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□ 本文作者：魯開宏

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深圳東部休閑住宅片區(qū)用地述評 [推薦]

深圳東部有山有海，是形成休閑住區(qū)的良好平臺。但由于東部東部山勢大多過于陡峭，海岸又多狹窄，再加上城鎮(zhèn)、工商業(yè)、交通設(shè)施等占地以及一些可能成為嚴(yán)重污染源的工業(yè)設(shè)施的存在，并不是到處都適合休閑住區(qū)的建設(shè)。以下根據(jù)作者多年對于深圳東部的考查和研究工作的積累，對東部幾塊比較適于建設(shè)休閑性住區(qū)的地片做出概略的述評。
在地塊的適合性上分為了兩級：一類地塊，各方面的條件都很適合發(fā)展休閑住區(qū)和休閑住宅；二類地塊，比較適合發(fā)展休閑住區(qū)和休閑住宅，然而有個別的因素導(dǎo)致了這些地塊并不是最理想的地方。
一、  鹽田區(qū)：
（一）三洲田片區(qū)：
三洲田在行政區(qū)劃上屬于鹽田區(qū)的？？？辦事處。
片區(qū)內(nèi)有三洲田水庫，設(shè)計庫容？？？立方米，面積約74萬平方米，水岸長約8.9千米，是深圳東部的第一大水庫。
三洲田的地形是比較典型的山地，尤其是從鹽田去三洲田的路上，地勢是本節(jié)我們所評述的十幾個片區(qū)中最陡峻的，但真正到達水庫周圍，地勢變得稍微緩和了一些，但仍然沒有大面積的平地。片區(qū)的南側(cè)是高聳的梅沙尖（海拔753米），東側(cè)是鵝公髻（海拔619米）和園山（海拔599米），東南有小西天頂（海拔492米），整個地勢向北偏東傾斜下降并變得開闊，形成一個明顯的簸箕形。
三洲田一帶的植被，以次生性的落葉闊葉林為主，由于山高人類活動較少，好多地方的林子保存得還不錯。在水庫周圍，則以大面積的果園（荔枝園）和茶園為主，間有少量種菜的農(nóng)田。
三洲田沒有海洋概念，是一個純粹的“內(nèi)陸”片區(qū)。
三洲田適合發(fā)展山地型的休閑住宅，結(jié)合水庫，可以開發(fā)出一些價值很高的房子。由于缺乏大面積的平緩地，小體量房可能表現(xiàn)得更加適應(yīng)和融洽。當(dāng)然這也不排除在水庫的周圍高層和小高層的存在，除了一般的商品休床房形式以外，還可以是產(chǎn)權(quán)或分時度假酒店以及常規(guī)經(jīng)營的旅游休閑酒店。
深圳華僑城集團正在投資（據(jù)說是30個億）開發(fā)三洲田，主要是游樂和休閑性設(shè)施，可能還會有高爾夫球場。如果這個大計劃能夠順利實現(xiàn)，將來該片區(qū)的面貌則主要取決于其規(guī)劃了建設(shè)了。
大梅沙片區(qū)（特別是其海洋運動中心和休閑住宅及酒店群）、鹽田片區(qū)、鹽田海鮮食街等的發(fā)展，無疑將會促進三洲田片區(qū)的發(fā)展。但是也應(yīng)該看到，由于山高路遠(yuǎn)，這種促進作用不會太大。換句話說，三洲田片區(qū)在東部休閑片區(qū)中顯得有點孤立，和其它片區(qū)的相互協(xié)動性不強。
除了地形過于陡峭以外，交通是限制三洲田片區(qū)發(fā)展的主要因素。現(xiàn)在由鹽田過去的公路路窄彎多坡陡，不好走。還有一條路是人們不太注意的，就是由北側(cè)的橫崗上三洲田，路反倒平緩一些。但是由于由市區(qū)去橫崗要走布吉或沙灣，而這兩個關(guān)口都是出了名的擁塞的地方，加上多少有此繞道，所以也不是什么好的選擇。最近鹽田區(qū)政府為了配合華僑城集團在三洲田的發(fā)展，正在修鹽田到三洲田的路，相信完工后交通會有所改善，但能否從根本上解決問題還是難說。
（二）大梅沙片區(qū)：
大梅沙片區(qū)在行政區(qū)劃上隸屬于鹽田區(qū)的梅沙街道辦事處。
在地形地貌上，大梅沙與后面將要敘述的西沖片區(qū)極為相似，都是以溝谷沖積為主要動力的山前沖擊扇，中部地勢平坦，有發(fā)達的水網(wǎng)。向山地過渡時坡度變化比較快，在比較狹窄的緩坡之后，地勢有一種突然變陡峭的感覺。面積上比西沖片區(qū)還是要小一些。
大梅沙有一條很好的沙灘，長度僅次于西沖沙灘，位居深圳東部第二。沙的品質(zhì)不是太好，還有些污染。正是因為有了這條沙灘，大梅沙成了深圳市有名的市民性開放性泳場所在地，也由此發(fā)展出了大量的旅游設(shè)施和酒店。
大梅沙的海水不好，污染較為嚴(yán)重，其原因很多，例如游泳的人過多攪動水底泥沙上翻，游人不文明地往海水里丟棄垃圾，鹽田港停泊及進出貨輪造成的油污，沙頭角灣水循環(huán)因各種建設(shè)而受阻以及過多地接納城市污水從而導(dǎo)致的水體污穢，片區(qū)本身直接向海水中排放城市污水等。
大梅沙片區(qū)的天然植被，完全可以說是消失殆盡。人工植被也僅僅就是靠人們種植的一些景觀植物勉強形成的。
大梅沙片區(qū)距離深圳中心區(qū)近，又有鹽壩高速公路過境，如果不考慮梧桐山隧道及其兩側(cè)路段在節(jié)假日經(jīng)常塞車的話（因為這是幾乎所有東部休閑片區(qū)都面臨的問題），可說是交通方便。
在東部各休閑住宅片區(qū)中，大梅沙是旅游開發(fā)時間最長的，已有二十多年的時間，高密度的開發(fā)也已有十幾年的時間。因此，大梅沙的發(fā)展用地現(xiàn)在已顯得十分緊張，獨立式住宅的大量建設(shè)已感困難，現(xiàn)在推出的帶有休閑住宅性質(zhì)的房子大都是些多層和小高層，尤以小高層為多。
大梅沙是深圳最早推出產(chǎn)權(quán)和分時度假酒店的地方，已有六年以上的時間，賣得都還不錯。
大梅沙中部原自然地貌上應(yīng)是水網(wǎng)濕地的地方，現(xiàn)已開挖了人工湖，但水一直不太滿，水質(zhì)也不好，所起到的景觀效果也不是太好。
大梅沙沙灘以及其西面的巖石海灘，是市政府投資建設(shè)的公共泳場和游樂地，所以這里每到暖季人都很多，或者說是太多，已超出了環(huán)境所能允許的負(fù)載量，應(yīng)采取措施向其它海岸疏導(dǎo)。
大梅沙片區(qū)地處鹽田片區(qū)、三洲田片區(qū)、小梅沙水上交通樞紐、溪涌片區(qū)的中心地帶，與它們距離都不遠(yuǎn)，離沙頭角也不算遠(yuǎn)。由此，沙頭角旅游購物事業(yè)的發(fā)展、鹽田片區(qū)休閑性住宅的發(fā)展、鹽田海鮮食街的繁榮、三洲田旅游和休閑事業(yè)的發(fā)展、小梅沙水上交通樞紐的形成、溪涌休閑性住宅區(qū)的發(fā)展，都會對它起到良好的促進作用。
