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大武漢家裝廣場(chǎng)的內(nèi)幕與迷局 [推薦]
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一、迷局
2002年7月15日，一家叫南房的公司與武漢市國(guó)營(yíng)752廠公司簽訂了一份《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，附件則包括一份《交地程序及其進(jìn)度》，這份協(xié)議明確了752工廠190多畝土地轉(zhuǎn)讓給南房公司的條件和方法。在2000年10月份之前，我國(guó)的土地還可以協(xié)議交易，如果這份協(xié)議能迅速通過(guò)職代會(huì)、如果當(dāng)時(shí)那家叫南房的公司能拿出合同上要求的資金，也許后面的一系列故事和變局就不會(huì)發(fā)生。那家叫南房的公司就是后來(lái)的南國(guó)置業(yè)。而故事的迷局在于，充當(dāng)故事主角的既不是南房也不是南國(guó)置業(yè)，而是由南國(guó)置業(yè)控股的南國(guó)商業(yè)發(fā)展有限公司。用南國(guó)商業(yè)的有關(guān)人員的說(shuō)法，南國(guó)商業(yè)和南國(guó)置業(yè)就是一家，從所有人到管理層都沒(méi)有變化，南國(guó)商業(yè)的出現(xiàn)不外乎滿足轄區(qū)政府稅收的需求。記者很快從這個(gè)實(shí)際上被中國(guó)中小企業(yè)慣用的資本手法弄出的迷局拔出來(lái)，開(kāi)始了下面故事的敘述。
但是大多數(shù)752廠的職工并沒(méi)看清這團(tuán)迷局，盡管很多人已經(jīng)疲倦、懈怠、甚至絕望，仍然有部分職工在堅(jiān)持著投訴、舉報(bào)，為自己的權(quán)利而抗?fàn)�。其間不乏自虐和血腥，也不乏有關(guān)職能部門的介入，但問(wèn)題卻無(wú)法解決。原工廠管理層一系列的“偶然失誤”早已將職工夢(mèng)想斷送，而利益博弈的另一方就是后來(lái)的南國(guó)商業(yè)發(fā)展有限公司幾乎每一步都是“合法”的，他們并不欠什么或者即或有一些欠帳也是有“合法的理由”的。而職工的抗?fàn)幊齾s無(wú)奈，更近似卡拉OK一種自我發(fā)泄而已，事實(shí)上也不會(huì)有什么結(jié)果。
二、背景
中國(guó)電子工業(yè)集團(tuán)（CEC）管轄的，武漢長(zhǎng)江電源廠（又稱國(guó)營(yíng)752廠）是一個(gè)有著70多年歷史的軍工老廠。上世紀(jì)九十年代以來(lái)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的沖擊下，和大多數(shù)國(guó)營(yíng)企業(yè)一樣，企業(yè)效益逐年下滑。這個(gè)企業(yè)還能夠存在，職工還可以領(lǐng)到足夠支持基本生活的薪資是因?yàn)樵撈髽I(yè)有大多數(shù)國(guó)有企業(yè)不具有的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，處于被稱之為中國(guó)建材第一市的武漢市西漢正街市場(chǎng)群寸土寸金的核心地段，工廠在生產(chǎn)下滑時(shí)曾經(jīng)辟出80多畝土地搭建了一個(gè)臨時(shí)的建材市場(chǎng)——“長(zhǎng)江建材裝飾城”，這成了這家企業(yè)的主要收入來(lái)源。據(jù)相關(guān)人士透露，50000多平方米面積的板材市場(chǎng)，每年給企業(yè)帶來(lái)的租金收入高達(dá)2000多萬(wàn)元。
但2002年以后，當(dāng)各方資本紛紛登陸武漢的商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，這一塊位于西漢正街日進(jìn)斗金的寶地并沒(méi)成為眾多資本追逐的目標(biāo)，盡管很多資本都曾把熱切的目光投放過(guò)來(lái)。原因是什么呢？那就是肉吃了，也要把骨頭吞了。原電子工業(yè)部楊曉棠部長(zhǎng)在一次752廠職工座談會(huì)上一語(yǔ)中的。752工廠190多畝的廠區(qū)土地，不需要太多的資金就可以利用國(guó)家改制政策完成對(duì)其土地的控制，對(duì)于任何資本來(lái)說(shuō)都是一塊令人讒誕欲滴的肥肉，但是近100畝占地三十多幢職工宿舍樓的改造則是一只頗費(fèi)牙口食之無(wú)味的骨頭。大多數(shù)資本看到這塊骨頭之后，盡管還惦記著752廠廠區(qū)這塊肥肉，但也不得不放棄。