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請(qǐng)教高手：南方某縣級(jí)樓盤(pán)的規(guī)劃方案的批評(píng)
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一、項(xiàng)目背景：
1、 該縣總?cè)丝?6萬(wàn)，經(jīng)濟(jì)位列全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣之一；
2、 房?jī)r(jià)水平為1500元-1800元。
3、 建筑形態(tài)主要以多層，和小高層為主
4、 社區(qū)開(kāi)發(fā)還停留在單體樓時(shí)代，對(duì)好社區(qū)的評(píng)價(jià)是：綠化多，而當(dāng)?shù)匾粋�(gè)最好的小區(qū)3萬(wàn)平方米，小區(qū)僅有一個(gè)面積2000平方米的綠化花園。
二、項(xiàng)目宗地狀況
1、 位于城區(qū)北端，南臨一條省級(jí)高速公路
2、 地塊分南區(qū)和北區(qū)兩個(gè)地塊以及東北小角，南北之間有條2車(chē)道市政路穿過(guò)，在東北角和北區(qū)之間也有條小的市政路
3、 最大的特點(diǎn)：北區(qū)地塊較南區(qū)整體高差達(dá)4-5米，地質(zhì)為石灰?guī)r。
4、 地塊總占地10萬(wàn)，容積率最高可以做到3。
三、現(xiàn)有規(guī)劃方案（見(jiàn)后）：
1、 為追求容積率，建筑類(lèi)型以小高層（18F，17棟），高層（22層，4棟；24層，4棟）
2、 配套：幼兒園和會(huì)所
3、 商業(yè)：沿路都進(jìn)行了商業(yè)設(shè)置，但南面由于臨路面已經(jīng)被現(xiàn)有的多層民房占據(jù)，但規(guī)劃是在民房的后面，退紅線后設(shè)置商業(yè)街，以此來(lái)減少民房和外面省級(jí)道路的影響。
4、 交通：設(shè)置了兩個(gè)入口，主入口在南面，地塊在民房之間為小區(qū)預(yù)留了一個(gè)臨路的入口，次入口在北區(qū)和東北角的相接處；
南、北區(qū)交通利用自然高差設(shè)置了人行天橋
5、 開(kāi)發(fā)周期：分2期開(kāi)發(fā)，即南區(qū)和北區(qū)
四、要請(qǐng)教的問(wèn)題：
1、 根據(jù)項(xiàng)目顯著的高差，對(duì)總體規(guī)劃、布局的高見(jiàn)
2、 建筑類(lèi)型根據(jù)縣級(jí)市場(chǎng)的需求，高層22F，24F的體量對(duì)后期銷(xiāo)售會(huì)造成影響
3、 開(kāi)發(fā)的順：從臨路的南區(qū)低地塊開(kāi)發(fā)，還是從北區(qū)高地塊開(kāi)發(fā)？
4、 幼兒園能不能放到東北角里？
5、 會(huì)所放在南區(qū)還是北區(qū)，如果先開(kāi)發(fā)南區(qū)的話，就應(yīng)該放在南區(qū)，便于用做售樓中心
6、 商業(yè)街規(guī)劃建議？
7、 南北區(qū)交通的人行天橋的問(wèn)題？
8、 人車(chē)分流的設(shè)計(jì)？
9、 東北角的不規(guī)則地塊的處理？
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