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下半年成都樓市咋個(gè)變 撲朔迷離六大懸疑待解 [推薦]
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今年1-5月，成都樓市供應(yīng)明顯好轉(zhuǎn)，總體銷售持續(xù)增長(zhǎng)。購(gòu)房者逐漸走出觀望，恢復(fù)了信心；開(kāi)發(fā)商加快步伐推廣開(kāi)盤(pán)；土地拍賣(mài)不斷創(chuàng)出新高；南延線、溫江、雙流、牧馬山等板塊開(kāi)始新一輪的攀升……
然而，下半年成都樓市又變得撲朔迷離……
懸疑1 商品房大肆放量？
早在年初，業(yè)內(nèi)便達(dá)成共識(shí)：2006年成都樓市供應(yīng)空前充足。首先，是2005年1500萬(wàn)平方米新開(kāi)發(fā)面積將成為2006年的銷售主力；其次，根據(jù)土地放量估量，2006年的開(kāi)發(fā)面積還將至少增加30%。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，包括遠(yuǎn)郊在內(nèi)，成都2006年供應(yīng)量將達(dá)2000萬(wàn)平方米，住宅供應(yīng)量將超過(guò)600萬(wàn)平方米。五城區(qū)增長(zhǎng)量約是去年的1.5倍。
現(xiàn)在看來(lái)，1-5月商品房的竣工面積雖然增幅達(dá)123.7%，但249.63萬(wàn)平方米的供應(yīng)量離年初的預(yù)測(cè)相去甚遠(yuǎn)。1-5月商品房的施工面積達(dá)到了3247.91萬(wàn)平方米，其中住宅為2617.66萬(wàn)平方米，按正常周期，其中會(huì)有很多項(xiàng)目將在下半年投放市場(chǎng)，樓市也將迎來(lái)一場(chǎng)大規(guī)模的放量。
然而，“國(guó)六條”影響之下，眾多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始駐足觀望，放量能否真正實(shí)現(xiàn)，成了購(gòu)房者心中最大的疑問(wèn)。
懸疑2 90平方米＋70%如何執(zhí)行？
由于建設(shè)部正在制訂“九部委新政”的實(shí)施細(xì)則，“90平方米套型面積”和“70%比例”都尚未定論，因此，目前購(gòu)房者和業(yè)內(nèi)普遍關(guān)注“90平方米套型面積”是否等同于 “90平方米建筑面積”，“90平方米占70%比例”究竟是指單個(gè)項(xiàng)目，還是城市建設(shè)總量。如果單個(gè)項(xiàng)目90平方米以下戶型要占70%以上比例，開(kāi)發(fā)商會(huì)不會(huì)挖空心思對(duì)住宅項(xiàng)目建筑面積進(jìn)行變通？這些都將成為下半年樓市最大的問(wèn)號(hào)。
懸疑3 郊區(qū)樓市陷入尷尬？
目前，成都郊區(qū)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)大多以低密度的花園洋房、疊拼別墅、聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅等產(chǎn)品形式推出，戶型面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出100平方米。而選擇在近郊購(gòu)買(mǎi)住宅的消費(fèi)群大多為中高收入者，一般在城區(qū)已有住房，為改善居住條件在近郊二次置業(yè)。
中大戶型聚集的區(qū)縣樓盤(pán)成為“90平方米大限”調(diào)控的重點(diǎn)。執(zhí)行90平方米以下套型占70%的政策后，郊區(qū)在戶型上的優(yōu)勢(shì)將不復(fù)存在，而郊區(qū)房產(chǎn)本身的投資性也會(huì)大打折扣。“九部委新政”一出，就有業(yè)內(nèi)專家預(yù)測(cè)，下半年開(kāi)始，相當(dāng)一部分開(kāi)發(fā)商將對(duì)郊區(qū)縣項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整觀望，暫停開(kāi)發(fā)或投資；區(qū)縣樓盤(pán)的投資額將減少，發(fā)展勢(shì)頭也會(huì)減緩。下半年，郊區(qū)有地的開(kāi)發(fā)商如何突圍？郊區(qū)樓市會(huì)不會(huì)就此沉寂？
懸疑4 別墅、大戶型漲價(jià)？
“國(guó)六條”出臺(tái)，成都樓市的別墅、大戶型價(jià)格比較平穩(wěn)，并未立即受到政策影響而波動(dòng)。但“國(guó)六條”再次重申暫停別墅項(xiàng)目用地審批，土地已審批但未獲得開(kāi)工許可的別墅項(xiàng)目也被叫停。業(yè)內(nèi)由此預(yù)測(cè)，別墅將乘新政東風(fēng)，因稀缺而價(jià)格飆升。
此外，花園洋房、疊拼別墅、聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅這些產(chǎn)品因其產(chǎn)品形式?jīng)Q定了戶型普遍集中在150平方米左右。如果下半年以后新建的樓盤(pán)90平方米以下的戶型占到70%以上，將導(dǎo)致最高端產(chǎn)品的缺乏，從而也將引致價(jià)格上升。但是，在理論的角度預(yù)測(cè)之外，還有很多市場(chǎng)的因素。下半年，別墅、大戶型究竟會(huì)不會(huì)漲價(jià)？漲價(jià)幅度是否超出房?jī)r(jià)上漲的正常比例？更多取決于開(kāi)發(fā)商的銷售策略。
懸疑5 二手房市場(chǎng)活躍？
新政出臺(tái)之后，有業(yè)界人士預(yù)測(cè)，二手房市場(chǎng)將趨活躍。從投資成本考慮，五年才能免營(yíng)業(yè)稅交易的政策，讓不少投資者打消了封盤(pán)的想法，而為了保證利潤(rùn)，賣(mài)方會(huì)提升房?jī)r(jià)以轉(zhuǎn)嫁稅收壓力。預(yù)計(jì)經(jīng)歷一兩個(gè)月市場(chǎng)觀望期后，二手房市場(chǎng)供應(yīng)量和價(jià)格都將有所上漲。
此外，“90平方米大限”使在郊區(qū)住大房的需求被抑制，在城里租房或者購(gòu)置二手房成了一種務(wù)實(shí)的選擇。
下半年，成都二手房市場(chǎng)能否很快走出觀望期，迎來(lái)真正的回暖？
懸疑6 小地塊供應(yīng) 土地單價(jià)走高？
“國(guó)六條”提出，進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用……科學(xué)確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強(qiáng)土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。
今年成都市將縮小單宗土地供地規(guī)模，大多數(shù)地塊面積將控制在200 畝以下，以滿足中小開(kāi)發(fā)商及各類投資商的需求，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)各種檔次樓盤(pán)。同時(shí)，對(duì)出讓的土地限定動(dòng)工開(kāi)發(fā)時(shí)間，通常在半年以內(nèi)；并規(guī)定了項(xiàng)目建成期限，一般為兩年。隨著下半年中小地塊的推出，更多的疑問(wèn)開(kāi)始產(chǎn)生：推出的單宗土地規(guī)模有限，土地拍賣(mài)的門(mén)檻降低，更多企業(yè)涌入后，土地的單價(jià)會(huì)不會(huì)再度走高？因總價(jià)大大降低，中小開(kāi)發(fā)商會(huì)否順利拿地，迎來(lái)生存的契機(jī)？
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