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□ 本文作者：魯開宏

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深圳東部休閑區(qū)建設(shè)發(fā)展的資金述評 [推薦]

第一節(jié)  企業(yè)自有資金投資
企業(yè)自有資金投資是房地產(chǎn)最基礎(chǔ)的投資形式。一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，如果自己沒有一分錢，完全靠別人的錢買地蓋房子，那是十分危險(xiǎn)的，一但資金鏈條上哪個(gè)環(huán)節(jié)出問題，一點(diǎn)承受的能力和應(yīng)付的手段都沒有，同風(fēng)險(xiǎn)極大，給間接投資者、房屋預(yù)購者、土地?fù)碛谢虺鲎屨叩雀鞣矫嬖斐傻膿p失都極大。因此，國家對房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)的管理，尤其是資金能力方面的管理比對一般企業(yè)要嚴(yán)的多，對企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的資金門檻設(shè)得也較高（如申請最低資質(zhì)也需要5000000萬元人民幣以上的注冊資金）。當(dāng)然，這固然防范了風(fēng)險(xiǎn)，但也障礙了行業(yè)的競爭活力和創(chuàng)新，使房地產(chǎn)業(yè)成了進(jìn)步最慢、技術(shù)應(yīng)用最差、壟斷最嚴(yán)重、傷害消費(fèi)者利益最多的行業(yè)。
一般房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金，大致有兩個(gè)來源：
1．  以前的盈利轉(zhuǎn)而用于再投資：
只有老企業(yè)才有這樣的條件。需要特別強(qiáng)調(diào)的是，和人們一般通過表面現(xiàn)象得到的印象不同，房地產(chǎn)并不是高盈利的行業(yè)，因此這樣積累自有資金的速度都不會(huì)太快。人們之所以會(huì)認(rèn)為房地產(chǎn)掙錢多又快，一方面是因?yàn)樗馁Y金規(guī)模大，另一個(gè)不為人們所注意的原因是，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者們愛或不得不作秀，因?yàn)樗麄兗让媾R融資的壓力又面臨買地的壓力還面臨來自潛在購房者對其信用判斷的壓力。只有把自己裝扮得更“大”一些，辦這些事才好達(dá)到目的。
2．  募股：
募股是企業(yè)自有資金的最初始來源，所以它對于新創(chuàng)辦的企業(yè)來說，幾乎是自有資金的唯一來源。對老企業(yè)來說，有兩種情況：一種情況是上市公司，可以經(jīng)常通過在證券市場上發(fā)行股票（包括贈(zèng)、配股）來融得資金；另一種是非上市公司，理論上雖然也可以擴(kuò)大股本總額，但這樣做難度較大，且經(jīng)常是存量資金的轉(zhuǎn)化而不是增量資金，因此采用較少。
理論上還有家族式企業(yè)的自有資金獲取方式和私人無限責(zé)任企業(yè)的自有資金獲取方式，但目前我國大陸房地產(chǎn)企業(yè)中這兩類企業(yè)還很少，西方國家這種企業(yè)本來也少，港、澳、臺以這種形式進(jìn)入大陸房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)也不多。

第二節(jié)  銀行信貸及企業(yè)（財(cái)團(tuán)）間拆借
銀行信貸是房地產(chǎn)企業(yè)獲取開發(fā)資金最常用的形式。房地產(chǎn)項(xiàng)目從征地到蓋房子到賣出
