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當(dāng)前位置：城市首頁(yè)——廣州編輯：yingeryy 007abbs

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廣州南拓格局你把家安在哪一站？ [推薦]

現(xiàn)在，可能沒(méi)有人會(huì)懷疑我們這坐城市“向南”這一核心的格局走向了。

　　南沙開(kāi)發(fā)全面升級(jí)，琶洲會(huì)展中心投入使用，大學(xué)城接納了第一批師生進(jìn)駐，新火車站也在去年的最后一天動(dòng)工了。廣州南拓的步伐是如此清晰和迅速。

　　追隨著這樣的步伐，“南拓”線上的海珠和番禺在廣州樓市中的地位與日俱增，越來(lái)越成為置業(yè)選擇的重要方向。

　　“南拓”的橋頭堡是海珠，落腳點(diǎn)在南沙，其間的會(huì)展中心、大學(xué)城、新火車站、廣州新城和南沙港等多個(gè)重大項(xiàng)目成為帶動(dòng)城市格局的向南的重要節(jié)點(diǎn)。圍繞這些節(jié)點(diǎn)的不同樓市板塊，除了一致地表現(xiàn)為迅速成長(zhǎng)外，也具有自己的特點(diǎn)和實(shí)現(xiàn)。

　　你準(zhǔn)備把家安在“南拓”的哪一站呢？

　　（一）

　　會(huì)展經(jīng)濟(jì)催熱海珠東

　　廣州城市格局的向南拓展是不可能跨越海珠的，這就是海珠目前的最大的優(yōu)勢(shì)。而在會(huì)展中心落戶琶洲以后，海珠本身的規(guī)劃格局的重點(diǎn)也落在了東部。

　　在國(guó)際會(huì)展中心落戶琶洲之前，琶洲島還只是海珠東部一個(gè)默默無(wú)名的荒涼之地，人少車少房子更少。1999年琶洲僅有的一個(gè)樓盤大家庭花園開(kāi)盤時(shí)均價(jià)僅為2500元/㎡，還少有人問(wèn)津。

　　2002年，琶洲迎來(lái)了千載難逢的機(jī)會(huì)——全亞洲最大的會(huì)展中心落戶琶洲！2003年底琶洲國(guó)際會(huì)展中心作為廣州市“秋交會(huì)”的主場(chǎng)館正式投入使用，巨大的人流、物流和資金流涌入國(guó)際會(huì)展中心，眾多國(guó)內(nèi)外媒體聚焦琶洲。仿佛一夜之間，丑小鴨變成了白天鵝，琶洲迎來(lái)幸福時(shí)光，周邊區(qū)域如赤崗、珠江新城等也受益匪淺。

　　在會(huì)展中心帶動(dòng)下，雙地鐵、區(qū)政府東遷、廣州“南肺”保護(hù)工程等，都成為海珠東部的發(fā)展重要促動(dòng)力量。海珠東部樓市也呈高熱度成長(zhǎng)的表現(xiàn)，并在整體是可分為琶洲、赤崗和廣州大道南三個(gè)區(qū)域。

　　[區(qū)域定位]

　　琶洲的規(guī)劃定位是“以會(huì)展博覽業(yè)為核心的城市副中心區(qū)”，周邊配套以酒店、寫字樓、政府職能部門、交通樞紐中心等為主，住宅所占比例相對(duì)較小，這也是琶洲在售樓盤單價(jià)高的最主要原因。

　　赤崗鄰近五羊新城和珠江新城，地理位置優(yōu)越，客村站是地鐵二號(hào)線和三號(hào)線的交匯點(diǎn)，又是廣州大道和新港路的交匯點(diǎn)，交通極為便利。會(huì)展效應(yīng)給海珠東帶來(lái)龐大的人流、物流和資金流，一些配套設(shè)施如酒店、飯店等服務(wù)性行業(yè)有賴于周邊區(qū)域提供，因此也必將帶動(dòng)赤崗一帶的發(fā)展。未來(lái)赤崗一帶將重點(diǎn)發(fā)展商業(yè)、酒店、飲食等配套設(shè)施。另外根據(jù)規(guī)劃，赤崗一帶還將形成海珠區(qū)新的商業(yè)圈，目前已有不少知名商業(yè)、飲食等企業(yè)進(jìn)駐。

