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深圳東部休閑區(qū)的國民收入
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（一） 來自休閑生活概念的收入
1、 休閑住宅（含產(chǎn)權(quán)酒店）的銷售：
休閑住宅的銷售收入是形成休閑城市或休閑性城市區(qū)域國民收入的一個(gè)重要部分，特別是在新興的休閑城市或正在經(jīng)歷急速膨脹發(fā)展的休閑城市是如此，而老的或正在向其它類型的城市轉(zhuǎn)化的休閑城市，休閑住宅銷售在形成國民收入中的貢獻(xiàn)則大打折扣，甚至?xí)说胶艽我牡匚弧?BR>和城市主體生活比起來，休閑性住宅在單位面積建設(shè)用地上形成國民收入的能力要遜色一些，原因是：
① 休閑住宅的容積率一般要比城市主體生活住宅的低；
② 由于休閑住宅所使用的土地一般要比大工商業(yè)城市里主體生活住宅所使
用的土地便宜，導(dǎo)致最終銷價(jià)也會(huì)更便宜些；
③ 休閑住宅產(chǎn)品中小體量房的比例遠(yuǎn)比工商業(yè)大城市中主體生活住宅產(chǎn)品
中小體量房的比倒要大，單位面積的造價(jià)較低，最終銷售價(jià)也會(huì)更低些；
④ 在休閑城市或休閑城市區(qū)域發(fā)展的早期，發(fā)展商傾向于降低銷售價(jià)格來創(chuàng)
造人氣，吸引更多的消費(fèi)者來買房子。
如此分析下來，雖然本書用了大量的篇幅在討論休閑住宅，作者也并不建議在休閑城市或城市區(qū)域的策劃和規(guī)劃中對(duì)其在創(chuàng)造國民收入中的貢獻(xiàn)能力寄予不切實(shí)際的幻想。
如此分析也提醒我們，規(guī)劃休閑城市或休閑城市區(qū)域時(shí)，不能把容積率搞得太低，不能老是兩眼盯著別墅，要想辦法搞一些高容積率的休閑住區(qū)，這不是不可能的。
產(chǎn)權(quán)灑店的情況更有意思,它能給休閑城市的國民收入做出再次貢獻(xiàn)，第一次是在休閑性的產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)權(quán)銷售時(shí)，第二次是在銷售后的日常經(jīng)營中，而一般的私家休閑住宅沒有第二次貢獻(xiàn)。因此，為了最大限度地提高休閑城市的國民收入，不管是在策劃、規(guī)劃中還是在政府行政中，都應(yīng)鼓勵(lì)產(chǎn)權(quán)酒店的發(fā)展。
2、 傳統(tǒng)形式休閑酒店的經(jīng)營收入：
休閑城市或休閑性城市區(qū)域中，酒店的經(jīng)營收入在國民收入中所占的比重要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一般工商業(yè)城市，原因很簡單：
①休閑城市（或區(qū)域）是以休閑事業(yè)為第一產(chǎn)業(yè)的，經(jīng)�；蚬潭▉磉@里休閑和度假的人是這里城市的人口組成部分，但他們并不都是擁有休閑住宅的，甚至大部分人沒有，他們因此而要大量消費(fèi)休閑酒店服務(wù)。而在一般類型的城市里，其常駐人口是不會(huì)住酒店的。
②休閑生活是高收入人群的活動(dòng)，他們所使用的酒店的價(jià)格也就會(huì)比一般酒店的價(jià)格高出許多。
與住宅銷售對(duì)于國民收入的貢獻(xiàn)有類似的情況，就是分散的所謂花園式酒店單位用地面積上的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出要比集中式的酒店低許多，所以在規(guī)劃和策劃中不能因?yàn)樗鼈冞m合常人想像的休閑度假心態(tài)就過分地依靠它們，還是要想辦法做一些適合休閑生活使用的集中式的酒店，這也不是做不到的。
