǎn)調(diào)整三類項(xiàng)目：過(guò)去違反規(guī)定批建的各類住宅項(xiàng)目特別是別墅類項(xiàng)目；在土地出讓時(shí)約定了銷售價(jià)位、套型面積等控制性要求，但企業(yè)未執(zhí)行的普通商品住房項(xiàng)目；以協(xié)議出讓方式取得土地使用權(quán)的項(xiàng)目。
對(duì)于這一要求，一些專家表達(dá)了不同的觀點(diǎn)。房地產(chǎn)專家表示，已經(jīng)通過(guò)了規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的項(xiàng)目，如果要求變更，需要政府出具強(qiáng)有力的變更依據(jù)，否則有涉嫌侵權(quán)的可能。而具體由哪些依據(jù)出發(fā)界定是否需要更改規(guī)劃，新政策其實(shí)沒(méi)有進(jìn)一步明確給出標(biāo)準(zhǔn)。另有一些專家稱，文件規(guī)定了重點(diǎn)調(diào)整的三類項(xiàng)目，或許可以得出結(jié)論，不在這三類中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，即使是6月1日前沒(méi)有拿到施工許可證，都可能免予一定的變更期限。
土地出讓前須提供規(guī)劃
文件規(guī)定城市規(guī)劃主管部門(mén)要完善控制性詳細(xì)規(guī)劃編制工作，首先應(yīng)對(duì)擬新建或改造住房建設(shè)項(xiàng)目的居住用地，明確提出住宅建筑套密度（每公頃住宅用地上擁有的住宅套數(shù)）、住宅面積凈密度（每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積）兩項(xiàng)強(qiáng)制性指標(biāo)。
文件還稱，年度土地供應(yīng)計(jì)劃中已明確用于中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地和依法收回土地使用權(quán)的居住用地，應(yīng)當(dāng)主要用于安排90平方米以下的住房建設(shè)。中低價(jià)商品房等用地集中安排小戶型的說(shuō)法，正應(yīng)驗(yàn)了多數(shù)開(kāi)發(fā)商的預(yù)判，即用經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)房中的小戶型抵充70％的城市總量指標(biāo)。有開(kāi)發(fā)商置疑，新的招拍掛項(xiàng)目和政府收回的土地都可能按規(guī)定進(jìn)行透明操作，但對(duì)于大多數(shù)囤積在開(kāi)發(fā)商手中的閑置土地來(lái)說(shuō)，可能通過(guò)更改規(guī)劃日期等方式規(guī)避政策，可操作性就有可能降低。
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