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天津躋身中國房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力十強 [推薦]
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2003年9月中旬，“中國房地產(chǎn)TOP10研究組”（簡稱“TOP10研究組”）于國務(wù)院發(fā)展研究中心會議室發(fā)布了2003年“中國城市房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力研究”成果，在對中國省會及計劃單列的35個大中城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力進(jìn)行客觀、公正、準(zhǔn)確、全面的理論和量化分析的基礎(chǔ)上，首次排定“中國房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力10強城市”座次。
“TOP10研究組”對國內(nèi)外有關(guān)城市競爭力、產(chǎn)業(yè)競爭力等進(jìn)行了充分研究，結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)的特性，從潛在需求、當(dāng)前滿足需求程度、市場表現(xiàn)和潛在供給等4個方面共43個精選變量，對3大物業(yè)類型住宅、辦公樓、商業(yè)用房分別設(shè)計評價指標(biāo)體系，采用因子分析法和相關(guān)數(shù)學(xué)模型，定量計算國內(nèi)35個城市3大物業(yè)類型的開發(fā)投資潛力得分，最終加權(quán)平均得出“中國房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力10強城市”排名。
住宅開發(fā)投資潛力10強城市
上海第一，北京第二，其次是深圳、廣州、廈門、南京、寧波、杭州、成都、青島。其中東部沿海占了9位，只有成都來自西部地區(qū)，東部沿海仍將是住宅開發(fā)投資潛力最好的市場。從因子分析結(jié)果來看，居民可支配收入、開發(fā)投資增長速度、空置率和市場吸納率對城市住宅開發(fā)投資潛力影響最大。
辦公樓開發(fā)投資潛力10強城市
上海第一、深圳第二、其次是北京、寧波、廣州、廈門、成都、石家莊、青島、大連。其中東部沿海地區(qū)占了8位，成都是西部最具開發(fā)投資潛力的辦公樓市場，華北城市石家莊以其較低的空置率和較高的市場吸納率而躋入10強。從因子分析結(jié)果來看，城市白領(lǐng)人數(shù)、外來投資、市場空置率等對“城市辦公樓開發(fā)投資潛力”影響最為突出。
商業(yè)用房開發(fā)投資潛力10強城市
北京第一，上海第二，其次是深圳、廣州、寧波、武漢、廈門、杭州、沈陽、濟(jì)南。其中華北占3席、華東占3席，華南占3席，華中占1席，西部沒有城市進(jìn)入10強，傳統(tǒng)的商業(yè)城市武漢、沈陽、濟(jì)南等沒有出現(xiàn)在住宅和辦公樓最具開發(fā)投資潛力10強城市名單中，但是商業(yè)用房最具開發(fā)投資潛力的市場。從因子分析結(jié)果來看，人均社會消費品零售總額、人均可支配收入、旅游收入及其增長速度等是影響商業(yè)用房開發(fā)投資潛力的主要因素。
中國房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力10強城市
通過對35個城市住宅、辦公樓、商業(yè)用房三類物業(yè)開發(fā)投資潛力得分進(jìn)行加權(quán)平均，得出綜合性的“中國房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力”10強城市：上海第一，北京第二、其次依序是深圳、廣州、廈門、寧波、杭州、南京、成都、天津。除天津替換青島以外，其他城市都是“住宅開發(fā)投資潛力”10強城市，主要原因是加權(quán)平均中住宅的權(quán)重占到了近80%。排名結(jié)果除西部城市成都以外，其他均為東部沿海城市。東北城市中沒有一個進(jìn)入10強，4個直轄市中重慶落單，華東上海、寧波、杭州、南京在10強城市中占多數(shù)。
根據(jù)“中國城市房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力研究”結(jié)果，從區(qū)域分布來看，三大都市圈的代表城市（上海、北京、廣州和深圳）是當(dāng)前房地產(chǎn)最具開發(fā)投資潛力的城市，東部城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力強于中西部城市。10強城市中，90%的城市都在東部地區(qū)。在東部城市中，長三角的上海、寧波和杭州等城市展現(xiàn)了以上海為核心的城市群優(yōu)勢。
從城市規(guī)模來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力呈現(xiàn)兩大特點：一是大城市具備較大的市場空間。規(guī)模較大的城市不僅擁有持續(xù)穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場需求,而且大城市的市場空間使得房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)的過程中，擁有相當(dāng)寬泛的余地來進(jìn)行市場定位，尋找市場的縫隙，進(jìn)行差異化競爭。大城市的另一大特點是對周邊地區(qū)具有集聚效應(yīng)。
從房地產(chǎn)市場表現(xiàn)來看，呈現(xiàn)兩大特點：一是市場潛在需求越大、潛在供給越小則預(yù)示城市房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力越大。房地產(chǎn)市場潛在需求主要受到潛在需求方的購買能力的影響。房地產(chǎn)市場供給一方則主要通過未來潛在供給影響房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力。二是房地產(chǎn)市場本身的素質(zhì)，比如空置消化能力和市場吸納能力，對房地產(chǎn)開發(fā)潛力的影響也非常大。寧波、杭州等城市，盡管城市和房地產(chǎn)規(guī)模不如特大城市，但由于其較強的市場吸納能力和較低的空置率使得其潛在開發(fā)投資潛力較大。
《天津日報》2003.9.25
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