3、 休閑活動(dòng)收入：
⑴運(yùn)動(dòng)俱樂部：
休閑性運(yùn)動(dòng)俱樂部，是休閑城市中最能體現(xiàn)休閑生活高消費(fèi)的地方，是日復(fù)一日、年復(fù)一年地大量創(chuàng)造休閑城市國民收入的另一個(gè)重要的泉源。這是其它類型的城市所明顯不具備的一個(gè)重要特點(diǎn)。
事實(shí)上，一個(gè)休閑城市純不純，或是搞得火不火，休閑性運(yùn)動(dòng)俱樂部的產(chǎn)值在GDP中產(chǎn)比重是一個(gè)很重要、很可靠、很直觀的衡量指標(biāo)。但是如何定出標(biāo)準(zhǔn)并具有普遍性意義地使用這個(gè)指標(biāo)，現(xiàn)在由于休閑城市的實(shí)踐還太少，作者尚給不出確切的建議來。
⑵夜生活、保健服務(wù)：
夜生活、保健類服務(wù)等，肯定是休閑城市必不可少的，因此也是休閑城市國民收入的貢獻(xiàn)源。但是，和上面休閑運(yùn)動(dòng)俱樂部不一樣，它在GDP中所占的比例不能拿來做為休閑城市的衡量標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)檫@類活動(dòng)往往（不管是不是偏見）被認(rèn)為是黃色或是準(zhǔn)黃色的灰色地帶，所以好多人不希望或不喜歡在自己的休閑生活的家門口有太多的這些東西。反過來，在太多的這類東西，反倒不利于吸引人們來這里來。因此，在未來好多的休閑城市或區(qū)域里，夜生活或保健類服務(wù)對(duì)國民收入的貢獻(xiàn)可能并不很大，或一像有此人想像得那么大。
順帶提一下，在好多城市里，把按摩、洗浴等活動(dòng)冠以休閑的概念，這和本書所討論的休閑概念沒有任何相同之處。
⑶社交：
嚴(yán)格地說，抽象的社交活動(dòng)是不需要花錢的。但社交活動(dòng)需要一定的物質(zhì)載體，而這些物質(zhì)載體的運(yùn)行卻是需要花錢的。錢花在諸如服務(wù)人工、場地使用、餐飲娛樂等方面。但是社交類所創(chuàng)造的產(chǎn)值，很難在現(xiàn)行的國民收入統(tǒng)計(jì)中被明確地分離出來，從而也就難以形成獨(dú)立的形象。
4、日常生活：
正如我們?cè)诒緯拈_頭章節(jié)里所闡述的那樣，休閑生活也是一種常態(tài)生活，或者說是人們常態(tài)生活的兩個(gè)互為依存、互為補(bǔ)充的兩個(gè)部分之一，因此，休閑生活也有它最基本的日常生活方面。日用品、居家加工的食品和飲品、耐用大件家用品（電器、家具等）、服裝箱包飾品、禮品等，一樣都不能少。但和主體生活比起來，這方面占總開銷的比例上畢竟還是比較少的。這導(dǎo)致了休閑城市日常生活所提供的GDP在總GDP中所占的份額傾向于比主體生活的要低得多。
5、交通費(fèi)用：
休閑生活屬于比較散漫的生活狀態(tài)，休閑生活者在區(qū)內(nèi)的交通開支可能不會(huì)太大。但是往返于休閑城市或區(qū)域與主體生活城市之間的交通費(fèi)用可能比較大，理論上說，大約有一半的城際交通費(fèi)用是可以計(jì)入休閑城市的國民收入的。
6、為休閑生活提供支撐和服務(wù)的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)投資：
經(jīng)論不同類型城市單位面積上基礎(chǔ)設(shè)施的投資強(qiáng)度，大型工業(yè)城市可能是最多的，其次是大型的工商業(yè)綜合城市，再其次是純粹的商業(yè)型城市。休閑型城市由于建設(shè)密度較低，較少生產(chǎn)性的基礎(chǔ)設(shè)施投資，因此單位面積上固定資產(chǎn)的投資強(qiáng)度是不能和前幾種類型的城市相比的。這也就是說，休閑城市基礎(chǔ)設(shè)施投資所貢獻(xiàn)的國民收入在重要性上是比不上工業(yè)、商業(yè)或工商業(yè)綜合型城市的。
