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勿讓CBD成為未來城市的“高級(jí)垃圾” [推薦]
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目前，全國(guó)有４０個(gè)城市在研究建設(shè)ＣＢＤ。但國(guó)家權(quán)威部門秘密摸底"ＣＢＤ泡沫" 調(diào)查結(jié)果卻顯示，國(guó)內(nèi)具備發(fā)展ＣＢＤ條件的城市只有１３個(gè)。專家們認(rèn)為，ＣＢＤ建設(shè)高潮的掀起是國(guó)內(nèi)城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的表現(xiàn)，但ＣＢＤ建設(shè)需要大量土地，投資動(dòng)輒上百億元，一旦運(yùn)行不好，損失就會(huì)極為慘重。美國(guó)建筑師協(xié)會(huì)總裁唐納德·哈克爾提醒，盲目規(guī)劃和建設(shè)ＣＢＤ，很可能為未來的大都市留下了一堆高檔次的城市垃圾。
前車之鑒
ＣＢＤ是中央商務(wù)區(qū)的簡(jiǎn)稱，這里一般集中了大量的金融、商貿(mào)以及大量的商務(wù)辦公和酒店、公寓等設(shè)施，是現(xiàn)代城市中的重要地區(qū)。有無成熟的ＣＢＤ便成了判斷一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人氣指數(shù)的重要依據(jù)。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，國(guó)內(nèi)很多城市從提高城市化水平、經(jīng)濟(jì)凝聚力的角度出發(fā)，學(xué)習(xí)國(guó)外城市和國(guó)內(nèi)某些城市的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，提出建設(shè)ＣＢＤ，這的確讓人振奮。
但上馬ＣＢＤ并不件易事。上世紀(jì)９０年代初，南方某市政府曾設(shè)想用５到１０年時(shí)間，把其新城打造成一個(gè)現(xiàn)代化金融商務(wù)中心，但１０年過去了，新城仍未能形成設(shè)想中的商務(wù)環(huán)境。
公開資料顯示，十多年來，這個(gè)城市的新城共出讓土地９９宗，建成１９宗，在建１１宗，沒有開發(fā)的６９宗之多，其中"爛尾"２宗。合同地價(jià)１０２億，到２００１年底僅收回４５億。其中住宅面積占出讓總用地面積的５７．８％，商務(wù)辦公用地面積占出讓總用地面積的１８％。在賣出去的地塊中，有２／３沒有進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的開發(fā)。
據(jù)悉，當(dāng)初該市政府規(guī)劃新城的主要目的是為了籌集資金建基礎(chǔ)設(shè)施，由此導(dǎo)致新城規(guī)劃前期，全部采取高密度、高容積率的建設(shè)模式。而在ＣＢＤ概念指引下，開發(fā)商以高地價(jià)獲取土地，實(shí)行"住宅先行"的策略，導(dǎo)致今天的新城東西兩翼住宅林立，中央商務(wù)區(qū)卻是一片空白。
面對(duì)開發(fā)不力的現(xiàn)狀，該市政府公開發(fā)表《新城規(guī)劃?rùn)z討》聲明。
量力而行
但情況卻并非如此。國(guó)務(wù)院研究室綜合司司長(zhǎng)陳文玲介紹：國(guó)內(nèi)有４０個(gè)城市在研究建設(shè)ＣＢＤ，其中還有４個(gè)城市的人口不足２０萬。"中國(guó)提出ＣＢＤ發(fā)展計(jì)劃的城市數(shù)量甚至超過了美國(guó)，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展與商務(wù)活動(dòng)的內(nèi)在聯(lián)系分析，顯然已超過了合理限度。"有專家表示。
目前，世界上很多國(guó)家都建有ＣＢＤ，全球性的ＣＢＤ主要有紐約、倫敦、巴黎和東京。我國(guó)北京、上海也已建成了地區(qū)性的ＣＢＤ。專家們認(rèn)為，從這些城市的ＣＢＤ建設(shè)來看，成熟的ＣＢＤ一般具有如下特征：具有城市地區(qū)(乃至全國(guó)、世界)中最高的中心性，即ＣＢＤ所提供的功能和服務(wù)具有最高水準(zhǔn)；具有城市地區(qū)中最多的人流量，是城市地區(qū)中人口最多的區(qū)域，２４小時(shí)人口的變化值也最高；具有城市地區(qū)最發(fā)達(dá)的內(nèi)部交通和外部交通聯(lián)系，擁擠程度(人流、車流)在城市地區(qū)也最高；具有最高的服務(wù)集中性，能提供包括經(jīng)濟(jì)、管理、娛樂、文化乃至行政等多方面的服務(wù)，具有城市地區(qū)最集中、檔次最高的零售業(yè)；具有城市中最高的土地價(jià)格和租金。
比如，紐約曼哈頓就是最有代表性的中央商務(wù)區(qū)，在不足１０００米長(zhǎng)的華爾街，集中了大量銀行、保險(xiǎn)、交易所和大公司總部，是世界上商業(yè)密度最大的地區(qū)；巴黎的拉德方斯則吸引了法國(guó)一半的大企業(yè)在此設(shè)立辦公機(jī)構(gòu)……和這些城市相對(duì)比，４０多個(gè)提出建設(shè)ＣＢＤ的城市大部分都是有些盲目的。
