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天津樓市“點(diǎn)、線、面”格局解讀 [推薦]
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天津房地產(chǎn)市場已開始進(jìn)入快速發(fā)展時期，拆遷產(chǎn)生的剛性需求不僅帶動了存量房與二手房市場，同時引發(fā)了大量改善型購房需求，進(jìn)而推動了商品房市場的發(fā)展。海河綜合開發(fā)及城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了良好的發(fā)展機(jī)遇，同時土地“招、拍、掛”政策的出臺增加了土地市場的透明度，外地房地產(chǎn)開發(fā)商看到這些市場機(jī)會紛紛進(jìn)入，為天津房地產(chǎn)市場帶來了新的活力，同時也使競爭更加激烈。隨著市場的進(jìn)一步升溫，房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域會不斷涌現(xiàn)，天津房地產(chǎn)市場開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域的分布可以用“點(diǎn)”、“線”、“面”來概括。
點(diǎn)：主要是指在市中心內(nèi)環(huán)線以內(nèi)，單個項(xiàng)目占地面積較少，項(xiàng)目之間呈點(diǎn)狀分布，土地價格較高，以高層住宅為主。由于地處城市中心區(qū)，城市基礎(chǔ)設(shè)施相對比較成熟，商業(yè)配套設(shè)施比較完備，人文環(huán)境較好，生活較為便利，因而受到注重生活便利性及子女教育等問題的中高收入人群的青睞。目前在售與即將上市的項(xiàng)目約有12個，項(xiàng)目售價在5000元/m2-12000元/m2。有的項(xiàng)目主打小戶型，以個性化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)與較低的總房款吸引購房者的眼光；有的突出都市型別墅生活的概念，不僅提升整個項(xiàng)目的檔次，還為一些高收入的商務(wù)人士提供了更多的購房選擇；還有的以酒店式服務(wù)為項(xiàng)目的特色，吸引了大量商務(wù)辦公型需求的關(guān)注。
線：主要是指海河、地鐵、快速路沿線區(qū)域，其主要特點(diǎn)是景觀較好，交通便利，有較高的升值潛力，其中公建的比例較大。海河市內(nèi)節(jié)點(diǎn)工程大部分將于年內(nèi)面市，由于海河沿線土地的稀缺性及天津政府對海河開發(fā)的重視，海河沿線的項(xiàng)目土地價格較高，而且規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的要求高，海河沿線項(xiàng)目售價大多在6000元每平方米-10000元每平方米。地鐵與快速路沿線項(xiàng)目由于出行便利，價格適中，受到大量購房者的關(guān)注，成為需求集中的區(qū)域。目前地鐵1號線在售和即將推出的項(xiàng)目有11個，快速路沿線在售與即將推出的項(xiàng)目超過10個，這些項(xiàng)目的售價在4000元每平方米-7000元每平方米。地鐵與快速路所帶來的交通優(yōu)勢與升值潛力體現(xiàn)在項(xiàng)目售價中，可以使項(xiàng)目的售價比同區(qū)域非沿線項(xiàng)目提高300元每平方米-500元每平方米。
面：主要是指大面積整體開發(fā)區(qū)域，其主要特點(diǎn)是開發(fā)規(guī)模大，未來發(fā)展與升值空間較大。由于占地面積較大，因而主要分布在城市邊緣，如外環(huán)線兩側(cè)與近郊。天津住宅開發(fā)熱點(diǎn)“面”主要包括四個區(qū)域：一是東部區(qū)域，即河?xùn)|區(qū)東部區(qū)域、東麗區(qū)及津南區(qū)北部區(qū)域，目前在售的項(xiàng)目如萬科東麗湖項(xiàng)目；二是南部區(qū)域，即梅江、梅江南、衛(wèi)南洼、奧體中心區(qū)、王蘭莊以及南外環(huán)兩側(cè)的廣大區(qū)域，目前在售與即將推出的項(xiàng)目有9個；三是西部區(qū)域，即西青區(qū)中北鎮(zhèn)及周邊區(qū)域，未來5年內(nèi)將建成4平方公里的西部新城；四是老城區(qū)改造區(qū)域，包括老城廂、三岔河口、小伙巷、新開路等區(qū)域。從上述幾個區(qū)域的特點(diǎn)來看，受土地價格的影響，城市邊緣區(qū)域別墅與低層住宅的開發(fā)量較大，建筑容積率較低，而市中心區(qū)域高層公寓的開發(fā)比例較大，建筑容積率較高。對于有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，追求居住環(huán)境與舒適度的購房者，城市邊緣的低密度住宅為他們提供了多種選擇。
從天津房地產(chǎn)開發(fā)的趨勢來看，市中心區(qū)域可開發(fā)的熱“點(diǎn)”將逐漸減少。地鐵1號線今年年底即將正式投入運(yùn)營，2、3號線項(xiàng)目業(yè)已列入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日程，海河沿線項(xiàng)目陸續(xù)啟動，隨著各線開發(fā)的進(jìn)展，“線”的開發(fā)熱度將會在未來幾年內(nèi)得以持續(xù)�！懊妗钡拈_發(fā)將逐漸外移，其中東部區(qū)域未來幾年的發(fā)展余地較大。東麗區(qū)濱海國際機(jī)場周邊、保稅區(qū)空港國際物流區(qū)、津?yàn)I輕軌沿線以及開發(fā)區(qū)西擴(kuò)區(qū)域，是未來投資開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。海河中游的海河新城已作為天津市2020年遠(yuǎn)期規(guī)劃中的一個新城鎮(zhèn)提出。隨著城市居住區(qū)的逐漸外移，目前配套與交通略顯不足的地區(qū)將逐漸成為開發(fā)商關(guān)注的新區(qū)域。
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