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05年成都樓市比較理性增速回落房價穩(wěn)中有升 [推薦]

　　三年來，成都房價的增長速度和幅度令人咋舌，成全了不少的投資者，但也為難了不少的購房者。住房作為人們生活的必需品，不能完全由市場競爭來控制，國家出臺的一系列政策在今年已經(jīng)取得了不小的成果，國內(nèi)許多房產(chǎn)發(fā)展有過熱趨勢的城市已經(jīng)在最近開始出現(xiàn)房價下跌的勢頭了。而成都作為一個城市化進(jìn)程中人口流入量很大的西部重鎮(zhèn)，在政策的調(diào)控下，房價走勢將如何發(fā)展呢？

　　3年房價

　　真實(shí)需求與投機(jī)拉動同在

　　從商品房平均價格的官方數(shù)據(jù)來看，2001年成都均價為1851元／平方米，與當(dāng)時全國平均水平相比低376元。而到了今年前3個月，成都市商品房平均售價為3559元／平方米，高出全省均價1496.6元／平方米；成都市房屋銷售價格指數(shù)為112.5，漲幅高于全國水平2.7個百分點(diǎn)，在全國35個大中城市中成都房屋銷售價格同比漲幅排第3位，在西部11個大中城市中居首位。

　　在這三年中，2004年是發(fā)展勢頭最猛的一年，成都市區(qū)商品房房價上漲了10.9%，在這個10.9%當(dāng)中到底有多少是真實(shí)需求，多少是炒作水分呢？成都作為西部重鎮(zhèn)，在全國的城市化進(jìn)程中是西部人口流入最多的一個城市，因此這兩年房價的飛速上漲也在情理之中。然而，由于國內(nèi)金融產(chǎn)品的缺乏和制度的落后，整個市場投資渠道缺乏，房地產(chǎn)成了不少中小投資者青睞的對象。多次置業(yè)者也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了前幾年的水平，二手房市場發(fā)展興旺，市場上的投機(jī)行為頻繁，而投機(jī)行為帶來的房價上漲也成為成都房價飛速發(fā)展的一個重要原因。

　　國家宏觀調(diào)控的適時出手說明了這個問題。在商品房價格的一路飛升中，有不少是來自市場的投機(jī)行為帶來的水分，尤其是成都近幾年來的飛速增長有不少是由于投資行為帶來的，于是121號文件、土地招拍掛、全行業(yè)提息、提高房貸利息相繼出臺，促進(jìn)整個房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　新政之下

　　成都房價走向平穩(wěn)

　　近兩年國家的政策相繼從供應(yīng)到需求出發(fā)，力圖將全國房價拉回到正常增長的軌道上。在成都房地產(chǎn)市場上，由于2004年房價增長大大高于成都GDP增長速度，因此在很大程度上也會受到宏觀調(diào)控的影響，預(yù)計在今年下半年，成都房價將走上平穩(wěn)發(fā)展的通道。

　　在121號文件和“8·３1”大限之后，整個成都房地產(chǎn)市場的開發(fā)投資結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了一個比較大的變化，有實(shí)力的外來開發(fā)商越來越成為成都市場上的主打力量，而成都本土的不少中小開發(fā)商則漸漸地退出了房產(chǎn)開發(fā)的舞臺。

　　同樣，在去年加息和今年個人房貸提升以后，房地產(chǎn)市場的需求部分會受到一定的制約，尤其是這次加息的主要抑制對象——投機(jī)行為會得到有效地控制，面對此次政策調(diào)整，盡管對利息損失不很在意，但政策發(fā)出的“進(jìn)一步收緊房貸、抑制投機(jī)性購房”信號還是令炒房資金投機(jī)獲利預(yù)期大大減弱。