　　廣州大道除區(qū)區(qū)政府遷入外，還規(guī)劃有多個(gè)文化、體育設(shè)施，并有“萬(wàn)畝果園”基礎(chǔ)上建設(shè)的生態(tài)公園，這一區(qū)域?qū)⒊蔀楹Ｖ樾碌男姓�、文化和休閑生活區(qū)。

　　[配套設(shè)施]

　　市政設(shè)施：1、國(guó)際會(huì)展中心：國(guó)際會(huì)展中心一期工程于2002年動(dòng)工，2003年11月正式投入使用，目前二期工程正在建設(shè)中；2、赤崗新領(lǐng)事館區(qū)：位于赤崗塔附近，規(guī)劃建設(shè)為廣州新領(lǐng)事館區(qū)；3、海珠區(qū)政府正式?jīng)Q定搬遷至廣州大道南園藝場(chǎng)地段，工程將于2004年底動(dòng)工，爭(zhēng)取3年之內(nèi)完工。4、廣州“南肺”保護(hù)工程已啟動(dòng)，萬(wàn)畝果園將建東風(fēng)公園和瑞寶公園。

　　交通：1、地鐵二號(hào)線于2003年6月通車，目前琶洲至琶洲塔延長(zhǎng)線正在建設(shè)中，將與地鐵四號(hào)線相連；地鐵3號(hào)線客村-火車東站計(jì)劃今年年底通車。

　　2、經(jīng)琶洲大橋、黃洲大橋可達(dá)天河新城，華南快速干線在會(huì)展中心有出口；3、新港東路擴(kuò)建為雙向10車道，工程于2003年完工，目前有六七路公交經(jīng)過(guò)會(huì)展中心；4、廣州大道為城市主干道，交通非常便利。

　　商業(yè)：1、赤崗商業(yè)圈：以麗影廣場(chǎng)為中心，將形成海珠區(qū)新的商業(yè)中心，目前已有好又多、廣百、國(guó)美、肯德基等進(jìn)駐；2、琶洲：目前商業(yè)配套比較缺乏，但保利國(guó)際廣場(chǎng)、廣州（琶洲）香格里拉大酒店、琶洲國(guó)際采購(gòu)中心等多個(gè)商用物業(yè)正在加緊建設(shè)中，中洲中心、世港國(guó)際公寓等盤也建有部分寫字樓和商用設(shè)施。

　　從整體來(lái)看，琶洲目前生活配套不足，在建配套也側(cè)重于為會(huì)展服務(wù)的高端設(shè)施，而赤崗一帶日趨完善的生活配套較好地彌補(bǔ)了會(huì)展中心的這一不足，也使赤崗一帶的生活氛圍越來(lái)越成熟。

　　[潛力分析]

　　琶洲在對(duì)琶洲板塊整體看好的形勢(shì)下，置業(yè)者也需注意到，會(huì)展經(jīng)濟(jì)的輻射范圍畢竟有限，目前真正能稱得上會(huì)展盤的只有中洲中心、世港國(guó)際公寓、雅郡花園、畔江花園、大家庭花園等少數(shù)幾個(gè)樓盤，有些打“會(huì)展”牌的樓盤因距離會(huì)展中心太遠(yuǎn)，實(shí)際受會(huì)展經(jīng)濟(jì)的影響并不大，如果單價(jià)明顯高于鄰近樓盤，置業(yè)者應(yīng)慎重考慮。

　　相對(duì)較而言，赤崗及廣州大道南一帶，不管是自住還是投資都是比較適宜的，尤其適合一部分在天河北、珠江新城或五羊新城工作、置業(yè)預(yù)算又不高的人士。不過(guò)目前赤崗及廣州大道南一帶城中村較多，環(huán)境、交通、治安、配套等還有待改善，估計(jì)一兩年內(nèi)房?jī)r(jià)上漲的幅度不會(huì)很大。

　　[房源概況]

　　在會(huì)展經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)下，琶洲板塊的房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速升溫，中洲中心、世港國(guó)際公寓、雅郡花園、畔江花園、信步閑庭、佳信花園、陽(yáng)光公寓、鳳浦西苑等鄰近樓盤紛紛打出“會(huì)展”牌，招攬會(huì)展客商和投資客。