隨著近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，也隨著新一屆政府對(duì)弱勢(shì)群體的關(guān)注，房屋的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不斷提高，要改造752工廠如此密集和龐大的職工宿舍樓群，處于欠發(fā)達(dá)的中部地區(qū)的武漢本地的開(kāi)發(fā)商大多無(wú)此實(shí)力，同時(shí)如此高的拆遷成本也加大了該地塊的運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)，足以沖抵低價(jià)獲取752廠區(qū)地塊帶來(lái)的誘惑。
而對(duì)于752工廠的職工來(lái)講，這也許是最后的機(jī)會(huì)。由于武漢市地處長(zhǎng)江、漢水交叉處，濕度較高，陰雨天也較多，這些宿舍樓都是幾十年前的房子，甚至有的可以追溯到上個(gè)世紀(jì)50年代，于是大多數(shù)宿舍樓墻上已經(jīng)出現(xiàn)了裂縫，部分房屋漏水現(xiàn)象十分嚴(yán)重，很多職工被迫在房屋內(nèi)搭建塑料棚。處于這樣居住環(huán)境的職工們對(duì)住宅條件的改變的迫切心理可想而知。對(duì)于752廠平均月工資僅有五百元左右，同時(shí)又面臨買斷勞動(dòng)合同的職工們，要想改變自己住宅條件的唯一出路就是利用轉(zhuǎn)讓其擁有極高商業(yè)價(jià)值的廠區(qū)土地這快肥肉的同時(shí)捎帶著把自己宿舍區(qū)這塊不被資本看好的骨頭賣出去，換來(lái)改善居住環(huán)境和條件的機(jī)會(huì)。
三、故事
2003年初南國(guó)置業(yè)（后來(lái)一系列的資本運(yùn)作，角色變成了南國(guó)商業(yè)）就在這樣的背景下打著改善職工生活，提高居住質(zhì)量旗號(hào)開(kāi)始介入752廠的危房改造中，開(kāi)始了“大武漢家裝廣場(chǎng)”的商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃。
為了讓這臺(tái)戲演得逼真，在752廠當(dāng)局的配合下，南國(guó)商業(yè)進(jìn)行了全面的職工住房普查，包括報(bào)請(qǐng)武漢市相關(guān)管理部門專門來(lái)國(guó)營(yíng)752廠進(jìn)行危房認(rèn)定的驗(yàn)收，還專門用大轎車?yán)毠ご韨內(nèi)⒂^南國(guó)置業(yè)（南國(guó)商業(yè)的控股方）開(kāi)發(fā)的住宅產(chǎn)品�！澳蠂�(guó)商業(yè)稱會(huì)讓我們生活在花園里”。三年后仍有職工對(duì)這一切記憶猶新。
但這一切，只不過(guò)是明修棧道，據(jù)記者了解，暗渡陳倉(cāng)的事情早已在大半年前已經(jīng)完成——2002年7月15日，國(guó)營(yíng)752廠就已經(jīng)與南國(guó)置業(yè)的前身南房公司簽訂了《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》及其附件《交地程序及其進(jìn)度》。但是南房公司還沒(méi)做好履行這個(gè)協(xié)議的準(zhǔn)備，土地的協(xié)議轉(zhuǎn)讓時(shí)代就結(jié)束了，從此中國(guó)的土地交易必須進(jìn)入公開(kāi)市場(chǎng)，經(jīng)歷“招、拍、掛”程序。上有政策，下有對(duì)策，從轉(zhuǎn)軌時(shí)期不完全市場(chǎng)的中國(guó)成長(zhǎng)起來(lái)的開(kāi)發(fā)商很快找到了更低門檻的啟動(dòng)手段。2003年5月，南房公司以租賃改造的名義與752廠增補(bǔ)了提前開(kāi)工的《協(xié)議書》。后來(lái)相關(guān)的合同權(quán)益和責(zé)任轉(zhuǎn)到了后來(lái)故事的主角成立于2003年8月14日，注冊(cè)資金為3000萬(wàn)元人民幣的武漢市南國(guó)商業(yè)發(fā)展有限公司，當(dāng)時(shí)，這家公司的股東是幾個(gè)自然人，包括南國(guó)置業(yè)的法人許曉明、南國(guó)置業(yè)的總經(jīng)理裴笑箏。
這一系列的永遠(yuǎn)不會(huì)向職工公開(kāi)的合同中，752廠管理層將包括廠區(qū)、長(zhǎng)江建材裝飾城共計(jì)195畝的土地及建筑出租給南國(guó)商業(yè)，而年租金收入達(dá)2000多萬(wàn)元的長(zhǎng)江建材裝飾城加上100多畝廠區(qū)土地的綜合年租金竟然只需支付960萬(wàn)元。