　　不少投資者雖然認(rèn)為去年的加息和今年房貸提息對其投資房產(chǎn)的影響并不是很大，而真實(shí)需求也不會因?yàn)樘嵯⒍杆傧陆�，但是政策對投資的心理影響和導(dǎo)向性是抑制投機(jī)的主要作用。從今年順馳統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，去年9-12月份我市的投資性購房比例為7.3%，而這個數(shù)據(jù)到今年一季度降為了5.7%，可見政策對投資性購房存在較大的影響。在此影響之下，整個成都房價飛速上漲的局面有望得到抑制，但房價下降的可能性受供需影響不會太大，房價將在今年下半年平穩(wěn)增長。

　　漲幅趨于平緩

　　邁入理性健康發(fā)展時期

　　總體來說，在持續(xù)一段時期大量新政策的調(diào)控和規(guī)范下，各大城市特別是房價上漲過火的長三角周邊城市，出現(xiàn)了房價先抑后揚(yáng)的現(xiàn)象。而“揚(yáng)”狀態(tài)的恢復(fù)也在最近時期逐漸呈現(xiàn)出穩(wěn)定、理性的雛形。

　　其實(shí)，政府的一系列政策手段是為了防止房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫，讓整個市場和產(chǎn)業(yè)朝著理性和健康的方向發(fā)展。宏觀調(diào)控的首要目標(biāo)也是要抑制房地產(chǎn)投資過快增長，卻不絕對等于降低房價，我們不應(yīng)該以房價走勢作為判定調(diào)控成效的標(biāo)準(zhǔn)。

　　在當(dāng)前房地產(chǎn)市場以首次購房需求和改善型需求為主的背景下，住房需求呈現(xiàn)很強(qiáng)的剛性，一般性上調(diào)利率措施其實(shí)對需求量影響不是很大，不過，由于政策變動對市場預(yù)期的影響隨著時間的減弱、市場經(jīng)濟(jì)自身的價格調(diào)整，特別是政府將采取措施抑制房價過快增長等因素，房價上漲的腳步應(yīng)該會放緩。

　　增速回落房價穩(wěn)中有升

　　目前，政府頻頻出招試圖加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度，采取銀行加息、貸款利率上調(diào)、個人住房按揭緊縮等政策，以打壓全國各地上漲過快的房價問題，各地政府為了抑制房價的過快上漲，亦先后出臺了一系列文件和政策——在房地產(chǎn)炒作嚴(yán)重的上海，政府更是通過行政、財稅、金融等多種手段共同調(diào)控，有效抑制房地產(chǎn)市場的過熱炒作。一系列舉措促使房地產(chǎn)泡沫成分較高的城市，房地產(chǎn)降溫之勢已逐漸顯現(xiàn)，在宏觀調(diào)控背景之下，成都——作為西部的代表性城市，其房價在經(jīng)歷了2004年的大幅上漲之后，今年又該呈現(xiàn)何種波動態(tài)勢呢？本報委托權(quán)威地產(chǎn)調(diào)查機(jī)構(gòu)成都尺度地產(chǎn)顧問有限公司做了詳細(xì)研究。

　　成都市民消費(fèi)購買能力旺盛

　　據(jù)成都市統(tǒng)計年鑒表明，2004年，全市城市市區(qū)居民人均消費(fèi)性支出為8997元，增速為27.4%，在副省級城市中居第7位；從人均消費(fèi)性支出增加比例可以看出，成都市人均生活水平提高較快，人均購買能力逐年加強(qiáng)。

　　據(jù)成都市統(tǒng)計年鑒及相關(guān)政府網(wǎng)站的數(shù)據(jù)顯示，2004年，成都市城市市區(qū)居民人均可支配收入為10394元，在副省級城市中居第9位；成都的人均可支配收入在全國來說處于較低水平，在西部城市(如重慶等)處于較高水平，成為西部城市的領(lǐng)頭羊，是典型的消費(fèi)型城市；從歷年成都市居民人均可支配收入和在崗職工平均工資收入水平來看，居民收入水平常年保持了7%以上的增長速度。至2004年城市居民人均可支配收入10394元，同比上年增長7.8%。

