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□ 本文作者：魯開宏

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深圳東部休閑住宅的業(yè)主投資安排 [推薦]

第一節(jié)  一般休閑房投資增值的來源
休閑房投資增值，大體有如下幾個來源：
一、土地增值：
休閑房建在郊區(qū)、鄉(xiāng)村以及遠(yuǎn)離城市的風(fēng)景區(qū)內(nèi)，相對于城市來說，它的地價付費（包括土地使用權(quán)購買付費和土地租賃付費）要比鄰近的城市低許多。但城市是動態(tài)的，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市會相應(yīng)地擴(kuò)張，特別是綜合型城市。城市的收縮也有，多發(fā)生在支柱性資源即將枯竭的資源型城市，這種情況很少，因為在它發(fā)生之前城市大多都已轉(zhuǎn)向了綜合型。同時，在這種已進(jìn)入退行性過程的城市中，能夠認(rèn)同休閑住宅概念并有足夠收入支撐休閑生活的人較少，所以對本書所討論的主題并不重要。換言之，凡是能夠產(chǎn)生出大批認(rèn)同休閑概念并有足夠支付能力的中、上層收入者的城市，它一定是十分有活力的、以十分快的速度擴(kuò)張的。
城市不斷向外擴(kuò)張，原來的近郊就變成了城市，原來的遠(yuǎn)郊就變成了近郊，原來遠(yuǎn)離城市的鄉(xiāng)村和風(fēng)景區(qū)就變得離城市近了點，交通也更便捷了（可能交通的改善意義更大一些）。
在這個不斷變化的過程中，就發(fā)生了土地的價值增加（或直接地表現(xiàn)為土地價格的上長），這就形成了購買休閑房的投資增值來源。
當(dāng)土地可以私有的時候，私有土地一般是增值的。不排除有減值因素，但這些減值因素一般是外部的（如環(huán)境污染、城市帶或主城區(qū)向遠(yuǎn)離本土塊的方向推移、遠(yuǎn)離本土塊的更先進(jìn)的交通系統(tǒng)取代了鄰近本土塊的交通干線等），或內(nèi)在性質(zhì)退化的（如水土流失和肥沃的表土層耗竭等）。前一類因素一般比較偶然（環(huán)境污染或許變得起來越不偶然），對于絕大多數(shù)土塊來說是很少發(fā)生的。后一類因素，尤其對于有潛在房地產(chǎn)開發(fā)可能性的土塊來說，對土地價格并不構(gòu)成太大的影響。因此，私有土地的增值是比較肯定的。
但我國是一個憲法禁止私人或企業(yè)擁有土地所有權(quán)的國家，地產(chǎn)交易里的所謂土地價款，并不是購買了土地的本身，而只是購買了土地的有一定年限的使用權(quán)。當(dāng)土地成交后，隨著時間的推移，可使用的年限會越來越短，其交易價格（不管是實際上發(fā)生了還是沒有發(fā)生）也就越來越低。這實際上相當(dāng)于紅利分配對于價值的釋放，最表觀化的處理方法是土地使用權(quán)年限是n 年的，那么每過一年內(nèi)在價值就釋放掉1/n，直到期末國家收回土地使用權(quán)，價值為零。
但在大多數(shù)情況下，問題并不這么簡單，而是一個非線性的過程，往往表現(xiàn)為在開始幾年減值傾向并不十強烈，在中期的時候減值變得十分迅速，后期重又變得比較和緩（其實也沒有多少值可以減了）。這是一條下降的S型曲線，可用邏輯斯諦方程（受控的指數(shù)增長曲線）
R= （式4－１）
來擬合，式中，Ｒ為
對于任何發(fā)展商或業(yè)主手里所持有的地塊，這個過程都是毫無例外地發(fā)生著的，只是在開始時并不那么引人注意（因為中國大陸地產(chǎn)商普遍持有地塊的局面還只是最近１0年的事情）。
一方面，像我們前面已經(jīng)論證過的，土地會因城市的擴(kuò)張而不斷地增值，另一方面，像我們剛剛分析過的，土地又會隨著自購買到使用權(quán)之日起時間的推移（更確切地應(yīng)該表述為剩余使用年限的減少）而減值。那么，一個地塊到底是增值還是減值，就只有充分地研究了這兩個方面并加以比較后才好下結(jié)論了。當(dāng)增值因素在于減值因素，土地的價值還是在上升，但速率被抵消掉了相當(dāng)?shù)牟糠�。�?dāng)減值因素大于增值因素時，隨著時間的推移，土地價值（包括表觀的價格）就只有下降了。以上關(guān)系，可以用下式表示：
V （式4－２）
式中為土地價值增長速率；為城市擴(kuò)張帶來的地價增值速率；為經(jīng)濟(jì)發(fā)展（含經(jīng)濟(jì)周期，因此它有時可能為負(fù)）帶來的地價增值；R為隨使用時間的增加而形成的土地價值減損速率，由式3－１給出。
二、房屋價值的增長：
1、所附著土地地段變好帶來的增值：
