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當(dāng)前位置：城市首頁——天津

編輯：yingeryy 007abbs

□ 本文作者：007abbs

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城市擴張確定模式最為重要 [推薦]

城市布局，集中好還是分散好？一塊“餅”還是幾塊“餅”，誰說了算？隨著城市化進程的加快以及國家經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的調(diào)整，我們這個城市目前正在逐步進入擴張時代。值得欣喜的是，因為有很多的經(jīng)驗和教訓(xùn)在先，眼下天津遠郊的多個區(qū)域均已先后成為開發(fā)熱點，我們這個城市在擴張之初終于避免了那些諸如“攤大餅”之類盲目無序的擴張模式。

隨著天津城市建設(shè)的大踏步前進，城市的擴張已經(jīng)勢在必然。如何才能尋找到一條正確的擴張之路已經(jīng)成為擺在這個城市面前的首要問題。來自京津兩地的開發(fā)商對此問題進行了一番比較深入的探討。

▼擴張觀點各不相同

◎天津某投資顧問公司總經(jīng)理：城市性格決定擴張走勢

如果把天津、北京和上海這三個城市擬人化，我覺得上海像一個貴婦人，她總覺得所有外地人都是鄉(xiāng)下人。北京像一個格格，高高在上。而天津則是一個特別親切自然的鄰家大嫂，她會把所有人都當(dāng)親人，很包容，也不拘小節(jié)。這樣的性格決定了這個城市發(fā)展多面開花的局面。

◎天津某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總裁：天津的城市擴張有三點表現(xiàn)

天津的城市擴張主要有三點表現(xiàn)。第一，中環(huán)線以內(nèi)在提升檔次，提升功能。第二，外環(huán)線以外在加緊建設(shè)，國務(wù)院新的發(fā)展戰(zhàn)略對濱海新區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展有很大的促進作用。第三，小城鎮(zhèn)的建設(shè)突起，小城鎮(zhèn)在不斷的擴張。比如正在重點建設(shè)的楊柳青古鎮(zhèn)將會是一個非常適合人居住的地方。

◎天津某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總監(jiān)：天津城市擴張是新老并重

首先，老區(qū)的改造量非常大，到處在修路拆改，天津目前的城市建設(shè)速度是非常驚人的。其次，城市戰(zhàn)略發(fā)展上更加突出了濱海新區(qū)的建設(shè)�，F(xiàn)在京津之間的第二條高速公路也在建設(shè)，相信它會把京津的發(fā)展更加緊密的聯(lián)系在一起。

◎天津某置業(yè)營銷總監(jiān)：天津城市擴張呈現(xiàn)三大特點

天津的城市擴張第一個特點是非�？焖伲渌俣群土Χ榷际橇钊梭@嘆的，這在經(jīng)濟開發(fā)區(qū)表現(xiàn)得很明顯。第二個特點就是它呈現(xiàn)出多元化的趨勢。第三個特點，它在個案方面很有特性，特別是泰達經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，它的定位我認為是比較進步型城市擴張的案例，它是非常理性的，理性地吸取了很多國外的成功經(jīng)驗。

▼城市擴張對房地產(chǎn)的要求

觀點一：和諧是關(guān)鍵

未來的趨勢是天津、北京一定要融合在一起，因為中國從改革開放以后，經(jīng)濟重心先是珠三角，然后是長三角，現(xiàn)在大家又提出一個海三角的概念，以天津、北京作為中心，然后是環(huán)渤海地區(qū)整體的發(fā)展，這將會讓天津、北京，廊坊變成一個城市群，城市間的距離和差異會越來越小，未來的城市文化發(fā)展也是你中有我，我中有你，互補、共同促進的趨勢。

天津的發(fā)展不應(yīng)該心急，要有一個高瞻遠矚的眼光，整個城市的發(fā)展，建筑的發(fā)展是一個自然生長的過程，沒有必要刻意發(fā)展，一定要做成怎么樣，關(guān)鍵要考慮的問題是，所有的城市元素放在一起是不是和諧，比如海河兩岸，從小洋樓到望海樓，再到三條石，其實每一段都有每一段的文脈，每一段都有每一段的故事。

觀點二：需要超前意識

天津是一個擁有一千萬人口的大城市，它應(yīng)該有細分的空間。天津今后的發(fā)展必須要考慮一點，就是要有超前意識。就是說我們蓋房子的時候，不能只考慮當(dāng)時的市場是不是接受。從其他城市的經(jīng)驗來看，老百姓的需求往往在短時期內(nèi)就會有很巨大的變化。現(xiàn)在再看五年或十年前在北京熱銷的房子，可能就是垃圾。所以如果現(xiàn)在完全根據(jù)目前老百姓的需求做房子的話，這個房子五年之后一定會落伍。

