|
|
|
城南中心帶 首拍"地鐵概念地 [推薦]
|
昨日，筆者從成都市國(guó)土資源局獲悉，4月28日，成都市將拍賣3宗土地。其中，包括南部新區(qū)10號(hào)地塊，該地塊東側(cè)緊鄰地鐵1號(hào)線，北面是成都市職業(yè)技術(shù)學(xué)院和高新區(qū)管委會(huì)，南面是在建中的行政辦公中心，西面是一房產(chǎn)項(xiàng)目，不僅地處南部新區(qū)“心臟”，堪稱南部新城的“中心地標(biāo)”，更是成都市首次拍賣的“地鐵概念地”！
地鐵概念地前景無(wú)限好
3號(hào)宗地播報(bào)
位置：南部新區(qū)站南居住區(qū)10號(hào)地塊總面積：約158畝凈用地面積：123.2523畝規(guī)劃用途：二類住宅用地兼容商業(yè)用地（20%≤比例50%）容積率：≤5.0
建筑密度：≤35％
建筑高度：A點(diǎn)B點(diǎn)連線以西≤53米；A點(diǎn)B點(diǎn)連線以東≤59米綠地率：≥30％
起拍價(jià)：180萬(wàn)元/畝
地塊現(xiàn)狀
該地塊已拆遷完畢，地面非常平整，三面臨街，東臨天府大道———人民南路南延線，南臨武侯大道，西臨站華路，北靠三環(huán)路，這幾條路都是成都市近幾年修建的市政大道，道路非常寬闊通暢，并與機(jī)場(chǎng)路、紅星路，以及建設(shè)中的地鐵1號(hào)線，構(gòu)成了立體交通體系。附近現(xiàn)已開(kāi)通501、91、26、76、93等十余路公交車，道路交通十分方便。
市政配套
南部新區(qū)，成都市重點(diǎn)打造的城市新區(qū)，將建設(shè)完善市政配套設(shè)施，這里不僅有成都市高新區(qū)管委會(huì)，還將建設(shè)更高層次的行政辦公中心，包括各類市政、辦公、商務(wù)、酒店場(chǎng)所，還將興起大型中央商務(wù)辦公區(qū)。目前，設(shè)計(jì)新穎的高新科技廣場(chǎng)已經(jīng)建成，已有上百家企業(yè)入駐辦公；成都職業(yè)技術(shù)學(xué)院也已建成，成都市第一人民醫(yī)院新址即將建成投入使用，成都地鐵1號(hào)線已開(kāi)工建設(shè)。此外，附近還將修建各類中小學(xué)，兩到三年內(nèi)，這里將形成完善的市政配套設(shè)施，進(jìn)而成為新興的成熟居家生活社區(qū)。
區(qū)域房?jī)r(jià)
南部新區(qū)是成都市近幾年的開(kāi)發(fā)熱土，附近新開(kāi)發(fā)的樓盤有融城理想、御府花都、天府長(zhǎng)城等知名樓盤，已銷售一空，當(dāng)時(shí)均價(jià)接近4000元/平方米。即將開(kāi)發(fā)的和記黃埔“城南地王”項(xiàng)目，凈地面積達(dá)1036畝，預(yù)計(jì)其住宅均價(jià)會(huì)達(dá)到5000元/平方米左右。
開(kāi)發(fā)前景
“地鐵一響，黃金萬(wàn)兩！”
對(duì)區(qū)域價(jià)值的提升，城市地鐵有著不可估量的作用，在北京、上海、廣州等各大城市，地鐵大幅度提升城市新區(qū)開(kāi)發(fā)價(jià)值，已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。
本次推出的1號(hào)地塊，不僅緊靠成都地鐵1號(hào)線，更地處成都市南部新城的中心地帶，緊鄰規(guī)劃建設(shè)中的行政辦公中心，開(kāi)發(fā)前景十分良好。
競(jìng)爭(zhēng)分析
成都發(fā)展向南，南部新城一直是各大投資開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)相進(jìn)駐的區(qū)域，和記黃埔、深長(zhǎng)城、世紀(jì)城、遠(yuǎn)大、心怡、萬(wàn)華、藍(lán)光、上海華敏等數(shù)十家知名開(kāi)發(fā)商紛紛在城南拿地開(kāi)發(fā)。三年前，深長(zhǎng)城就捷足先登，在新城南圈地千畝，開(kāi)發(fā)出天府長(zhǎng)城花園。本土大腕藍(lán)光也不甘示弱，于03年就推進(jìn)新城南，開(kāi)發(fā)出御府花都，上海華敏也接踵而來(lái)在本區(qū)域拿地，當(dāng)時(shí)拍賣地價(jià)就高達(dá)300多萬(wàn)元/畝。