　　目前鄰近會(huì)展中心的在售樓盤主要有3個(gè)，分別是中洲中心、世港國(guó)際公寓和雅郡花園。其中中洲中心位于會(huì)展中心斜對(duì)面，由2座塔樓組成，內(nèi)部建有會(huì)所、多功能會(huì)議廳等；世港國(guó)際公寓位于會(huì)展中心斜對(duì)面，為典型的商務(wù)式公寓；而雅郡花園位于會(huì)展中心以東，規(guī)模較大，自然環(huán)境較好，目前有洋房和別墅在售。

　　赤崗一帶有一手房在售的樓盤大約有8個(gè)，包括赤崗的珠江帝景苑、帝景華苑、信步閑庭、佳信花園、會(huì)展西岸（原鳳浦西苑）和廣州大道南的和平家園、逸景翠園、金穗雅園、翠馨華庭等。其中合生旗下的珠江帝景苑、帝景華苑和逸景翠園在該區(qū)域中綜合素質(zhì)較高，均價(jià)也比周邊樓盤高1000～3000元；而信步閑庭、金穗雅園、翠馨華庭等樓剩余貨量都不多。

　　二手市場(chǎng)方面，目前會(huì)展中心周邊二手市場(chǎng)還未形成，赤崗一帶的二手房源主要集中在大塘、珠影廠、客村等區(qū)域，其中大塘一帶二手房單價(jià)在3200～3600元之間，而珠影廠和客村一帶二手房單價(jià)在3800～5000元之間。

　　除此之外，赤崗、大塘一帶目前有會(huì)展東公寓、天地花園和元邦洲際家園等多個(gè)工地在建，預(yù)計(jì)今年上半年將有較多新貨推出，有意置業(yè)琶洲板塊的購(gòu)房者可多關(guān)注本刊相關(guān)信息。

　　[置業(yè)提示]

　　琶洲：生活配套不足，潛力可能被透支

　　從政府詳細(xì)規(guī)劃來(lái)看，琶洲地區(qū)儲(chǔ)備用地總面積超過(guò)5平方米公里，但絕大部分與會(huì)展相關(guān)，用于住宅開(kāi)發(fā)的用地控制比較嚴(yán)，調(diào)整后可出讓的建筑面積也不過(guò)146萬(wàn)平方米左右，難以吸引商品房住宅開(kāi)發(fā)為主的發(fā)展商。限制開(kāi)發(fā)政策使琶洲板塊的土地成本較高，在開(kāi)發(fā)商及媒體的炒作下，一手樓價(jià)有“虛高”的嫌疑，其潛力可能被提前透支。

　　另外，目前琶洲板塊市政和生活配套還非常少，居住條件不成熟，絕大部分置業(yè)者都是從投資的角度考慮。如果用于出租的話，由于承租期的不確定性，在沒(méi)有展會(huì)的時(shí)候房子就會(huì)被空置，投資者必須把這部分空置期計(jì)算在內(nèi)。

　　廣州大道南：以會(huì)展概念漲價(jià)略顯牽強(qiáng)

　　琶洲在售樓盤較少，且單價(jià)較高。于是鄰近的赤崗、廣州大道南一帶不少樓盤的開(kāi)發(fā)商都在逐步調(diào)整自身定位，千方百計(jì)使自己與會(huì)展“攀點(diǎn)親”。但有的樓盤由于距會(huì)展中心較遠(yuǎn)，以“會(huì)展”為漲價(jià)理由的還顯得有點(diǎn)牽強(qiáng)。

　　[部分在售房源表]

　　樓盤名稱售價(jià) 交樓標(biāo)準(zhǔn) 戶型地址

　　中洲中心均價(jià)12000元裝修 82～173㎡新港東路，會(huì)展中心東側(cè)

　　世港國(guó)際公寓均價(jià)7500元毛坯 80～120㎡2～4房，48～73㎡2～3房新港東路192號(hào)，會(huì)展中心斜對(duì)面

　　雅郡花園·熙源均價(jià)5800元裝修 89～200㎡2～5房新港東路48號(hào)，會(huì)展中心往東800米

　　珠江帝景苑均價(jià)7800元裝修 230～263㎡濱江東路赤崗塔

　　帝景華苑均價(jià)7500元裝修 150～190㎡新中國(guó)造船廠西南側(cè)

　　信步閑庭均價(jià)5200元裝修 70～144㎡石榴崗與江海大道交匯處

　　會(huì)展西岸均價(jià)5500元裝修 60～130㎡鳳浦西路（規(guī)劃路）以東，新港東路北側(cè)