回款或租賃收款，整個(gè)過程使用資金量極大（動(dòng)則幾個(gè)、十幾個(gè)億），且周轉(zhuǎn)慢，時(shí)間長（動(dòng)則幾年、十幾年），很少有房地產(chǎn)發(fā)展商能夠完全靠自有資金完成這個(gè)過程，一來沒這么多錢，二來有錢也要留在最急需的時(shí)候來用，而使用銀行信貸資金可以分散一部分風(fēng)險(xiǎn)，其三是合理的負(fù)債經(jīng)營可以提高企業(yè)的盈利能力，所以進(jìn)取型的房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)主動(dòng)尋求使用這種杠桿性的財(cái)務(wù)安排，最簡單的辦法就是找銀行。
房地產(chǎn)貸款的形式有很多種，可以完全依靠自身的信用去貸款（這比較難），可以靠其它企業(yè)或擔(dān)保公司的擔(dān)保去貸款，可以以手持的有價(jià)證券質(zhì)押貸款，還可以以非現(xiàn)金資產(chǎn)（最常見的是以擁有使用權(quán)的土地資產(chǎn)以及投資建設(shè)的地面附屬物資產(chǎn)）抵押貸款（好在房地產(chǎn)商最不缺的就是這個(gè)）。
貸款利率當(dāng)然是越低越好，但對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，貸款期限往往是更重要的。
由于休閑房是征用城郊土地或遠(yuǎn)離城市的風(fēng)景區(qū)土地進(jìn)行建設(shè)，所以經(jīng)常不用像在大城市那樣一次性付清地價(jià)款。在這種情況下，就有可能打一個(gè)融資的“時(shí)間差”，即先付部分款把用地合同簽下來，再把土地（實(shí)際上是使用權(quán)）抵押給銀行。假設(shè)一億元地價(jià)款，先付30%即30000000元簽合同，然后以一億元的土地（使用權(quán)，下同）抵押貸款，以抵押率65%計(jì)，可以貸到65000000元，大大超過已付出的30000000元。
企業(yè)間拆借在國內(nèi)房地產(chǎn)融資市場上用的不多，一是因?yàn)槠髽I(yè)普遍缺錢，二是因?yàn)榻鑲贿€的現(xiàn)象實(shí)在太多（不但沒錢不還，就是有錢也不還），使得那些有大量佘錢的企業(yè)（這樣的企業(yè)本來就不多）寧肯把錢呆在賬戶上也不愿借出去。再說，房地產(chǎn)企業(yè)需用的多是長期資金，周轉(zhuǎn)慢，風(fēng)險(xiǎn)大，爛尾樓盤多，在拆借市場上的名聲并不好，所以人們寧可把錢以短期周轉(zhuǎn)金的形式借給純貿(mào)易性的公司，也不借給房地產(chǎn)開發(fā)商蓋房子。當(dāng)然，作為特殊關(guān)系，母子公司之間或關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的拆借活動(dòng)還是比較多的。
借債的一種特殊卻又十分規(guī)范的形式，是發(fā)行企業(yè)債券，這在發(fā)達(dá)國家是一種相當(dāng)普遍的融資手段。但在我國，企業(yè)債券的發(fā)行極少，為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)行的企業(yè)債券幾乎沒有，這一方面固然是由于國家不愿真正放開房地產(chǎn)企業(yè)債券市場，另一方面，也是因?yàn)槲覈髽I(yè)的信用等級普遍比較低。在將來相當(dāng)長的一段時(shí)間里，房地產(chǎn)企業(yè)債券市場也只能是像征性的，不能寄托大的指望。

第三節(jié)  房地產(chǎn)投資基金
房地產(chǎn)投資基金在發(fā)達(dá)國家是一項(xiàng)很普遍的房地產(chǎn)投資形式。我國目前尚無真正意義上
的房地產(chǎn)投資基金，也無相應(yīng)的立法加以規(guī)范和保護(hù)（我國唯一一部投資基金管理辦法是針對證券投資基金的）。1980年代后期和1990年代初，我國剛剛開始有投資基金的時(shí)候，其投資組合里大都有房地產(chǎn)投資，有些甚至大部分基金資產(chǎn)都放在房地產(chǎn)上，因此也稱得上早期的房地產(chǎn)投資基金。但后來房地產(chǎn)市場長期蕭條，投資回報(bào)不好，加上國家只允許證券投資基金發(fā)展的政策，許多投資房地產(chǎn)的投資基金在到期或不到期的情況下終結(jié)了，許多以證券類為主的投資基金也放棄了自己投資組合里的房地產(chǎn)投資，改為純證券投資。因此，我國目前公開的、正式獲準(zhǔn)的以房地產(chǎn)為主要對象的投資基金等于是空白。
