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當(dāng)?shù)禺a(chǎn)遭遇“熟地” ——城市“熟地”對(duì)地產(chǎn)價(jià)值的整?
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有觀點(diǎn)認(rèn)為：一座城市的核心競(jìng)爭(zhēng)力，是由這座城市核心區(qū)域或標(biāo)志性商圈對(duì)周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)的影響力而決定的。一般意義上，我們將這種區(qū)域稱之為“城市熟地”。
當(dāng)然，一座城市的熟地并不是由一個(gè)區(qū)域所構(gòu)成的，它可以是一個(gè)，也可以是兩個(gè)或多個(gè)。但這些區(qū)域都應(yīng)該有一個(gè)共性，那就是它的經(jīng)濟(jì)鏈對(duì)城市資源強(qiáng)大的整合力。像深圳這樣一個(gè)大都市，應(yīng)該說(shuō)，它的城市熟地是多方面的，東門(mén)國(guó)貿(mào)圈、地王金融圈、華強(qiáng)北商街、中心區(qū)CBD等，都在城市熟地的經(jīng)濟(jì)鏈中流光溢彩，演繹著深圳面向國(guó)際化的澎湃活力。
作為城市經(jīng)濟(jì)鏈中主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)，對(duì)一座城市資源的貢獻(xiàn)力無(wú)疑是巨大的。實(shí)質(zhì)上，正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的突飛猛進(jìn)，才創(chuàng)造了一個(gè)個(gè)讓每一個(gè)人能夠享有城市熟地價(jià)值的機(jī)會(huì)。試問(wèn)：在城市熟地?fù)碛幸环莸禺a(chǎn)，將意味著什么呢？詩(shī)人也問(wèn)道：走在城市大街，那一盞盞窗燈有哪一扇照亮了我？
這是對(duì)城市熟地生活的一種渴求，也是對(duì)城市熟地價(jià)值的一種認(rèn)同。
熟地，經(jīng)濟(jì)活力的“晴雨表”
香港的中環(huán)、上海的南京路、北京的王府井、重慶的解放碑、成都的春熙路，等等，都是這些城市的標(biāo)志性和象征性區(qū)域，它們以一個(gè)區(qū)域城市的獨(dú)特經(jīng)濟(jì)屬性，突兀一座城市的特色和價(jià)值�！安蝗ツ暇┞罚偷扔跊](méi)去過(guò)上海�！边@句話的潛臺(tái)詞是：南京路是上海城市繁榮、繁華的“熟地”。到了那里，你能夠得到一座城市所能給你的全部形象和真實(shí)體驗(yàn)。
相對(duì)于“生地”而言，熟地更多的指向城市的經(jīng)濟(jì)層面。區(qū)域經(jīng)濟(jì)指數(shù)的高低，決定著城市土地的“成熟”程度。因此，一座城市的熟地，必將是這座城市經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的區(qū)域，它不是單一的，它是多元的，它由諸多經(jīng)濟(jì)鏈構(gòu)成，它的價(jià)值不是內(nèi)斂的，而是放射的。
目前，深圳最為發(fā)達(dá)的城市熟地有兩個(gè)，相對(duì)而言，地王商圈和華強(qiáng)北商圈是最為成熟的。地王商圈因其強(qiáng)大的金融機(jī)構(gòu)而著稱，而華強(qiáng)北商圈則因商業(yè)機(jī)構(gòu)的聚集而聞名。它們隸屬于這座城市，也隸屬與整個(gè)華南經(jīng)濟(jì)板快；它們的成熟與整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的澎湃活力一脈相承�？瓷钲诮�(jīng)濟(jì)的現(xiàn)在和未來(lái)，主要就是看這兩個(gè)區(qū)域的人氣、財(cái)氣和景氣。
實(shí)質(zhì)上，熟地經(jīng)濟(jì)就是一座城市經(jīng)濟(jì)活力的“晴雨表”。它的啟承轉(zhuǎn)合，與城市的經(jīng)濟(jì)命脈生生相息。有城市建設(shè)專家曾說(shuō)：看到了地王商圈，就看到了深圳經(jīng)濟(jì)的活力。
熟地，地產(chǎn)價(jià)值的“放大鏡”
把房子建在孤島上，房子是沒(méi)有流通價(jià)值的（孤島意味著交通不可能或很難到達(dá)的地方）。把房子建在城市核心或城市熟地，它的價(jià)值又如何呢？