　　2004年成都市商品房(含經(jīng)濟(jì)適用房)的平均房價為2452元／平方米，漲幅為16.9%，該漲幅低于居民人均消費(fèi)性支出漲幅(27.4%)，高于人均可支配收入漲幅(7.8%)，由此不難看出，2004年的房價漲幅呈現(xiàn)趨高之勢，但成都的消費(fèi)能力依然未受阻礙，支付能力良好。

　　地價上漲拉動房價持續(xù)上升

　　自實(shí)行土地公拍以來，成都地價持續(xù)上漲，而實(shí)際上還有眾多開發(fā)商仍在進(jìn)行存量土地的開發(fā)，使得拍賣土地成本的增加尚未完全攤?cè)敕績r消化，按照地價成本為30-40%的標(biāo)準(zhǔn)即使完全消化，這一成本增幅需要房價增加8.4%，必將使得在房價產(chǎn)生匹配性的增長情況下，房價漲幅保守估計仍能保持一慣性的增長時期。

　　有效需求拉動特征明顯

　　成都市的商品房空置率持續(xù)下降，全市空置商品房153.18萬平方米，比去年同期下降33.2%，整體房地產(chǎn)市場吸納率持續(xù)穩(wěn)定提高，根據(jù)尺度對消費(fèi)者的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，成都購房者目前仍以自用居住為主，用于投資的比例不到5%，其中用于滿足基本住房需求的首次置業(yè)和改善現(xiàn)有居住環(huán)境的二次置業(yè)者占據(jù)了絕對比重，有效需求拉動特征明顯。

　　由于大量的實(shí)際需求保證了市場的穩(wěn)定，在政府加大宏觀調(diào)控、緊縮銀根的背景之下，房地產(chǎn)市場供給增幅仍將呈下降趨勢，因此供求偏緊局面很難在短時間內(nèi)改變。中低檔房價仍將保持一定的增幅，而高端市場則由于市場競爭激烈，政府相關(guān)政策的打壓，其房價將保持一定的平穩(wěn)態(tài)勢，甚至還會出現(xiàn)一定程度的回落。

　　今年房價增幅回落，穩(wěn)中有升

　　據(jù)成都房產(chǎn)管理局統(tǒng)計，2004年市區(qū)商品房住宅銷售均價為3241元／平方米，與2003年同比每平方米上漲318元(2003年住宅銷售均價為2923元／平方米)，同比增長10.9%。

　　成都市房價增幅在2003年后呈現(xiàn)大幅上升趨勢，2004年更是達(dá)到了一成以上的增幅，考慮到整個宏觀形勢的影響，房價增幅將趨于平緩：成都房價在總體上低于全國同等級城市水平，上升空間充裕；成都市城市發(fā)展的提速、城市地位和功能的增強(qiáng)將在更大程度上推動房價在相當(dāng)范圍內(nèi)的提升。

　　綜上所述，成都市房地產(chǎn)總體發(fā)展環(huán)境較好，供給及需求仍然相當(dāng)旺盛；同時，與其他同等級城市相比，成都市房價仍存在相當(dāng)?shù)纳仙臻g，預(yù)計在政府宏觀調(diào)控和市場供需作用下，2005年下半年房價增幅將有所回落，整體房價保持穩(wěn)中有升的良好態(tài)勢。

　　業(yè)界聲音說漲跌

　　上海得病不該讓成都吃藥

　　融創(chuàng)西南公司副總裁李戰(zhàn)洪：

　　因?yàn)檎�、市場等大環(huán)境有一點(diǎn)波動就斷言成都的房價會下跌，這種看法缺少分析。成都不同于長三角和沿海地區(qū)，廣州是看產(chǎn)品、上�？葱星椤⒈本┛锤拍�、成都看潛力。用一個看行情城市的房價走勢，來衡量一個具有很大潛力城市的房價走勢，顯然不合理。上海得病，不應(yīng)該讓成都吃藥。房地產(chǎn)是一個地域性較強(qiáng)的行業(yè)，成都的房價本身偏低，在經(jīng)過政府、行業(yè)的培養(yǎng)后開始復(fù)蘇，屬于正常的上漲。作為西部中心城市，成都的房價和經(jīng)濟(jì)水平還是不相符的，并且這兩年成都產(chǎn)品的品質(zhì)得到了很大的提高，這也是推動房價上漲的一個正常因素，成都房價基本上不存在泡沫的說法。

