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廣州市12月1日起禁止封閉居住區(qū)內道路 [推薦]
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小區(qū)禁封令帶來新問題疑與物權法抵觸
日前，廣州市規(guī)劃局公布的《廣州市城市規(guī)劃管理技術標準與準則———修建性詳細規(guī)劃篇》（下稱《標準》）對小區(qū)內道路的使用作出了新規(guī)范，將于12月1日開始實施的《標準》規(guī)定，“居住區(qū)內道路（不含宅前小路）應滿足市民的公共通行和特定車輛的使用需要，保證必要的對外交通聯(lián)系，任何單位和個人不得擅自封閉。”
有市民認為，這意味著除了宅前小路，包括市政規(guī)劃路在內的所有小區(qū)道路都將向社會大眾開放�！稑藴省返膶嵤⿲⑹箯V州市內數(shù)千個小區(qū)、上百萬居民的居住環(huán)境和居住安全發(fā)生重大變化，“還路于民”給小區(qū)的保安和管理帶來新問題，因此而出現(xiàn)的系列新問題成為社會各界關注的焦點。
原文照錄
從市規(guī)劃局網(wǎng)站“規(guī)劃在線”上公布的《標準》中可以見到，第4節(jié)“居住用地修建性詳細規(guī)劃”中“4.1.7道路交通系統(tǒng)”第9項內容中詳細說明，“居住區(qū)內道路（不含宅前小路）應滿足市民的公共通行和特定車輛的使用需要，保證必要的對外交通聯(lián)系，任何單位和個人不得擅自封閉�！�
內文中還提到“居住區(qū)內道路可分為居住區(qū)道路、小區(qū)道路、組團道路和宅間小路�！逼渲芯幼^(qū)道路紅線寬度不宜小于20米，小區(qū)路面寬6~9米，組團路面寬3~5米，宅間小路路面寬不宜小于2.5米。
問題1：增加社會治安壓力？
封閉式小區(qū)一旦開放，首先凸現(xiàn)的是安全問題，任何人、任何車輛都可以任意進入小區(qū)，無疑會增加一些不安全的因素。家住天河某大型樓盤的業(yè)主陳小姐說，廣州的治安狀況大家都清楚，她所居住的小區(qū)所在區(qū)域人員混雜，買樓時就是考慮到了這個問題，所以才買了有小區(qū)的樓盤，對于禁封她表示很難接受。
對此，中海物業(yè)管理廣州有限公司總經理葉翔認為，小區(qū)實行封閉式管理，實際上是為社會管理分擔了一些壓力，特別是在治安方面，實行封閉管理的小區(qū)，發(fā)案率是很低的，如果禁封，小區(qū)問題將推向社會，無疑將增大社會治安的壓力。單從法律責任上看，封閉式小區(qū)內發(fā)生案件，物管公司將承擔過失責任，若小區(qū)禁封閉，區(qū)內道路變成公共場所，發(fā)生治安案件，責任將推向社會。
問題2：小區(qū)配套也對外開放？
道路開放了，樓盤內相應的配套，如泳池、花園、會所、停車場等是否也將開放呢？答案是肯定的，特別是市中心的一些大型樓盤或者與公共配套相近的樓盤將受到很大影響。海珠區(qū)某大型樓盤配套較好，由于實行的是封閉式管理，附近一些樓盤的業(yè)主想方設法辦理該盤的業(yè)主卡，享用該盤的資源，結果引得該盤業(yè)主紛紛抱怨，如會所、泳池人滿為患。該盤業(yè)主的公共資源被非業(yè)主占用，業(yè)主出了錢，有時卻無法享用。實行了小區(qū)禁封閉，小區(qū)內的景象更可想而知。
市民王小姐卻有不同看法，因為小區(qū)封閉，王小姐乘公交車上班，需要繞行其他樓盤。據(jù)了解，王小姐上班乘車的公交站正好設置在其小區(qū)旁的一個樓盤前，因為不能穿過小區(qū)，所以王小姐每天都要多走幾分鐘，非常不方便。
問題3：管理費用由誰埋單？
“業(yè)主付錢買了比普通樓宇貴的住宅小區(qū)，難道要讓他人自由進出小區(qū)、并享用精致的園林和小區(qū)配套？”市民王先生說，現(xiàn)在每月要交一筆物業(yè)管理費，如果禁封令實施，無異于替他人埋單。
廣州華聯(lián)建設物業(yè)管理有限公司總經理李蔭寧表示，區(qū)內的治安、衛(wèi)生、公共設施維護的費用，都是由小區(qū)業(yè)主出錢承擔的，如果居住區(qū)禁封閉，小區(qū)內人員增加，原來的業(yè)主共有變成社會共有，相應增加的費用，如果還要業(yè)主承擔，是很不公平的。另一方面，李蔭寧認為，物業(yè)管理公司也將陷入尷尬的局面，小區(qū)樓都變成了單體樓，管理難度成本加大。
問題4：禁封令與物權法有沖突？
業(yè)內人士表示，居住區(qū)內道路禁封閉和正在修訂的物權法有相抵觸的地方，如《物權法草案》等70條規(guī)定，建筑區(qū)劃內的綠地、道路以及物管用房，均屬業(yè)主共有（屬于市政建設的除外）。小區(qū)禁封后，社區(qū)將是“大開放式”，忽略了私人權利，區(qū)內的公共設施和土地份額由業(yè)主私人出資購買，業(yè)主共同享用，業(yè)主有使用權和支配權，而將私人資源變成公共資源，有侵犯業(yè)主權益之嫌。