這份合同中還規(guī)定，南國(guó)商業(yè)擁有在土地上進(jìn)行改擴(kuò)建的權(quán)利。南國(guó)商業(yè)按造價(jià)減折舊費(fèi)用對(duì)被拆除建筑物進(jìn)行補(bǔ)償，但補(bǔ)償費(fèi)用的支付前提卻是南國(guó)商業(yè)通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)法定程序正式獲得752廠廠區(qū)土地正式轉(zhuǎn)讓。也就是說(shuō)，如果該地塊轉(zhuǎn)讓未能成功，南國(guó)并不承擔(dān)這些補(bǔ)償費(fèi)用。
更有趣的是合同規(guī)定雙方的租賃關(guān)系在由南國(guó)商業(yè)完成土地使用權(quán)變更登記時(shí)終止。也就是說(shuō)，解除租賃關(guān)系的前提是土地的受讓方必須是南國(guó)商業(yè)。房土地的轉(zhuǎn)讓底價(jià)為每畝補(bǔ)償金60萬(wàn)元人民幣，如最終轉(zhuǎn)讓價(jià)低于底價(jià)時(shí)，752不得向第三方轉(zhuǎn)讓本宗房地產(chǎn)，如果實(shí)際轉(zhuǎn)讓價(jià)超出底價(jià)，超出部分由雙方按一定比例分配。土地交易的招、拍、掛程序被買賣雙方智慧而“合法”地解構(gòu)了。這種情況下很難置信還會(huì)有第三方不開(kāi)眼的資本介入。
重要的是，752廠職代會(huì)早已經(jīng)通過(guò)了原管理層的國(guó)營(yíng)752廠制定的改制方案，廠方管理層只是“合法”地將工廠唯一有價(jià)值的土地“合法”地轉(zhuǎn)讓了。
更重要的是“職工危房改造工程”這塊難啃的骨頭已經(jīng)被廠方與南國(guó)商業(yè)共謀“合法”地剔除了。眼看著一塊讓人羨慕的價(jià)值數(shù)億肥肉就要落入注冊(cè)資金僅3000萬(wàn)人民幣的一家小公司南國(guó)商業(yè)發(fā)展有限公司嘴中，一出老鼠吞象的資本傳奇又一次上演。
事情并不如此順利，752的職工很快就識(shí)穿了廠房與開(kāi)發(fā)商的伎倆“南國(guó)商業(yè)不過(guò)是打作危房改造的幌子介入752的改制，實(shí)際上是進(jìn)行大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”�！八接喗K身”的廠方與開(kāi)發(fā)商顯然沒(méi)有意識(shí)到職工的反應(yīng)如此強(qiáng)烈，也顯然低估了職工的“能量”。職工們開(kāi)始向752廠的上級(jí)主管部門中國(guó)電子工業(yè)總公司及湖北省、武漢市等有關(guān)部門進(jìn)行了頻繁的情況反映。很快相關(guān)部門的干涉紛紛介入，事情的局面一時(shí)超越了752廠原管理層和南國(guó)商業(yè)。
據(jù)了解，當(dāng)時(shí)作為上級(jí)主管部門的中國(guó)電子工業(yè)總公司也擔(dān)心，南國(guó)商業(yè)租賃改造長(zhǎng)江建材裝飾城的行為本身是為更多的開(kāi)發(fā)商對(duì)752改制的參與造成不可逾越的壁壘，這樣752廠很難賣出最優(yōu)的價(jià)錢。
2003年12月，中國(guó)電子工業(yè)總公司的干涉，使開(kāi)工僅一個(gè)月的長(zhǎng)江建材裝飾城改造工程被迫停工。一個(gè)月后，南國(guó)商業(yè)就與中國(guó)電子工業(yè)總公司達(dá)成了合作協(xié)議，長(zhǎng)江建材裝飾城改造工程再次開(kāi)工。這次協(xié)議的具體內(nèi)容記者沒(méi)有看到相應(yīng)的文件。但據(jù)2004年5月25日南國(guó)商業(yè)與752廠簽署的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的相關(guān)問(wèn)題協(xié)議書》顯示，南國(guó)商業(yè)同意在廠區(qū)地塊成交確認(rèn)后，承擔(dān)住宅區(qū)改造工程。這是記者了解到的雙方所有的協(xié)議中唯一的一次提到職工住宅改造這幾個(gè)關(guān)鍵詞。但，不知道是否廠方管理層的又一次“疏忽”，752廠再一次陷入?yún)f(xié)議陷阱南國(guó)商業(yè)參與職工危房改造計(jì)劃的前提是該項(xiàng)目必須取得武漢市危房改造計(jì)劃資格。