　　上漲只是一個正常的補(bǔ)漲過程

　　成都置信有限公司副總唐名璉：

　　由于供求關(guān)系發(fā)生變化等多種因素，2004年的房價上漲速度是不正常的。2005年的房價仍然會保持上漲的趨勢，只是上漲速度和漲幅會趨緩。首先從成本來看，土地、原材料成本相應(yīng)提高，金融、財務(wù)成本增加，產(chǎn)品的品質(zhì)提高，各種因素變化將導(dǎo)致成本的上漲。其次是市場上的投資渠道較少，投資房產(chǎn)的人不會大幅度減少。第三，今年的放量雖然有所增加，但是剛性需求也在增加，包括一些外地的置業(yè)者大量擁入成都。第四，關(guān)于房價漲幅的理解，可能因?yàn)榻y(tǒng)計口徑標(biāo)準(zhǔn)不同有誤差。比如郊區(qū)本來房價很低，上漲只是一個正常的補(bǔ)漲過程，不能只看漲幅。

　　誰的抗跌性強(qiáng)誰就是贏家

　　成都南星實(shí)業(yè)有限公司董事長陳冰：

　　政府、開發(fā)商、老百姓三者之間應(yīng)該形成一種和諧的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，開發(fā)商做的任何事情都應(yīng)該符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律，房價問題是供給和有效需求的交叉平衡點(diǎn)，現(xiàn)在政府將房價問題提出來，增加了經(jīng)濟(jì)適用房等百姓能夠買得起的產(chǎn)品，擴(kuò)大供給，這種初衷是很好的。但是在抑制有效需求方面，不應(yīng)該降低和打壓老百姓的需求，包括打擊需求信心，比如頻繁加息，最終是老百姓在承擔(dān)購買壓力。至于炒作和泡沫，各個城市的房地產(chǎn)市場因素不一樣，不能一刀切，成都房價的泡沫成分非常少，價格比較低，屬于健康發(fā)展，應(yīng)該讓市場去調(diào)節(jié)，讓其比較平穩(wěn)地發(fā)展。目前政策的變動對于開發(fā)商的影響不是很大，因?yàn)榇蠖嘣诎肽昵熬驮谘芯�，有了心理�?zhǔn)備。今年的房價走勢會比較平穩(wěn)，誰的抗跌性強(qiáng)誰就是贏家，今年的樓市比的是產(chǎn)品品質(zhì)、性價比、發(fā)展前景……像去年那樣雞犬升天的局面肯定不會出現(xiàn)。

　　今年切忌短期炒作

　　陳先生：36歲私企公司業(yè)務(wù)經(jīng)理，4年投資房產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)。

　　今年一開始，政策方面就接連出組合拳，先是貸款利率提高，然后傳出征收物業(yè)稅的消息，接著“國八條”的頒布……一系列的措施更多的是調(diào)整買房者的心態(tài)。現(xiàn)在很多人對于成都樓市多半都處于觀望的心態(tài)，賣房的希望價格繼續(xù)上漲，買房的希望價格會回落。在這種心態(tài)下投資風(fēng)險性相對較大，特別是短期投資。像去年那種快進(jìn)快出的投資方式空間非常小。因?yàn)檫@種方式的贏利是建立在房價持續(xù)快速上漲的基礎(chǔ)上。今年成都房價下降不大可能，但是要快速上漲也很困難。本報記者唐文超彭鴻

　　三大專家大論房價

　　合理降低房價

　　“辛文”四川省權(quán)威經(jīng)濟(jì)學(xué)家，四川省政協(xié)六屆、七屆副主席，四川省委財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組成員