大梅沙作為一個目前在深圳旅游和休閑事業(yè)最繁榮的海岸地帶，聚集的人流很大，但餐飲事業(yè)和這么多的人流相比似乎并不理想，特別是缺少一條有名氣、有特色、有情調(diào)的酒巴和夜晚消費的步行街。
高速公路穿越片區(qū)中后部給環(huán)境帶來了不好的影響。
大梅沙發(fā)展的最大問題，來自于它的地價已經(jīng)被拉得很高，同品質(zhì)休閑性住宅肯定它這里的價格比其它片區(qū)的要高。而且由于地皮緊張，這里也還可能再搞大型的休閑運動場地，只能借助周圍其它片區(qū)的了。
二、  葵涌街道辦事處：
（一）溪涌片區(qū)：
溪涌片區(qū)在行政上隸屬于葵涌街道辦事處，位于其西端，和鹽田區(qū)接壤（對面就是著名的小梅沙）。
溪涌片區(qū)的面積不大，由溪沖和土洋兩個比較集中的居民點組成。
地貌上為發(fā)育尚不充分的三個山谷谷口（其中東西兩個由上述兩個居民點分別占據(jù)，中間一個為深圳油碼頭和油庫占據(jù)），每個谷口的中部有一片不大的平緩地。向西南和東南分別是吊托山（海拔397米）和亞公嶺（海拔435米），雖然都不是太高，但溝谷切割強烈，地形比較破碎，坡地也都比較陡峭。溪涌的天然水系不是很發(fā)達，現(xiàn)已被人類的開發(fā)徹底地破壞了。在土洋一帶海岸線上，有填海造出的平地。
溪涌片區(qū)沿海沒有大的沙灘，有若干小沙灘，最大的一個是油碼頭西側(cè)的沙灘，總長度大約1000米，沙質(zhì)一般。
溪涌片區(qū)沿海海水一般，比大、小梅沙的要好一些，但不如金沙灣的海水。溪涌居民點排下的污水污染海灘和海灣海水。
溪涌片區(qū)內(nèi)山坡上的植被應(yīng)為次生性的現(xiàn)亞熱帶常綠闊葉林，但大都有已受到嚴(yán)重的破壞，山谷及其附近的山坡上，尚有農(nóng)田和果樹、苗場等。
溪涌片區(qū)的交通方便，鹽壩高速在這里有開口，走老？？公路也很方便。
溪涌片區(qū)雖不大，但由于距市區(qū)近，加上大、小梅沙旅游事業(yè)發(fā)展較早的影響，這里曾經(jīng)有一輪可說是旅游事業(yè)和旅游地產(chǎn)（盡管是很前期的）的發(fā)展，留下的結(jié)果，既有像金沙灘旅游度假俱樂部和溪沖工人度假村這樣的旅游和休閑度假設(shè)施，又有漫山遍野的爛尾別墅房。
溪涌片區(qū)中部比較平坦的地方，基本上都已被居民點及工商企業(yè)所占據(jù)，地勢緩和的海岸也成了深圳的油氣碼頭和儲運站，所以發(fā)展休閑住宅只能到陡坡度不那么陡的山坡上、北側(cè)的淺山谷（洞背一帶）以及沿海岸的山坡上。所以，這里適合發(fā)展的，是山地型的休閑住宅，尤以有海景的山地休閑住宅最好。萬科地產(chǎn)最近在這里搞的休閑樓盤“十七英里”就在海岸山坡上。
溪涌片區(qū)安排不下像樣的休閑性運動，因此需要借助周圍的這類設(shè)施。首先是葵涌片區(qū)，其高爾夫球俱樂部是最有意義的，其商業(yè)購物等社區(qū)支撐及夜生活步行街等，也對帶動溪涌有很大的作用。其次是大梅沙的沙灘運動類俱樂部、三洲田的旅游游樂活動等，也會對該片區(qū)起到促進。小梅沙水上交通樞紐的形成將進一步強化這里“交通方便”的形象，從另一個側(cè)面推升該片區(qū)。
溪涌片區(qū)發(fā)展的最大問題，來自于工業(yè)企業(yè)在這里發(fā)展與休閑事業(yè)爭地、污染環(huán)境以及造成的景觀環(huán)境的不協(xié)調(diào)，而工業(yè)企業(yè)的勢力可要比后述的水產(chǎn)養(yǎng)殖的當(dāng)?shù)貪O民的勢力大得多，還有地方政府對工業(yè)企業(yè)的渴望。如何處理好兩者之間的矛盾，把雙方的相互干擾降到都可以接受的程度，達到雙贏的目的，是一道難做的課題。
溪涌片區(qū)發(fā)展休閑事業(yè)的潛力不很大，但這里的確又是個離深圳較近，交通方便，大家走來走去都看得到的地方，萬科“十七英里”在這里賣得不錯似乎能說明些問題。所以作者把這里列為一個二類片區(qū)。
（二）葵涌片區(qū)：
葵涌片區(qū)行政上隸屬于葵涌街道辦事處轄區(qū)范圍，葵涌街道辦事處住地就在這里。
地貌上，葵涌片區(qū)是一片山間小平原，面積應(yīng)該和新大面積差不多，不如大鵬片區(qū)。周邊為丘陵和山地所圍繞，西側(cè)是亞公嶺（海拔435米），北側(cè)是石橋坑（海拔529米），東側(cè)是火燒天（海拔665米），南側(cè)是未木嶺（海拔547米）。中部平原是水系匯聚的地方，但總得來說不像大鵬片區(qū)那么發(fā)達，也沒有像樣的水庫。
和前述鹽田片區(qū)以及三洲田片區(qū)一樣，葵涌片區(qū)是一個沒有任何海的概念的“內(nèi)陸”片區(qū)。
片區(qū)中還有少量的農(nóng)田和果園、苗場等。山地上是次生性的南亞熱帶常綠闊葉林，但已遭受到了嚴(yán)重的破壞。
葵涌街道辦事處住地占據(jù)了本片區(qū)的中部地勢比較平坦的位置，這里不僅有密集的居民，而且還有甚至是國際上知名的大企業(yè)。在東部三個街道辦事處中，這里的工業(yè)經(jīng)濟是最發(fā)達的。
葵涌利用比較平緩的山坡和谷地，可以重點發(fā)展帶有田園風(fēng)光的山地型休閑住宅。如果高爾夫球運動能在這里成功地發(fā)展的話，還可以與之結(jié)合發(fā)展一些運動場地型的休閑住宅。
葵涌片區(qū)正好處在東部中間點上，又是個向大鵬半島轉(zhuǎn)彎的關(guān)節(jié)點（下鹽壩高速走坪西路向南），其在休閑和旅游觀光事業(yè)中的樞紐位置是顯而易見的。為了加強同香港等地的往來，最好還要有個直升機場。
作為葵涌街道辦事處住地，已經(jīng)具備比較好的商業(yè)和其它服務(wù)業(yè)基礎(chǔ)，應(yīng)當(dāng)擔(dān)負(fù)起社區(qū)中心的功能，其影響不僅限于本片區(qū)，還擴展到壩光、溪涌等片區(qū)。另外，這里也應(yīng)當(dāng)有一個酒巴了夜生活專業(yè)街區(qū)。
葵涌片區(qū)周邊比較平緩的低山淺溝谷地形上，是深圳東部適合建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化的能夠進行比賽的高爾夫球場地的地方�？紤]到周圍的幾個片區(qū)（壩光、溪涌、金沙灣等）都缺乏高水平的休閑性運動場地的俱樂部，大鵬片區(qū)的騎乘類俱樂部的建立變數(shù)較多，就更凸顯了這里形成高爾夫球俱樂部的重要性。