協(xié)議上對(duì)此有嚴(yán)格的文字表訴：“國(guó)營(yíng)752廠應(yīng)負(fù)責(zé)落實(shí)該項(xiàng)目享受武漢市危房改造優(yōu)惠政策，并能滿足該項(xiàng)目實(shí)施要求的其他規(guī)劃條件”。記者就此請(qǐng)教了有關(guān)部門，并不是所有的危房都可以享受“危房改造優(yōu)惠政策”，政府對(duì)此有嚴(yán)格的界定標(biāo)準(zhǔn)，享受危房改造優(yōu)惠政策的前提是改造項(xiàng)目的危房率必須達(dá)到40%。因?yàn)槲７扛脑煺弑举|(zhì)上是政府的一種福利政策，享受危房改造政策的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將免繳土地出讓金、配套費(fèi)等相關(guān)建設(shè)規(guī)費(fèi)。作為多年來(lái)一直申請(qǐng)“危舊房改造優(yōu)惠政策”的752廠方在雙方協(xié)議中的這一重大“疏忽”顯然讓人意味深長(zhǎng)，事實(shí)上這一“疏忽”將職工持續(xù)的努力和抗?fàn)�，上�?jí)部門的干涉全部消解掉了。
事后證明，作為開(kāi)發(fā)商的南國(guó)商業(yè)是多么的具有遠(yuǎn)見(jiàn)卓識(shí)！2005年6月23日，武漢市橋口區(qū)危舊房改造指揮部就752廠宿舍區(qū)危房作了最后的鑒定，在相關(guān)的文件中表訴“752廠宿舍整體改造不符合享受危改政策。建議對(duì)D級(jí)危房進(jìn)行原結(jié)構(gòu)、原面積、原基礎(chǔ)維修�！�
我們沒(méi)有理由不相信政府部門對(duì)危房鑒定的專業(yè)性和公正性，但也無(wú)法不對(duì)沉湎于新住宅幻想的752廠職工表示悲哀。南國(guó)商業(yè)又一次“合法”剔除了752廠改造項(xiàng)目中的惱人的骨頭，成功地“合法”擁有剩下來(lái)的那塊讒人的“肥肉”。
752廠的職工們并不知道合同細(xì)節(jié)，同時(shí)也拒絕相信，那些大面積滲雨、大面積裂縫的宿舍樓并不具備獲取危改優(yōu)惠政策的資格。他們對(duì)于新居的憧憬早被點(diǎn)燃，而且不愿被熄滅。
四、違規(guī)
事情的發(fā)展真的如南國(guó)商業(yè)與752當(dāng)局預(yù)計(jì)那樣，2004年8月20日，南國(guó)商業(yè)通過(guò)招標(biāo)形式以5。24億元人民幣的總價(jià)，從武漢市土地交易中心獲得了752廠及其周邊土地238畝。其中，國(guó)營(yíng)752廠區(qū)和長(zhǎng)江建設(shè)裝飾城的土地轉(zhuǎn)讓合計(jì)為186畝（此前統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為195畝），另外52畝則包括752廠一部份職工宿舍和一部分社會(huì)居民住宅。
按照相關(guān)合同規(guī)定，5。24億的土地款中包含約1。5億應(yīng)交納給政府的出讓金、配套費(fèi)等建設(shè)規(guī)費(fèi)，752工廠土地轉(zhuǎn)讓補(bǔ)償費(fèi)約1。4億元,居民拆遷補(bǔ)償費(fèi)約2。3億元。這一些數(shù)字對(duì)于一個(gè)注冊(cè)不到一年,注冊(cè)資金只有3000萬(wàn)的南國(guó)商業(yè)來(lái)講無(wú)異天文數(shù)字。因?yàn)椋凑諔T例，南國(guó)首先要向政府支付約1。5億的含出讓金和配套費(fèi)在內(nèi)的建設(shè)規(guī)費(fèi)，取得政府的相應(yīng)手續(xù)進(jìn)行土地的拆遷程序。按照南國(guó)商業(yè)當(dāng)時(shí)的情況除了支付政府這1。5億外,還應(yīng)支付土地方752廠部分補(bǔ)償款。
小有小的做法,南國(guó)商業(yè)的操作者不愧資本運(yùn)作的高手,“他們這么一點(diǎn)資產(chǎn)就敢于玩這樣大的項(xiàng)目,真是一場(chǎng)豪賭!”有不愿透露姓名的資深業(yè)內(nèi)人士如是評(píng)論。
2004年9月22日，南國(guó)商業(yè)向武漢市規(guī)劃局申請(qǐng)分期實(shí)施開(kāi)發(fā)的報(bào)告書。
南國(guó)商業(yè)稱，由于拆遷量較大，尤其是“長(zhǎng)江建材城”正在經(jīng)營(yíng)中，為保護(hù)現(xiàn)有市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)順利過(guò)渡，因此，申請(qǐng)批準(zhǔn)的總體規(guī)劃方案分三期在4年內(nèi)開(kāi)發(fā)完畢，目前進(jìn)行的第一期工程暫不涉及社會(huì)拆遷部分。