土地價格的上長，還會帶來另一個結(jié)果，就是做為其地上附著物的房屋的價格上長，這就形成了購買房屋的另一個投資增值來源。
好地段上的房子，賣的價錢就好，這是我們一般的常識。當(dāng)某塊土地所處的地段位置因某種原因變得越來越好時，其上的房子也在長價，而且其上漲速度和幅度都會越過地價的上漲速度和幅度。這當(dāng)中的差額，就是房屋自身的增值，即
V （式3－3）
式中：V為房屋因地塊位置變化而引起的自身增值速度；V為因地塊位置變化而引起的總增值速度；V為地塊位置變化導(dǎo)致的土地自身增值速度。
當(dāng)然，土地價值的增長和房產(chǎn)價值的增長都隱含在房地產(chǎn)交易的總價款里，大多數(shù)情況下并不那么容易區(qū)別開來。而且，在非理論研究而是操作實務(wù)中，也不一定非要把它們這么嚴(yán)格、準(zhǔn)確地區(qū)別開來。
按現(xiàn)行我國的政策，當(dāng)土地使用年限期滿后，國家在收回土地的同時，連同其地上和地下的一切附著物都收回，因此，最起碼從理論上說，房屋和土地一樣，也存在著隨剩余使用年限的減少而減值的問題。但是，我國普遍實行個人購房政策也不過十幾年，而用于住宅類房地產(chǎn)開發(fā)的土地使用年限一般70年，剩余時間還長，所以不管是政府、發(fā)展商還是業(yè)主，都還沒有深切地為此事操心。
2．收入提高帶來的休閑房產(chǎn)增值：
隨著一個城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，收入會普遍提高，房屋的價格也會隨之而上漲。乍看起來，這個原因引起的房產(chǎn)價格上漲對于主體生活用房和對于休閑生活用房影響是一樣的，但實際上，人們會把更大比例的錢用于休閑生活上（就像以前沒有滿足溫飽時收入的主要部分用于吃飯，現(xiàn)在滿足溫飽了收入的主要部分用于購置主體生活房一樣）。這樣，休閑房的增值速率將必然快于主體生活房的增值速率。因此，休閑房將是更好的投資選擇。
3．休閑觀念增強帶來的房屋增值：
更多時間的工作掙更多的（不知道止境的）錢，還是更高效率地工作掙足夠的錢同時擁有更多的閑暇時間，這是每一個人（不管明確意識到了沒有）都面臨的選擇。當(dāng)然，我們現(xiàn)在收入還太低，生活水準(zhǔn)還太低，社會效率又不高，國家雖然收了很多稅，但只給了很少的社會保障和福利，大家只想著拚著時間多掙錢。但在西方工業(yè)國，這個問題則不僅是個人所考慮的，也是社會學(xué)家、經(jīng)濟(jì)學(xué)家、社會活動家、政治家所關(guān)注和考慮的。一般來說，大資產(chǎn)階級選擇花更多的時間掙更多的錢，藍(lán)領(lǐng)工薪階層也選擇花更多的時間掙更多的錢，但中產(chǎn)階級傾向于選擇更多的閑暇時間。從西方社會結(jié)構(gòu)演變來看，中產(chǎn)階級人群會越來越多，成為捍衛(wèi)現(xiàn)有社會制度的中堅力量。我國目前還沒有形成一個真正的中產(chǎn)階級，但向這個方向發(fā)展的趨勢是必然的（中產(chǎn)階級產(chǎn)生的兩個基本條件——收入的普遍提高和全民受教育程度的提高——都在逐漸進(jìn)展著）。這種趨勢，首先會在開放和社會發(fā)展比較好、文化積淀比較厚的城市里表現(xiàn)出來，如北京、上海、香港就已形成了一個可稱為準(zhǔn)中產(chǎn)階級的階層。中產(chǎn)階級或具備中產(chǎn)階級意識的人群的迅速增加，會使更多的人認(rèn)同休閑概念并選擇休閑生活，對休閑住宅的需求就會增加，其增值就是必然的了。
三、樹木增值：
休閑房建在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)里，和主體生活房比起來，它一般有自己的私宅庭院，可以種樹。樹木的生長是一個累積的增值過程，其來源起碼有以下兩個：
⑴木的生長意味著樹干蓄積木材的增加。一棵3年生的小樹，生長到65年，胸徑一般可以達(dá)到80厘米以上，木材蓄積量可以達(dá)3~6立方米。如果要是當(dāng)初種樹時就選擇木材貴重的樹種，則增值效果將更為可觀。
⑵特別值得提到的一點是，按現(xiàn)行政策，如果到土地使用期結(jié)束，政府真的要連房加
地一起收回的時候，只有樹木是可以伐掉出賣實現(xiàn)價值變現(xiàn)的。因此，不管是理論上還是實務(wù)上，宅院土地的地上附著物中，只有樹木是不隨剩余土地使用年限的減少而減值的投資底物。
四、投資園藝盈利：
單純的私宅庭院園藝活動不以盈利為目的，即使能生產(chǎn)一點自用的產(chǎn)品（如蔬菜、鮮花）從而為業(yè)主節(jié)約了生活費用，也和我們一般意義上所理解的投資活動及其盈利有性質(zhì)上的差別。