然而，這種情況將很快發(fā)生變化，理由是：
1．我國第一部投資基金法已醞釀了幾年時(shí)間，可謂千呼萬喚，可以指望在不久的將來出臺。據(jù)現(xiàn)在大家議論的信息，該法律將會(huì)允許非證券類投資基金的存在，這就為房地產(chǎn)投資基金的再一次出現(xiàn)和運(yùn)作奠定了法律基礎(chǔ)。
2．新的投資基金法，將正式確立私募基金的合法地位。我國法律過去不允許設(shè)立私募基金，視其為擾亂金融秩序，但這不等于沒有事實(shí)上的私募基金。在這種黑色、灰色私募基金的基礎(chǔ)上，一但放開，私募基金肯定將胡一個(gè)十分迅猛的發(fā)展，打一個(gè)不十分確切的比喻，就像B股市場在大陸剛剛放開時(shí)一樣。注意到我國股票市場十分混亂（一方面機(jī)構(gòu)投資者和地下的私募基金惡意操縱股票價(jià)格，一方面上市公司弄虛作假圈錢任意使用募集的資金卻不見效益，一方面管理層業(yè)務(wù)不熟官僚作風(fēng)加腐敗，股市出了那么多問題卻只見它表面文章式地查處別人而自己從不咎），真正的正派投資者錢掙不多少但卻經(jīng)常受騙上當(dāng)，只要法律允許，浮出水面的或新設(shè)立的私募基金，肯定會(huì)在投資對象上發(fā)生相當(dāng)大的分化，房地產(chǎn)作為一種傳統(tǒng)的、重要的、引人注目的投資對象，一定會(huì)受到追捧。
我國讀者大多對房地產(chǎn)投資基金并不熟悉，關(guān)于它的定義、特點(diǎn)、性質(zhì)和運(yùn)作，可參閱作者的另一本書《投資基金學(xué)》中的相應(yīng)章節(jié)，這里就不再詳細(xì)討論了。

第四節(jié)  其它
還有一些其它的融資方式，甚至還有一些雖然不好意思說它是融資方式，但實(shí)際上卻能
起到融資作用的方式，常見的有：
1．  土地持有人以土地投資：
這是很正常、很規(guī)范的融資方式，大多采用土地折價(jià)入股的形式，組成有限責(zé)任公司或股份有限公司，將來按股份或股權(quán)比例分紅并享有相應(yīng)的權(quán)力。少數(shù)情況下，有以土地直接投資，不計(jì)入被投資公司的股本總額里，按一定的比例計(jì)提利息，同時(shí)優(yōu)先分得紅利中自己應(yīng)得的那一部分。這實(shí)際上相當(dāng)于優(yōu)先股。
在發(fā)達(dá)國家，特別是美國，以土地租賃和土地借用形式蓋房子的也很多。在我國，租賃土地蓋房子的，可以見于公園、風(fēng)景區(qū)等處的商業(yè)（如飲食、游樂）用房，但用于住宅建設(shè)的幾乎沒有，主要是因?yàn)閲也缓税l(fā)住宅銷售手續(xù)并不給購房業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)。商業(yè)意義上的借用土地建房在我國還沒有，別說國家不允許，企業(yè)對這種業(yè)務(wù)也不了解。
依我國憲法，土地有兩種所有形式——國家所有和勞動(dòng)群眾集體所有。后一種形式，說白了就是農(nóng)村土地，除了宅基地和集體自辦企業(yè)（鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)）以外，原則上都要用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)目的。特別是所謂“基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)”劃定的耕地，國家嚴(yán)格禁止用于商業(yè)性住宅開發(fā)。因此，最起碼在理論上，農(nóng)村集體所有的土地不能用于房地產(chǎn)直接投資，只有企業(yè)持有的國有土地的“使用權(quán)”，才是可以用于房地產(chǎn)股權(quán)投資的資本，近年來許多城郊農(nóng)民在自己未經(jīng)轉(zhuǎn)為國有房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地上建房子，也能賣出一些去，但辦不下購房者產(chǎn)權(quán)來，將來會(huì)演變?yōu)樯鐣?huì)問題，到時(shí)候國家也不得不給一個(gè)說法。
