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重慶樓市問題不突出 重慶房地產(chǎn)是否需要調(diào)控？
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重慶是否需要調(diào)控？ 在國(guó)務(wù)院新一輪的政策調(diào)控出臺(tái)的第二天，重慶相關(guān)的政府職能部門開始了應(yīng)對(duì)。今年前4月，重慶主城區(qū)商品房成交均價(jià)為2886元/平方米，同比增長(zhǎng)3.44%。其中，商品住宅均價(jià)2615元/平方米，同比增長(zhǎng)1.59%。在全國(guó)70個(gè)大中城市中增幅最低。這是相關(guān)政府職能部門放出的第一個(gè)消息。
針對(duì)國(guó)家目前關(guān)注的部分城市房?jī)r(jià)漲得過快、商品房戶型結(jié)構(gòu)不合理兩大核心問題，國(guó)土房管局負(fù)責(zé)人表示，重慶不存在類似問題。與國(guó)內(nèi)部分房?jī)r(jià)漲幅過快的大城市相反，重慶房?jī)r(jià)新開樓盤的漲幅不升反降。因此，國(guó)家在出臺(tái)具體調(diào)控房地產(chǎn)政策時(shí)，應(yīng)區(qū)別對(duì)待。
市國(guó)土房管局有關(guān)人士還披露，2005年，主城各區(qū)申報(bào)了1016萬平方米的年度拆遷計(jì)劃，但納入計(jì)劃的僅310萬平方米。今年，主城各區(qū)共申報(bào)900多萬平方米的拆遷計(jì)劃，納入計(jì)劃的僅320萬平方米。
在此同時(shí)，規(guī)劃方面表示，在未來兩年內(nèi)，重慶有約15萬套小戶型將上市�！澳壳�，我市中小戶型總建筑面積超過了1500萬平方米，占主城商品房總建面75%以上，比計(jì)劃多供應(yīng)了800多萬平方米�！敝貞c市規(guī)劃局新聞發(fā)言人邱建林說，這意味著在今、明兩年內(nèi)，將有超過15萬套的中小戶型住房進(jìn)入樓市，超過主城同期市場(chǎng)供應(yīng)總套數(shù)的75%，滿足47萬市民的購(gòu)房需求�！案鶕�(jù)國(guó)家建設(shè)部規(guī)定，中小戶型在商品房開發(fā)中比例不能低于70%，重慶已經(jīng)超過了這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)�！鼻窠终f。
從這些信息披露中可以得出這樣一個(gè)結(jié)論：重慶不存在全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)所表現(xiàn)出來的突出問題，根本不需要調(diào)控。
大勢(shì)擴(kuò)張的良機(jī)
另一個(gè)重要的現(xiàn)象是，但凡全國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控之時(shí)，恰是重慶房地產(chǎn)大勢(shì)擴(kuò)張的良機(jī)：過去的兩年中，全國(guó)進(jìn)行了兩波對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，而大量的外地房地產(chǎn)開發(fā)商涌入重慶，重慶房地產(chǎn)進(jìn)入大盤時(shí)代。
有業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，目前有近1000億元外地的資金涉獵重慶地產(chǎn)。據(jù)悉進(jìn)入重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的大佬們一般一圈就是好幾千畝土地，動(dòng)輒開發(fā)上百萬方的大盤。而且定位一個(gè)比一個(gè)高檔，最低調(diào)的也將價(jià)格定位在5000元左右。
“重慶作為直轄市，地價(jià)與房?jī)r(jià)都處在低位，這兩年按拿地的成本和開發(fā)成本來說能做到持平就不錯(cuò)了，但我們必須通過重慶占領(lǐng)西南這個(gè)大市場(chǎng)。重慶的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和百姓富裕程度過去一度被低估了，他們有能力消費(fèi)高品質(zhì)的大盤�！边@是國(guó)內(nèi)某著名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)入重慶市場(chǎng)時(shí)的豪言壯語。
