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2005年南京樓市走勢預(yù)測:房價失去大幅上漲空間
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2005年一季度已經(jīng)在人們控制高房價的呼聲中走過，而真正意義上的春季購房旺季才剛剛到來。一季度，南京樓市的走勢比較平穩(wěn)，除城中板塊房價漲幅較大外，其他區(qū)域各個新推出來的樓盤售價，也像人們預(yù)期的那樣在“緩漲”著。面對人們的呼聲和國家近期發(fā)出的“穩(wěn)”字信號，南京樓市將何去何從?
政策
穩(wěn)定房價已上升到政治高度
最近，國家對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的態(tài)度更加明確，措施更有力度。3月底，國務(wù)院發(fā)出切實穩(wěn)定房價的“八條意見”。其內(nèi)容為：高度重視穩(wěn)定住房價格；切實負起穩(wěn)定住房價格的責任：房價提高到政治高度，建立政府負責制，省政府負總責，對住房價格上漲過快，控制不力，要追究有關(guān)責任人責任；大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟住房土地供應(yīng)，并督促建設(shè)；嚴格控制被動性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；正確引導(dǎo)居民合理消費需求；全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運行；積極貫徹調(diào)控住房供求的各項政策措施；認真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查。這8條意見言簡意賅，從房價、土地供應(yīng)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、拆遷、消費觀點、市場監(jiān)測、檢查等多方面切入，雖涉及問題較多，但提綱挈領(lǐng)，目標高度一致——那就是穩(wěn)住房價。
4月4日，新華社又以評論民文章的形式發(fā)表了題為《加強宏觀調(diào)控，穩(wěn)定住房價格》的文章。這也是自建國以來，新華社首次專門針對某一個產(chǎn)業(yè)行業(yè)發(fā)展發(fā)表評論，傳遞的政策性信號顯而易見。
有可能繼續(xù)加息
就在3月17日房貸執(zhí)行新利率之后不久，理論界又有許多人認為，利率政策作為宏觀調(diào)控的重要經(jīng)濟手段之一，在2005年可能將被更多地采用。但每當有相關(guān)的聲音傳出，央行高層都會出面予以否定�？墒�，人們發(fā)現(xiàn)，央行的每一次加息都采取“突襲”的方式，冷不丁地就拋了出來。因此，如果這次加息不能達到預(yù)期的效果，今后一段時間內(nèi)，還有進一步加息的可能。
抑制需求將成調(diào)控重點
調(diào)控房地產(chǎn)單靠某一項的措施的確難以奏效。因此，多種調(diào)控手段如稅收、金融、土地以及一些行政手段，也即“組合”式的調(diào)控措施，在2005年都可能被運用到此輪調(diào)控過程中。
但是，今后進行調(diào)控的側(cè)重點，將從以往的主要調(diào)控投資規(guī)模，轉(zhuǎn)向適當抑制需求。個中緣由其實很簡單，那就是在樓盤上市量被控制的前提下，大量的需求依然存在；而在房源緊缺的情況下，買房人大量進入市場，房價無疑還會猛漲。
商品住宅供地結(jié)構(gòu)將會改善
雖然南京商品房供應(yīng)的價位結(jié)構(gòu)還是相對合理的，即中間“大”的部分為中等價位，兩頭“小”的部分為高價位和低價位。但是在商品房特別是商品住宅的空間分布上，卻存在著一定的不合理。
