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沈陽將成為我國房地產(chǎn)投資梯度轉(zhuǎn)移的目標(biāo)城市 [推薦]
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隨著國家宏觀調(diào)控政策的落實，房價高企的上海、北京、杭州等一線熱點城市房地產(chǎn)投資趨于飽和，風(fēng)險驟增，而一些區(qū)域中心城市卻因市場需求加大，呈現(xiàn)出強勁健康發(fā)展態(tài)勢，中國房地產(chǎn)投資出現(xiàn)了由一線城市向二、三線城市梯度轉(zhuǎn)移的現(xiàn)象。沈陽作為東北第一大城市，在東北振興戰(zhàn)略帶動下經(jīng)濟發(fā)展迅速，市場需求增大，成為房地產(chǎn)投資梯度轉(zhuǎn)移的重要目標(biāo)城市之一，呈現(xiàn)巨大商機。本文根據(jù)沈陽市統(tǒng)計局和房產(chǎn)局相關(guān)統(tǒng)計資料，結(jié)合市場調(diào)查，對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展特點、發(fā)展?jié)摿爸萍s因素進行了剖析。
（一）沈陽市房地產(chǎn)業(yè)正處于新一輪發(fā)展高潮的起步階段
一是市場需求趨旺，房價穩(wěn)步上升。近年我國房地產(chǎn)第一輪高峰出現(xiàn)在１９９８年，而沈陽房地產(chǎn)則在１９９９9年才出現(xiàn)第一輪高峰，其發(fā)展步伐較全國慢半拍，次年沈陽就發(fā)生了原市長慕綏新和副市長馬向東重大腐敗案件，房地產(chǎn)業(yè)隨之進行調(diào)整，在全國較早建立了土地招標(biāo)掛牌交易等制度，房地產(chǎn)業(yè)步入規(guī)范化軌道。２００３年全國再次進入房地產(chǎn)開發(fā)高潮時，沈陽則在進入２００４年后才出現(xiàn)新二輪高潮，不久又遇到宏觀調(diào)控，迅速回落。
根據(jù)沈陽市統(tǒng)計局的統(tǒng)計曲線分析，沈陽房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)明顯周期性，大約每５年為一個周期，１９９７7至２００１年，前三年逐年上升，后兩年回落。當(dāng)前正是第二輪發(fā)展高潮期的起步階段。根據(jù)沈陽市房地產(chǎn)交易中心商品房買賣合同備案登記，２００５年全市商品房銷預(yù)售面積從１９９８年的１２０．５萬平方米增加到９４４．６萬平方米，交易金額３１４．４億元,同比分別增長２４．４％和３０％。１９９８年－２００４年，沈陽市商品房年均銷售面積２４７．２萬平方米。全市商品房均價由２０００年２５４６元/平方米提高到２００５年的３３３３元/平方米。
二是房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位進一步得到加強。沈陽是東北地區(qū)最大的城市，人口７２０萬。１９９８年－２０００４年全市房地產(chǎn)開發(fā)新開工面積達到３９１２．０萬平方米，平均每年５５８．９萬平方米。施工面積也以年均２８．９％的速度逐年增長，其中商品住宅投資增長更為迅速，由１９９８年的２０．１億元增加到２００４年的２３３．３億元，增長１０．６倍，年均增長高達５０．５％；占房地產(chǎn)投資的比重由１９９８年的５６．５％提高到２００４年的６８．１％%，確立了其支柱產(chǎn)業(yè)地位。
三是房地產(chǎn)二、三級市場良性互動，推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。近年來，沈陽市在優(yōu)先發(fā)展房地產(chǎn)二級（增量房）市場的同時，積極放開和培育房地產(chǎn)三級（存量房）市場，存量房交易日益活躍，二、三級市場良性互動激活了整個房地產(chǎn)市場。２００４年存量房交易面積５９７．２萬平方米，比１９９８年增長１２．４倍，年均增長５４．２％；交易金額１１７．５億元，比１９９８年增長３４．９倍，年均增長８１．７％。二、三級市場的互為補充，消費者實現(xiàn)了"小房換大房，舊房換新房"的迫切愿望，形成了順暢的住房梯次消費，推動了整個房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