葵涌片區(qū)在東部的中部地段休閑住宅片區(qū)的布局中，可能注定是扮演一個“助人者”的角色。周圍溪涌片區(qū)、壩光片區(qū)、大鵬片區(qū)、金沙灣片區(qū)的發(fā)展，雖然總的來說都會對該片區(qū)的發(fā)展有正面的影響，但總感覺受惠的強度不大，趕不上它們從葵涌片區(qū)的發(fā)展中所得到的。
葵涌片區(qū)將來發(fā)展休閑性片區(qū)的最大矛盾，來自于地方對于建設(shè)工業(yè)企業(yè)的強烈渴望。兩者會在政策、土地、污染、景觀環(huán)境、地方投資分配等諸多方面產(chǎn)生矛盾，這是必然的，回避不掉。深圳現(xiàn)階段并無真正的“民意”，本書所指的葵涌片區(qū)這塊土地到底如何發(fā)展，最后工業(yè)和休閑業(yè)各能占到怎樣的比重，恐怕還是要取決于政府怎么認(rèn)識了。
（三）壩光片區(qū)：
壩光片區(qū)隸屬于葵涌街道辦事處，是其東部與惠州接壤的地方。
壩光片區(qū)又是一片在深圳東部常見的夾在山海之間的小平原，由沖擊和洪積形成，有比較典型的扇形發(fā)育。其北側(cè)是海拔717米的筆架山和海拔665米的火燒天，西側(cè)是海拔478米的釣神山，南側(cè)是海拔707米的排牙山，都是些大山。山海之間地勢比較平緩的地方呈條帶狀繞海灣展開，但進深一般都不太理想。扇形地貌中部地勢很低，水系比較發(fā)達，形成一些海潮溝。平地和山地交接的地方，坡度急劇變陡，大致符合深圳東部山前小平原的一般模式。
壩光片區(qū)海岸線很長，但卻以巖石質(zhì)海灘為多，沒有好的沙灘，令人遺憾。海灘后部垃圾污染十分嚴(yán)重，而潮間帶又有許多海水帶來的海藻碎片，還有不好的氣味。
壩光海灣內(nèi)的海水水質(zhì)也不好，可能是因為內(nèi)灣水循環(huán)不好，再加上海洋養(yǎng)殖污染所致。除水質(zhì)外，海水動力不足也是個缺點，經(jīng)常無涌浪。
壩光片區(qū)內(nèi)的植被，就是次生性的常綠闊葉林，以殼斗科植物為建群種，現(xiàn)在幾乎已被完全破壞，只在有些村落旁殘留下一些大樹。種果樹的梯田從山腳到山頂。低處的田地大多種為棕櫚類植物苗場，少量田地里還種有蔬菜和莊稼。此外，還有大量毀林后沒有辟為農(nóng)田或果園的山坡地，成為以高禾草和桃金娘等科的灌木構(gòu)成的灌草叢。中部海潮溝兩旁，長有一些半紅樹林植物。在泥沙和巖石交雜的海灘上，還長有紅樹林植物，特別是有密密麻麻的小苗，但由于人們反復(fù)的破壞，長起來的可能性不大。
片區(qū)內(nèi)的海洋養(yǎng)殖業(yè)發(fā)達，海岸邊育苗場很多，養(yǎng)殖池也多。
壩光片區(qū)整個呈條帶狀，山海結(jié)合非常緊密，適合建設(shè)倚山面海的濱海型的休閑住宅，而在谷地深處可以建設(shè)一些山地型的休閑住宅，有些地方甚至有條件打壩造小水庫，建設(shè)高質(zhì)量的山地臨水休閑住宅。在中部海潮溝交錯的低地上，還可以建設(shè)一些運河式的帶游艇碼頭的獨立式休閑住宅或會所。
壩光片區(qū)一個突出的特點，就是海灣狹窄，南北兩岸有適宜的對視距離，因此海灣兩岸的房子可以互為對方的景觀。換言之，海灣兩側(cè)的房子相互呼應(yīng)對于此片區(qū)的景觀來說是個十分敏感的問題。這就給規(guī)劃和設(shè)計提出了更高的要求，利用好這一關(guān)鍵點，就可以把這里搞得有別于別的片區(qū)，給出一種獨特的美麗海灣景色。
壩光片區(qū)十幾千米的海岸線上，居然沒有一處沙灘，海岸的休閑運動利用價值大打折扣。即使是人造一個沙灘，由于海水水質(zhì)不好，意義也不大。
以壩光片區(qū)的地形，也搞不子大型的高爾夫球場。借助中間低地，可以發(fā)展一些前路后水式的休閑住宅，使艇類運動得到一定的發(fā)展，但由于海水水質(zhì)不好，艇類運動的前景也不是特別好。
由于本片區(qū)缺乏休閑性的運動條件，酒店業(yè)的前景也還會特別好。
另外，壩光片區(qū)現(xiàn)有的交通條件還不好，一條雙向兩車道的柏油路沿著釣神山和火燒天之間的山谷通過。鹽壩高速本來應(yīng)該是通到壩光，但現(xiàn)在走到葵涌就不能走了。將來片區(qū)要發(fā)展，解決交通問題也是個要點，但感覺不會太困難。
綜上所述，建設(shè)好壩光的關(guān)鍵點，在于環(huán)繞海灣在建筑上下功夫，靠美麗的海灣景致來打動和吸引消費者。
為了海灣的美麗，還應(yīng)該把山體中上部毀壞森林搞出來的果園全部退果還林，給山體下部的房子一個好的背景。
就與周邊片區(qū)的關(guān)系來說，只有葵涌片區(qū)對這里影響較大，包括它的交通樞紐、社區(qū)支撐功能、專業(yè)的夜生活街區(qū)等�？科瑓^(qū)如能建成高水平的高爾夫球俱樂部，當(dāng)然對缺乏休閑運動概念的壩光片區(qū)十分可貴。但即使由于工業(yè)企業(yè)的發(fā)展葵涌周圍建不成像樣的高爾夫球場，工業(yè)企業(yè)本身（和大鵬、南澳不同，葵涌已經(jīng)有十分大型的企業(yè)）的發(fā)展也會給壩光輸送好多渴望休閑又有一定消費能力的人群。
三、  大鵬街道辦事處：
（一）金沙灣片區(qū)：
金沙灣片區(qū)地理位置上處于大鵬半島的中北部，行政關(guān)系上隸屬于大鵬街道辦事處，位于其東海岸。
金沙灣片區(qū)以下沙居委會（下沙村）為中心向南北和西展開，地貌上為低平的丘陵地，其北側(cè)有未木嶺，海拔高度547米，南側(cè)和西側(cè)沒什么太高的山。
金沙灣片區(qū)的海岸線在下沙附近是比較開闊的沙質(zhì)海灘，長度約有1.5千米，沒有礁石出露，沙質(zhì)也不錯。但向北和向南（尤其是酒店比較集中的南部）總的來說海岸并不十分開闊，沙灘都很小，和出露的巖礁交錯分布，而且越向南海岸越陡峭。
金沙灣的海水很好，清徹見底。
金沙灣片區(qū)丘陵地上的植被次生性十分明顯，并帶有強烈的人為跡象，相思、大葉相思、桉樹等成為廣泛的建群種。在有的沙灘后部，還有少量殘存遺留的上世紀(jì)五、六十年代作為防風(fēng)林種植的木麻黃，高的可達二十米以上，遮天蔽日，成為難得的景觀和夏季沙灘消閑的敝蔭樹（可惜現(xiàn)在沒有被用好）。