休閑住宅大多建在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)，比起主體生活房的開發(fā)來說，會(huì)接觸更多的農(nóng)村集體所有土地的處置。這在國內(nèi)其它大、中城市都是成立的，但在深圳已不成立了，因?yàn)樯钲谝淹耆鞘谢r(nóng)村集體土地全部被政府收歸國有。今后在深圳東部如果租賃土地，也只有從國家手里租了。但起碼增加了兩條困難：其一，原來農(nóng)村集體土地不能賣，所以愿意租，現(xiàn)在國家可以借助其壟斷地位高價(jià)出賣土地，它就不傾向于出租；其二，原來農(nóng)村集體土地不能賣，所以租的價(jià)格也上不去，現(xiàn)在變成國家可以高價(jià)賣的土地了，租金肯定也就上去了。從這兩點(diǎn)看，深圳的土地全部國有化，并不有利于創(chuàng)業(yè)和創(chuàng)新，不僅對于休閑事業(yè)，對于其它事業(yè)也是如此。
2．  房屋預(yù)售融資：
房屋預(yù)售，俗稱“賣樓花”。由于房屋是極大件極耐用的消費(fèi)品，對許多人來說，一生可能就買一、兩次，一定要買中意的好房子，那怕交上錢等也是值得的。因此，房屋是比較容易預(yù)售的商品，特別是在房源供應(yīng)緊張的時(shí)候或經(jīng)濟(jì)高漲人們收入普遍增加的時(shí)候。這樣，發(fā)展高就可以用預(yù)售收進(jìn)來的錢的房子蓋起來，然后交給已經(jīng)付了款等在那里的購房者。
當(dāng)然，房屋預(yù)售并不是時(shí)時(shí)都能走得通，好多把希望寄托在這上面的房地產(chǎn)企業(yè)最后只落得個(gè)爛尾樓盤，花了購房者的錢卻交不出房子來，惹來一大堆麻煩。預(yù)售的方式，最起碼具備以下條件中的一個(gè)，才是有可能成功的：
⑴房源供應(yīng)緊張：在房子普遍供應(yīng)緊張的情況下，預(yù)售當(dāng)然是最有把握。房源的緊張，不是發(fā)展商可以創(chuàng)造的，而是發(fā)展商去發(fā)現(xiàn)并加以利用的（少數(shù)情況是發(fā)展商就幸運(yùn)地注冊在了房源緊張的地方）�，F(xiàn)在好多房地產(chǎn)業(yè)起步較早實(shí)力較強(qiáng)的城市（如深圳、上海、北京）的發(fā)展商跑到內(nèi)地一些剛覺醒個(gè)人購房意識的地方去蓋房子賣，就含有捕捉這種機(jī)會(huì)的考慮。
⑵實(shí)力特別強(qiáng)、名聲特別大的發(fā)展商：預(yù)售總是一個(gè)交了款等東西的事情，到底能等來個(gè)什么樣的東西，這里面有風(fēng)險(xiǎn)。所以，人們總是傾向于選擇那些綜合實(shí)力強(qiáng)，在社會(huì)上很有名氣的發(fā)展商。因此，即使有大量的房子賣不出去，還是有人在等一些口碑好的大地產(chǎn)商的房子。
⑶創(chuàng)新：創(chuàng)新的過程，是制造差異的過程。如果你通過創(chuàng)新使你的房子和別人的房子不一樣，并且你能向潛在的購房者說清楚這種來自創(chuàng)新的差異而因此打動(dòng)了他們，你的房子就變成了供應(yīng)緊俏的新式房子，就比較易于達(dá)到預(yù)售的目的。比如，同樣是在商品房供大于求的1998、1999年的北京，紅石房地產(chǎn)創(chuàng)新的“SOHO”概念房，就成功地實(shí)現(xiàn)了預(yù)售。
以上三點(diǎn)，創(chuàng)新是最重要的，沒有創(chuàng)新的企業(yè)，開始不管怎樣，最終是要完蛋的。許多知名的大企業(yè)，也在不斷地試圖創(chuàng)新。比如中海地產(chǎn)2001年繼推出Townhouse之后，又推出Anatownhouse概念房，就是一個(gè)很好的例子，不管這種概念能否流行起來，但它畢竟在一定的時(shí)期里創(chuàng)造了自己的產(chǎn)品和“大路貨”的差異。在這個(gè)發(fā)展極快競爭又激烈的市場上，創(chuàng)新是唯一的出路。