7、景觀、環(huán)境、衛(wèi)生等方面的支出:
休閑城市在景觀、環(huán)境、衛(wèi)生等方面的支出，主要是出自政府的公共支出，也有企業(yè)和個(gè)人支出，這方面的情況比較復(fù)雜。
從單位面積上來看，其支出強(qiáng)度可能不如大型的工、商業(yè)或綜合型的城市，因?yàn)檫@里的人口密度較低，而且追求自然化和生態(tài)化的結(jié)果，其新建、維護(hù)、更新等強(qiáng)度都不如工商業(yè)型的大型城市。
另一方面，休閑生活是高品質(zhì)的生活模式，是比較富裕的人的生活，對(duì)景觀、環(huán)境、衛(wèi)生等方面的要求都遠(yuǎn)比大城市里的主體生活模式要高得多。再加上休閑城市的人口密度較低，所以人均景觀、環(huán)境、衛(wèi)生等方面的支出卻要比一般工商業(yè)城市要高得多。
8、動(dòng)物園、植物園、博物館、藝術(shù)館等的收入：
休閑城市的動(dòng)物園、植物園、博物館、藝術(shù)館等雖然是些不可缺少并提高層次的東西，但多少都帶有公共性，其目的不完全是為了掙錢，更多地是考慮完善配置、提升文化、提供舒緩場所、增加休閑區(qū)的吸引力等。因此，它們多是微利甚至是無利經(jīng)營。所以，這方面所貢獻(xiàn)的國民收入以及在總國民收入中所占的份額都不可能太大。
9、業(yè)主投資安排所帶來的收入：
業(yè)主投資安排，最初是為吸引購買休閑住宅者，也可以說是為了銷售休閑住宅而設(shè)計(jì)出來的一種手段，應(yīng)該說得好聽一點(diǎn)，是一種巧妙而機(jī)智的安排。如果單從這最原始的層面上來看，業(yè)主從事為他們安排的這些投資不會(huì)創(chuàng)造出多大的產(chǎn)值。但是，業(yè)主投資安排完全能夠（甚至是應(yīng)該）發(fā)展成為一些真正意義上的生產(chǎn)或經(jīng)營活動(dòng)。如果一個(gè)休閑城市這樣的休閑性住區(qū)多了，對(duì)國民收入所帶來的貢獻(xiàn)是不可小視的。特別是，正如導(dǎo)言中所指出的，休閑事業(yè)的業(yè)主投資安排可以成為改造和和恢復(fù)受損生態(tài)系統(tǒng)的一條有效途徑，原因是有與這種改造或恢復(fù)相匹配的投入和產(chǎn)出，那么，這樣形成的休閑城市或區(qū)域，業(yè)主投資安排對(duì)國民收入的貢獻(xiàn)將肯定是很大的。
業(yè)主投資安排大多集中在農(nóng)、牧、林、果業(yè)（一產(chǎn)）和娛樂業(yè)（三產(chǎn)）領(lǐng)域里，屬于三產(chǎn)的創(chuàng)造國民收入的效率會(huì)更高一些，但上產(chǎn)如果有足夠的規(guī)模，其產(chǎn)值總量依然可以是很大的。
（二） 來自觀光旅游概念的收入：
一個(gè)好的休閑城市或區(qū)域，肯定也是一個(gè)好的旅游城市或區(qū)域，這可能來自兩方面的原因：
（1） 它們坐落在山青水秀的好地方；
（2） 向休閑事業(yè)的大量投資把這里建設(shè)成了人們?cè)敢鈦砺糜斡^光
的地方，正如本書前面所指出的，富人和名人的生活本身，就是人們的觀光資源。
第二個(gè)原因當(dāng)然是（也應(yīng)該是）起更大作用的原因。
因此，休閑城市的國民收入中，旅游觀光業(yè)創(chuàng)造性的結(jié)果肯定會(huì)占相當(dāng)重要的份量�？客顿Y而人工建設(shè)形成的旅游地到處都是，深圳旅游業(yè)的形成和曾經(jīng)的輝煌就很生動(dòng)地說明了這些，不需要再舉別的例子。如果一個(gè)休閑城市或區(qū)域搞得好，其單位面積上旅游業(yè)的收入不會(huì)比純旅游觀光區(qū)少，甚至?xí)�。�?dāng)然，由于有休閑事業(yè)的收入、更多的城市支撐體系的收入等，它在國民收入中所占的比例可能沒有純粹的旅游型城市那么多，但仍然會(huì)大大地大于一般的工商業(yè)型城市。