廣州市物業(yè)管理協(xié)會副秘書長謝凱認為，如同“住禁商”一樣，是否禁封閉或者禁封閉多少應該結合樓盤實際情況考慮，并征求業(yè)主意見，以安全為根本，不宜搞“一刀切”。特別是目前，道路使用權的界定還比較清楚，如果道路屬于業(yè)主所有，更應該遵循業(yè)主的意見。
李蔭寧則認為，從長遠看，他是贊成這種做法的，但是實施需要一個過程。目前中國社會文明還有待提高，還沒有實行這種規(guī)定的基礎。并且住宅區(qū)封閉管理有歷史原因，以前政府還曾鼓勵過，如評定全國示范小區(qū)，如果小區(qū)實行的是封閉式管理還有加分。而天河某樓盤曾因封閉式管理小區(qū)開放后，樓盤大幅貶值，所以對于已經建成的實行封閉式管理的小區(qū)，最好不要強制實施，而應把精力放在新小區(qū)的規(guī)劃建設上。
反對派：開放小區(qū)路不宜“一刀切”
如果按新規(guī)定執(zhí)行，廣州目前數(shù)千個“封閉式”小區(qū)將不復存在，與舊式居民小區(qū)相比，新建封閉式小區(qū)將喪失安全性和舒適性方面的優(yōu)勢。對此，有關專家和樓盤的管理者對新規(guī)定的可行性提出了質疑。
房地產專家韓世同博士認為，目前小區(qū)路小區(qū)專用是一種存在的現(xiàn)狀，廣州大大小小的小區(qū)數(shù)千個，小區(qū)市政規(guī)劃路的開通，尚不能得到百分百的支持和保證，何況不是市政規(guī)劃路的小區(qū)道路。
從小區(qū)治安和管理這兩方面考慮，小區(qū)進行封閉式管理都十分必要，小區(qū)的市民也傾向于小區(qū)封閉有一定的私密性。目前協(xié)調小區(qū)分隔和市政交通暢通的做法應該是在大型小區(qū)中留出必要的市政規(guī)劃路，但小區(qū)的私密性應該得到保障。
同時市內大型小區(qū)物業(yè)管理公司在接受記者采訪時，有關負責人也提出了質疑，以一個10萬平方米的小區(qū)為例，一個封閉式小區(qū)和完全開放的小區(qū)，如果要達到同樣的管理效果，起碼在保安人員的投入上就要增加五六陪的人力，成本的增加更加無法估算了。
贊成派：開放小區(qū)路利好城市建設
廣州市城市規(guī)劃勘測設計研究院總規(guī)劃師袁奇峰在接受記者采訪時認為，小區(qū)道路的開放對于城市的空間建設、交通建設和商業(yè)氣氛的形成都是大大的利好。
城市的道路除了主干道外，還應該有眾多的分支，兩者共同組成城市的交通網(wǎng)路。目前的小區(qū)越建越大，對于城市的交通組織其實有大不利。改變目前小區(qū)的建設模式，打開小區(qū)路道路，未來城市建設的模式就必須改變，應該變封閉小區(qū)的建設模式為包括開放空間、半開放空間和私密性空間的“街坊式”建設模式，而按照外國一些城市的建設經驗，一個“街坊”的規(guī)模應以不超過5萬平方米為宜。同時他指出，小區(qū)道路的開放從理論上講是有利的，但對于小區(qū)路的開放應該定出一個架構，并有一個過程和發(fā)表意見的平臺。而小區(qū)開放后，小區(qū)管理模式定要改變，小區(qū)的物業(yè)管理問題將不單單由物業(yè)管理公司負責，而是老百姓和社會群防群治的共同問題。
小區(qū)路是否市政路網(wǎng)上有公示
對于《標準》的新規(guī)定，有專家認為，新做法意在“還路于民”，但這又涉及到封閉小區(qū)內居民的利益。因此政府事先做好規(guī)劃公示非常重要，這才能取得所有市民最大程度的支持。
據(jù)了解，廣州市從2003年1月1日起，開始實施《城市規(guī)劃成果公示》制度。該制度規(guī)定，除涉及國家機密的，凡是經批準的廣州市城市建設總體戰(zhàn)略規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、片區(qū)規(guī)劃、整治規(guī)劃、重點地區(qū)的城市設計成果以及經評審通過的規(guī)劃設計國際國內競賽和咨詢成果應該實行公示。其中，片區(qū)規(guī)劃的公示內容包括規(guī)劃范圍、規(guī)劃期限、規(guī)劃依據(jù)、規(guī)劃目標、規(guī)劃原則、規(guī)劃定位、規(guī)劃布局結構、城市空間布局結構圖、生態(tài)結構分析圖、城市道路交通發(fā)展概念圖、六線控制示意圖等11項內容。
也就是說，包括所有小區(qū)內的市政規(guī)劃路在內的城市道路交通規(guī)劃經批準后，都必須在廣州市城市規(guī)劃局辦公樓大堂、規(guī)劃展覽館、規(guī)劃網(wǎng)站（http://www.upo.gov.cn）及新聞媒體進行公示。
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