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舊城改造：深圳房市的“續(xù)命金丹” [推薦]
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“舊城改造對(duì)房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展有著深遠(yuǎn)意義�！鄙钲谑袊�(guó)土資源局房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)王鋒博士說。不難發(fā)現(xiàn)，土地饑渴已經(jīng)成為抑制深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的最大因素。為了延長(zhǎng)深圳建設(shè)用地的“生命期”，2002年深圳市政府開始提出要“擰緊土地的水龍頭”，實(shí)行土地供應(yīng)的“三年緊縮政策”。3年來，每年新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)控制在1平方公里左右。專家測(cè)算：控制得好，深圳的土地大約只有20年左右的“生命期”。
值得注意的是，如果每年出讓的住宅用地控制在1平方公里內(nèi)，大約只能夠建300多萬(wàn)平方米的房子，而深圳近年來對(duì)商品房的新增需求都在800萬(wàn)~900萬(wàn)平方米之間,也就是說,將有超過500萬(wàn)平方米住宅需求缺口急需填補(bǔ)。
王鋒博士在一份報(bào)告中分析：目前關(guān)內(nèi)需要改造的城中村面積是4000多萬(wàn)平方米，關(guān)外是6000萬(wàn)~7000萬(wàn)平方米，共計(jì)1億多平方米，關(guān)內(nèi)城中村平均容積率約為3.0，關(guān)外略低，全市城中村的平均容積率約為2.5。正常情況下，按照“拆一建二”的比例計(jì)算，建筑面積擴(kuò)增一倍，城中村能供應(yīng)出的房屋面積將達(dá)到2億平方米左右，如果每年形成1000萬(wàn)平方米的新增商品房供應(yīng)，將可供深圳房地產(chǎn)20年發(fā)展。
這對(duì)深圳的房地產(chǎn)發(fā)展，將是不可估量的潛在價(jià)值。以此計(jì)算，深圳舊城改造工程將是拯救深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的“救命稻草”。
城中村改造釋放的新增供應(yīng)量，將會(huì)平抑深圳房?jī)r(jià)，甚至使之有可能下降，但是，按照政府規(guī)劃，舊城改造將在3~5年內(nèi)完成，1億~2億平方米的新增商品房集中入市，每年就達(dá)到2000萬(wàn)~3000萬(wàn)平方米，這可能會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)無(wú)力負(fù)荷。
對(duì)此，王鋒表示：“如果每年改造100萬(wàn)~200萬(wàn)平方米的城中村，形成新增市場(chǎng)供應(yīng)200萬(wàn)~300萬(wàn)平方米，就已經(jīng)是非常了不起的貢獻(xiàn)了�！迸f城改造形成的新增市場(chǎng)供應(yīng)將會(huì)集中在中低檔商品房市場(chǎng)，而且，按照規(guī)定，重建成后的房屋返還給原住民的比例較大。
房地產(chǎn)研究人士半求分析認(rèn)為：“這樣就有可能會(huì)導(dǎo)致三級(jí)市場(chǎng)租金下調(diào)，會(huì)有很大一部分村民持房源進(jìn)入買賣市場(chǎng)，假定2000萬(wàn)平方米新增供應(yīng)中的一半進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)，全部集中在中低檔市場(chǎng)，這對(duì)于深圳目前每年只有400多萬(wàn)平方米的中低檔市場(chǎng)需求而言，會(huì)造成很大的沖擊�！薄 �
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