這里想要說的，為一種專為盈利性園藝事業(yè)而做的安排。比如，每一戶都可以申請得到一塊配屬的園藝用地，一般采用租賃形勢，業(yè)主在其上從事園藝事業(yè)是一種高尚和時尚的休閑活動（歐美人業(yè)余時間最流行的就是園藝活動），同時其產(chǎn)品歸自己所有，只要達(dá)到一定的園藝活動規(guī)模（不同條件下會不一樣，要具體情況具體分析），同時產(chǎn)品品質(zhì)又好，有銷路，就能在抵償成本（直接成本和租金）以后而有所盈利。這就成了一頂名符其實的投資活動。
上面我們設(shè)定了兩個前提，一個是產(chǎn)“品品質(zhì)好”，一個是“有銷路”。這兩個前提，是業(yè)主個人很難做到的，這一方面固然由于業(yè)主是“業(yè)余”園丁，在相當(dāng)大程度上是來玩的，對生產(chǎn)技術(shù)不熟悉，也不那么用心，另一方面，更重要的，是它們不知道市場在哪里以及少量的產(chǎn)品在市場上毫無競爭優(yōu)勢可言，小的生產(chǎn)規(guī)模也不足以支撐技術(shù)改進(jìn)和市場開拓。為此，發(fā)展商或物業(yè)管理商就要提供相應(yīng)的技術(shù)服務(wù)，如品種（品系）選擇、標(biāo)準(zhǔn)生產(chǎn)模式、產(chǎn)品規(guī)格、商品性狀等，同時還要提供銷售服務(wù)，如把住區(qū)內(nèi)所有業(yè)主的產(chǎn)品收購集中起來統(tǒng)一銷售或更進(jìn)一步地加工后銷售。只有這樣，業(yè)主才能放心地加入到這種園藝投資活動中來。
提到業(yè)主園藝投資安排，或許應(yīng)該加以申明的是，它并不等同于“莊園經(jīng)濟(jì)”。其實質(zhì)性的區(qū)別在于，“莊園經(jīng)濟(jì)”是在未經(jīng)國家許可進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的土地（一般是農(nóng)用地）上建房子，而休閑房是在辦理了各項房地產(chǎn)用地和售房許可的土地上建房子。至于園藝活動的目的，不是為了逃避國家管理蓋廉價房，而是為了以園藝活動做為休閑生活的一部分并以其產(chǎn)品的出售而盈利。而且，通過集中統(tǒng)一的技術(shù)管理和市場開拓，它將能使土地的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出效率達(dá)到更高的水準(zhǔn)。實踐是檢驗真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)，既然是能夠發(fā)展生產(chǎn)力，提高社會經(jīng)濟(jì)效率的事，為什么就不能做呢？
五、產(chǎn)權(quán)酒店式投資：
業(yè)主買房子，購得了產(chǎn)權(quán)，再把房子回租給開發(fā)商或（酒店）物業(yè)管理商，后者再把房子像酒店一樣地管理起來，出租給來此旅游度假的人們。在此過程中產(chǎn)生的盈利，由業(yè)主和發(fā)展商或物業(yè)管理商分成（可采用直接“分紅”的形式，也可充抵購房按揭貸款）。這種現(xiàn)一體化模式，稱為產(chǎn)權(quán)酒店式管理模式。如果搞得好，業(yè)主可以相當(dāng)于不花錢就能買到房子，甚至掙到比購房價款更多的錢。
產(chǎn)權(quán)酒店式的業(yè)主投資安排，一個最重要的前提條件，就是要有客人來租住房子，這在比較著名的全國性或地方性旅游或休閑區(qū)內(nèi)是比較容易實現(xiàn)的，在特大型城市（如北京、上海）或因某種原因而著名的城市（如作為改革開放前沿的深圳）也是比較容易實現(xiàn)的。如果租不出去或雖租出去了但不足以盈利，一切都無從談起，這種風(fēng)險是要充分認(rèn)識到的（尤其是作為最終出錢購房者的業(yè)主）。

第二節(jié)  東部休閑房投資增值前景
從邏輯上講，建設(shè)在東部土地上的休閑房，應(yīng)具備上述一般休閑住宅投資增值的共
性。但在東部的具體情況下，它們到底會是什么樣子，是本節(jié)所要討論的問題。
（一）  東部土地增值的前景：
深圳是中國大陸設(shè)立的五個經(jīng)濟(jì)特區(qū)之一，位于珠江入�？诘臇|岸，南與香港特別行政區(qū)毗鄰，西與澳門特別行政區(qū)、珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)隔海（珠江口）相望，北和東側(cè)與廣東省的廣州市、東莞市、惠州市接壤，面積約兩千平方千米。作為中國大陸行政建制的副省級單位，深圳市所轄的地域范圍是不算大的。