　　房價正在榨取整個社會，高得連公務(wù)員都無法承受，房價應(yīng)該降下來。

　　辛老的觀點(diǎn)是：房屋的價格水平從長期來講應(yīng)該和國民經(jīng)濟(jì)水平相匹配。房地產(chǎn)市場非正常的發(fā)展，不僅不能實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，而且會給國民經(jīng)濟(jì)帶來潛在的影響，這種影響有可能在短時間之內(nèi)看不見，但是到了一定的時候，如果控制不好就會顯現(xiàn)。而房地產(chǎn)商要站在一個長遠(yuǎn)的角度來搞房地產(chǎn)開發(fā)。辛文說，目前老百姓希望政府通過政策的干預(yù)能把過高的房價壓下來，而政府也完全有能力在土地政策、信貸政策、稅收政策、住房政策上做出好的表現(xiàn)，正確引導(dǎo)居民的消費(fèi)預(yù)期，同時嚴(yán)格個人住房信貸審核程序，適當(dāng)限制投資性購房行為，同時，合理把握拆遷進(jìn)度，避免剛性需求集中釋放。降低房價的問題，政府可以做的事情不少。國家要加大對廉租房和低價房的支持力度，保障中低收入家庭居住和平抑房價等。

　　科學(xué)平抑房價

　　“楊繼瑞”資深房地產(chǎn)專家、四川大學(xué)副校長

　　深度剖析了過旺增長的利益格局，并且提出理性且細(xì)致的解決方案，其結(jié)果就是房價被平抑、止?jié)q。

　　楊繼瑞首先強(qiáng)調(diào)撐起成都房價的4大因素分別是：1、“招、拍、掛”導(dǎo)致土地成本增加，轉(zhuǎn)嫁到房價；2、人們的非理性購房助推房價，追漲殺跌成為人們的一種購房惡性心態(tài)；3、建材成本增加，導(dǎo)致房價增高；4、股市的長期低迷，導(dǎo)致大量資金轉(zhuǎn)身股市進(jìn)入房地產(chǎn)市場。他認(rèn)為，分析新增成本來源會發(fā)現(xiàn)房價上漲，其實(shí)催生了其它的贏家，開發(fā)商只是別人的轉(zhuǎn)嫁體，卻承擔(dān)了市場壓力。而更多的原因還在土地、金融等相關(guān)政策的調(diào)整。繼而他認(rèn)為，成都市政府應(yīng)該從3大方面實(shí)施調(diào)控：1、政府要進(jìn)一步加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度，并杜絕其成為有錢人的投資對象；2、推行廉租房政策，并將政策真正落到實(shí)處；3、市場的客觀性結(jié)構(gòu)調(diào)整，尤其是高端產(chǎn)品�！白鳛橐粋€來了就不想離開的城市，無論怎樣調(diào)整，關(guān)鍵是要讓成都人住得起房子！”

　　首當(dāng)抑制暴漲

　　“尹中立”中國社會科學(xué)院金融研究所助理研究員、博士

　　如果不想讓市場暴跌，惟一的辦法就是不讓它暴漲，緩解漲幅是其必然。

　　尹中立博士說：“有人認(rèn)為，即使高層認(rèn)識到要給房地產(chǎn)降溫，但房地產(chǎn)已經(jīng)成為當(dāng)今的重要經(jīng)濟(jì)支柱，不會讓它步入熊市的。該觀點(diǎn)看上去有道理，但無法經(jīng)得起實(shí)踐的檢驗(yàn)�？匆豢慈毡竞椭袊愀鄯康禺a(chǎn)市場波動的例子就清楚了，任何一個政府都會明白房地產(chǎn)泡沫的破滅對經(jīng)濟(jì)的影響都是很大的道理，但結(jié)果是所有的政府都很難改變房地產(chǎn)泡沫破滅的命運(yùn)，這是市場運(yùn)行規(guī)律決定的。暴漲必有暴跌，這是投資市場的永恒真理！也許你會說，熊市非�？膳�，所以政府不會讓房地產(chǎn)市場進(jìn)入熊市。那么，結(jié)果只有一種選擇，讓房地產(chǎn)市場繼續(xù)瘋漲下去，讓房地產(chǎn)市場產(chǎn)生更大的泡沫，不會有第三種選擇，這就是投資市場暴漲必有暴跌的道理。如果不想讓市場暴跌，惟一的辦法就是不讓它暴漲，這也是政府出臺政策干預(yù)房地產(chǎn)市場簡單而又深刻的道理。”唐文超彭鴻賴?yán)杳鳑r正兵綜合報道