今年，隨著年初一項新政策的實施，商品住宅的供地結(jié)構(gòu)將會得到改善。即：主城外規(guī)劃建筑面積5萬平方米以上的用地，要配建中低價位的商品房。當然，從這樣的開發(fā)用地出讓出去，到商品房上市還要等上一兩年的時間。
供應(yīng)
今年是省委省政府提出的“沿江開發(fā)”戰(zhàn)略，市委市政府提出“一城三區(qū)”建設(shè)進入全面實施、關(guān)鍵階段的一年，從實際效果來看，成績較為顯著，房地產(chǎn)市場供需兩旺：供不應(yīng)求的局面根本改變，市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)日趨合理，買方市場初步形成。截至2004年12月末商品房待售面積為384萬平方米，其中江南八區(qū)為245萬平方米。
年初，根據(jù)2002年-2004年12月末已上市土地但仍未進行樓盤開發(fā)的未來商品房上市量，以及土地儲備中心公示的近期預(yù)上市土地在2005年可能的上市體量，房產(chǎn)部門做過測算，2005年全市預(yù)計新上市面積為1116萬平方米。其中，物業(yè)類型的分布是：住宅873萬平方米、寫字樓95萬平方米、商業(yè)用房148萬平方米；區(qū)域分布大體為：包括城中、河西、城中、城北仙林在內(nèi)的江南八區(qū)696萬平方米，江寧板塊173萬平方米、江北板塊197萬平方米，略大于去年1025萬平方米的新上市量。如果加上去年384萬平方米的存量房，今年總的供應(yīng)量將達到1500萬平方米。
同時，今年南京還加強了閑置土地的清理、處置力度。一些閑置多年的地塊上馬開工；另一些閑置地塊為防被政府收回，則在加強尋找合作伙伴。從這個角度來講，今年商品房市場總的供應(yīng)可能遠不止1500萬平方米。
但是，記者最近獲得的信息表明，受今年上市量將大于去年的預(yù)期影響，一些通過前期銷售已基本收回投資的大體量樓盤，開發(fā)商正在控制其開發(fā)進度，以防樓盤開發(fā)過量，從而增加銷售難度、商品房積壓。省統(tǒng)計部門對今年1到2月份全省及各市房地產(chǎn)投資的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，今年1到2月份，全省的土地購置面積為377萬多平方米，與去年同期相比下降38.45%；南京土地購置面積為55.83萬平方米，同比下降79.7%。而開發(fā)商購置土地面積下降，無疑會影響到房地產(chǎn)開發(fā)的后勁�？墒�，由于前幾年房地產(chǎn)開發(fā)的巨大“慣性”，今年的商品房上市量肯定會超過去年。
需求
改善型需求釋放存在阻力
應(yīng)該說，潛在購房人仍然大量存在。按照江蘇省全面建設(shè)小康社會的要求，到2007年全省戶均住房面積要達到84平方米。而根據(jù)市統(tǒng)計局去年的調(diào)查顯示，目前南京城鎮(zhèn)居民戶均住房面積為65.1平方米，離以平方米的“小康標準”還有18.9平方米。那么，110萬戶家庭在未來3年內(nèi)，還要需求2079萬平方米。而由于是按照“小康標準”這個硬指標計算出來的，所以2000多萬平方米的需求量還僅僅是“硬需求”量。如果算上每年大約10萬人的外來人口，實際的需求量還要大。
然而，業(yè)內(nèi)人士結(jié)合目前的樓市價位認為，即使市場仍然存在龐大的需求量，但由于南京樓市目前的價位超過了相當一部分人的承受能力，加息又加重了養(yǎng)房負擔，加之市場存在著許多不確定的因素，購房人的心態(tài)會呈現(xiàn)一個明顯的波動，即前期抱觀望態(tài)度，到下半年如果房價仍有小幅上漲，觀望者中又會有一些人入市購房。對于開發(fā)商而言，如果仍然一味地抬高房價，將導(dǎo)致市場供應(yīng)和需求脫節(jié)，從而把大量的需要改善住房條件的消費者排除在市場大門之外。