　　逸景翠園均價(jià)5500元裝修 61～170㎡廣州大道南1028號(hào)

　　和平家園均價(jià)5500 裝修 75～114㎡廣州大道南敦和

　　森語(yǔ)星園均價(jià)3580～4280元裝修 29～113㎡廣州大道南上沖南

（二）

　　海珠西：在“南拓”中獲得新空間

　　從20世紀(jì)90年代開(kāi)始，海珠西部就開(kāi)始了大量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，開(kāi)始了由工業(yè)型城區(qū)向生活型城區(qū)的轉(zhuǎn)變。在這一轉(zhuǎn)變過(guò)程中，由于缺乏統(tǒng)一部署和規(guī)劃，出現(xiàn)了“重開(kāi)發(fā)、輕配套”的現(xiàn)象，商業(yè)設(shè)施明顯不足，給居民生活帶了極大不便，出現(xiàn)了“居住在河南，購(gòu)物到河北”現(xiàn)象。

　　在“南拓”戰(zhàn)略確定后，海珠區(qū)政府及時(shí)調(diào)整自身定位，提出了優(yōu)化生活空間，提升生活質(zhì)量，建設(shè)宜商宜居的總體思路，力圖實(shí)現(xiàn)海珠區(qū)與周邊區(qū)域的合理分工和協(xié)作，突出海珠區(qū)的特色。

　　同時(shí)，隨著工廠的陸續(xù)遷出，海珠西不僅獲得了大量建設(shè)用地，整體環(huán)境的改善也有了保證；而區(qū)委區(qū)政府等行政機(jī)構(gòu)的搬離，將使海珠西的行政功能淡化，居住和商業(yè)等功能獲得了更純粹的發(fā)展空間。

　　[區(qū)域定位]

　　根據(jù)海珠區(qū)“東部創(chuàng)業(yè)、西部宜居”的整體發(fā)展戰(zhàn)略，海珠區(qū)將西部的工廠遷出，重點(diǎn)發(fā)展房產(chǎn)，完善交通、商業(yè)、休閑等配套設(shè)施，把海珠西部建設(shè)成為宜居中心。

　　[配套設(shè)施]

　　市政：1、政府加大投資力度，力圖把濱江西打造成第二個(gè)“濱江東”，洲頭咀公園擴(kuò)建工程已被列入58項(xiàng)市政重點(diǎn)工程，環(huán)島路已順利申報(bào)，革新路將擴(kuò)建26米；2、連接江燕路和工業(yè)大道的南泰路將被打通；3、規(guī)劃有洲頭咀大橋通往芳村。

　　交通：1、已通車的地鐵二號(hào)線有市二宮、江南西、曉港灣、中大、鷺江等站點(diǎn)經(jīng)過(guò)，將于2006年通車的廣佛地鐵線有沙園、江燕路、南洲客運(yùn)站、瀝滘等站點(diǎn)；2、跨區(qū)設(shè)施和道路網(wǎng)絡(luò)完善，公交線路多，交通便利；3、濱江西環(huán)島路已順利申報(bào)，將開(kāi)始動(dòng)工建設(shè)。

　　生活配套：1、江南大道-寶崗大道商圈是海珠區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)中心，商場(chǎng)、酒店、飲食等生活配套設(shè)施完善，商業(yè)氛圍濃厚；2、教育設(shè)施完善，有南武中學(xué)、北大附中廣州實(shí)驗(yàn)學(xué)校、市五中、昌崗中路小學(xué)等，較大型樓盤均把知名小學(xué)引入小區(qū)；3、休閑設(shè)施方面，有海幢公園、洲頭咀公園、濱江路沿江景觀路等，洲頭咀公園將擴(kuò)建。

　　[潛力分析]

　　海珠西屬于老城區(qū)，住戶以荔灣、越秀、東山和原海珠區(qū)居民為主，生活氛圍濃厚。隨著工廠的遷出和生活配套設(shè)施的完善，海珠西的環(huán)境將逐步改善。目前海珠西的可開(kāi)發(fā)土地日益減少，完善的生活配套使該區(qū)域受到許多買家的青睞，房?jī)r(jià)應(yīng)只漲不跌。尤其值得一提的是濱江西，該板塊江景資源豐富，樓盤綜合素質(zhì)較高，目前房?jī)r(jià)在與濱江東同類物業(yè)相比還較低，未來(lái)應(yīng)有較大升值潛力。