金沙灣片區(qū)還散在有少量的農(nóng)田，以種菜為主。
到金沙灣片區(qū)可以走鹽壩高速公路再轉(zhuǎn)坪西路（一級汽車專用路），應(yīng)該說是方便的。
金沙灣片區(qū)西部由于為較為平緩的丘陵地為主，谷地又比較開闊，自然很適合開發(fā)丘陵型的休閑住宅。這些休閑住宅可能大部分都不能直接看到大海，但由于地處海岸附近，參與各種海上活動都十分方便，更兼有美麗的山地景色，所以仍然會有極高的休閑利用價值，在商業(yè)上對買主的吸引力也會是很強的。這些丘陵休閑住宅可能是金沙灣片區(qū)今后休閑住宅的主打產(chǎn)品。
金沙灣片區(qū)海岸線北段以沙灘為主，沙灘的后部適于建海景房，但下沙居委會本身的民房占去了一些土地。
海岸線南段地勢比較陡峭，且岸線上比較容易建房的地方已大多為營業(yè)性的酒店和度假村所占，所以不太適合地產(chǎn)模式的休閑住宅的發(fā)展，但產(chǎn)權(quán)酒店類和出租類的休閑住宅還有發(fā)展的余地。
金沙灣片區(qū)海岸線南段現(xiàn)已建成一些有一定檔次的帶有明顯休閑性質(zhì)的酒店，大都政府機構(gòu)投資所為，房子建得不錯，內(nèi)部裝修也行，有些還配有網(wǎng)球場，但服務(wù)不是很好。這些酒店營業(yè)的季節(jié)性極強，夏季供不應(yīng)求，冬季冷冷清清。由于是政府產(chǎn)業(yè)，酒店在改善這種狀況上的熱情似乎也不是很高。這就引導(dǎo)出了一個話題，政府資本的投入在金沙灣片區(qū)啟動的早期固然起到一定的先鋒作用，但如果這個地方被政府產(chǎn)業(yè)所充滿，缺乏真正以利潤為動機的商業(yè)性投資者，這個地方的酒店服務(wù)水準(zhǔn)總也不會上得去。
就以上分析進行綜合評估，可以把金沙灣片區(qū)列為深圳東部的一類休閑住宅發(fā)展片區(qū)。
就休閑性運動對于休閑住區(qū)的輔助來說，金沙灣片區(qū)不是組織沙灘運動俱樂部最理想的地方，也不是組織艇類等海上運動俱樂部或高爾夫球會最理想的地方。也就是說，沒有休閑性運動的中心性機構(gòu)坐落在這里，可能是金沙灣片區(qū)作為一類休閑性住宅片區(qū)一個明顯劣勢的地方。
由于金沙灣片區(qū)距大鵬街道辦事處不遠(yuǎn)，或者說是兩者為鄰，有最直接的交通連接，所以大鵬附近馬球及騎乘類運動俱樂部的建成將對金沙灣的價值有極大的提升。大鵬休閑性商業(yè)街的發(fā)展，也將給金沙灣片區(qū)帶來極大的好處，因為晚上有了熱鬧的活動去處。此外，南澳高爾夫球會的發(fā)展也會給金沙灣片區(qū)帶來正面影響。水頭休閑性商業(yè)活動區(qū)的發(fā)展也會有好處，但海鮮食街對這里的影響力可能不是太大。這些都金沙灣休閑住宅片區(qū)在發(fā)展中可以借力的地方。
（二）大鵬片區(qū)：
大鵬片區(qū)的位置在大鵬半島的中部，行政上隸屬于大鵬街道辦事處。
大鵬片區(qū)發(fā)展休閑性住區(qū)的條件并不是特別好，屬于東部發(fā)展休閑住區(qū)的二類片區(qū)。
該片區(qū)處于深圳東部最大的一塊山間小平原上，地勢平緩，間有孤立的小丘出現(xiàn)。
片區(qū)中部有打馬瀝水庫，設(shè)計庫容？？？立方米，面積約48萬平方米，岸線長約4.8千米。
大鵬片區(qū)東西軸長于南北軸，東西各有一個重要的集鎮(zhèn)，西端的為大鵬街辦住地，東端的為鵬城。
大鵬片區(qū)由于人類開發(fā)活動時間較長，大部分土地都已被辟為農(nóng)田，也有果園和苗圃，山坡和殘丘上有少量次生性的長綠闊葉林。
到大鵬片區(qū)可以走鹽壩高速公路再轉(zhuǎn)坪西路（一級汽車專用路），應(yīng)該說是方便的。
大鵬片區(qū)由于地勢平緩，適合規(guī)劃建設(shè)田園風(fēng)光式的休閑用途的住宅，并可推出養(yǎng)馬或花卉、果樹園藝等業(yè)主投資安排。
鵬飛路（原名核龍路）是東西向貫穿該片區(qū)的主要干線，其兩側(cè)已經(jīng)建了不少的房子，北側(cè)是村子里自發(fā)建設(shè)的一些民宅，沿路還有少量可用于經(jīng)營目的的獨棟住宅；南側(cè)的房子更多，除了村民住宅和廠房外，還有一些可用于經(jīng)營目的的公寓式住宅。這一趨勢如果發(fā)展下去，用不了幾年，大鵬片區(qū)可用于發(fā)展休閑住區(qū)的土地就會大大地受到影響。
大鵬片區(qū)由于地勢平坦，又十分開闊，在多山地丘陵的深圳東部，是最適合發(fā)展馬類運動（場地賽馬、速度賽馬、馬球等）的一個片區(qū)，可惜馬類運動不像高爾夫球等運動在我國被那么多的人所接受，也就意味著投資馬類運動的風(fēng)險是較大的（最起碼現(xiàn)在是如此）。當(dāng)然，如果這里真能建起高水平的馬類運動俱樂部，對于促進本片區(qū)的休閑住區(qū)的發(fā)展肯定是有極大幫助的，因為和后者比起來，前者是更加具有投資性、挑戰(zhàn)性、運動性、社交性和更加貴族化的一項活動。
大鵬片區(qū)包括了大鵬街道辦事處住地這個城市化程度較高的地方。為了配合大鵬片區(qū)乃至整個大鵬街道辦事處行政轄區(qū)范圍內(nèi)休閑和旅游事業(yè)的發(fā)展，街辦住地應(yīng)提供一些高水平的配套功能，比如說要有一條有名氣、有人氣的酒巴和夜生活步行街，要有集購物、酒店、金融、交通等功能為一體的中心路，還要有良好的城市主體生活居住區(qū)等。這些雖不直接是休閑住宅片區(qū)的內(nèi)容，但卻是大鵬片區(qū)發(fā)展的一個重要組成部分。
大鵬古鎮(zhèn)觀光旅游對于本片區(qū)應(yīng)是一個積極因素，但不會有太大的作用。
另外，金沙灣片區(qū)的發(fā)展、水頭片區(qū)和發(fā)展，甚至是南澳、葵涌等地各種休閑事業(yè)的發(fā)展，都會帶動大鵬片區(qū)的發(fā)展。
大鵬片區(qū)的弱點之一，在于已經(jīng)發(fā)展了許多的小工業(yè)區(qū)（有廠房、集體宿舍、庫舍等）和一些不規(guī)范的房地產(chǎn)業(yè)（帶有更多的主體生活性質(zhì)），地方領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該正視而不是回避兩者之間的矛盾，在做出發(fā)展決策時能有一個明智的抉擇。
（三）水頭片區(qū)：
水頭片區(qū)在行政上隸屬大鵬街道辦事處。