3．  按揭貸款：
按揭貸款的承貸主體并不是房地產(chǎn)發(fā)展商，是購房業(yè)主，但錢并沒有到業(yè)主的手里，而是劃入了發(fā)展商的賬戶，由發(fā)展商支配使用，這真是天大的好事，是生產(chǎn)和銷售其它商品的企業(yè)誰也爭取不到的。
當(dāng)然，蓋好房子再賣（所謂現(xiàn)房出售），按揭貸款對于發(fā)展商的意義只是加快了銷售回款。它只有和預(yù)售結(jié)合采用時(shí)，才起到融入建設(shè)資金的作用。所以經(jīng)常有人把按揭和預(yù)售混淆起來談。實(shí)際上，按揭和預(yù)售雖然經(jīng)常聯(lián)系在一起，但并不是性質(zhì)相同的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。在某種意義上說，按揭倒像是分期付款方式的變體。但最原始的分期付款方式不但減輕不了發(fā)展商資金流動(dòng)的壓力，反倒增加了這種壓力，是一種為房子銷售順暢而不得不采取的措施。有了按揭就好了，既可以滿足購房者分期付款的支付能力安排使之早住上好房子，發(fā)展商又得到了款項(xiàng)，銀行掙到了它所熱衷的利息，無疑是一種皆大歡喜的巧妙安排。而在這個(gè)三角關(guān)系中，最大的贏家，還是房地產(chǎn)發(fā)展商。
4．  建筑承包商帶資施工：
沒有自有資金可用的建筑承包商是很不可靠的，所以在工程施工中先由承包商墊一部分款進(jìn)料以及發(fā)放建筑工人工資等，然后再和發(fā)展商結(jié)算清楚，本是業(yè)內(nèi)一項(xiàng)很正常的甚至被有些發(fā)展商認(rèn)為是必須的安排。但是當(dāng)政府因?yàn)槟撤N原因（如為了抑制經(jīng)濟(jì)過熱）把基本建設(shè)資金卡得很緊，或發(fā)展商因?yàn)槟撤N原因（如新地產(chǎn)企業(yè)）手里資金不充裕時(shí)，把建筑承包商的錢套進(jìn)來就成了一種特殊的獲取發(fā)展資金的手段。尤其是對于只是短期內(nèi)缺乏流動(dòng)資金的發(fā)展商來說，這不失為一種比較容易實(shí)現(xiàn)的融資安排，因?yàn)槲覈箨懡ㄖ䴓I(yè)呈供大于求的局面，活不好攬，所以即使不情愿也要接受發(fā)展商過高比例的帶資施工要求。但如果發(fā)展商惡意使用這種手段，就會(huì)造成長期拖欠債務(wù)不能了結(jié)的局面，現(xiàn)實(shí)中這種情況很多。
不管怎么說，有控制地使用這種變相獲取資金的手段，是聰明的。

第五節(jié)  各種資金組織方法述評
1．募集股份：
企業(yè)募集股份是一種增量資本的擴(kuò)大，奠定進(jìn)一步成長和發(fā)展的基礎(chǔ)，而且不存在隨時(shí)撤資的風(fēng)險(xiǎn)和到期歸還的負(fù)擔(dān)，對于企業(yè)來說一般被認(rèn)為是好事，特別是對于企業(yè)經(jīng)理人來說更是如此。
募集股份的難易和成敗，主要受以下幾個(gè)因素的影響：
①募資活動(dòng)所涉及的范圍內(nèi)人口的多少。一般人口越多越有利。
②募資活動(dòng)所涉及的范圍內(nèi)人均收入的高低。一般人均收入越高越有利。
③募資活動(dòng)所涉及的范圍內(nèi)人的受教育程度及職業(yè)結(jié)構(gòu)。一般人的受教育程度高、白領(lǐng)職業(yè)者越多越有利。
④募集活動(dòng)所涉及的范圍內(nèi)有實(shí)力、有信譽(yù)的大企業(yè)（特別是上市公司）越多，以它們?yōu)榘l(fā)起人的募集活動(dòng)一般是很容易成功的。
當(dāng)然，募集股份也并不一定都是好事，特別是當(dāng)它被某些別有用心的人濫用時(shí)。
2．  行信貸：