要估算這個(gè)價(jià)值，首先要衡量這個(gè)城市熟地的經(jīng)濟(jì)鏈價(jià)值。經(jīng)濟(jì)鏈越龐大，地產(chǎn)的價(jià)值，無(wú)論是使用價(jià)值和流通價(jià)值也隨之放大。而地產(chǎn)價(jià)值必然是隨著經(jīng)濟(jì)價(jià)值而不斷上揚(yáng)的。根據(jù)價(jià)格是按照價(jià)值而上下波動(dòng)的簡(jiǎn)單經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，離城市熟地越近，房地產(chǎn)的樓價(jià)越高，就是這個(gè)淺顯的道理。
深圳房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程其實(shí)就是不斷創(chuàng)造“城市熟地”的過(guò)程，當(dāng)關(guān)外樓盤(pán)方興未艾之時(shí)，深圳熟地的房地產(chǎn)市場(chǎng)已開(kāi)始了第三輪次的升級(jí)換代和創(chuàng)新。地王是一個(gè)很好的例證。10年前，在這里崛起的是安居房；10年中，在這里崛起的是名士閣、都市名園等高尚樓盤(pán)；現(xiàn)在，崛起的是城市天地廣場(chǎng)和世金漢宮等高尚物業(yè)。它們的建筑品質(zhì)、市場(chǎng)價(jià)值和人文內(nèi)涵，都隨著城市熟地的經(jīng)濟(jì)鏈而得到放大。
熟地是地產(chǎn)價(jià)值的“放大鏡”。正是在這樣的大背景下，房地產(chǎn)才得以高速成長(zhǎng)，并在成長(zhǎng)的過(guò)程中，反過(guò)來(lái)豐富和完善著城市熟地的基礎(chǔ)元素。
熟地，生活方式的“方向盤(pán)”
是生活改變了地產(chǎn)，還是地產(chǎn)改變了生活？這是一個(gè)看似簡(jiǎn)單而又糾纏不清的問(wèn)題。但無(wú)論如何，生活方式的改變與地產(chǎn)價(jià)值的變化有著“血濃于水”的近親關(guān)系。
過(guò)去，深圳曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)多次這樣的論爭(zhēng)，郊居化、都心主義、新都市主義、城市化等概念曾一度盛囂塵上，這是一種生活方式的選擇。但他們的實(shí)質(zhì)都離不開(kāi)城市。城市生活以其繁華、富庶、快捷、文明，而成為深圳人永不停息的渴求和向往。城市生活就像一個(gè)旋渦中心，始終以其強(qiáng)大的向心力，左右和控制著城市人居生活的方向。
要直觀、快捷地體驗(yàn)到城市生活，必然要住得離城市熟地越近�！敖畼桥_(tái)先得月”，是一種生活方式，它的內(nèi)涵無(wú)疑是指對(duì)于資源最大化和最快捷的擁有。因此，一直以來(lái)，能夠享有最大化城市生活，幾乎是多數(shù)深圳人的第一選擇。只不過(guò)基于經(jīng)濟(jì)狀況、生活方式的原因，這種選擇大多成為一種奢望。
作為城市生活的一個(gè)“方向盤(pán)”，城市熟地客觀上扮演了主要的角色。所謂熟地當(dāng)然是先生后熟的，在深圳不斷推動(dòng)城市化進(jìn)程的過(guò)程中，相信有更多的城市熟地生活讓深圳人擁有更多的選擇。這是城市熟地對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的最大貢獻(xiàn)，也是房地產(chǎn)價(jià)值對(duì)城市熟地內(nèi)涵的不斷豐富和更新。
資
料鏈接
生地與熟地
生地是指未開(kāi)發(fā)的農(nóng)地、荒地或城區(qū)內(nèi)附有需拆遷的地上建筑物的土地，也指周邊相關(guān)生活配套尚未完全到位的地塊。一般在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，國(guó)家收取相當(dāng)于土地轉(zhuǎn)讓金的價(jià)格，其他市政、拆遷費(fèi)用由開(kāi)發(fā)者承擔(dān)。
熟地主要是指經(jīng)過(guò)征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施投入，達(dá)到“七通一平”的可直接用于建設(shè)的土地。也專指周邊相關(guān)配套已完全到位，并已經(jīng)歷過(guò)多次開(kāi)發(fā)，具有相當(dāng)成熟度的地塊。一般在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，其價(jià)格定義主要包括出讓金、大市政費(fèi)、“四源”費(fèi)和征地、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等。相對(duì)生地而言，其工程繁雜，成本較高。
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