　　什么因素影響房價？

　　排除受GDP增長所產(chǎn)生的房價自然升高以外。3年來，一些客觀因素的出現(xiàn)使得成都房價不斷向上攀升。

　　1.土地招拍掛政策的出臺，使得開發(fā)商以協(xié)議、出讓等方式低價拿地的時代一去不復(fù)返，由于土地成本占到了開發(fā)成本的20%-30%，土地成本的增加，是房價上漲的主要原因之一；

　　2.建材價格的上漲，使得開發(fā)成本增加。特別是2004年，水泥和鋼材價格的巨大漲幅現(xiàn)在依然還歷歷在目；

　　3.規(guī)劃規(guī)范的加強(qiáng)。例如對河邊建筑的建筑形態(tài)和容積率的限制，強(qiáng)化實(shí)施安全玻璃和保溫隔熱材料等，增加開發(fā)成本，最終打入房價；

　　4.開發(fā)商自身開發(fā)品質(zhì)的提高，帶動所銷售樓盤房價的上漲；

　　5.2004年成都市因沙河整治工程、道路暢通工程、騰籠換鳥、城鄉(xiāng)一體化等幾個原因的匯聚，造成大量房屋的拆遷，買房的人忽然增多。而又因?yàn)槭芤?guī)劃部門人事調(diào)整所影響，許多項(xiàng)目的審批放緩，房地產(chǎn)市場供應(yīng)量同比縮減。出現(xiàn)了供不應(yīng)求、僧多粥少的局面。市場供求失衡帶動了成都房價整體上漲；

　　6.國家關(guān)于建筑單位文明施工、禁止超載運(yùn)輸?shù)葪l例的出臺，引起多項(xiàng)管理費(fèi)用、運(yùn)費(fèi)的上漲。國家對民工工資清欠力度的加強(qiáng)，使得房地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)作成本增加，企業(yè)管理成本的增加最終打入房價，使房價上揚(yáng)；

　　7.股市低迷，投資渠道不暢引得眾多投資者擁入房地產(chǎn)業(yè)，炒家對房價的哄抬也是房價上漲的原因之一；

　　8.2004年政府關(guān)于打造城南副中心、城東居住區(qū)的規(guī)劃出臺，使得城南的華陽雙流片區(qū)、城東的洪河十陵片區(qū)房價成倍攀升。政府行為也成為推動三年來成都樓市房價上漲的因素之一；

　　9.市民買漲不買跌的心態(tài)在2004年體現(xiàn)得尤為明顯，樓荒、搶房成為2004年成都樓市的標(biāo)志。在這樣的市場“大好形勢”下，不少開發(fā)商也坐地起價，把自己的房子多賣了幾個錢；

　　10.三年內(nèi)，國內(nèi)知名品牌開發(fā)商大量入川，讓蓉城眾多樓盤的開發(fā)品質(zhì)提升了不止一個檔次，同時售價也比照發(fā)達(dá)城市，讓成都市民能接受的心理價位記錄一次又一次被刷新；

　　11.類似翡翠城、天府長城、遠(yuǎn)大都市風(fēng)景、左岸花都、卓錦城等眾多大盤的出現(xiàn)，提升了整個片區(qū)的居住檔次，也帶動片區(qū)周邊的共生樓盤價格整體上揚(yáng)。大盤輻射效應(yīng)引發(fā)的房價上漲也不可小視�！　�

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