武漢市規(guī)劃土地局對(duì)此的批復(fù)是“按一次規(guī)劃，分期實(shí)施的辦法，促進(jìn)項(xiàng)目早日實(shí)際動(dòng)工”。在其他城市以及武漢本地涉及舊城改造項(xiàng)目的也經(jīng)常有類似的情況出現(xiàn),但前提是開(kāi)發(fā)商必須將應(yīng)交納給政府的規(guī)費(fèi)支付完全才能擁有相應(yīng)地塊的開(kāi)發(fā)權(quán),拆遷費(fèi)用可以根據(jù)開(kāi)發(fā)進(jìn)度分批次支付。但是南國(guó)商業(yè)在這里偷換了概念，南國(guó)商業(yè)打算交納政府的規(guī)費(fèi)也要分三批交納。事實(shí)上正是這樣，南國(guó)商業(yè)除了土地招標(biāo)時(shí)交納的5000萬(wàn)保證金，沒(méi)有再繳納剩余的應(yīng)支付政府的款項(xiàng)直到到……
2005年5月，在752廠區(qū)的地塊上一個(gè)號(hào)稱全武漢最大的建材家裝主題商業(yè)建筑大武漢家裝廣場(chǎng)第一期工程近十萬(wàn)平米的建筑樓群已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂，進(jìn)入裝修階段了，但這樣一個(gè)巨大的商業(yè)項(xiàng)目居然是個(gè)“三無(wú)”工程，沒(méi)有土地證、沒(méi)有建設(shè)工程規(guī)劃許可證、沒(méi)有建設(shè)工程施工許可證，也就是說(shuō)，2005年5月752廠區(qū)土地上的近十萬(wàn)平米的建筑是一堆非法建筑！這樣大規(guī)模的違規(guī)可以說(shuō)在宏觀調(diào)控背靜下即使放只全國(guó)也是罕見(jiàn)的。這個(gè)事實(shí)不幸被前來(lái)武漢檢查工作的建設(shè)部房產(chǎn)司副司長(zhǎng)沈建忠發(fā)現(xiàn)，“大武漢家裝市場(chǎng)”再度被迫停工。南國(guó)商業(yè)也因此被相關(guān)主管部分處以50萬(wàn)元的罰款。僅過(guò)了一個(gè)星期，在建設(shè)部檢查人員離開(kāi)武漢后，工程再次開(kāi)工。
在事隔半年之后，關(guān)于以上違規(guī)事件，記者與南國(guó)商業(yè)的高層管理人員有一次交談。南國(guó)商業(yè)的高層人員對(duì)此直認(rèn)不諱，他們說(shuō)，“我們違規(guī)我們認(rèn)罰”。其實(shí)這里面潛伏著一個(gè)荒繆的悖論-一旦被處罰后，違規(guī)的事件就取得合法的通行證。對(duì)于如此龐大的項(xiàng)目，50萬(wàn)只是一個(gè)微不足道的小數(shù)，即使拖欠政府款項(xiàng)的財(cái)務(wù)成本也遠(yuǎn)大于此。支付50萬(wàn)的罰款，開(kāi)發(fā)商早已成數(shù)十倍地?fù)苹亓撕锰�。南�?guó)商業(yè)的高層人員之所以能夠平靜地對(duì)待罰款本身，其實(shí)只是所有類似處境的開(kāi)發(fā)商的共性。難怪違規(guī)的事總是屢禁不止，違規(guī)的開(kāi)發(fā)商總是前赴后繼。違規(guī)的風(fēng)險(xiǎn)成本如此低下，而冒險(xiǎn)違規(guī)獲取的成功又如此巨大，彼此反差如此強(qiáng)烈，處罰本身的無(wú)力可見(jiàn)一斑。
被處罰過(guò)的南國(guó)商業(yè)在2005年6月份相繼辦理了土地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開(kāi)工證。南國(guó)商業(yè)面對(duì)記者的質(zhì)詢變得理直氣壯了：“我們的項(xiàng)目報(bào)建手續(xù)是完備的”事情似乎應(yīng)該結(jié)束了。但是細(xì)心的記者發(fā)現(xiàn)，直到2005年11月份，南國(guó)商業(yè)所稱的手續(xù)齊備僅指已經(jīng)開(kāi)盤銷售80畝土地和該地面上的建筑。而廠區(qū)的另外100畝地的三證似乎還沒(méi)有提上議事日程上來(lái)，更何論住宅區(qū)那58畝地的手續(xù)。這種辦證的方法就與前面提到的南國(guó)商業(yè)提出并得到武漢規(guī)劃土地部門認(rèn)可的分三批次開(kāi)發(fā)的申請(qǐng)相對(duì)應(yīng)起來(lái)。記者做出進(jìn)一步的假設(shè)，如果這種購(gòu)買一大宗地塊分批支付土地款分拆土地辦理土地證等相關(guān)手續(xù)的行為本身具有合法性，那么似乎可以這樣設(shè)想，購(gòu)買者先支付三分之一的土地款獲取了三分之一的土地手續(xù)和相關(guān)證照，然后將這些手續(xù)抵押給銀行貸出新的款項(xiàng)支付另外的三分之一土地款，然后再重復(fù)以上的程序，總之，這樣，購(gòu)買者只需三分之一的款項(xiàng)就可合法購(gòu)買整宗土地。那么土地本身經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買人實(shí)際上只承擔(dān)了三分之一，而放貸的銀行則承擔(dān)了三分之二的風(fēng)險(xiǎn)。