相對(duì)前期推出的幾宗地塊，本宗地更具區(qū)位優(yōu)勢(shì)，而且123畝凈地規(guī)模更有利于開(kāi)發(fā)，起拍價(jià)僅180萬(wàn)元/畝，非常吸引投資開(kāi)發(fā)商的眼睛，無(wú)疑是本土大腕與外來(lái)巨頭爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)。
行家估價(jià)
住宅有望賣5000元/評(píng)
羅遠(yuǎn)中（注冊(cè)土地評(píng)估師、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、四川和智信營(yíng)銷總經(jīng)理）目前，該區(qū)域電梯公寓售價(jià)已達(dá)4000元/平方米，臨街商鋪約8000元/平方米，和記黃埔項(xiàng)目售價(jià)預(yù)計(jì)在5000元/平方米左右。由于該宗地可修建高級(jí)住宅、酒店、商業(yè)中心，區(qū)域商業(yè)價(jià)值有待提升，可考慮分期開(kāi)發(fā)，一期開(kāi)發(fā)住宅和部分商業(yè)（底商或裙樓商業(yè)），二期開(kāi)發(fā)集中商業(yè)。住宅推出時(shí)間應(yīng)在半年后，售價(jià)有望賣5000元/平方米左右；商鋪推出時(shí)間應(yīng)在一年后，預(yù)計(jì)售價(jià)8000元/平方米左右（1-5F均價(jià)），應(yīng)有較大上漲空間。
若按商業(yè)最大化規(guī)劃，總建筑面積約31萬(wàn)平米，容積率3.8，其中住宅17萬(wàn)，商業(yè)14萬(wàn)，商業(yè)比重45%。全部按毛利率20%計(jì)算，樓面地價(jià)可承受2100元/平方米，地價(jià)可達(dá)530萬(wàn)/畝；商業(yè)毛利率按30%計(jì)算，住宅按20%計(jì)算，樓面地價(jià)可承受1750元/平方米，地價(jià)可達(dá)440萬(wàn)/畝。該方案市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大，資金回籠慢。
若按商業(yè)最小化規(guī)劃，總建筑面積約40萬(wàn)平米，容積率4.88，其中住宅32萬(wàn)，商業(yè)8萬(wàn)，商業(yè)比重20%。全部按毛利率20%計(jì)算，樓面地價(jià)可承受1360元/平方米，地價(jià)可達(dá)440萬(wàn)/畝；商業(yè)毛利率按30%計(jì)算，住宅按20%計(jì)算，樓面地價(jià)可承受1200元/平方米，地價(jià)可達(dá)390萬(wàn)/畝。該方案商業(yè)適度，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)小，資金回籠快。
城南“心臟帶”還將推出兩宗地
近期，在南部新區(qū)的“心臟地帶”，成都市還將推出兩宗商業(yè)用地，分別是南部新區(qū)11號(hào)和12號(hào)地塊，與4月28日將拍賣的南部新區(qū)10號(hào)地緊密相連，緊鄰地鐵1號(hào)線、成都市職業(yè)技術(shù)學(xué)院、高新區(qū)管委會(huì)、和記黃埔“城南地王”項(xiàng)目，以及在建中的行政辦公中心，具有同樣的口岸地段交通優(yōu)勢(shì)。
位置：南部副中心總部辦公區(qū)凈用地面積：約30畝；代征地面積：36.6畝用地使用性質(zhì)：商業(yè)兼容金融保險(xiǎn)業(yè)、貿(mào)易咨詢用地
容積率：≤3.5建筑密度：≤70％建筑高度：40米≤主體建筑64米。建筑退讓：東退道路紅線7米；西退綠化帶綠線不小于8米；南退綠化帶綠線不小于10米；北退道路紅線不小于10米，后退廣場(chǎng)界線不小于3米。
綠地率：不小于10%
12號(hào)地塊播報(bào)
位置：高新區(qū)原永安村7組、仁和村6組凈地面積：約34畝用地使用性質(zhì)：旅館業(yè)用地容積率：≤4.0
建筑密度：≤50％
建筑高度：60米≤主體建筑
[更多新聞]
|
|