深圳市地處改革開放比較早、經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的珠三角地區(qū)，又是經(jīng)濟(jì)特區(qū)，同時又緊鄰港澳，從1990年代起土地和房產(chǎn)的價格都是高居全國第一梯隊的。但大家都知道，深圳的房子貴是貴在經(jīng)濟(jì)特區(qū)內(nèi)，也就是一般深圳人所說的（二線）關(guān)內(nèi)。而同是在關(guān)內(nèi)，也有極大的差別，貴是貴在福田區(qū)、羅湖區(qū)的房子，南山區(qū)的房子也比較貴。但與之僅一座梧桐山余脈之隔的鹽田區(qū)的房子卻并不貴。而大鵬半島上龍崗區(qū)的三個鎮(zhèn)，土地及房產(chǎn)的價格就更便宜了。
和與之僅僅一山之隔（十分鐘的過隧道時間或十五分鐘的繞盤山公路時間）的羅湖、福田等區(qū)比起來，本書所指稱的東部區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)類開發(fā)的土地及房屋價格顯然是短了一大截。要說羅湖、福田是最早開放的經(jīng)濟(jì)特區(qū)部分，鹽田區(qū)的沙頭角其實也不晚。記得二十年前中國大陸改革開放的初期，沙頭角和羅湖幾乎是齊名的深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的代名詞，也曾經(jīng)大出過一陣風(fēng)頭。那時外地人來深圳一定要到沙頭角中英街購物、看香港，沒到沙頭角似乎就沒到深圳市�？梢姰�(dāng)時沙頭角在全國的名聲和影響力之大。因此，以改革開放的早晚來解釋兩地地價的巨大差異，沒有多少說服力。
那么，導(dǎo)致東部區(qū)域土地及房產(chǎn)價格明顯偏低的主要原因是什么呢？依作者之見，至少有以下幾點：
1、  交通問題：
鹽田雖然有大型港口（著名的鹽田港），但它只對貨物海運周轉(zhuǎn)量大的生產(chǎn)性企業(yè)和外
貿(mào)公司、物流類企業(yè)等有意義，對普通市民的生活來說，并聯(lián)無意義，甚至起了相反的作用（見后）。
鹽田區(qū)在特區(qū)內(nèi)和其它幾個特區(qū)內(nèi)區(qū)（羅湖區(qū)、福田區(qū)、南山區(qū)）的聯(lián)系，只有一條干線路，梧桐山西側(cè)叫羅沙路，梧桐山以東叫深鹽路，中間是靠一條雙向四車道隧道和一條上二、下一交互三車道的盤山路連接。后都只供小型車通行，由于急彎多且上下坡大，不好走。前者雖然比較好走，但對于鹽田區(qū)的普通居民來說，起碼造成了如下幾點影響：
①  開小車過一次隧道要10元錢。鹽田的企業(yè)不多，商業(yè)更少，文化單位和市級行
政機構(gòu)幾乎沒有，這就決定了大部分鹽田人住在鹽田也要在羅湖、福田等地上班。開小車的，每天一個來回，就要為隧道多花出去20元錢。盡管星期六和星期天可以不出鹽田，得由于各種特殊情況（特別是商務(wù)人員），平均每天出一次鹽田肯定是不夠的。這樣一年下來，七八千甚至上萬元就不見了�，F(xiàn)在汽車出入關(guān)一般都不再花錢，相比起來，鹽田在這方面還不如特區(qū)外。
②  對于借助于公共交通的人來說，由于這種“自古華山一條路”的狀況，造成公交
車線路極少，可供選擇的余地自然也就很少，到羅湖、福田、南山等區(qū)的絕大多數(shù)地方都要靠換乘，加上車行速度慢，線路為了多照顧一些乘客而繞圈子行駛，線路長，花時間多，車上又經(jīng)常擁擠不堪。作者為寫這本書曾租住在鹽田區(qū)的金融路，日間工作在福田區(qū)的振華路，當(dāng)時乘202路公交車，往返于明斯克站和上海賓館站之間，每天上班要用1小時10分鐘，下班回家要用掉1小時20～30分鐘。如果遇上并不算少見的塞車（作者統(tǒng)計在20天中乘公交車32次塞車3次，概率幾為10%），時間更是無法保證。更何況沒有私家汽車的居民只能搭乘公交車，別無選擇，因為騎自行車和步行等都不許過隧道，也難于由盤山路翻過梧桐山到達(dá)羅湖一側(cè)。
③隧道和盤山路使人產(chǎn)生明顯的心理距離，感覺鹽田比它的實際距離要遙遠(yuǎn)得多。羅湖、
福田、南山的人們過了隧道或盤山路就有一種來到另一個小城市的感覺，其感受比出關(guān)都要深。
另外，鹽田和特區(qū)外的龍崗區(qū)之間的交通也要過隧道。
東三鎮(zhèn)與市區(qū)的聯(lián)系有兩條路可以走，一條走鹽田區(qū)，同樣受到隧道或盤山路的困擾，但比較近，另一條取道關(guān)外，從龍崗區(qū)的中部繞過來，但要遠(yuǎn)了許多，而且路也不是太好走，經(jīng)常塞車。
曾經(jīng)被大事渲染的鹽壩高速的開通，也只是方便了鹽田區(qū)和東三鎮(zhèn)之間的聯(lián)系，對于改變鹽田區(qū)以及東三鎮(zhèn)與羅湖、福田之間的交通狀況并無多大幫助。