該片區(qū)北與大鵬片區(qū)相連，東南與南澳片區(qū)相連，西南與新大片區(qū)相連，東與金沙灣片區(qū)僅隔一山。
這里在地形地貌上和大鵬片區(qū)差不多，仍屬小山間平原，其間散布著更多的水系，而沒有孤立的小殘丘。
水頭片區(qū)的西海岸有一不大的沙灘（現(xiàn)被劃在市青少年活動中心的范圍內(nèi)），沙質(zhì)也不好，海水也不算好。
水頭片區(qū)的天然植被已可用“破壞殆盡”來形容，人工植被的覆蓋率也不高。取而代之的是成片成片的建筑（村落和廠房）和養(yǎng)殖池塘。
到水頭片區(qū)可以走鹽壩高速公路再轉(zhuǎn)坪西路（一級汽車專用路），應(yīng)該說是方便的。
水頭片區(qū)由于地勢低平且有較多的水系，原則上應(yīng)該比較適合發(fā)展和水結(jié)合比較密切的田園風(fēng)光式的休閑性住宅和住區(qū)。
在深圳人的心目中，水頭最出名的就是有一個海鮮食街，還可以釣釣魚。但海鮮食街對于形成一個休閑性住宅片區(qū)的作用顯然不像休閑性運動俱樂部所能起到的帶動作用那么大，而水頭的垂釣也不具備發(fā)展成中心俱樂部那樣的條件，所以也起不了太大的作用。
大鵬片區(qū)的發(fā)展，大鵬商業(yè)購物及娛樂性步行街的發(fā)展，大鵬片區(qū)馬類運動俱樂部的發(fā)展（如果真能的話），都能對水頭片區(qū)的發(fā)展起到直接的推動作用。南澳片區(qū)、新大片區(qū)的發(fā)展、南澳高爾夫球俱樂部的形成，都會對水頭片區(qū)的發(fā)展起到推動作用。
水頭片區(qū)的弱點，在于它缺乏獨立的地緣和獨立的個性，總是感覺到它的過境性質(zhì)和短暫停留的餐飲性質(zhì)超過在此居留的要求。
水頭片區(qū)的生態(tài)環(huán)境和景觀環(huán)境也不算好，已經(jīng)形成的居民點、工業(yè)區(qū)（有一些是帶有明顯污染性的企業(yè)）、市場區(qū)等占地太多太亂。如果在這里搞生態(tài)化的休閑住區(qū)，土地的成本會比較高，環(huán)境再造的成本也會比較高。
因此，水頭對于發(fā)展休閑住區(qū)來說，只能是個二類片區(qū)。
四、  南澳街道辦事處：
（一）南澳片區(qū)：
南澳片區(qū)隸屬于南澳街道辦事處的行政管轄范圍。
南澳片區(qū)地處大鵬半島南部的交通要道，坪西路一級汽車專用路段到此結(jié)束。交通還算方便，從市中心區(qū)至此在不堵車的情況下大約一個小時（走鹽田）。
南澳片區(qū)西與新大片區(qū)接駁，北和西北分別和大鵬街頭辦的水頭片區(qū)和金沙灣片區(qū)相連。通向其南側(cè)的西沖、東沖片區(qū)以及東南側(cè)的鵝公片區(qū)的道路都要經(jīng)過這時，所以多少帶有交通樞紐的性質(zhì)。
南澳片區(qū)的地形不是很大很平坦，屬山前起伏的丘陵地，向北和向西比較平坦，向東和向南則變得陡峭，但其間仍有一些比較平坦的山間谷地。其南部的山體是南北走向的鵝公嶺。
南澳有兩個不錯的沙灘，其北部的一個已經(jīng)得到開發(fā)，成為東部配套齊全、泳客頗多的著名海灘之一，沙質(zhì)一般。而南部的一個至今不允許人進入。另外不有個小沙灘，被高爾夫球會的別墅區(qū)所占據(jù)。
南澳泳場的海水不是特別好，可能和南澳海區(qū)到處都有海水養(yǎng)殖有關(guān)。
南澳片區(qū)范圍內(nèi)有一水庫，稱楓木浪水庫，設(shè)計庫容為？？？立方米，面積約58萬平方米，岸線長約7.9千米。但現(xiàn)在的實際狀況是存水很少，大部分庫底已暴露，不知何種原因。
南澳片區(qū)的天然植被在大部分低平地上都已遭到破壞，丘陵地上部是次生性的南亞熱帶常綠闊葉林。片區(qū)內(nèi)幾乎沒有什么成規(guī)模的農(nóng)業(yè)和林果業(yè)，山間谷地上還有少量的農(nóng)民在種菜，間或有少量果樹。
南澳的海洋養(yǎng)殖業(yè)非常發(fā)達，陸地上建有許多大大小小的育苗場，近岸海域幾乎被養(yǎng)殖網(wǎng)架所充滿，對海水造成的污染是顯而易見的。
就適合發(fā)展的休閑住宅類型來說，南澳片區(qū)的情況比較多樣化，在長長的海岸線上，可以發(fā)展很多海景住宅，在比較平緩的丘陵和谷地上適合建設(shè)許多山地型的休閑住宅（特別是結(jié)合楓木浪水庫的山水型住宅），結(jié)合休閑運動場地可以造一些運動型的休閑住宅，而在街辦住地有條件發(fā)展一些產(chǎn)權(quán)酒店或分時度假酒店型的休閑住宅。
南澳片區(qū)內(nèi)現(xiàn)有一高爾夫球會，位于去鵝公嶺的路上，名世紀(jì)海景高爾夫球會，在一個山的高處，但地形起伏不是很大，規(guī)模很小，打球的人也不多。實際上那個位置不適合發(fā)展大的高爾夫球場。
南澳片區(qū)包含了南澳街道辦事處住地，其城市化程度不如葵涌、大鵬高，但由于地處海岸，風(fēng)光要超過前者。由于南澳的休閑和旅游事業(yè)較多前兩個辦事處更多，而且新大片區(qū)毗鄰南澳片區(qū)，去西沖片區(qū)、東沖片區(qū)、鵝公嶺片區(qū)又都要經(jīng)過南澳，所以這里有更多的理由成為整個南澳休閑生活的社區(qū)和配套支撐中心，因此要有更多的購物和金融服務(wù)，甚至于醫(yī)療和教育等服務(wù)，人建設(shè)一個與休閑和旅游服務(wù)機構(gòu)配套的、能夠水陸連運的客運中心。當(dāng)然，和前面的大鵬、葵涌、沙頭角等地一樣，這里也少不了一個高水平的酒巴和夜生活一條街。
南澳片區(qū)可借助楓木浪水庫建設(shè)一個更好的或者說是更加適合比賽的高爾夫球場，還可以在水庫附近建設(shè)一個為休閑生活服務(wù)的植物園。兩者的發(fā)展都會對該片區(qū)起到極好的促進作用。
南澳片區(qū)地處幾個休閑片區(qū)的中心位置或必經(jīng)的交通要道上，所以可以借力的周邊發(fā)展特別多。最直接的、影響最大的是新大片區(qū)的發(fā)展以及七娘山荒野運動俱樂部、七娘山休閑性動物園的發(fā)展。水頭自助式海鮮食街對于南澳的貢獻可能旅游觀光大于休閑，但不管怎么說也是增加了人氣。西沖片區(qū)的成功發(fā)展，特別是游艇、沙灘等休閑性運動俱樂部的出現(xiàn)，無疑也會極大地促進南澳片區(qū)的發(fā)展。再其次，像東沖、鵝公嶺、金沙灣、大鵬（如果能建成馬會的話影響就更大）等片區(qū)的發(fā)展，也都能夠給南澳片區(qū)的發(fā)展帶來一定的促進。