觀點三：天津應(yīng)該綁住北京求發(fā)展

北京的房地產(chǎn)市場和天津有很大不同。首先，北京房地產(chǎn)市場非常大，不光是有原來城市拆遷改造帶來的強大需求，另外還有大量的白領(lǐng)和北飄一族，他們對住房的需求也是非常強烈的。其次，北京的消費檔次拉的非常開，在北京多貴的房子都有人買。所以我個人建議，天津一定要捆綁住北京去發(fā)展，要有意識吸收北京的投資，使天津更加開放，能夠借助港口的優(yōu)勢，能夠借助北京2008年奧運會的優(yōu)勢，真正把天津建設(shè)帶動起來，推動整個天津經(jīng)濟的發(fā)展。

觀點四：經(jīng)營地產(chǎn)的根本在于經(jīng)營文化

天津文化是碼頭文化、租界文化和北方文化的集合。碼頭文化指的天津人比較實干，比較開放，連通四海。租界文化是一個城市的開放性，比如五大道，它引進了大量的西方建筑和文化理念，這是租界文化的一個典型特點。北方文化的特點是比較粗放，比較踏實，比較認頭，追求一種舒適安逸。另外在天津做地產(chǎn)還有一種文化，就是信用文化，信用文化主要的特點第一講實力，第二講意識。所謂做地產(chǎn)研究文化，其實就是在研究消費者心里在想什么。信用文化最大一個特點就是心和心的交換，你真心對我，我就真心對你，你不能真心對我，我也不能真心對你。所以我們研究信用文化的目的，就是把我們的地產(chǎn)做到對方的心里去。說到底我們是在經(jīng)營文化，而不是在經(jīng)營地產(chǎn)。

▼擴張之路前車有鑒

觀點一：加強保護老城區(qū)和老建筑

天津需要加強對老城區(qū)和老建筑的保護。到目前為止我們已經(jīng)失去了很多特別有價值的東西，比如金剛橋，它的設(shè)計師是設(shè)計艾菲爾鐵塔的設(shè)計師。希望在未來舊城區(qū)的改造上，相關(guān)部門能夠掌握好文化的傳承和城市發(fā)展之間的平衡。北京最近新出臺了一個政策，二環(huán)以內(nèi)不允許再蓋樓，而且二環(huán)以內(nèi)現(xiàn)有胡同的尺度、街道主路，輔路沒有特殊情況不允許再動，這是一個非常專業(yè)的批文。

觀點二：傳承建筑文化不能一刀切

我個人認為，對于建筑文化的傳承完全一刀切并不是一個很好的處理辦法。雖然現(xiàn)在有了這個意識，但到目前為止，我覺得北京仍然沒有摸索出一個非常好的解決辦法。北京在這方面的經(jīng)驗教訓(xùn)實在很多，比如整個北京城墻的消失，這可以說是一種世界級文物永久的滅失。天津在城市改造中有一些破壞是不可避免的，但是城市本質(zhì)的東西還在，還有機會保留下來�，F(xiàn)在蓋房子，拆房子主要都由開發(fā)商做，所以開發(fā)商的責(zé)任非常重大。我覺得只有開發(fā)商使勁，想建設(shè)好一個城市是不可能的，但是如果開發(fā)商都不使勁，就沒有可能建設(shè)好一個城市。從我們做泰達城項目來講，到目前為止，我還沒有研究到底老百姓喜歡什么戶型，到現(xiàn)在還停留在新舊文化如何結(jié)合的思考上。我們希望十年之后我們的產(chǎn)品還能適合那片土地，還能成為天津的驕傲。

觀點三：城市有性格世界才有生命

世界走向大同的時候，我們更應(yīng)該尊重本土文化，因為只有多姿多彩的本土文化，才能讓我們感受到生活的精彩。每一個城市都有看得見與看不見兩個方面，看得見的是物理方面的，看不見的是城市的文化，城市的性格。每個城市都有自己的性格，所以整個世界才有生命。作為一個發(fā)展商來說，首先要有責(zé)任感，要真正為城市配套做貢獻，不能為蓋房子而蓋房子。其次要具有引導(dǎo)性，參與一個城市生活的進步。目前很多天津的客戶購房還停留于選擇戶型的層面，其實從房地產(chǎn)的角度來講，戶型是很初級的東西。所以我們需要通過我們的建筑作品來引導(dǎo)一個城市生活的進步。我們希望以我們的名義，把先進的生活理念，生活方式帶給天津的民眾，為天津的城市建設(shè)作出自己的貢獻。