綜合以上三點，交通狀部是限制鹽田區(qū)以及東三鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展乃至地價攀升的第一因子。
（二）  深圳住宅類房屋的增值：
按現(xiàn)有行政建制，深圳有五個區(qū)——關(guān)內(nèi)概念的福田、羅湖、鹽田和關(guān)外概念的寶安、龍崗。五個區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市化程度、支柱產(chǎn)業(yè)、人群結(jié)構(gòu)、收入水平、地域位置等都各有特點，住宅類房屋的價格也就差別很大，不好籠統(tǒng)地加以判斷，因此按區(qū)分開來介紹。
1、福田區(qū)：
2、羅湖區(qū)：
3、鹽田區(qū)房屋的增值：
鹽田區(qū)房屋的價格，一般住宅樓或商住樓，可以舉如下四個例子：
①  東部陽光花園：小高層公寓，4０００～５０００元／平方米；
②  海都花園：高層公寓，４０００～５０００元／平方米；
③  東和大廈：高層公寓，６５００～７５００元／平方米；
④  碧海藍(lán)天：高層公寓，　　　　　　　　　元／平方米。
和福田、羅湖同類型的房子比較起來，鹽田房子大約要低出４０～６０％。如果要考慮到這里是真正的海景房（而不是像福田區(qū)好多所謂海景房其實看不到�；蚪裉熨I房子的時候勉強看到個海的影子明天住進(jìn)去的時候卻被前面新起的大樓擋了個嚴(yán)嚴(yán)實實或海本身就被填了起來，再好一點就是看到個像泥塘似的淤泥灘涂）這一點，房價的差距應(yīng)該更大（像碧海藍(lán)天這樣的高層全海景房，放在福田賣１００００元／平方米似無問題）。
這樣的價格比較，絕對價格數(shù)值里面固然含有地價差異的因素，但正如我們前面所分析的，地價差別的因素在３０％左右，而房價差異的幅度卻達(dá)到４０～６０％甚至更多，故房屋價值本身所貢獻(xiàn)的差異也是非常大的。
由此可見，鹽田房屋的增值空間是很大的。但正如前面所分析的，鹽田房屋的價位極端依賴于土地的價值，而土地的價值能否增長，又取決于諸如交通狀況一類的重大問題的改善或徹底解決。因此，未來鹽田房產(chǎn)不可能指望單方面的實質(zhì)性、跳躍性增長，而是和土地價格聯(lián)動，兩者的跳躍性增長要出現(xiàn)都出現(xiàn)，要不出現(xiàn)都不出現(xiàn)。換句話說，如果祈盼鹽田的房產(chǎn)價格大增，所需解決的實質(zhì)性問題和祈盼土地價格大增的是完全一樣的。
至于東三鎮(zhèn)隸屬龍崗區(qū)，但離龍崗區(qū)的經(jīng)濟(jì)、行政和文化中心很遠(yuǎn)，本身城市化程度很低，所以房價就更是低得厲害，
４、寶安區(qū)：
５、龍崗區(qū)：
（三）  產(chǎn)權(quán)酒店：
深圳沒有真正的家居式產(chǎn)權(quán)酒店，但有標(biāo)準(zhǔn)客房式的產(chǎn)權(quán)酒店，位處鹽田區(qū)大梅沙的海景酒店就是搞得聲勢比較大的一家。該酒店出售客房產(chǎn)權(quán)４０年，建筑面積３６～４０平方米的標(biāo)準(zhǔn)房售價４０００００～６０００００元，折合每平方米建筑面積售價１１０００～１６０００元，是鹽田區(qū)一般住宅單位面積價格的２～４倍，再加上產(chǎn)權(quán)只有４０年而非一般住宅的７０年（發(fā)展用地是４０年的商業(yè)用地而非７０年的住宅用地），價格高得令人吃驚，即使是考慮到酒店方面負(fù)責(zé)裝修并配套一般標(biāo)準(zhǔn)客房設(shè)備（如桌椅、電視、衛(wèi)浴等）仍是如此。對業(yè)主的回報，是以每年總投資額的５％固定回報加上客房部（注意，不是整個酒店）年可分配利潤的３０％。在售賣處發(fā)送的材料上，開出的４０年產(chǎn)權(quán)期限內(nèi)總回報額為１４８００００元，相當(dāng)于初期投資額的２～４倍，以平均數(shù)三倍計，每年的投資回報率大約是２．８％，對于單純的投資來說，不是個什么大數(shù)字，但考慮到４０年中所享有的那些東西（產(chǎn)權(quán)到手、定期居住、非居住時間的優(yōu)先定房權(quán)和選擇權(quán)等，這個數(shù)字也是非常巨大的了。
案例二，盧海寧買的那處產(chǎn)權(quán)酒店
休閑房產(chǎn)權(quán)酒店式安排的高級形式是獨立住宅家居式酒店（出租屋）。它的產(chǎn)生和發(fā)展依賴于這樣一種趨勢，即人們每年集中休假的機會越來越多且時間越來越長（像我國實行了幾年的五一、十一、春節(jié)長假或擬議中將要實行的強制性帶薪休假），假期的出游方式也會發(fā)生相應(yīng)的變化，由旅游機會難得多跑幾個景點的“奔波觀光”式的旅游演變?yōu)橐约彝セ蚺笥讶ψ訛閱挝坏�、在喜歡的地方住下來輕松一陣子的休閑式旅游。這才真正奠定了家居式產(chǎn)權(quán)酒店對外經(jīng)營的客源基礎(chǔ)。
