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全面跟蹤杭州土地“招拍掛”情況分析房市發(fā)展趨勢(shì)
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1998年，杭州實(shí)行土地儲(chǔ)備制度、進(jìn)行土地公開招標(biāo)。至今已經(jīng)有六個(gè)多年頭。浙江陽(yáng)光房地產(chǎn)投資顧問有限公司通過連續(xù)多年對(duì)杭州土地“招拍掛”情況的跟蹤，并結(jié)合杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)作了分析。
七大區(qū)塊劃分原則
市中心區(qū)塊：杭州市市區(qū)Ⅰ-Ⅲ級(jí)土地所包括的范圍；
錢江新城區(qū)塊：復(fù)興路、秋濤路以東，運(yùn)河以南，錢塘江以北所包括的范圍；
城西區(qū)塊：教工路以西、天目山路以北、余杭塘河以南所包括的范圍；
濱江區(qū)塊：杭州市濱江整個(gè)區(qū)域；城北區(qū)塊：文一路、德勝路以北，莫干山路以東，石橋路以西所包括的范圍；
三墩區(qū)塊：余杭塘河以北，莫干山路以西所包括的范圍；
下沙區(qū)塊：石橋路、運(yùn)河以東，錢塘江以北所包括的范圍，主要指下沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)；
1998年10月18日，杭州市國(guó)土局首次對(duì)東河上城段兩宗地塊進(jìn)行了公開招標(biāo)，標(biāo)志著杭州的土地出讓開始走向市場(chǎng)化；第二年又對(duì)8塊用地進(jìn)行了招標(biāo)或拍賣；到了2002年和2003年，年供地量分別達(dá)到了2800畝和3459畝；去年計(jì)劃供地4500畝，因宏觀調(diào)控和土地政策的變化，實(shí)際出讓2893畝，其中住宅用地1750畝。土地供應(yīng)“中空”外拓根據(jù)浙江陽(yáng)光顧問公司統(tǒng)計(jì)顯示，市中心區(qū)塊推出土地宗數(shù)由2000年占當(dāng)年出讓總宗數(shù)的52%增加到2001年的59%；但從2001年開始，出讓土地宗數(shù)及份額明顯減少；2003年市中心推出土地宗數(shù)僅占當(dāng)年出讓總宗數(shù)的14%；去年又進(jìn)一步降到5%。
錢江新城區(qū)塊出讓土地宗數(shù)呈明顯增長(zhǎng)趨勢(shì)，由2000年的14%增長(zhǎng)到2004年的23%，表明錢江新城的建設(shè)已提上杭州市政府工作重點(diǎn)。城西區(qū)塊比較特別，蔣村已經(jīng)基本建成，留下正在規(guī)劃當(dāng)中，出讓土地宗數(shù)變化不大，2003年出現(xiàn)較大變動(dòng)主要是因?yàn)槌俏魑慕虆^(qū)幾塊大學(xué)校區(qū)用地的出讓。
濱江區(qū)塊和下沙區(qū)塊有一定的共同點(diǎn)，隨著濱江、下沙兩個(gè)大學(xué)城的建設(shè)和配套的不斷完善，兩大區(qū)塊可居住性得到很大提高，市場(chǎng)關(guān)注度不斷加強(qiáng)。濱江區(qū)由于離主城距離較近，“隨沿江、跨江”戰(zhàn)略的實(shí)施，土地出讓從2000年占總量4%的比例增長(zhǎng)到去年的29%，下沙2000至2002年沒有一宗土地出讓，從2003年突然成為供地的熱地區(qū)塊，共有10塊土地出讓，占總出讓宗數(shù)的17%，2004年有11塊土地出讓，占到18%。
宅地是主導(dǎo)，綜合用地強(qiáng)勁增長(zhǎng)
通過對(duì)2000-2004年不同用途的出讓用地分類統(tǒng)計(jì)可以看出，2003年供應(yīng)住宅用地達(dá)36宗，創(chuàng)下歷年宗數(shù)之最，與該年度出讓土地宗數(shù)大幅提高有直接的關(guān)系。
在各類用地當(dāng)中，住宅用地仍占主導(dǎo)地位。綜合用地、其他用地呈現(xiàn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)的趨勢(shì)，說明政府開始重視新區(qū)的建設(shè)和各區(qū)塊配套公建的完善。2002年1月10日，杭州推出濱江第一塊公建用地，占地5525平方米，總建筑面積為16575平方米，標(biāo)志著濱江將以衛(wèi)星城的方式進(jìn)行建設(shè)，到2003年濱江成為綜合用地供應(yīng)的最主要區(qū)域，連續(xù)推出幾塊集團(tuán)辦公用地。同年政府試探性地推出了錢江新城第一塊公建用地，最終以1161元/m2的樓面地價(jià)被諸暨市建設(shè)發(fā)展總公司取得。2004年公建用地供地重心區(qū)域發(fā)生了變化，錢江新城的建設(shè)成為政府該年的工作重點(diǎn)，連續(xù)推出了6塊大面積集團(tuán)辦公用地。杭州的商業(yè)運(yùn)作存在著一定的難度，大多數(shù)的開發(fā)商都不想在大好形勢(shì)下冒這個(gè)險(xiǎn)，因而商業(yè)用地一直未成為市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)，推出的量也比較小。
地價(jià)猛漲，溢價(jià)率50%-70%
樓面地價(jià)又稱單位建筑面積地價(jià)，簡(jiǎn)稱樓面價(jià)，是平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。由于同一區(qū)城內(nèi)的各宗地、不同區(qū)域的容積率不同，樓面地價(jià)能更真實(shí)反映同一區(qū)域各宗地、不同區(qū)域的地價(jià)水平。
從圖表上可以看出，七大區(qū)塊的樓面地價(jià)均出現(xiàn)了不同程度的上漲。上漲最快的要屬城西區(qū)塊，出讓最早的是2000年美達(dá)·學(xué)院春曉地塊，樓面地價(jià)為2188元/m2，當(dāng)時(shí)以4500元/m2對(duì)外銷售，到2003年，國(guó)都房產(chǎn)以5326元/m2的樓面地價(jià)受讓到原計(jì)量學(xué)院地塊，這兩塊地相隔不遠(yuǎn)，但時(shí)間不同樓面地價(jià)增長(zhǎng)了2.4倍，今年位于西湖區(qū)天目山路離市中心更遠(yuǎn)的2號(hào)地以7547元/出讓，扣除該地塊周邊環(huán)境好、容積率低的影響，此價(jià)格還是刷新了城西出讓地價(jià)的記錄。
溢價(jià)率是指出讓土地中標(biāo)價(jià)超過底價(jià)的百分比，溢價(jià)率=（中標(biāo)價(jià)-底價(jià)）/底價(jià)×100%，它直接關(guān)系到開發(fā)商投標(biāo)的價(jià)格。國(guó)土局公布的招標(biāo)底價(jià)是根據(jù)整個(gè)杭州土地的級(jí)差地租以及歷年交易情況經(jīng)專業(yè)評(píng)估公司評(píng)估而得，在一定程度上能反映該宗土地的價(jià)值。
從2003年宅地溢價(jià)率散點(diǎn)分布圖可以看出，溢價(jià)率在0~30%有8宗宅地，30%~60%有18宗宅地，60%~90%有5塊宅地，超過90%的僅3宗宅地，最集中在50%~70%之間，占據(jù)了宅地中的大部分。溢價(jià)最高的是位于杭州下沙高教園區(qū)東區(qū)G10-25-1地塊，溢價(jià)率高達(dá)176.68%。
·濱江區(qū)塊：土地供應(yīng)量最大戶頭
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