南澳片區(qū)的東南隅有一經(jīng)營性的墓地，可能會對其周圍的休閑住區(qū)發(fā)展帶來一些負(fù)面的影響。
南澳片區(qū)大力發(fā)展休閑事業(yè)的最大問題，可能來自于當(dāng)?shù)匾殉浞职l(fā)展了的海水養(yǎng)殖業(yè)，而這已經(jīng)是當(dāng)?shù)卦用竦氖杖耄ㄍ呛芨呤杖耄┑幕A(chǔ)。兩者在同一個空間里同時發(fā)展，肯定會發(fā)生爭空間的問題，還會發(fā)生養(yǎng)殖污染休閑環(huán)境、觀光和休閑人群過多擾亂養(yǎng)殖業(yè)等諸多矛盾，因此休閑事業(yè)的發(fā)展可能會遇到當(dāng)?shù)卦用竦牡钟|。要協(xié)調(diào)和處理好這一對矛盾，就需要有許多犧牲，當(dāng)然是養(yǎng)殖業(yè)方面，因為休閑和由此帶動的觀光旅游事業(yè)會給當(dāng)?shù)貛砀迂S厚的收入，使當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟效率更高。但這需要一定的時間來引導(dǎo)和用事實說服當(dāng)?shù)卦用�。所以南澳片區(qū)雖地處海邊，但發(fā)展可能還是先從做山的文章開始而不是先從海開始，達到即能夠在開始的時候順利發(fā)展，又回避可能性和原居民發(fā)生的矛盾和沖突，這是一個比較明智的策略。
（二）鵝公片區(qū)：
鵝公片區(qū)隸屬于南澳街道辦事處的行政管轄范圍。
鵝公片區(qū)也是個二類片區(qū)，主要是因為比較孤立，交通不太方便、地勢比較陡峭從而適于興建休閑性住宅的土地面積比較少，又沒有很好的海岸資源或其它休閑性活動資源。
鵝公片區(qū)的地形地貌是比較陡峻的山地，東部是南北走向的鵝公嶺，是一條十分明顯的分水嶺（其東部流域就是西沖），嶺西側(cè)和海洋之間發(fā)展出一條明顯的谷地，鵝公村及村子附近的農(nóng)林業(yè)活動就是在這個谷地里展開的。
鵝公村雖地處谷地，但卻缺水，山谷里沒有常年溪水，用水靠山上的山泉。由于近年毀林的緣故，山泉已呈干涸之勢，當(dāng)?shù)鼐用竦挠盟迅芯o張。
鵝公的植被，屬次生性的南亞熱帶常綠闊葉林。然而就是最近幾年，毀林現(xiàn)象特別嚴(yán)重，大片大片的森林被砍伐后種上了荔枝樹。
鵝公灣有一沙灘，不大，現(xiàn)在被水產(chǎn)養(yǎng)殖企業(yè)所占據(jù)，已建了許多房子。近海都被用為水產(chǎn)養(yǎng)殖場地�，F(xiàn)在沒人到這里來游泳。
鵝公片區(qū)只有一個很小的居民點，就是鵝公村，現(xiàn)在原居民都已走光，有少量的外地人租往在這里，為他們照料土地和果樹。
鵝公片區(qū)如要建成休閑住宅區(qū)，最好是利用山谷，先建成若干水庫，然后再圍繞水庫建設(shè)山地型的休閑住宅。這種別墅或其它類型的住宅，有水光，有山色，又沒有臨海房那種海風(fēng)帶來的潮濕和鹽堿，沒有臺風(fēng)的正面襲擊，將會居有極高的休閑價值和商業(yè)價值。
水庫建設(shè)對于鵝公休床住宅片區(qū)的建成有著關(guān)鍵性的影響，它們的作用可以總結(jié)為：創(chuàng)造宜人景觀，緩和谷地高差，改變視覺陡峻感，解決生活水、景觀水、林業(yè)用水，增加垂釣等休閑性活動項目、提供少數(shù)業(yè)主以水庫養(yǎng)魚或水面游樂為依托的業(yè)主投資安排等。
山坡上已經(jīng)毀林種上的果樹，應(yīng)做一些甄別，那些在比較平緩的坡地上種植年頭比較長生長勢又比較好的，可以被保留下來，并有可能結(jié)合到業(yè)主投資安排當(dāng)中去。而不符合上述條件的，應(yīng)堅決退果還林，使鵝公嶺上的森林重新繁茂起來，恢復(fù)生態(tài)化的休閑住區(qū)所要依托的良好的自然植被，涵養(yǎng)水源，增加對于水庫的補給。這是一個休閑住區(qū)、水庫、森林的微妙的聯(lián)動系統(tǒng)。
鵝公片區(qū)在地域上比較獨立，但到此南澳片區(qū)是必經(jīng)之路，所以南澳片區(qū)的發(fā)展對于該片區(qū)具有至關(guān)重要的作用。特別是本區(qū)沒有像樣的休閑性運動活動場地，商業(yè)購物也不方便，就更加需要南澳片區(qū)的這類休閑性活動作為補充以及商業(yè)性設(shè)施作為社區(qū)條件，讓人來到這里或住在這里就近就有許多事情可做。鵝公和西沖片區(qū)可以徒步翻越鵝公嶺相連，而西沖又是東部水平最高的休閑片區(qū)，有非常好的海岸和海洋運動，可在一定程度上彌補鵝公的不足。
鵝公片區(qū)的交通現(xiàn)在很差。從市區(qū)到鵝公嶺片區(qū)，要先到南澳街辦住地，然后只有一條土路通過去，路面沖溝很多，坡陡路滑，有的地方近乎單行。西沖片區(qū)要發(fā)展，一條雙向雙車道的瀝青路或水泥路是最起碼的要求。
鵝公的通訊
鵝公的供電]
鵝公搞休閑性住宅片區(qū)的不盡如人意的地方是明顯的，地處偏僻，交通不便，地勢陡峭，面積較小，水源匱乏，缺少理想的休閑性運動場地，等等。但盡管如此，作者還是把其作為一個有潛力的二類休閑性住宅片區(qū)列了出來，主要是認(rèn)為該片區(qū)只要搞好水庫，就能建設(shè)起雖然數(shù)量不多但卻品質(zhì)很高的休床性住宅。該區(qū)水庫是關(guān)鍵，它們不僅是高品質(zhì)休閑住宅的依托，還能緩解或解決上述的許多矛盾和不足。
（三）新大片區(qū)：
新大片區(qū)是深圳東部僅次于大鵬片區(qū)的又一個大面積地勢平坦的休閑住宅片區(qū)，和葵涌片區(qū)差不多。
新大片區(qū)在行政區(qū)劃上屬于南澳街道辦事處。
新大片區(qū)在地貌上屬于山前沖積、洪積小平原，缺乏典型的扇形發(fā)育，地勢平坦，向東北方向（海洋方向）略有傾斜。在平原的中北部也有一水網(wǎng)比較密集的地區(qū)。向東向南山勢急劇變得陡峻，有兩座大山橫亙在這里，就是著名的七娘山（海拔869米）和大燕項（海拔796米）。
新大片區(qū)海岸以泥質(zhì)海灘為主，桔釣沙是唯一像樣的沙灘，長度不足千米，沙質(zhì)過細(xì)，已經(jīng)有沙土的感覺。但沙灘后部的木麻黃林長得特別好，樹大林深，形成很是舒適的樹下休閑環(huán)境。
新大片區(qū)面向大亞灣，其大部分海岸又處于大亞灣的內(nèi)灣，所以海水質(zhì)量并不是太好，加上灘涂養(yǎng)殖和近岸養(yǎng)殖，更使海水受到污染。