（三） 來自市民主體生活所創(chuàng)造的國民收入：
1、 日常生活所創(chuàng)造的國民收入：
休閑城市是高消費(fèi)和消費(fèi)超前的城市，因?yàn)檫@里是相對(duì)比較有錢的人的消費(fèi)場所，這就決定了休閑產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員的收入要比一般城市中一般工商類產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員的收入要高，也會(huì)比純旅游產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員的收入要高。這樣看來，休閑城市的市民的生活要更加富裕一些。再加上有休閑生活的消費(fèi)示范，市民的人均消費(fèi)支出就會(huì)更高一些。因此，雖然是休閑城市，但來自市民主體生活所貢獻(xiàn)的國民收入仍然是不可忽視的一個(gè)重要來源。
就統(tǒng)計(jì)特點(diǎn)上來看，人均日常生活支出肯定會(huì)比一般工商業(yè)城市高，但由于休閑城市的經(jīng)濟(jì)設(shè)施密度低，所以單位面積上的市民日常生活支出則肯定會(huì)比一般工商業(yè)城市低，但會(huì)比純粹的旅游型城市或區(qū)域要高。
2、 特殊類國民收入： ？？？？
3、 休閑產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員的醫(yī)療衛(wèi)生、教育、社會(huì)保障等：
和一般工商業(yè)城市一樣，休閑城市的市民在醫(yī)療衛(wèi)生、教育、社會(huì)保障等方面也會(huì)有一定的支出從而形成城市的國民收入。從統(tǒng)計(jì)特點(diǎn)上來說，仍然是人均較高而單位城市面積上較薄。由于休閑城市的市民較為富裕，在這方面的支出會(huì)較多，再加上工、農(nóng)、商等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)提供的國民收入較少，因此，在休閑城市中醫(yī)療衛(wèi)生、教育、社保等為國民收入做出的貢獻(xiàn)會(huì)更引人注目一些。
（四） 來自土地增值的收入：
休閑城市的發(fā)展起點(diǎn)大多是一個(gè)區(qū)域中經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)滯后的郊區(qū)、農(nóng)村、荒地、廢棄地等，而建成以后則是引領(lǐng)時(shí)尚、有錢人聚集的地方，是高檔消費(fèi)的地方，是旅游人口密集的地方，是高價(jià)格的高尚住宅形成城市房地產(chǎn)骨干的地方，在其發(fā)展過程中土地增值肯定會(huì)是很快的，驚人地快，由此創(chuàng)造的國民收入也將是給人印象深刻的。即使是在休閑城市轉(zhuǎn)入穩(wěn)定期以后，由于這里聚集了富從比例很高的人群，其對(duì)地價(jià)的反應(yīng)也是很敏感的，由于土地增值所創(chuàng)造的國民收入自然也不會(huì)少。
（五） 以社交為基礎(chǔ)的經(jīng)紀(jì)業(yè)的收入：
在國外，富人、名流和官員聚集的休閑區(qū)都是經(jīng)紀(jì)業(yè)十分發(fā)達(dá)的地方，將來在我國的休閑區(qū)里也不會(huì)例外。