（二）未來幾年沈陽房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)五大利好因素
一是振興東北老工業(yè)基地政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)，快速發(fā)展的地區(qū)經(jīng)濟將帶動房地產(chǎn)業(yè)的迅速增長。中央對東北實施的減免稅費、國債項目、擴大開放等政策，促進沈陽區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢強勁，１９９８年以來，全市國民經(jīng)濟以年均１２．２％的速度持續(xù)快速增長，經(jīng)濟實力顯著增強，地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）由１９９８年的９３８．８億元增至２００４年的１９００．７億元。這一發(fā)展態(tài)勢，使沈陽已成為房地產(chǎn)投資的重要城市，外埠和境外投投資已占全市房地產(chǎn)投資的一半以上。
二是房地產(chǎn)投資環(huán)境進一步改善。房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控未對沈陽造成負面影響，由于中央實行區(qū)別對待、有保有壓的政策，去年以來沈陽市為扶持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實施了一系列新政策，如"土地分塊出讓，配套分期付款，分割發(fā)證，分批次預(yù)售，審辦聯(lián)動，強化拆遷，配套先行，活躍房地產(chǎn)市場，加大金融支持"等多項措施，激發(fā)了房地產(chǎn)投資信心和積極性。沈陽是全國"環(huán)保模范城市"、"森林城市"，改善了投資環(huán)境。沈陽市還注重加強軟環(huán)境建設(shè)，轉(zhuǎn)變政府工作作風(fēng)，努力打造"服務(wù)型"政府，減少行政審批手續(xù)，提高行政效率，對吸引房地產(chǎn)開發(fā)投資，增加房地產(chǎn)供應(yīng)起到了促進作用。
三是消費升級轉(zhuǎn)型帶動住房需求大幅增長。國外一般規(guī)律表明，恩格爾系數(shù)為４０％左右時是房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展時期。２００４年沈陽市城鎮(zhèn)居民消費的恩格爾系數(shù)略低于４０％，居民消費重點已經(jīng)轉(zhuǎn)向住、行和教育等方面，消費結(jié)構(gòu)升級轉(zhuǎn)型，將大幅度地提高住房消費比例，從"有其房"向"優(yōu)其房"轉(zhuǎn)變。另一方面，沈陽城鎮(zhèn)居民收入大幅增長，購買力提高。１９９８年以來沈陽城鎮(zhèn)居民人均可支配收入從４９３１元上升至２００５年的１００９８元，年均增長１０％以上；城鎮(zhèn)居民人均儲蓄存款也從世紀(jì)１１９９４元提高至２００４年的２２３５７元，年均增長１０．９％。
與其他區(qū)域性中心城市相比，沈陽房價明顯偏低，后市上漲空間較大。２００４年沈陽商品房均價為每平方米２９１１元，明顯低于深圳（６７７１元）、廣州（４５３７元）和廈門（４１４６元）等市，在全國１５個副省級市中排第九。沈陽市房價收入比逐年下降，２００４年房價收入比為６．９，接近國際公認３－６合適水平。房價穩(wěn)步上升不會影響市場需求，"買漲不買跌"的心理會進一步刺激消費需求增加。
四是城市化進程加快擴大了自動型住房需求。2004年沈陽市城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎貫?4.3%。到2010年將達到70%，在未來幾年中，預(yù)計城鎮(zhèn)人口凈增加約40萬人，以人均住房面積30平方米（小康標(biāo)準(zhǔn)）計算，每年就需要約200萬平方米的住房。沈陽市決定在城南新增130平方公里建設(shè)渾南新區(qū)，將進一步擴大住房需求。另一方面，危舊房改造產(chǎn)生了大量被動型住房需求。2004年全市拆除各類危險破舊房屋172.2萬平方米，其中住宅94.8萬平方米。到2010年預(yù)計拆遷改造危舊房900萬平方米，每年約150萬平方米，按照1:2膨脹系數(shù)測算，每年要新建300萬平方米以上的住房，才能滿足被動型住房需求。