這似乎和宏觀調(diào)控的政策目標(biāo)相抵促？這算不算也是一種金融違規(guī)？
五、真相
記者在整個(gè)事件的調(diào)查中一直追查其背后的真相，追尋形成的最本質(zhì)的原因。
據(jù)開(kāi)發(fā)商在媒體上曾宣布大武漢家裝廣場(chǎng)總投資要超過(guò)15個(gè)億，而南國(guó)商業(yè)是否具備這樣大的投資能力呢？
根據(jù)從武漢市工商局查到的資料看，南國(guó)商業(yè)在05年4月之前僅有3000萬(wàn)的注冊(cè)資金，股東基本上都為自然人，也就是。05年4月，南國(guó)商業(yè)對(duì)注冊(cè)資金作了變更，增資至一億元，控股股東為武漢南國(guó)置業(yè)有限公司。
那么南國(guó)置業(yè)又有多大的資本和資金實(shí)力呢？首先，從開(kāi)發(fā)商的注冊(cè)資金變更情況可以看出，南國(guó)商業(yè)的控股企業(yè)南國(guó)置業(yè)2003年9月進(jìn)行了股東變更，變更后注冊(cè)資金仍為1000萬(wàn)元人民幣。按照中國(guó)的法律要求，對(duì)外投資最大額度只能占總資本的50%，那么對(duì)于1000萬(wàn)注冊(cè)資金的南國(guó)置業(yè)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定是不能夠出資5500萬(wàn)成為南國(guó)商業(yè)的控股方的。后來(lái)找到了一份05年3月份也就是比南國(guó)商業(yè)增加注冊(cè)資金早一個(gè)月時(shí)間，由湖北東方會(huì)計(jì)師事務(wù)所提供的南國(guó)置業(yè)的審計(jì)報(bào)告。該報(bào)告顯示南國(guó)置業(yè)有1。28億的凈資產(chǎn)，04年凈利潤(rùn)只有650多萬(wàn)。這報(bào)告解決了南國(guó)置業(yè)對(duì)南國(guó)商業(yè)的控股權(quán)的資格問(wèn)題。會(huì)計(jì)師事務(wù)在報(bào)告開(kāi)篇說(shuō)明：被審計(jì)的報(bào)表的編制是南國(guó)置業(yè)公司管理當(dāng)局，事務(wù)所的責(zé)任是在實(shí)施審計(jì)工作的基礎(chǔ)上對(duì)這些會(huì)計(jì)報(bào)表發(fā)表意見(jiàn)。也就是說(shuō)，報(bào)告本身的可靠性僅僅建立在南國(guó)置業(yè)提供的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上。在報(bào)告中，記者看到一個(gè)百思不解的問(wèn)題：截止到04年底，04年凈利潤(rùn)只有650多萬(wàn)元。的南國(guó)置業(yè)，怎么可能從03年9月到04年年底就可以由僅有1000萬(wàn)注冊(cè)資金的小公司一下變成一個(gè)擁有1。28億凈資產(chǎn)的中型企業(yè)？
而南國(guó)商業(yè)變更后也僅是一個(gè)注冊(cè)資金一個(gè)億的企業(yè)，而大武漢家裝廣場(chǎng)項(xiàng)目光買地就需要5。24個(gè)多億，其中有3個(gè)多億用來(lái)拆遷補(bǔ)償，而交給政府的出讓金等規(guī)費(fèi)則超過(guò)1。5個(gè)億，而在宏觀調(diào)控期的銀行是不可能違軌給企業(yè)貸款支付土地款的，控股股東顯然也沒(méi)有實(shí)力借貸給它的股。這是否是南國(guó)商業(yè)提出分拆支付土地款分拆辦證的最真實(shí)的理由呢？對(duì)752工廠合法設(shè)置的合同陷阱以及大武漢家裝廣場(chǎng)的無(wú)證建設(shè)，土地等款項(xiàng)的拖欠等等的違規(guī)似乎都有了一個(gè)合乎邏輯的解釋。