與大梅沙海景酒店緊鄰的，是雅蘭酒店，建筑模式和海景酒店一致無二，在已經(jīng)投入了酒店運營后仍在大力推售產(chǎn)權(quán)，其單位面積均價達(dá)到了１９０００～２００００元／平方米，４０平方米的標(biāo)準(zhǔn)客房售價達(dá)到了８０００００元，比海景酒店還高出１／３，而且回租方式只考慮１～６年。其特點是業(yè)主投資回報上顯得比較大方，可分配利潤與酒店的分割比例可享受到６成，而且不僅是客房部利潤，而是酒店所有相關(guān)物業(yè)的利潤總和。當(dāng)然這也不一定就好，也可能讓其它物業(yè)的經(jīng)營不善把客房的利潤拉下來，因為一般來說酒店經(jīng)營中最能穩(wěn)定地產(chǎn)生大宗利潤的就是客房部。雅蘭酒店的客房收費，標(biāo)準(zhǔn)間為平日價４８０元／天，周末、節(jié)日價為６８０元／天，高檔房為７００～９００元／天，豪華房每天幾千元。旺季打７～８折，還附帶一些其它優(yōu)惠。
客觀地說，大梅沙休閑物業(yè)的發(fā)展還很初級，發(fā)展的空間還很大，因為土地的近、遠(yuǎn)期增值是肯定的。給業(yè)主的投資回報作者不便評論，但給業(yè)主留下的主動支配自己產(chǎn)權(quán)的自由度顯然太少。另外，酒店的規(guī)劃（特別是景觀）設(shè)計水平、規(guī)模、檔次、服務(wù)質(zhì)量等，都還有待提高。
(四)業(yè)主園藝：
1、果樹：
深圳地處南亞熱帶海濱，氣候上最適于栽培荔枝、龍眼、柑桔類、香蕉類果樹，其它可以栽培的還有芒果、陽桃、番石榴、毛葉棗、黃皮、楊梅、火龍果、枇杷、梅、蒲桃、李、草莓等。特別是荔枝，深圳、東莞一帶是作為全世界中心產(chǎn)區(qū)的廣東省傳統(tǒng)的中心產(chǎn)區(qū)，不但總產(chǎn)量大、品種多、品質(zhì)好，而且農(nóng)民也有豐富的栽培經(jīng)驗，銷售渠道比較順暢快捷（最后一點對于荔枝這種特難保鮮的時令果品尤為重要）。深圳南山的荔枝有相當(dāng)?shù)拿麣猓壳八嗝娣e已不大。寶安、龍崗尚有較大的栽培面積。
建立果樹園藝型的休閑度假區(qū)，最好有現(xiàn)成的的豐產(chǎn)期果園作為依托（如作者在廈門規(guī)劃的一片休閑住區(qū)，就有現(xiàn)有的盛果期果園可以劃片出租，業(yè)主租種當(dāng)年就可見收益），這在寶安和龍崗都不難找到，例如寶安區(qū)公明鎮(zhèn)的長樂亭一帶。不管是荔枝、龍眼還是柑桔類，都是進(jìn)入結(jié)果期和盛果期比較遲的果樹（前兩種定植后4~5年進(jìn)入結(jié)果期，8~10年進(jìn)入盛果期；后一類2~4年進(jìn)入結(jié)果期，7~8年進(jìn)入盛果期）。如果蓋好了房子再種果樹甚至業(yè)主住進(jìn)來以后自己種，7~8年后才能見到盈利，其投資吸引力就會大打折扣。當(dāng)然，土地使用期和產(chǎn)權(quán)有效期70年或從入住算起60多年，后續(xù)盈利年限也還是很長的。另外，荔枝雖然有進(jìn)入盛果期比較晚的缺點，但也有經(jīng)濟(jì)壽命比較長的優(yōu)點，如管理得當(dāng)，盛果期可以一直持續(xù)到60~70年以后，在房屋的擁有期限內(nèi)不用更新，這對于不指望這個掙錢吃飯而且傾向于急功近利的“業(yè)余園丁”們來說，把眼光放長一點看是極其合適的。
深圳荔枝種植業(yè)歷史悠久，面積很大或曾經(jīng)面積很大。但由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展很快，城市化和工商業(yè)化程度都較高，因此還是表現(xiàn)了一些不同的特點。這里舉出深圳特區(qū)范圍的南山區(qū)荔枝種植業(yè)的經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，提供一個參照系：
南山是傳統(tǒng)的荔枝種植區(qū)，近年來已發(fā)展成著名的水果品牌。據(jù)作者調(diào)查，品種有十幾個，較大的樹齡已有70年以上。當(dāng)?shù)貙笾Φ墓芾肀容^粗放，多是雇請外地來深打工的沒有荔枝管理知識和經(jīng)驗的生手照看，因此產(chǎn)量極不穩(wěn)定，大小年明顯，大年每畝地可收到10000多公斤，小年每畝地只能收到2000~3000斤（甚至幾百斤）。比較好的糯米糍、妃子笑、桂味等品種，每斤可賣到十幾元，差的每斤賣2~4元，平均約4~6元/斤。以大小年均攤，每畝土地產(chǎn)果品6000斤計，每畝荔枝果園收入可達(dá)24000~36000元。而每畝地的直接成本是：復(fù)合肥2000元，農(nóng)藥1500元，工人工資12000元，其它1000元，合計16500元。再扣除特產(chǎn)稅，每畝地的盈利亦可達(dá)到10000~16000元。銷售利潤率30~50%，成本利潤率120~220%。由此看來，不管是利潤額還是利潤率都還是相當(dāng)不錯的，甚至是工業(yè)產(chǎn)品都不容易達(dá)到的。
