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規(guī)劃面積200平方公里 青城詳規(guī)勾劃居住新方向 [推薦]
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青城山首次出臺規(guī)劃面積200平方公里的控制性詳規(guī)，青城山打造中國西部中央旅游度假養(yǎng)生區(qū)，規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建筑風(fēng)貌將統(tǒng)一為川西風(fēng)情。用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地僅占用地面積20%，度假住宅將著眼于旅游觀光和精英階層。
最近不少購房者紛紛追問：青城山有哪些房子適合我們?nèi)ネ顿Y居��？在嚴(yán)格規(guī)劃控制之下，青城房價是否將由此瘋長？青城山的居住價值將如何體現(xiàn)？面對諸多的問題，青城山控制性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)運(yùn)出臺，以展示青城山作為中國西部中央旅游度假養(yǎng)生區(qū)的發(fā)展輪廓。
“作為一個中長期的發(fā)展戰(zhàn)略，青城山將打造中國西部中央旅游度假養(yǎng)生區(qū)”，據(jù)悉，已經(jīng)完成的青城山控制性詳規(guī)，對青城山的發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行了重新的定位。該詳規(guī)將以保護(hù)青城山風(fēng)景名勝區(qū)和世界遺產(chǎn)為前提，以“天人合一，生態(tài)營城”的思想，將青城山建設(shè)成為中國西部的中央旅游度假養(yǎng)生區(qū)。這將引發(fā)青城山區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的裂變式革命。
按照青城山的控制性詳細(xì)規(guī)劃，青城山區(qū)域?qū)耐恋厥褂每刂啤⒌貕K開發(fā)控制、配套設(shè)施規(guī)劃、綠地及空間景觀規(guī)劃控制、道路交通控制、生態(tài)環(huán)境保護(hù)等各個方面，使整個青城山在“二縱二橫”開闊生態(tài)廊道的覆蓋下，實現(xiàn)田園風(fēng)光、生態(tài)度假旅游區(qū)和青城山自然人文風(fēng)光的自然融合。
據(jù)悉，青城山（青城鎮(zhèn)）的控制性詳規(guī)進(jìn)行了整整一年半的時間。由于以前的整體規(guī)劃是按照小城鎮(zhèn)的規(guī)模來進(jìn)行的，這使青城山開發(fā)商出現(xiàn)了一些問題。為此，在制定青城山的控制性規(guī)劃中，經(jīng)過多方的論證和研究，從可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略出發(fā)，圍繞把青城山建設(shè)成為中國西部中央旅游度假養(yǎng)生區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略，在“合理、適度、有序”的原則下，融合景區(qū)和地區(qū)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的要求，制定了青城山可持續(xù)發(fā)展的中長期發(fā)展戰(zhàn)略。
按照控制性詳規(guī)的描繪，青城山將以山地景區(qū)為依托，平壩田園穿插環(huán)抱，水渠為脈絡(luò)，主干路為骨架，玉堂鎮(zhèn)、中興鎮(zhèn)、青城鎮(zhèn)、大觀鎮(zhèn)、街子鎮(zhèn)等5個旅游組團(tuán)呈沿山帶形“串珠狀分布”。此外，青城山控制性詳規(guī)對土地使用方面要求非常嚴(yán)格，其中對土地的密度、高度、景觀和配套設(shè)施等方面都作了嚴(yán)格的硬性規(guī)定和要求。
開發(fā)
在青城山的發(fā)展規(guī)劃中，景區(qū)保護(hù)與房地產(chǎn)開發(fā)的協(xié)調(diào)被放在重要位置，在“合理、適度、有序”的發(fā)展指導(dǎo)思想下，擴(kuò)展生態(tài)居家、度假住宅和旅游新村。從住宅開發(fā)的角度看，青城山的度假住宅將成為區(qū)域的開發(fā)主流。
住宅開發(fā)為旅游服務(wù)
用地調(diào)整 天人合一生態(tài)營城
按照青城山控制性詳規(guī)，將以保護(hù)青城山風(fēng)景名勝區(qū)和世界遺產(chǎn)為前提，在保護(hù)自然山水田園生態(tài)及獨(dú)特文化的基礎(chǔ)上，以“天人合一，生態(tài)營城”思想發(fā)展建設(shè)青城山。
在用地調(diào)整措施方面，第一是將加強(qiáng)旅游服務(wù)、文化娛樂、商業(yè)服務(wù)停車設(shè)施及市政配套等公共設(shè)施設(shè)置；第二是調(diào)整現(xiàn)有部分用地為公園綠化用地，新增部分公園綠地，大力提高綠化用地比例，做到生態(tài)營城；第三是逐步改造工業(yè)用地為旅游服務(wù)用地。