一種無(wú)奈之舉！記者相信作為開(kāi)發(fā)商的南國(guó)商業(yè)所做的一切都是出于無(wú)奈的選擇。違規(guī)，幾乎是所有的以小博大的房地產(chǎn)案例中無(wú)法規(guī)避的宿命，剔除骨頭吞下肥肉又是幾乎所有處于原始積累狀態(tài)的資本的必然過(guò)程。如果十年后，如果南國(guó)商業(yè)還能不斷成長(zhǎng)，如果那時(shí)他的實(shí)力足夠強(qiáng)大，記者可以大膽的預(yù)測(cè)，這些現(xiàn)象幾乎不可能存在，那時(shí)擁有足夠?qū)嵙Φ哪蠂?guó)商業(yè)也將擁有足夠的寬容和資本的良心，在獲取高額利潤(rùn)的同時(shí)也將伸出博愛(ài)的手去扶持那些夢(mèng)想有一個(gè)像樣的家園的人們。所有的無(wú)奈之舉都因超出能力之外。轉(zhuǎn)軌時(shí)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)范缺失，造就了太多成功的投機(jī)，記者甚至覺(jué)得沒(méi)有理由對(duì)南國(guó)商業(yè)的一切進(jìn)行更多的批判。
六、風(fēng)險(xiǎn)
建立在752工廠地塊上的龐大商業(yè)物業(yè)-大武漢家裝廣場(chǎng)終于在2005年9月盛大開(kāi)盤，與之相呼應(yīng)的是電視、報(bào)紙、互聯(lián)網(wǎng)、車身等各種載體上鋪天蓋地的廣告。南國(guó)商業(yè)在廣告中宣稱，開(kāi)發(fā)商將保證商鋪投資的扣除稅收后的年回報(bào)不低于7%，開(kāi)發(fā)商正努力將商鋪的投資回報(bào)率提升到20%。
如此高的投資回報(bào)理所當(dāng)然具有巨大的吸引力。這實(shí)際上是一種商業(yè)地產(chǎn)的包租行為，但是近年來(lái)，在武漢乃至全國(guó)，真正包租成功的案例卻乏善可陳。包租行為的本質(zhì)是迅速將商業(yè)物業(yè)變現(xiàn)，加速開(kāi)發(fā)的現(xiàn)金回收，以保證開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金鏈。至于承諾的投資回報(bào)能否實(shí)現(xiàn)其實(shí)已不是開(kāi)發(fā)商關(guān)注的重點(diǎn)了，一般開(kāi)發(fā)商都合法地將對(duì)投資人的責(zé)任和承諾轉(zhuǎn)嫁給商業(yè)物業(yè)的管理公司，當(dāng)這些管理公司因無(wú)法將這些責(zé)任和承諾兌現(xiàn)而與投資人對(duì)決公堂時(shí)，開(kāi)發(fā)商早已得計(jì)地置身事外。記者不會(huì)這樣惡意地推測(cè)南國(guó)商業(yè)，記者完全相信南國(guó)商業(yè)的承諾是發(fā)自開(kāi)發(fā)商內(nèi)心的。
但說(shuō)到底，開(kāi)發(fā)商的承諾能否如期實(shí)現(xiàn)，一，取決于商業(yè)項(xiàng)目本身的運(yùn)作是否能達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)，如能實(shí)現(xiàn)，那么開(kāi)發(fā)商的承諾一般不會(huì)是一張空文；二，取決于開(kāi)發(fā)商自身的實(shí)力，即開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)能力？有沒(méi)有相應(yīng)的品牌維護(hù)和信譽(yù)訴求？一旦項(xiàng)目不成功，開(kāi)發(fā)商是否會(huì)勇于承擔(dān)投資人的相應(yīng)回報(bào)要求？有沒(méi)有能力實(shí)現(xiàn)它？
大武漢家裝廣場(chǎng)的平均售價(jià)超過(guò)了10000元/平米（建筑面積），年回報(bào)不低于7%，就相當(dāng)于每平米建筑面積的商鋪有不少于700元的收益，那么每建筑面積的月租金就不能低于60元，實(shí)際上大武漢周邊成熟的市場(chǎng)租金很難超過(guò)50元的/平米（使用面積）。反差如此巨大，開(kāi)發(fā)商的承諾又建立在什么的基礎(chǔ)上呢？是不是仍是一種快速回籠現(xiàn)金的一種不得已的手段？如果開(kāi)發(fā)商真的保證扣稅后不低于7%的商鋪投資回報(bào)，有可能開(kāi)發(fā)商就要對(duì)投資人進(jìn)行實(shí)際出租回報(bào)差額補(bǔ)貼。中國(guó)的開(kāi)發(fā)商是否有這樣好的心態(tài)-把裝進(jìn)口袋的利潤(rùn)又分批次倒出來(lái)返回那些投資人？
更大的風(fēng)險(xiǎn)還在后面，商業(yè)運(yùn)作一旦不成功完全可能造成開(kāi)發(fā)商的資金鏈斷裂，畢竟南國(guó)商業(yè)自有的資金相對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需求的資金太小。這時(shí)候，所有商鋪的投資人都將淪為開(kāi)發(fā)商的殉葬品。
