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專家商討杭州樓市的對策 [推薦]
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近段時候北京、上海紛紛出臺相關(guān)政策遏制房價高漲，而杭州房地產(chǎn)市場倒顯得比較寧靜。其實，處于風(fēng)尖浪口的杭州樓市何去何從，正在成為地產(chǎn)界關(guān)注的話題。昨天省房協(xié)召集省內(nèi)專家，探討發(fā)展思路，與會專家發(fā)表了一些精辟意見。
杭州樓市面臨五大攔路虎
杭州市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展的同時，目前產(chǎn)業(yè)發(fā)展還存在著一些困難和不足。專家認(rèn)為，這對杭州市向現(xiàn)代化大都市目標(biāo)邁進和社會和諧發(fā)展形成了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。
首先是土地供求矛盾突出。目前杭州市區(qū)土地面積僅有683平方公里，建設(shè)用地非常稀缺。2002年和2003年杭州市住宅土地出讓面積比上一年份增長率分別高達24.7%和52.7%，2004年則明顯趨緩，比2003年增長了13.2%。根據(jù)國土資源部對2003年全國城市地價的監(jiān)測結(jié)果，杭州地價名列全國城市的第三位。土地供給已經(jīng)與杭州市城市人口的激增形成了供需矛盾。
其次是房價過高。杭州市房地產(chǎn)市場價格逐年上漲，2004年杭州市商品房預(yù)售平均價格達到每平方米7253.52元，住宅平均價格也高達每平方米6865.65元，二手房平均價格也創(chuàng)新高，達到每平方米6312.33元。
第三是房產(chǎn)信貸迅速擴張，房地產(chǎn)業(yè)金融風(fēng)險初現(xiàn)。銀行對房地產(chǎn)業(yè)貸款繼續(xù)擴大，房地產(chǎn)業(yè)貸款在杭州銀行中所占比重較高，兩者相加占17.09%。雖然目前這兩類貸款的貸款質(zhì)量都非常高，違約率僅為0.55%和0.05%。但由于大量信貸支持，開發(fā)商的資金實力和購房者的購買力都可能被放大了，為杭州市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展埋下了資金短缺或資金鏈斷裂的隱患。
第四是房地產(chǎn)市場區(qū)域分割，產(chǎn)業(yè)發(fā)展宏觀調(diào)控困難。行政區(qū)域分割使得政府難以對房地產(chǎn)市場進行有效的宏觀調(diào)控。杭州市區(qū)(含蕭山、余杭兩區(qū))行政區(qū)劃面積3068平方公里，其中余抗區(qū)、蕭山區(qū)、杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、之江旅游度假區(qū)享受獨立的管理權(quán)限，使得在3068平方公里的范圍中真正賦予市財政、規(guī)劃、建設(shè)、國土等有關(guān)職能部門的權(quán)限最多只有559平方公里，僅占市區(qū)的18.20%，而且這些范圍的土地利用率已經(jīng)相對較高，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間已經(jīng)較少。市場分割使房地產(chǎn)供給失衡，老市區(qū)供給嚴(yán)重不足。
第五是住宅供應(yīng)體系不完善，經(jīng)濟適用房供應(yīng)不理想。雖然2004年杭州市基本建立起住宅供應(yīng)的“四級體系”，但實踐中存在著較嚴(yán)重的問題：一是適用對象難以嚴(yán)格地界定。二是經(jīng)濟適用住房的政府核價機制不合理，杭州市區(qū)(不包括蕭山、余抗區(qū))經(jīng)濟適用房絕對價格高達每平方米3000元以上。三是戶型設(shè)計不合理，面積過大。四是供給總量不足。2003年杭州老市區(qū)申購登記經(jīng)濟適用房住戶有38000戶，而實際解決的只有4850戶，只占申購登記總數(shù)的12.80%。如何解決中低收入階層的住房問題依然嚴(yán)峻，對杭州市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展提出了挑戰(zhàn)。
三招應(yīng)對樓市窘相
針對樓市的這些問題，昨天浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心賈生華、鄔其愛等專家紛紛獻計獻策。其中賈生華教授提出的幾大戰(zhàn)略最具代表性。
賈生華教授首先提出“城市空間的都市圈戰(zhàn)略”。杭州市需要打造以“一個主城、三個副城”為特色的都市圈。為了支持都市圈戰(zhàn)略的實施，杭州市房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將進行適應(yīng)性調(diào)整，應(yīng)該在繼續(xù)發(fā)展住宅用房的同時大力發(fā)展寫字樓、商業(yè)用房和工業(yè)用房，應(yīng)該在學(xué)習(xí)、吸收國外辦公建造設(shè)計理念的同時結(jié)合杭州社會人文特點，不斷提升商業(yè)用房的品質(zhì)，為優(yōu)化杭州市的商務(wù)環(huán)境作出貢獻。
其次是住宅布局的郊區(qū)化戰(zhàn)略。在杭州市主城區(qū)土地供給有限和居民住房選址隨經(jīng)濟收入水平提高而郊區(qū)化的國際趨勢下，未來杭州市的住宅也將呈現(xiàn)出郊區(qū)化的特點。按照“十一五”期間的杭州市城市發(fā)展規(guī)劃，杭州市將圍繞雙軸進行拓展，東西向以錢塘江為軸線發(fā)展，南北向以主城-江南城為軸線發(fā)展。這樣，杭州市將形成六大組團，即塘棲、良渚、余杭、臨浦、瓜瀝和義蓬組團，這些組團將成為未來吸納中心城區(qū)人口的衛(wèi)星城鎮(zhèn)和城鎮(zhèn)群。因此，未來杭州市住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展將重點開發(fā)這些區(qū)域。
同時，實行土地利用的集約化戰(zhàn)略。一是城市功能模式與集約用地模式相匹配，如城郊型、交通型、商務(wù)型、文教型、支柱產(chǎn)業(yè)型等城市功能，要求采用不同的土地利用模式，以達到集約用地的目的。二是堅持土地可持續(xù)利用的原則，在用地總量控制的前提下，盤活存量土地，立足內(nèi)涵挖潛，節(jié)約和集約利用土地。三是必須建立統(tǒng)一協(xié)調(diào)的區(qū)域規(guī)劃體系，以區(qū)域土地利用綜合效益最大化為目標(biāo)，科學(xué)地確定用地規(guī)模和布局，避免粗放的土地利用方式。四是加大土地整理力度，在確保耕地總量動態(tài)平衡的前提下，堅持土地用途管制制度，使拆遷地、廢棄地及時復(fù)耕，為房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展提供充足的土地資源，支持杭州市城市發(fā)展的需要�！ �
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