經(jīng)紀(jì)業(yè)是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一股極大的動(dòng)力，其作用有點(diǎn)類似機(jī)械領(lǐng)域里的潤滑油或化學(xué)工業(yè)中的催化劑，應(yīng)當(dāng)可以劃歸第三產(chǎn)業(yè)中的服務(wù)業(yè)。但中國大陸對(duì)經(jīng)紀(jì)業(yè)從政府到民眾好像都有點(diǎn)偏見（盡管許多官員都有其權(quán)錢交易的代理人），所以經(jīng)紀(jì)業(yè)作為一種服務(wù)業(yè)所創(chuàng)造的價(jià)值在大陸現(xiàn)行的統(tǒng)計(jì)體系中還很難被計(jì)入到國民收入當(dāng)中去。
休閑城市或區(qū)域中所發(fā)生的經(jīng)紀(jì)行為，都是高層次的和大經(jīng)濟(jì)規(guī)模的，比如權(quán)力經(jīng)紀(jì)、資本經(jīng)紀(jì)、和國計(jì)民生關(guān)系極大的商品經(jīng)紀(jì)、軍火經(jīng)紀(jì)、外交經(jīng)紀(jì)、體育經(jīng)紀(jì)、演藝經(jīng)紀(jì)、模特（以及其它各種形式的美女）經(jīng)紀(jì)等。
如果經(jīng)紀(jì)業(yè)所創(chuàng)造的服務(wù)價(jià)值能夠如實(shí)地反映到國民收入中來，我們將可以發(fā)現(xiàn)，它在休閑城市國民收入的構(gòu)成中所占的比例是比任何其它類型的城市都大的。
（六） 無形資產(chǎn)的收入，品牌等：
休閑業(yè)可以說是四高產(chǎn)業(yè)：高端、高檔、高尚、高消費(fèi)，所以極易成為公眾關(guān)注的焦點(diǎn)，從而也就更有條件形成一些有影響的無形資產(chǎn)，特別是大品牌等，它們的增值將會(huì)被計(jì)入到國民收入當(dāng)中去。但是這一塊無論如何在比例貢獻(xiàn)量上不會(huì)太大，特別是和作為名牌匯集中心的工商業(yè)大城市比起來。
（七） 其它產(chǎn)業(yè)的收入，如會(huì)展、其它工、農(nóng)、礦、文教、政府服務(wù)等：
即使是休閑城市，也會(huì)有各種各樣的工、農(nóng)、礦等產(chǎn)業(yè)，它們有些是和休閑產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的，形成休閑產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)或上、下端經(jīng)濟(jì)；有些或許根本就和休閑產(chǎn)業(yè)無關(guān)，也會(huì)因?yàn)楦鞣N各樣的原因而存在在這里。它們所創(chuàng)造的價(jià)值也會(huì)成為國民收入的重要來源。但它們所能做出的比例貢獻(xiàn)則遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能和工業(yè)型、商業(yè)型、農(nóng)業(yè)型、資源型等類型的城市相比（不然該城市就不是休閑城市了）。
和其它各種類型的城市一樣，休閑型城市也會(huì)有政府服務(wù)、科教文衛(wèi)體等方面所創(chuàng)造的國民收入，但其所做出的貢獻(xiàn)一般不會(huì)像大型工商業(yè)城市那么大，當(dāng)然更比不上文化型的城市。
這里應(yīng)該被特別提到的是會(huì)展類，由于休閑城市或區(qū)域具備了高端會(huì)展的幾乎所有的條件和氛圍，所以最起碼在一部分休閑城市或區(qū)域里，會(huì)展類所創(chuàng)造的價(jià)值能夠成為國民收入中一個(gè)給人印象深刻的組成部分�！ �
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