龍崗區(qū)長樂亭一帶的荔枝果園整齊，以桂味較多，管理水準(zhǔn)很高，是一些有經(jīng)驗的典型傳統(tǒng)果農(nóng)種植、管理和經(jīng)營，產(chǎn)品大多出口香港，經(jīng)濟(jì)效益會更好一些。
2、花卉：
花卉是另一高經(jīng)濟(jì)效率的行業(yè)。和果樹比較起來，優(yōu)點是資金周轉(zhuǎn)靈活，見效快，缺點是管理過于繁鎖，對商品性狀的統(tǒng)一性要求極強，因此種植技術(shù)更加難于掌握，對管理的精細(xì)程度要求也更高。
配屬花卉園藝事業(yè)的休閑房，可采用兩種類型：
⑴統(tǒng)一劃租土地，業(yè)主自主經(jīng)營和選擇種植種、品種及相應(yīng)的種植配套技術(shù)。這種方式需要專業(yè)技術(shù)和經(jīng)營上比較成熟的業(yè)主，每戶所需租用土地面積也較大，因此，最能吸引城市的花卉經(jīng)營者或想要向花卉經(jīng)營投資的人。
⑵發(fā)展商或物管商確定比較單純的種或品種，統(tǒng)一技術(shù)和收購規(guī)格，業(yè)主種植，由發(fā)展商或物管商集中收購銷售，利潤以某種形式進(jìn)行分割。這種方式對于業(yè)主來說省事省心，當(dāng)玩就行，因此其吸收面就更寬廣些。
（五）庭院樹木：
適于在深圳種植的能生產(chǎn)貴重木材的庭蔭樹，有非洲楝、苦楝、黃檀、印度黃檀、紅栲、柚木等。以非洲楝（桃花心木）為例，是一種生長速度中等的喬木，樹體高大，可達(dá)20米以上，冠大蔭濃，是極好的庭蔭樹和行道樹。如果以三年生苗移栽，加上土地使用期限60多年，最終樹齡可達(dá)70年。正常生長胸徑可達(dá)1米，樹干高度可達(dá)10米，材積量可達(dá)6立方米。如果一家有三棵，就是18立方米。非洲楝木材的商品名為非洲紅木（非洲桃花心木），現(xiàn)行市場原木價是每立方米元。但考慮到世界木材（尤其是熱帶木材）越來越稀缺，而市場需求隨著人們富裕程度的增加會越來越大，未來價格肯定會不斷上揚。如果70年后價格是現(xiàn)在的5倍，則種樹的收入是元。如果通貨膨脹在這期間達(dá)到150%，按2003年不變幣值計算，種樹的收入仍可達(dá)到元。
當(dāng)然，單純種樹的收入是比較少、非常慢的。但對它的投入幾乎可以忽略，因此風(fēng)險很小，收入十分穩(wěn)定可靠。
（六）養(yǎng)馬：
養(yǎng)馬的目的有很多，比如提供畜力（馬曾是人類最原始、最重要的動力來源，用于農(nóng)業(yè)、交通、軍事等目的，但現(xiàn)在越來越少了）、生產(chǎn)肉奶、游樂、寵物、競賽等。但其中具備真正投機性投資意義的，只有最后一項，即飼養(yǎng)競賽用馬，特別是飼養(yǎng)速度競賽用馬。
競賽用馬可分為兩類，一類是體育競技，如花樣賽馬、障礙賽馬、馬球等，另一類是博彩競技，如騎乘速度競賽、馬拉車競賽等。體育競賽又分為兩類，即業(yè)余類和職業(yè)類。業(yè)余類競賽也能通過獎金等形式掙到一些錢，但其主要目的，與其說是掙錢，不如說是贏取榮譽。職業(yè)競賽是以掙錢為目的，但投機性不強，而且是極專業(yè)的一類體育活動，不是一般投資者可以參加的，其主要內(nèi)在規(guī)律是體育的而非投資的，不是我們這里的討論對象。
速度賽馬可能說起來也有好多種類，比如蒙古人那達(dá)慕大會上的賽馬嚴(yán)格說來也是速度賽馬，但不含有睹博成份。我們一般意義上所說的賽馬，有時又被稱為跑馬，是在專門用于睹博的賽馬場里，由馬會組織安排的博彩活動，它是世界龐大而又繁雜的睹博業(yè)的一個重要組成部分。以下所用賽馬一詞，如無特別指明，都是指這后一類活動。
賽馬睹博是參睹者壓哪匹馬獲勝，根據(jù)對每匹馬的出資比率來計算賠率，這和我們所要討論的休閑住宅業(yè)主投資安排沒有太大關(guān)系。
就比賽本身來說，每次出場的馬匹為12~14匹，第一名將會獲優(yōu)厚的獎金，第二、第三名則不同的馬會有不同的規(guī)定，有的有些獎金，但不會太多，有些則一點也沒有。因此，對于養(yǎng)馬者來說，必須培養(yǎng)出冠軍馬來，才能依靠它來掙大錢。否則，將連成本都不夠。