五是人均居住面積相對偏低，需求潛力大。目前年沈陽市城鎮(zhèn)人均住房面積21.55平方米，與全國平均水平24.97平方米相比，少3.42平方米；在全國15個副省級市中位次偏后，居第9位。國際經(jīng)驗表明，在人均住房建筑面積達到35平方米之前，會保持旺盛的住房需求。剔除其他因素，以現(xiàn)有城鎮(zhèn)人口每人每年住房增加1.0平方米保守估算，每年就需要約440萬平方米的住房。因此，潛在的主動型市場需求將為我市住宅產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展提供廣闊的發(fā)展空間。
（三）沈陽市房地產(chǎn)投資的制約因素
結(jié)合市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，沈陽房地產(chǎn)發(fā)展中也存在一些問題：
一是供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，空置面積增長過快。2004年沈陽市商品房空置面積達到447.1萬平方米，比1998年增長2.8倍。商品房空置率雖逐年下降，但仍高達25.5%�？罩蒙唐贩空級捍罅康馁Y金，不僅影響企業(yè)發(fā)展，而且有可能引發(fā)房地產(chǎn)泡沫與危機。但據(jù)分析，商品住宅空置率高不是表明需求不足，而是市場定位錯誤，供求結(jié)構(gòu)失衡造成的。 從空置商品房的構(gòu)成來看，商品住宅所占比重最大，為86.5%。在空置商品住宅中，每套面積在150平方米以上的大戶型占41.77%，而每套面積在60平方米以下的僅占0.14%。
二是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營粗放，物業(yè)管理水平不高。目前沈陽市很多房地產(chǎn)企業(yè)重開發(fā)輕管理，重收費輕服務(wù)，在新商品房入住方面的投訴較多，存在一定程度的亂收費現(xiàn)象，缺乏優(yōu)秀的物業(yè)管理專家和隊伍。許多住宅的物業(yè)管理與消費者的要求有很大的差距，在一定程度上制約了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
三是本土房地產(chǎn)企業(yè)迅速膨脹，低水平惡性競爭。2004年底沈陽房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達到751家，比1998年增加458家。由于各開發(fā)商的能力與實力差距較大，部分企業(yè)存在規(guī)模小、經(jīng)營差等問題。據(jù)統(tǒng)計，在751家企業(yè)中，三級以上的414家，占企業(yè)總數(shù)的55.1%。一些房地產(chǎn)商自有資金不足，2004年當(dāng)年房地產(chǎn)建設(shè)投資的資金來源中，自有資金僅占23.0%，投資風(fēng)險系數(shù)為0.77，低于國家規(guī)定的35%，比例不盡合理。但這一數(shù)據(jù)也從另一方面表明，沈陽本土房地產(chǎn)企業(yè)的問題恰恰為外埠房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大投資商機，目前在沈陽市商品房高端市場和大盤項目，均來自外地開發(fā)商。
綜上所述，沈陽的房地產(chǎn)業(yè)蘊藏著巨大的發(fā)展?jié)摿Γ瑧?yīng)當(dāng)成為房地產(chǎn)業(yè)投資梯度轉(zhuǎn)移的重要候選城市。沈陽市房地產(chǎn)研究所副所長范翰章等專家認為，國家宏觀調(diào)控政策不僅不會抑制沈陽房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，反而進一步規(guī)范了當(dāng)?shù)厥袌鲋刃颍苊饬送顿Y風(fēng)險，增強了發(fā)展后勁。據(jù)業(yè)內(nèi)人士測算，沈陽市房地產(chǎn)投資目前仍存在較大利潤空間，單個房地產(chǎn)開發(fā)項目的平均利潤率在15-20%左右，在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，開發(fā)商擁有相當(dāng)寬泛的余地來進行市場定位，進行差異化競爭，獲得更多利潤。預(yù)計到2010年沈陽房地產(chǎn)開發(fā)投資將超過1200億元，"十一五"期間累計投資可達4000億元，年均投資800億元。
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