觀點四：不要攤大餅建筑向高層發(fā)展

首先，天津的城市擴張一定不要攤大餅，應(yīng)該按照城鎮(zhèn)化的思路去發(fā)展，現(xiàn)在還來得及。現(xiàn)在天津還憋在三環(huán)以內(nèi)，不久的將來一定會有一個大的釋放。另外，天津在土地利用層面還可以再往前跨一步，建筑應(yīng)該向高層發(fā)展。其實高層有很多優(yōu)點，而且抗震性能也非常好。

觀點五：市場需要再細分

在天津做地產(chǎn)最難的就是市場細分，這個市場細分的根還是在文化上，但是這個文化有時難以確認，因為人們不會把真正文化的東西馬上表達給你，現(xiàn)在的房子已經(jīng)不只是沙子、水泥和磚的混合物，它已經(jīng)成了文化的載體，思想的載體，理念的載體。一個沒有思想的人沒法做開發(fā)商，沒有理念的人也不會做開發(fā)商。相信在天津房地產(chǎn)市場逐漸細分的過程中，住宅的品質(zhì)以及住宅的文化含量都會逐步提高。

觀點六：天津仍舊有失保守

北京在擴張過程中因為走得早一些，所以有很多經(jīng)驗和教訓(xùn)�，F(xiàn)在看北京新的建筑，五花八門，各國風(fēng)格都有。然而正是由于對先進事物過于饑渴的追求，現(xiàn)在的北京缺少了自己一些獨特的東西，這是北京十多年發(fā)展過程中的一個遺憾。北京原來的特點很鮮明，然而在這一輪發(fā)展過程中卻有點找不到了。從這個角度講對天津是一個機會。天津可以借鑒其他大城市的經(jīng)驗和教訓(xùn)，形成自己獨特的城市風(fēng)格。我認為作為開發(fā)商我們應(yīng)該有這樣的責(zé)任感，我們現(xiàn)在做的事情究竟能不能經(jīng)得起子孫后代的評價？這在很大程度上應(yīng)該成為我們現(xiàn)在考慮問題的思路和方法。從天津本地的文化特點來講，有一個地方需要改變，就是過于保守。其實在歷史上天津曾經(jīng)非常開放，非常時尚，當(dāng)時在北方是最時尚的一個城市。然而現(xiàn)在天津的這個特征消失了。

觀點七：國際化、開放性是發(fā)展方向

天津的發(fā)展應(yīng)該遵循兩條原則。一個是開放性，一個是國際化。從開放性來說，首先天津是一個移民城市，其次自鴉片戰(zhàn)爭以后，天津經(jīng)歷了一個兼收并蓄的過程，吸納了很多國家的優(yōu)秀文化，并且進行了良性的發(fā)展。從國際化來講，它的地理條件優(yōu)越，是一個臨海城市。所以國際化和開放性應(yīng)該是天津未來的一個很好的發(fā)展方向�，F(xiàn)在很多外地開發(fā)商到天津都帶去了很好的建筑文化，對此天津的房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該包容。除了要學(xué)習(xí)外地來的房地產(chǎn)開發(fā)商以外，還要走出去學(xué)習(xí)，包括北京的，國際的，把外面好的東西學(xué)進來，這樣才能夠加快天津房地產(chǎn)的發(fā)展。

因此，總的趨向應(yīng)是，中小城市不提倡組團規(guī)劃，還是應(yīng)該相對集中緊湊發(fā)展。中小城市“攤大餅”不應(yīng)該有太大的問題，今天大多數(shù)城市，或者說國外的城市，還都是“大餅”式的。也有的國家強調(diào)提倡軸向發(fā)展，中間是塊“大餅”，發(fā)展到一定程度以后，就不讓它發(fā)展了，不修環(huán)路了，而是修幾條放射的路，城市沿著放射的路發(fā)展出去，放射路之間有一些鍥形的綠地。保留這些鍥形綠地，就避免了“攤大餅”的狀況。當(dāng)然，做到這一點，也需要一定條件。

[后記]俗話說：強扭的瓜不甜。城市布局是攤一張“餅”還是分成幾塊“餅”，一定要從現(xiàn)實條件和客觀規(guī)律出發(fā)，不能由行政命令來人為地干預(yù)發(fā)展�？傮w而言，人多地少的現(xiàn)實狀況決定了我們只能選擇緊湊型的城市發(fā)展模式。　　

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