在用地發(fā)展方向上將引導(dǎo)向東遠(yuǎn)離景區(qū)發(fā)展，利于在保護(hù)景區(qū)前提下的城鎮(zhèn)持續(xù)發(fā)展�？刂破湎蚰舷虮卑l(fā)展以露出更多的山體界面。
省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計院的有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，在控制性規(guī)劃中將始終貫穿一個指導(dǎo)思想，就是要堅持生態(tài)和景觀的自然融合，在保護(hù)世界遺產(chǎn)實現(xiàn)可持續(xù)性原則的同時，協(xié)調(diào)區(qū)域經(jīng)濟(jì)與遺產(chǎn)保護(hù)的發(fā)展，從而實現(xiàn)剛性和彈性控制相結(jié)合的原則。
以青城鎮(zhèn)為例，在總計約8.28平方公里的可開發(fā)用地中，控制性詳規(guī)明確規(guī)定其34%的比例將用于綠化用地，9%的比例用于道路建設(shè)，5%的比例用于旅游設(shè)施配套等，最終用于度假住宅開發(fā)的用地僅占8.28平方公里的20%左右，即1.65平方公里�？梢钥闯觯刂菩栽斠�(guī)的制定使青城山的地產(chǎn)開發(fā)用地限制于"稀缺"范圍之內(nèi)。
此外，這次制定的控制性規(guī)劃還將保證非營利性配套公共設(shè)施和公用設(shè)施的用地規(guī)模足夠和布局合理，從而保證劃區(qū)建成后經(jīng)濟(jì)、社會生活可持續(xù)發(fā)展和市政設(shè)施正常運(yùn)行。在詳規(guī)中，記者還發(fā)現(xiàn)不少的配套設(shè)施將按照市政配套進(jìn)行。
開發(fā)方向
低層建筑川西風(fēng)貌
過去，青城山房地產(chǎn)開發(fā)的市場定位普遍偏低，無序擴(kuò)張，導(dǎo)致土地資源緊缺。由于交通瓶頸和開發(fā)條件的制約，青城山真正出現(xiàn)的是度假式公寓，別墅反而成了點(diǎn)綴。有關(guān)人士認(rèn)為，對青城山進(jìn)行控制性詳細(xì)規(guī)劃后，將對開發(fā)項目的密度、高度和建筑風(fēng)貌提出嚴(yán)格的要求，而且在土地資源極其稀缺的情況下，青城山的房地產(chǎn)開發(fā)水平和理念將會大大提升。
該控制性詳規(guī)明確規(guī)定，規(guī)劃區(qū)內(nèi)所有建構(gòu)筑物設(shè)施為低層建筑，建筑體量化整為零，要求單幢建筑屋頂錯落有致，體量有進(jìn)有退，形成豐富小巧的建筑體量與立面景觀。每幢建筑在滿足風(fēng)貌特色分區(qū)的統(tǒng)一要求下，以川西民居為主，又必須與相鄰建筑立面風(fēng)格有所差異，以形成整體有機(jī)、個性豐富的建筑景觀。
在重要景觀廊道控制上，詳規(guī)確定了四橫四縱景觀廊道，橫向廊道是垂直于山體的重要觀山廊道，縱向廊道為健身景觀廊道。廊道兩側(cè)按綠化控制要求控制出綠帶。綠帶內(nèi)為游憩休閑步道。廊道兩側(cè)地塊設(shè)地塊主入口，建筑主立面朝向廊道，廊道兩側(cè)建筑景觀通透，嚴(yán)禁形成建筑"墻"，以此將青城山的住宅掩映在生態(tài)景觀中。
聲音
建筑要跟景觀融合
業(yè)內(nèi)人士歐陽曉明認(rèn)為：控制性詳規(guī)的出臺，對青城山板塊的休閑產(chǎn)業(yè)及別墅開發(fā)是個利好的消息，但也對開發(fā)提出了更高的要求。按照"合理、適度、有序"的規(guī)劃方針，我認(rèn)為，該區(qū)域的別墅開發(fā)應(yīng)該嚴(yán)格按照控制性詳規(guī)的要求，高起點(diǎn)的規(guī)劃、高品質(zhì)的開發(fā)。建筑必須跟自然景觀相互融合，使得建筑本身就像地里長出來的一樣，在該區(qū)域，保護(hù)性開發(fā)、和諧性開發(fā)是必須遵循的基本原則。
該區(qū)域別墅或其他房產(chǎn)項目的定位，應(yīng)該著眼于"休閑、度假、避暑"等方面。其別墅消費(fèi)兩大主力人群應(yīng)該是度假休閑避暑性質(zhì)的都市白領(lǐng)一族和療養(yǎng)安度晚年的退休人群。由于該區(qū)域得天獨(dú)厚的自然和人文優(yōu)勢，房產(chǎn)項目受市場的追捧度估計會很高。這個片區(qū)的別墅項目開發(fā)，不應(yīng)該是經(jīng)濟(jì)型的別墅，而應(yīng)該瞄準(zhǔn)中產(chǎn)別墅消費(fèi)人群，走高品質(zhì)、高品位的復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)模式。
還有一個，都江堰青城山作為我國知名的長壽之鄉(xiāng)，其良好的空氣、濕度等自然條件和道教天人合一的道教養(yǎng)生文化，符合現(xiàn)代人對健康價值的追求，直達(dá)居住的核心本質(zhì)，具有其他區(qū)域所很難達(dá)到的天然優(yōu)勢。由于該資源的唯一性和不可復(fù)制性，估計該區(qū)域的別墅今后將會以不低的價格面世。
青城山，成都樓市將因此而完美。
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