我國商業(yè)銀行尚未真正實(shí)現(xiàn)市場化，因此，就銀行信貸政策來說，到處都差不多。不過，在銀行具體的業(yè)務(wù)掌握上，落后地區(qū)顯然不能和發(fā)達(dá)地區(qū)相比，農(nóng)村顯然不能和城市相比，西部顯然不能和東部相比。也就是說，同樣的項(xiàng)目，放在發(fā)達(dá)地區(qū)、城市、東部比放在落后地區(qū)、農(nóng)村或西部更容易爭取貸款，或者說，它們對前一類地方的房地產(chǎn)項(xiàng)目更加有信心。不幸的是，休閑住宅項(xiàng)目都是建在離城較遠(yuǎn)的農(nóng)村、山區(qū)和水邊，爭取貸款要比同地區(qū)的城市地產(chǎn)項(xiàng)目更難些。
當(dāng)然，對于銀行來說，更感興趣的不是地段而是項(xiàng)目本身。但即使考慮這方面，休閑住宅爭取貸款的能力也是比較弱的。雖說休閑房和傳統(tǒng)的主體生活房不同，是一項(xiàng)剛剛開始起步的新生事物，銀行肯定會(huì)加以特別的關(guān)注，但這不等于貸款好貸。因?yàn)橐话沣y行信貸更注重安全性，理念和操作都是偏保守的，對于新生事物，并不像風(fēng)險(xiǎn)投資家那樣感興趣。不等到休閑房確實(shí)被證明有很好的回報(bào)之前，它是不會(huì)輕易投資的。所以，要想借助銀行信貸在休閑房發(fā)展的搞創(chuàng)業(yè)，并不是很可以指望的。
這里提到了風(fēng)險(xiǎn)投資。確實(shí)，風(fēng)險(xiǎn)投資創(chuàng)造了一個(gè)又一個(gè)廣為人們傳說的發(fā)財(cái)神話，但比起廣大創(chuàng)業(yè)者數(shù)量之重來說，那畢竟是極其罕見的事情。至于對風(fēng)險(xiǎn)投資的理解，我國大陸和發(fā)達(dá)國家有極大的差距。發(fā)達(dá)國家的風(fēng)險(xiǎn)投資是向“新”投資，不僅新的技術(shù)，即使是新的管理手段、經(jīng)營方法和銷售理念，風(fēng)險(xiǎn)投資者都可能對其投資。在這種風(fēng)險(xiǎn)投資理念的指導(dǎo)下，休閑住宅作為“新”東西，比較容易獲得風(fēng)險(xiǎn)投資的認(rèn)可。可惜在我國，風(fēng)險(xiǎn)投資被狹隘地理解為向新技術(shù)投資，房地產(chǎn)作為一種傳統(tǒng)的、對核心技術(shù)依賴較少、技術(shù)創(chuàng)新速度也不算太快的行業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)投資一般還會(huì)加以考慮（當(dāng)然我們經(jīng)常看到大量國家用于支持創(chuàng)新的錢被那些腐敗的風(fēng)險(xiǎn)投資管理官員們用在了真正傳統(tǒng)的房地產(chǎn)上）。這樣看來，利用風(fēng)險(xiǎn)投資搞休閑住宅，雖然是可能的，但難度也是比較大的。
3．  投資基金：
投資基金和商業(yè)銀行比較起來，一般會(huì)尋求更高的回報(bào)，為此，其投資策略也就比較
積極，愿意向雖末完全證實(shí)但是末來預(yù)期好的項(xiàng)目投資。因此，它們關(guān)注休閑房和信貸銀行關(guān)注休閑房的心態(tài)不同。后者的看得多動(dòng)得少，而前者則是躍躍欲試。由此分析，借助房地產(chǎn)投資基金來起步休閑住宅項(xiàng)目，應(yīng)該是一個(gè)比較好的籌措資金的渠道。
然而，中國大陸現(xiàn)狀是尚未有真正的房地產(chǎn)投資基金，這個(gè)渠道似乎又用不上了。但是，正如我們在前面所分析的，含有承認(rèn)不同投資底物投資基金和私募投資基金合法性的新的投資基金法在可預(yù)見的將來出臺后，肯定會(huì)有一大批私募基金浮出水面，還會(huì)有更多的人創(chuàng)辦更多的私募基金。加上各種已存在的和將要?jiǎng)?chuàng)辦的公募基金，不管就其數(shù)量還是掌握的資金規(guī)模來說，都是巨大的，它們必然要求尋求證券投資以外的新的投資領(lǐng)域，房地產(chǎn)將肯定是首選的幾個(gè)投資領(lǐng)域之一。