從以上分析看出南國(guó)商業(yè)的控股股東是一個(gè)具有高金融風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)，南國(guó)商業(yè)的運(yùn)作模式完全類似，同時(shí)還從以上分析看出，注冊(cè)資金還沒(méi)僅有3000萬(wàn)時(shí)，其僅從南國(guó)置業(yè)的借債已經(jīng)達(dá)到1。2個(gè)億,也就是其債務(wù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)數(shù)倍于其資本金。即使后來(lái)，南國(guó)商業(yè)的注冊(cè)資本增加到一個(gè)億，仍然是資不抵債的。這樣的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)在大過(guò)想象。
作為投資人，如果選擇這樣的企業(yè)的項(xiàng)目投資，確實(shí)玩的是心跳！
七、采訪后記：
2005年11月中旬，南國(guó)商業(yè)也是南國(guó)置業(yè)的董事長(zhǎng)許曉明先生在他的辦公室接受了記者的采訪。許先生給記者的印象完全不是一個(gè)被媒體進(jìn)行了集體漫畫的開(kāi)發(fā)商形象，而更象一位飽學(xué)的長(zhǎng)者。密布在臉上的皺紋，顯出有些滄桑和倦怠，二目黑亮，發(fā)出睿智的光，可以看出這位畢業(yè)于人民銀行的金融研究生，不是等閑人物。整個(gè)采訪過(guò)程經(jīng)常被許先生有些夸張的笑聲中斷，也許，許先生一直不明白，南國(guó)商業(yè)這家在國(guó)內(nèi)名不見(jiàn)經(jīng)傳，即使在武漢也談不上規(guī)模的開(kāi)發(fā)企業(yè)怎么會(huì)被這些全國(guó)性媒體關(guān)注對(duì)象？
無(wú)論登陸南國(guó)商業(yè)的網(wǎng)站，還是在南國(guó)置業(yè)的辦公室，記者都很容易找到這樣一句口號(hào)：做房地產(chǎn)行業(yè)的思想者。這句話據(jù)說(shuō)是多年來(lái)一直為許先生和他的管理團(tuán)隊(duì)所遵循。直接從網(wǎng)上提供的資料，分析南國(guó)商業(yè)的管理層，不難發(fā)現(xiàn)他們中大多數(shù)是學(xué)金融或財(cái)務(wù)出生的，幾乎都擁有注冊(cè)會(huì)計(jì)師資格，都是具有思想者基礎(chǔ)的現(xiàn)代經(jīng)理人。順理成章，也可以想象到他們強(qiáng)大的資本運(yùn)作能力。
這一切，似乎可以說(shuō)明，南國(guó)商業(yè)應(yīng)該是小型開(kāi)發(fā)企業(yè)的佼佼者。
大武漢家裝廣場(chǎng)個(gè)案的價(jià)值在于有太廣泛的代表性。在轉(zhuǎn)軌時(shí)期的市場(chǎng)中充滿了太多的投機(jī)機(jī)會(huì)，投機(jī)的人，有著太多成功的投機(jī)先例，有太多投機(jī)成功的英雄。投機(jī)，永遠(yuǎn)對(duì)資本充滿無(wú)窮的誘惑！
以小博大、瞞天過(guò)海、違規(guī)、打察邊球，成為這個(gè)時(shí)期中國(guó)小型開(kāi)發(fā)企業(yè)的常態(tài)。
宏觀調(diào)控的政策正在影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)的各個(gè)方面，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在此次調(diào)整的考驗(yàn)中，也正承受來(lái)自遠(yuǎn)不僅于市場(chǎng)的壓力，中國(guó)的中小型開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨更艱難的生存空間。他們?nèi)缃窬拖褚慌Ｍ烀５馁�徒，但他們中的大部分將死在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中和日益抬高的門檻下，他們中的極少數(shù)一旦掙扎著躲過(guò)今天，將會(huì)在明天擁有強(qiáng)大的生長(zhǎng)活力。
大武漢家裝廣場(chǎng)的個(gè)案解讀，本質(zhì)上是對(duì)中國(guó)泡沫地產(chǎn)的普遍描述。
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