新大片區(qū)是東部水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)、農(nóng)業(yè)和林果業(yè)比較發(fā)達的地方，除了海岸灘涂大部都被開挖為養(yǎng)殖池外，片區(qū)中部可見規(guī)模比較大、管理又比較到位的平地果園，這在東部已經(jīng)很少見了。
新大片區(qū)在北部沿海和中部都已經(jīng)沒有連片的天然植被，中部有大片的果樹和農(nóng)作物。但在西北側(cè)的七娘山上，還能見到一些保存比較好的天然次生性的長綠闊葉林，群落結(jié)構(gòu)比較完整，物種也比較豐富。特別值得提到的是這里的鳥類不管是在種類上還是在數(shù)量上，仍然是比較多的。
新大片區(qū)至少現(xiàn)在并沒有令人興奮的海景，雖然地處海邊，這倒有點類似深圳西部的情況。所以這里發(fā)展休閑和旅游事業(yè)，最起碼是在其現(xiàn)時起步階段，與其借助海景，還不如把注意力更多地放到對于大山的開發(fā)上。換句話說，更多地借助于來自山上的運勢。
新大片區(qū)可以很肯定地發(fā)展三類休閑住宅：依托七娘山的山地休閑住宅、依托中部平原的田園風(fēng)光式的休閑住宅和依托長長海岸線的海景休閑住宅，其發(fā)展空間都相當(dāng)大，所以都都能作得很到位，或者說是很地道。
片區(qū)內(nèi)現(xiàn)有一處名為浪騎的游艇俱樂部，是深圳做得最成功的一處游艇俱樂部，有很好的建筑和船塢，也有一批穩(wěn)定的會員。作為一項休閑性運動的活動中心，它無疑對新大片的發(fā)展是極有價值的。
新大片區(qū)的七娘山現(xiàn)在已經(jīng)是深圳比較著名的登山地，挑戰(zhàn)性較強，但來此登山的人數(shù)并不是很多。將來如果這里能成功地建立起一個荒野運動俱樂部，則有利于新大片區(qū)的發(fā)展，但其影響可能不會像高爾夫球、沙灘、艇類或騎乘類休閑運動俱樂部那么大。借助七娘山建設(shè)一個休閑性的動物園，也是一個對片區(qū)發(fā)展有利的項目，但未來是否能成功運作和盈利，未知數(shù)很大。以休閑為首要目的的動物園，在國內(nèi)還沒有先例，估計其經(jīng)營難度會很大。還有報道稱七娘山可望申報國家地質(zhì)公園，如果地質(zhì)公園建成了，其知識性和科學(xué)性不僅對新大片區(qū)，對西沖、東沖乃至整個深圳東部的休閑事業(yè)都是個有益的補充。
南澳片區(qū)的發(fā)展會給新大片區(qū)帶來直接的拉動，尤其是其作為社區(qū)中心的作用的發(fā)揮以及夜生活一條街、高爾夫球會等，是對新大片區(qū)的補充。水頭自助式海鮮食街的發(fā)展，也會對新大片區(qū)有促進，甚至部分類似的餐飲經(jīng)營活動會擴散到新大這邊來（北側(cè)海岸線附近）。
新大片區(qū)的突出的問題，就是沒什么突出的特點，沒什么突出的亮點，沒什么特別吸引人的東西。而且沿海灘涂水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)的發(fā)展對環(huán)境和景觀的破壞的確太大（和南澳還不同，那里雖然養(yǎng)殖業(yè)也不少，但卻幾乎沒有灘涂養(yǎng)殖）。如果在這一帶新興起休閑事業(yè)并進而帶動旅游觀光事業(yè)的發(fā)展的話，與水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)、進而與當(dāng)?shù)卦用竦拿�，也是必然會發(fā)生的，應(yīng)當(dāng)引起重視，有相應(yīng)的策略，達成一種平衡且平穩(wěn)的過渡。
新大的交通應(yīng)該說是還算方便，從南澳和水頭都有路可以進入新大片區(qū)，后者更直接一些，路也比較寬。將來新大片區(qū)進一步發(fā)展，從南澳過來的路也必然要拓寬。
盡管新大片區(qū)并不是很理想，但由于其面積大，地貌類型均衡，可使用土地比較多，建設(shè)條件比較好等，綜合起來，我們還是把它作為一個一類片區(qū)推出。
（四）西沖片區(qū)：
西沖片區(qū)是深圳東部最適合做休閑性住區(qū)的地方，本書專門有一章（第十三章）以其為一個具體案例討論休閑住區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計和建設(shè)發(fā)展問題，這里只是按介紹各片區(qū)的通行模式對其加以敘述和評價。
西沖片區(qū)位于大鵬半島的最南端，行政上隸屬于南澳街道辦事處。
西沖片區(qū)以西沖居委會為中心向東、西、北三個方向展開，地貌上屬于以溝谷沖積為主要動力的山前沖擊扇，中部地勢平坦，有發(fā)達的水網(wǎng)。向山地過渡時坡度變化比較快，在比較狹窄的緩坡之后，地勢有一種突然變陡峭的感覺。其北部的七娘山（海拔867米）、東部的大燕頂（海拔796）、西部的鵝公嶺都是些大山。
西沖擁有深圳東部最長、最開闊、沙質(zhì)最好的海灘。
西沖擁有深圳最清徹透明的海水。
西沖有深圳東部僅有的一個島嶼——賴氏洲，巖礁，面積約0.1平方千米。
西沖的植被，中部低平地上原生植被應(yīng)是半紅樹林，但由于和海洋的水系溝通大都被人為阻斷加上養(yǎng)殖池塘的開挖，已呈殘存狀態(tài)。沙灘地的后部有木麻黃防風(fēng)林，雖已下經(jīng)歷著破壞，但尚能連片成帶。果園主要是種植荔枝、芒果等。農(nóng)田大多是種植城市綠化用苗木，有許多被荒置著。山坡地上林木已遭遇嚴(yán)重破壞，為次生性的灌草叢所取代。山體中上部為次生性的常綠闊葉林。
中部地勢較低的地方開辟有許多咸淡水養(yǎng)殖池塘。
就地形地貌來看，西沖非常適合發(fā)展休閑性的住宅區(qū)。根據(jù)地形又可以分為兩大類：與中部低平地上與運河系統(tǒng)相聯(lián)系的低地濱海休閑住宅和周邊山體下部的高地（山地）休閑住宅。
西沖最有特點的休閑性住宅，當(dāng)推低地上與運河水網(wǎng)相聯(lián)系的休閑別墅。運河水系是借助現(xiàn)有水系為骨干，在開發(fā)過程中進一步開挖完善而成而這些水系被設(shè)計的模式，就是為了讓每一棟別墅都能把庭院與運河連在一起，從而每家都能有一個私家游艇碼頭（如果愿意的話），并能通過運河把游艇很方便地開到大海里去。這種模式有點類似澳大利亞的黃金海岸等地的一些運河別墅。