但是，要培養(yǎng)一匹冠軍馬并不容易。遺傳品質(zhì)是決定馬匹未來競賽成績的第一個有決定性意義的因素，它在購入馬匹時雖然可以通過系譜等加以核對，但基因的組合和突變并不能因此而加以完全確認(rèn)。其次，在馬的后天培養(yǎng)過程中，營養(yǎng)狀況、傷病襲擾、練馬師的影響等，都是即使是盡量地努力也很難完全控制的。最后，即使是一匹具備了冠軍實力的馬，也會因比賽當(dāng)時的身體狀況、心理狀態(tài)、信心（綜合起來即當(dāng)時的競技狀態(tài)）而跑不出冠軍成績。因此,養(yǎng)馬且通過競賽優(yōu)勝從而賺錢這種投資方式，風(fēng)險是很大的，或者，也可以被表達(dá)為投機性是極強的。
飼養(yǎng)競賽馬另一個賺錢的途徑，是從事和馬匹繁育有關(guān)的養(yǎng)馬活動，特別是飼養(yǎng)種馬，種公馬和種母馬。只要所飼養(yǎng)的種馬品質(zhì)確實很好，其盈利前景是比較可靠的，風(fēng)險性和上一種相比要小得多。令人不可思議的是，全世界龐大的博彩性賽馬業(yè)，都是由一個品種，即英純血來支撐的。所謂好品質(zhì)的種馬，肯定是屬于英純血品種。但屬于英純血品種，也不一定是好的種馬，還需要①很好的系譜和（或）②極好的競賽勝利記錄。但是，附合這種條件的可以被用于繁殖目的的種馬價格是極高的（幾百萬美元買一匹英純血種馬不是什么稀罕事）。也就是說，這種投資方式的前期投入是相當(dāng)大的，周期也比較長，會帶來一些額外的風(fēng)險。
以養(yǎng)馬為主要投資回報途徑的休閑住宅區(qū)，會有以下的一些特點：
⑴牧場風(fēng)光是可以與海岸風(fēng)光、高爾夫球場風(fēng)光相媲美的極好的景觀，開闊、浪漫、素淡、純凈，建筑密度極低，建筑和環(huán)境形成極好的融合關(guān)系。因此，養(yǎng)馬休閑住宅區(qū)是景觀最好的休閑住區(qū)。
⑵由于每戶需要很大的土地面積，建筑容積率當(dāng)然也就很低。而在住宅用地容積率控制得很緊的我國大陸，其征用土地手續(xù)將會是最難辦的。
⑶養(yǎng)馬休閑住宅區(qū)的業(yè)主，不是一般收入較高的白領(lǐng)階層，而是富豪階層，而且對于養(yǎng)馬有特殊的喜愛。因為一般人沒有那么多的閑置資金來買了許多的土地后又買馬，或有錢也不花在買馬養(yǎng)馬上。
⑷養(yǎng)馬休閑住宅區(qū)的社區(qū)物業(yè)服務(wù)，不管是就硬件配置還是就軟件配套來說，都應(yīng)該是最高的。
⑸以培養(yǎng)優(yōu)勝馬為主要目的的養(yǎng)馬休閑住宅區(qū)，只能出現(xiàn)在有睹博性跑馬場的大城市附近。以培養(yǎng)種馬并繁殖競賽馬為主要目的的休閑住宅區(qū)，既可以出現(xiàn)在大城市附近，也可以出現(xiàn)在傳統(tǒng)牧區(qū)，但即使是出現(xiàn)在牧區(qū)，也不會遠(yuǎn)離當(dāng)?shù)氐某鞘小?BR>另外附帶提一下，我們常提到華北特別是北京的沙塵暴和沙漠化等等。多年的治沙努力似乎很難見到成效，沙塵是越刮越厲害，沙化土地面積是越來越大。其實，這不單純是一個自然科學(xué)和工程技術(shù)問題，其本質(zhì)是一個投資經(jīng)濟(jì)問題，因為土地不能提供回報也就不會有人大力度投資。如果能引入養(yǎng)馬休閑住宅這樣的機制，使沙化土地在變成牧場的過程中產(chǎn)生出大額的回報，只要政策放開，不用政府像現(xiàn)在這樣大力號召，地產(chǎn)商自會主動地去把北京近郊的沙化土地變?yōu)槊利惖哪翀觯葎?chuàng)造了新的國民財富，又達(dá)到了多年不能實現(xiàn)的改善生態(tài)環(huán)境的目的。
一般來說，飼養(yǎng)種馬繁殖競賽用馬需要大片的土地，這點在深圳東部是作不到的。而且馬是喜歡冷涼干燥的動物，在深圳這樣潮濕悶熱的氣候條件下也不能很好地達(dá)成繁殖和培育幼駒，最后落實到經(jīng)濟(jì)效率上肯定是劃不來的。
但是，深圳東部也有它一些特殊的條件，比如緊靠中國唯一可以合法大規(guī)模博彩賽馬的香港。在香港有一些所謂“馬廄”，就是飼養(yǎng)賽馬的地方。他們從國外（澳洲、北美、歐洲等地）購入有前途的馬匹加以訓(xùn)練，就地在香港參加比賽。深圳東部地價比香港便宜得多，作為休閑住宅業(yè)主投資安排從而很機智地發(fā)展成為與香港賽馬博彩業(yè)配套的賽馬和訓(xùn)練基地也不是還可能的。
順帶提一下，2005年7月中旬，國際奧委會、國際馬聯(lián)、北京奧組委協(xié)商，把2008年奧運會的馬術(shù)比賽項目放在香港舉辦。這雖然不是博彩性賽馬而是競技性賽馬，但仍然會對香港及包括深圳在內(nèi)的周邊地區(qū)的馬業(yè)及公眾對馬業(yè)的關(guān)注程度、參與熱情有一個很大的促進(jìn)�！　�

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