短期難變的財(cái)政結(jié)構(gòu)
重慶如此應(yīng)對(duì)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控還有其內(nèi)在的經(jīng)濟(jì)動(dòng)因。
和全國(guó)一樣，重慶一直處于投資拉動(dòng)GDP的階段。大力推動(dòng)重慶房地產(chǎn)發(fā)展，使房?jī)r(jià)走上上行的安全通道是目前重慶市領(lǐng)導(dǎo)思考的主要問題。
2004年，重慶市財(cái)政總收入462億元，其中地方財(cái)政收入302億元。2005年增加了88億元，達(dá)到390億元。據(jù)悉，今年重慶地方財(cái)政有望達(dá)到460億左右。
去年11月，重慶市常務(wù)副市長(zhǎng)黃奇帆在“三峽庫(kù)區(qū)(重慶)經(jīng)濟(jì)發(fā)展暨金融服務(wù)高層論壇”上曾披露：“重慶市制定的‘十一五’發(fā)展規(guī)劃中，GDP要達(dá)到5000億元，人均GDP要從現(xiàn)在的1300美元增長(zhǎng)到2000美元。要實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)，今后五年全市要完成13000億元投資�！倍渲械�10%需要政府投資，也就是1300億元，對(duì)政府而言這應(yīng)該是一個(gè)相當(dāng)大的壓力。
沒有退路，政府必須要想盡一切辦法增加可支配的財(cái)政收入。而出讓土地就成為一個(gè)不錯(cuò)的選擇。
有關(guān)資料顯示，1997年重慶直轄時(shí)，重慶當(dāng)年的賣地收入是2億元，到了2002年，這一數(shù)字增加到11億元，2003年，重慶的賣地收入翻了一番，變成22億元。到了2004年，本市的土地出讓收入就猛地飆升到80億元。2005年，重慶的賣地收入達(dá)到106億元。從財(cái)政收入分析，重慶的土地出讓收入占到其地方財(cái)政收入的四分之一。而這也是重慶市主要的可支配財(cái)政。從這一角度思考，很顯然，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展直接關(guān)系到重慶可支配財(cái)政的健康穩(wěn)定增長(zhǎng)。
需求群體缺乏話語權(quán)
“調(diào)控好比吃藥，對(duì)于病人能夠產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的效果，對(duì)于正常人來說影響就不會(huì)很大。因此，調(diào)控措施主要作用于那些樓市‘虛火’嚴(yán)重的城市�！敝貞c市一房地產(chǎn)開發(fā)商告訴記者，國(guó)家新一輪對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控主要是針對(duì)北京、深圳等大城市。重慶目前的情況根本不需要調(diào)控。
開發(fā)商們的聲音跟相關(guān)政府職能部門幾乎完全一致。
對(duì)于一個(gè)地方而言，房地產(chǎn)到底有沒有問題誰說了算？對(duì)一個(gè)地方進(jìn)行宏觀調(diào)控是否需要考慮利益的因素，從各個(gè)方面進(jìn)行論證以便科學(xué)的決策？可是到目前為止，幾乎所有關(guān)于重慶房地產(chǎn)的信息都是有相關(guān)的政府職能部門來發(fā)布。
實(shí)際上，盡管被拆遷對(duì)象為房地產(chǎn)的發(fā)展作出重大的犧牲，但是他們卻對(duì)這一行業(yè)的發(fā)展缺乏話語權(quán)。
在采訪過程中，家住南坪的普通市民廖先生告訴記者，從他自己拆遷經(jīng)歷來看，重慶的房地產(chǎn)還是存在著放量過大，購(gòu)買能力需求嚴(yán)重不足的矛盾，因此還是有必要進(jìn)行宏觀調(diào)控。
另外，房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)不可缺少的因素就是購(gòu)房者。是否加大對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控顯然應(yīng)該尊重他們的意見，但是他們也很難找到一個(gè)發(fā)言的地方。
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