特別是我國已形成的幾個(gè)金融中心，如香港、上海、深圳（盡管近幾年它的相對重要性有削弱的趨勢），是投資基金比較集中的地方，未來借助投資基金來動(dòng)作休閑住宅，有其更加有利的條件。
和公募基金比起來，私募基金投資策略會(huì)更加積極靈活，投資決策簡單，對新事物反應(yīng)更加敏感，因此是更可以指望的。
總結(jié)以上分析，未來發(fā)展休閑住宅事業(yè)，其資金組織可以在相當(dāng)大的程度上寄希望于房地產(chǎn)投資基金特別是私募的房地產(chǎn)投資基金。
4．  其它：
其它資金組織方式的使用，都僅僅是短期的和補(bǔ)充性的，不可能成為大規(guī)模的資金融
通手段�；蛘哒f，它們只有在其它資金籌措辦法已成功地搭起了運(yùn)營框架后，才能直到作用，所以雙可稱它們是次生的籌資手段。
在一個(gè)發(fā)展休閑住宅的房地產(chǎn)商剛剛起步的時(shí)候，按揭貸款往往能起到事關(guān)成敗的關(guān)鍵性作用。當(dāng)然，這要取決于成功的早期銷售業(yè)績。
建筑承包商帶資施工等，能用當(dāng)然有利，但也有以下不利的地方：①過度使用對地產(chǎn)商的信譽(yù)有負(fù)面影響；②好的施工承包商不買賬，買賬的又不是高水平的承包商，因此不利于提高施工質(zhì)量，建設(shè)精品小區(qū)；③惡性使用此方法，或者因某種事前未曾算計(jì)到的原因資金回流不理想，都有可能形成惡性債務(wù)，造成極大壓力。
另一方面，如能以未來建成房產(chǎn)抵掉部分工程施工價(jià)款就更理想。這可以是主動(dòng)的，雙方都高興的，特別是發(fā)展商給予施工承包商部分折扣的時(shí)候；也可以是發(fā)生拖欠債務(wù)時(shí)的一種償債手段。

附錄：
附錄1.一個(gè)生態(tài)休閑住區(qū)發(fā)展的資金組織案例
注：⑴本案例僅用來提供一個(gè)對本章所討論問題的佐證，作者無意向讀者推薦。
⑵為維護(hù)商業(yè)秘密，在某些細(xì)節(jié)上已做過技術(shù)性處理。
背景：山地生態(tài)休閑住區(qū)發(fā)展。距城市30公里。發(fā)展面積1200畝。建筑面積300000平方米。計(jì)劃建設(shè)期3年。
籌資方案（只介紹第一年資金計(jì)劃）如下：
⑴注冊資金10800000元人民幣（下同），以募集股份的方式解決，屬自有資金投入。
⑵以4000000元為第一次征地繳款，辦理出1200畝地的土地使用手續(xù)。然后拿其中的400畝向銀行抵壓貸款4800000元。
⑶公司開業(yè)后前半年銷售收入22055000元，其中銀行按揭貸款為15430000元；后半年分別是42125000元和29480000元，全年合計(jì)分別是64180000元和44910000元。
⑷施工單位墊資施工，再以商品房產(chǎn)置換部分工程價(jià)款2000000元。
共計(jì)全年籌款81980000元，其中前半年38855000元，后半年43125000元。
資金運(yùn)作步驟：
公司注冊登記后10日內(nèi)與當(dāng)?shù)卣瀸偻恋厥褂脵?quán)出讓合同，從注冊資金中支出土地價(jià)款4000000元。20天內(nèi)辦完土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和商品房預(yù)售許可證。第20～30天向銀行抵壓貸款4800000元，同時(shí)支付第二批土地價(jià)款3000000元。第二個(gè)月底實(shí)現(xiàn)銷售收入7000000元，同時(shí)支付最后一批土地價(jià)款5000000元。本期限預(yù)計(jì)其它用款為2400000元，收入支出抵扣后，尚有8560000元可支配收入用于支付工程款等目的。頭兩個(gè)月過后，銷售收入逐漸增加，全年的籌資目標(biāo)可以實(shí)現(xiàn)。當(dāng)然，為了實(shí)現(xiàn)頭兩個(gè)月的目標(biāo)，新公司是要把所有前期條件（特別是土地和貸款條件）都安排好后才注冊的。　　

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