“以舊換新”購房人伺機入市
我市從1995年起，對住房制度實施改革，將公房以比較低廉的價格出售給個人。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2004年12月，全市共計發(fā)放房改房屋所有權(quán)證577484件。也就是說，我市已有57.7萬多套公房通過房改出售給了個人。
有關(guān)部門估計，57萬多套已出售的房改房中，如今大約呈現(xiàn)三種平分秋色的格局。即：擁有房改房的家庭中，三分之一已經(jīng)上市出手，用于改善居住條件；三分之一收入一般，或家有困難，基本沒有出手打算；三分之一在待價而沽，伺機出手，以賣小換大。對于第三個“三分之一”的家庭來說，他們有一定積蓄基礎(chǔ)，加上房改房可以換取比較可觀的資金，其購買力很大；加之“買房宜早不宜盡”的心態(tài)影響，他們當中今年會有相當一部分重新購房。但如果二手房市場不景氣，他們?nèi)詴^望。
“自有資金”型投資將會增加
對于投資型需求，一般認為，在銀行貸款利率上調(diào)的情況下，投資成本增加，獲利空間變窄，投資型購房會下降。但是，這是針對通過銀行貸款投資房產(chǎn)而言的。目前遭受升息等打擊的，也首先是這一類型的投資行為。
在依靠銀行貸款的投資購房人紛紛退出市場的同時，還有一股投資力量不可小視，即擁有足夠“自有資金”的投資者。對于手頭有大量“閑錢”的這部分投資者而言，因為股市長期低迷，而在通脹壓力下，錢一存到銀行便面臨縮水，其他的投資渠道又非常狹窄，投資房產(chǎn)仍是一個比較可靠的途徑。雖然最終可能賺不了錢，但起碼可以保值，使口袋里的錢不至于縮水。所以，從這一點來說，在南京樓市新一輪子的調(diào)整過程中，靠銀行貸款的投資型購房會大幅下降，同時，依靠“自有資金”的投資型購房會增加。
價格
近期，切實控制房價高增長的呼聲不斷，中央已經(jīng)發(fā)出“組合拳”信號，各地紛紛采取措施控制房價。南京相關(guān)部門最近也開過針對性會議，并表示密切關(guān)注房價走勢。
近日，中國經(jīng)營報與新浪網(wǎng)合作，搞了一項關(guān)于購房人當前心態(tài)的調(diào)查。調(diào)查結(jié)果顯示，近六成半的參與調(diào)查者認為現(xiàn)在不是買房的最佳時機，同時有超過六成的調(diào)查者對政府當前調(diào)控房措施的效果沒有信心。
具體到南京樓市，從總體上估計，今后一段時期的房價沒有下降的可能性，仍將有一定的漲幅。但在眾多預(yù)期的作用下，今年房價大漲的空間已經(jīng)失去，也不會有去年那么大。與此同時，一些區(qū)域樓盤為刺激購買，會拿出多種優(yōu)惠促銷，使得房價名義上提得很大，其實是明升暗降，漲幅非常微小。
對于各個板塊來說，城中大盤因供應(yīng)量越來越少，住宅仍有一定的上漲空間。江北銷售勢頭很猛，投資型購房會增加，自住型購房要早，否則會多花錢。江寧別墅類會有所上漲，目前部分別墅類項目售價已超過6000元／平方米，普通住宅上漲空間很小。河西可能借十運會東風(fēng)，增加銷售量，價格同時也會略升；但部分銷售困難的樓盤會改變策略，比如通過毛坯改裝修等方式，使價格保持不變，卻增加了賣點。仙林繼去年的一度沉寂過后，今年上市量增加，13條配套道路又在建設(shè)，一些內(nèi)部環(huán)境較好，樓間距較大的樓盤售價將會提價。城北幕燕一帶，則要看去年規(guī)劃的化工企業(yè)搬遷進度，如果搬遷速度較快，環(huán)境迅速改觀，則樓盤銷售前景看好，價格上漲會有一定的后勁，否則仍將保持現(xiàn)狀。當然，在巨大的銷售壓力下，也不排除個別樓盤因開發(fā)商資金鏈斷裂，從而出現(xiàn)“爛尾”的可能。
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