運河別墅由于用地面積大，建筑和景觀檔次高，應(yīng)更多地體現(xiàn)出個性化，因此（至少是部分住宅）應(yīng)該采用“定制地產(chǎn)”模式來操作。
西沖的山地休閑住宅可能不像低地運河別墅那樣有突出的特質(zhì)，但由于西沖特好的環(huán)境條件，仍能做到綜合品質(zhì)極端優(yōu)秀并在市場上贏得追捧。
西沖有一些小的村落（城市化后現(xiàn)在被集合成居委會），除西沖和學(xué)斗外，人口和建筑都不多，不會對休閑事業(yè)的發(fā)展造成太大的影響。而比較大的學(xué)斗地處公路進入西沖片區(qū)的要沖上，正好依托其發(fā)展為未來整個片區(qū)的中心集鎮(zhèn)。
西沖現(xiàn)在的旅游和休閑事業(yè)開發(fā)程度很低，只是沿沙灘斷續(xù)散在一些小規(guī)模私營的海水浴和沙灘運動服務(wù)點，附帶一些餐飲和小零售。像在其它片區(qū)常見到的由政府單位投資舉辦的比較正規(guī)的旅游度假酒店還沒有。
在低平地和山體交接的緩坡地上，適合發(fā)展出與休閑住宅交錯的休閑酒店群。由于西沖將來肯定人氣會很旺，所以可以放手發(fā)展一些產(chǎn)權(quán)式的或分時度假式的休閑酒店，為人們提供更加多樣化的休閑住宅產(chǎn)品選擇。
由于路交通的改善和私家車的驟然增多，這幾年來西沖的人增加得很快，但都集中在5~10月份的夏季，冬季就極蕭條，所以如何改善冬季人氣就成了這里經(jīng)營成功的一個關(guān)鍵，值得動些腦筋。搞節(jié)日是其中的思路之一，比如利用綠化規(guī)劃設(shè)計，在山麓大量種植木棉樹，冬春之交花期集中，就可以組織“紅棉節(jié)”，吸引人們到這里來休閑度假。如果能使用植物激素強制落葉和誘導(dǎo)提前開花，把花期調(diào)節(jié)到春節(jié)假期，效果當(dāng)然就會更好，不過這需要一些科學(xué)實驗為基礎(chǔ)。
由于西沖優(yōu)勢的海岸位置和沙灘條件，家家戶戶都能有水道與大海溝通的運河休閑住宅區(qū)的形成，加上賴氏洲做為深圳東部唯一島嶼的輔助，西沖片區(qū)極有條件建成沙灘活動中心和游艇、外海垂鉤俱樂部，對于休閑住宅片區(qū)的形成是非常有利的。
西沖片區(qū)與東沖片區(qū)之間很近（約4千米），與南澳片區(qū)、新大片區(qū)以及屬于大鵬街辦的水頭片區(qū)也都不遠(yuǎn)（約8~10千米），都有公路交通（雖然現(xiàn)在路還不寬），和鵝公片區(qū)可以徒步翻越鵝公嶺（約4~5千米）溝通（是一種很好的健身運動選擇），這些片區(qū)的發(fā)展加上南澳高爾夫球俱樂部、七娘山荒野運動俱樂部、七娘山森林公園、七娘山地質(zhì)公園、楓木浪植物園、南澳步行街、水頭海鮮食街等豐富多彩的運動和休閑性活動的實現(xiàn)或升級，都將極大地促進西沖片區(qū)的發(fā)展。
位處大鵬半島最南端的西沖已鄰近珠海市的萬山群島，那邊的海島游已開發(fā)得很不錯，今后還會更好，所以可以借助游艇俱樂部的優(yōu)勢，形成以高檔次的小型船舶為運輸工具的海島休閑活動。
西沖片區(qū)的短處，至少是現(xiàn)在看來，在于它的交通條件。目前的一條從南澳能過來的路（省道359線南澳到西沖段）路很窄，僅為雙向兩車道，盤山路性質(zhì)，上下坡大，急彎又多，很不好走�，F(xiàn)在車少，將來車了必然很危險，成為限制西沖發(fā)展的高大瓶頸。為了打破它，考慮到受地形的限制現(xiàn)有路展寬又十分困難，建議再修一條雙車道路，新老兩條雙車道路各為南、北向的單行線，可從根本上解決交通流量問題及交通事故問題。
當(dāng)然，隱藏在事情深處的真正的實質(zhì)性問題，可能還不是交通問題，而是如何引進戰(zhàn)略性的投資者�？楷F(xiàn)在的小型自發(fā)民間活動，西沖是不可能很快發(fā)展起來的。
（五）東沖片區(qū)：
東沖片區(qū)面積不大，在行政上隸南澳街道辦事處。
東沖在地貌上來說應(yīng)該被說成是一個正在向沖積扇發(fā)育的谷口，面積狹長，向海面不開闊。海洋在這里形成一個開口很小的內(nèi)灣。片區(qū)的東北是大燕項，西北是七娘山，都是山勢陡峻的高山。西南側(cè)山勢較緩，再向西就是西沖片區(qū)了。在北、南兩大片山地之間，有一條長年流水的山溝流出，穿過東沖注入海灣。
東沖片區(qū)內(nèi)的沙灘不大，沙質(zhì)也不是太好（這是小沙灘普遍存在的問題）。
東沖的海水還算可以，雖然內(nèi)灣的海水循環(huán)不暢，還有紅樹林輸入一些有機物質(zhì)，但由于人為的污染少加上開闊的外海海水水質(zhì)好，才達成了如此的局面。
東沖片區(qū)的山溝兩側(cè)有少量的苗圃，有此山坡毀林后種上了小果樹（大多是荔枝）。山體上部是保存比較完好的次生性常綠闊葉林。山溝入海口處有堆積的淤泥，其上生長有紅樹林或半紅樹林。
東沖片區(qū)適合發(fā)展一些山地型的休閑住宅（主要在西北側(cè)），在環(huán)內(nèi)灣沿岸，可以發(fā)展一些海景休閑住宅，但總的來說發(fā)展面積都是很局限的。
東沖片區(qū)內(nèi)部沒有任何發(fā)展休閑性運動場地的條件，所以要強烈依賴其它片區(qū)的休閑性運動場地和俱樂部、會所等。影響最大的，當(dāng)然首推西沖，因為兩者很近，直線距離4.3千米，道路距離5.8千米，而且從南澳到東沖和到西沖實際上走的是一條路，只是在馬上就要進入西沖片區(qū)的時候才向東分岔。將來還可以開通一條繞大排頭長約3.6千米的海景健身步道。由此不難看出，西沖片區(qū)的發(fā)展，特別是沙灘運動、艇類運動中心以擴學(xué)斗社區(qū)中心的發(fā)展，對東沖片區(qū)來說，可能不僅僅是有很大的帶動和促進，甚至可以說是至關(guān)重要的。南澳片區(qū)（特別是其商業(yè)、高爾夫球）、新大片區(qū)（特別是其荒野運動）等的發(fā)展對于東沖也將大有助益。
東沖的交通，是從省道359線南澳到西沖段北起三分之二處向東分，路在山谷中并行于山溝伸展，路很窄。將來東沖要發(fā)展，這條路必須要拓寬。
東沖片區(qū)的果樹，都是近幾年違法毀林后種上的，造成嚴(yán)重的水土流失，本身生長也不好，景觀上也難看，所以應(yīng)堅決退果還林。
綜合以上情況，我們把東沖推薦為一個東部發(fā)展休閑性住宅的二類片區(qū)。　　

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