拋開上述軟性的標(biāo)準(zhǔn)，僅從經(jīng)濟(jì)實(shí)力和城市規(guī)模來看，國(guó)內(nèi)的一些城市是不適合建設(shè)ＣＢＤ的。據(jù)了解，４０多個(gè)提出建設(shè)ＣＢＤ的城市中不少年財(cái)政收入低于１０億元，有的甚至只有４億元。按照ＣＢＤ建設(shè)的平均投入為１００億元為標(biāo)準(zhǔn)，這些城市要不吃不喝１０年－２５年才能填上這個(gè)空缺。
城市規(guī)模也很重要。一般認(rèn)為，在我國(guó)人口５０萬以上的屬于大城市，人口在２０萬－５０萬的為中等城市，人口在２０萬以下的為小城市。專家指出，在我國(guó)中小城市發(fā)展ＣＢＤ"基本不可能"。即使是５０萬以上人口的城市，也不一定適合建設(shè)ＣＢＤ。但統(tǒng)計(jì)材料卻顯示，準(zhǔn)備建設(shè)ＣＢＤ的城市中有的人口低于５０萬，另外一大半的城市人口在２００萬左右。這與人口都在１０００萬以的上海和北京形成了鮮明的對(duì)比。
兩大誤區(qū)
國(guó)內(nèi)城市的ＣＢＤ建設(shè)沒有多少經(jīng)驗(yàn)可循，因此，大部分城市都在摸索自己的ＣＢＤ之路。在這個(gè)艱辛的過程，有兩個(gè)誤區(qū)非常普遍。
誤區(qū)一：ＣＢＤ建設(shè)就是房地產(chǎn)開發(fā)。國(guó)內(nèi)不少城市認(rèn)為商業(yè)和房地產(chǎn)的簡(jiǎn)單迭加就構(gòu)成ＣＢＤ，從而將重點(diǎn)放在如何使建筑特色方面"高出"同城其他區(qū)段，座座氣派高樓拔地而起。"數(shù)數(shù)這樣的高樓里面，到底有多少人氣？"面對(duì)幢幢"孤獨(dú)"的高樓，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌發(fā)出這樣的疑問。他指出，不能做沒有人氣的ＣＢＤ，不能做日間忙碌、晚上冷清的"白天的ＣＢＤ"。一個(gè)地方高樓再多再大，如果沒有足夠的人氣而只有形只影單的少數(shù)白領(lǐng)、金領(lǐng)，照樣算不得ＣＢＤ。ＣＢＤ的靈魂應(yīng)該是人氣。
如何吸引人氣？他認(rèn)為要制造需求，把現(xiàn)代服務(wù)業(yè)作為ＣＢＤ建設(shè)的重要內(nèi)容。交通要疏浚，文體要齊全，餐飲展會(huì)要跟得上，高檔住宅區(qū)要加緊施工等等。凡是成功建成ＣＢＤ的城市，與周邊相比幾乎都是商務(wù)交易成本的盆地，如上海。這些地方現(xiàn)代服務(wù)業(yè)高度發(fā)達(dá)，社會(huì)化分工協(xié)作大大分擔(dān)或抵消了交易成本，商家不請(qǐng)自來。要提高商務(wù)交易效率，降低成本必不可少。
誤區(qū)二：建成后的ＣＢＤ必須立馬發(fā)揮集聚效應(yīng)。很多地方政府以為ＣＢＤ大樓建成后，產(chǎn)業(yè)繁榮就可樂觀其成了。殊不知，任何ＣＢＤ由"開埠"到興盛都有一個(gè)３年－５年的市場(chǎng)培育期，這是規(guī)律，這期間伴隨著令人揪心的風(fēng)險(xiǎn)累積和成本流失，不少商家撐不住這"三年之痛"就垮掉了，所以業(yè)界還很形象地將培育期叫做"危險(xiǎn)期"。
"雖然上海浦東陸家嘴已經(jīng)很發(fā)達(dá)，但是商業(yè)領(lǐng)域很多方面仍比浦西差，這表明市場(chǎng)培育的確是個(gè)艱辛過程。"上海浦東新區(qū)陸家嘴功能區(qū)域管理委員會(huì)副主任顧曉明認(rèn)為，建設(shè)ＣＢＤ最主要的一個(gè)問題便是處理好當(dāng)前和長(zhǎng)遠(yuǎn)的關(guān)系，在設(shè)計(jì)項(xiàng)目時(shí)，推進(jìn)的標(biāo)準(zhǔn)，怎么去組織人力、財(cái)力、物力，這當(dāng)中就有選擇，因?yàn)橘Y源是有限的，我們必須考慮如何將資源用得更有效，更長(zhǎng)遠(yuǎn)。ＣＢＤ的周期絕對(duì)要比產(chǎn)品的周期長(zhǎng)，所以長(zhǎng)遠(yuǎn)的關(guān)注是我們對(duì)現(xiàn)有資源的認(rèn)識(shí)，以及我們對(duì)現(xiàn)有資源怎么利用，對(duì)后期的發(fā)展怎么負(fù)責(zé)的關(guān)鍵問題。在ＣＢＤ建設(shè)的過程中，確實(shí)應(yīng)該貫徹和落實(shí)科學(xué)的發(fā)展觀，更加注重其長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。
基于此類問題ABBSER也有激烈討論：
武漢的CBD建設(shè)問題
http://shihaitang.com/bbs/post/view?bid=4&id=1128242&tpg=1&ppg=1&sty=1&age=0#1128242
關(guān)于是地標(biāo)還是垃圾的討論：
http://shihaitang.com/bbs/actions/archive/post/2676623_1.html
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