　　[房源概況]

　　目前海珠西大部分地段一手房均價(jià)都相差不大，基本維持在5000~6000元/㎡之間。不過(guò)近半年來(lái)，隨著區(qū)域環(huán)境的改善，海珠西房?jī)r(jià)上漲不少，尤其是濱江西一帶，樓盤均價(jià)普遍已由5000元/㎡左右升至目前的6000元/㎡甚至更高。

　　江南大道－寶崗大道一帶　　這一帶是海珠傳統(tǒng)商業(yè)中心，交通便利，市政、商業(yè)、學(xué)校等設(shè)施眾多非常完善，地鐵二號(hào)線開(kāi)通之后更是帶旺了這一區(qū)域的人氣。不過(guò)目前該區(qū)域在售樓盤不多，一手房均價(jià)在5500~6500元/㎡之間，樓齡在5年之內(nèi)的二手房?jī)r(jià)也與一手房?jī)r(jià)相差無(wú)幾。

　　濱江西板塊　　該板塊是2004年海珠區(qū)乃至廣州樓市的熱點(diǎn)區(qū)域之一，富力、城啟、光大、恒大四大開(kāi)發(fā)商云集濱江西，陸續(xù)推出新盤新貨，使該板塊樓市精彩紛呈。城啟天鵝灣和恒大金碧灣相繼在去年末推出江景盤，吸引了許多對(duì)“江景”情有獨(dú)鐘的買家；光大花園E區(qū)臨江組團(tuán)也在去年底開(kāi)始動(dòng)工建設(shè)，預(yù)計(jì)今年五一前后將推向市場(chǎng)。富力現(xiàn)代廣場(chǎng)自2003年底開(kāi)盤以來(lái)，銷售業(yè)績(jī)一直不錯(cuò)，單價(jià)也穩(wěn)步上漲，今年將推出其最后一期壓軸產(chǎn)品。不過(guò)有心置業(yè)濱江西的買家也需注意，目前該區(qū)域環(huán)境還有待改善，尤其是鶴洞橋腳幾個(gè)廠區(qū)，搬遷時(shí)間表還未確定，存在一定程度的污染。

　　工業(yè)大道－江燕路　　這一板塊是目前海珠西乃至整個(gè)海珠區(qū)房?jī)r(jià)最低的區(qū)域，一手房均價(jià)普遍在4000~5500元之間，二手房均價(jià)一般在3500~4500元之間。該板塊房?jī)r(jià)較低，主要原因在于區(qū)域環(huán)境還不成熟，商業(yè)配套不足，素質(zhì)也不高。不過(guò)隨著市政建設(shè)的加快，工業(yè)大道、東曉南路、新滘南路相繼擴(kuò)建，尤其是經(jīng)過(guò)保利、恒大等大開(kāi)發(fā)商的多年開(kāi)發(fā)，區(qū)域環(huán)境已得到較大改善，學(xué)校、購(gòu)物、休閑等配套設(shè)施越來(lái)越多。廣佛地鐵開(kāi)通之后，將沿工業(yè)大道設(shè)4個(gè)站點(diǎn)，該板塊未來(lái)交通將更為便利。

　　[置業(yè)提示]

　　江南大道－寶崗大道一帶因處于老城區(qū)，可開(kāi)發(fā)土地面積較小，普遍存在綠化、配套等較少的問(wèn)題，業(yè)主在選擇該類型物業(yè)時(shí)，應(yīng)多考慮周邊配套能否滿足自身需求。

　　濱江西板塊目前房源供應(yīng)量充足，城啟、恒大、光大等開(kāi)發(fā)商都在逐步推出一線江景單位，對(duì)江景盤有興趣的買家可多關(guān)注。隨著市政投資力度的加大和各大樓盤開(kāi)發(fā)的逐步深入，該板塊存在的問(wèn)題如交通、環(huán)境、配套、工廠污染等都將逐步得到解決，但需假以時(shí)日。

　　購(gòu)房預(yù)算不高的置業(yè)者可多考慮工業(yè)大道、江燕路一帶，這些區(qū)域因環(huán)境、交通、配套還存在一些問(wèn)題，目前房?jī)r(jià)普遍較低，但周邊居住環(huán)境普遍不錯(cuò)，各項(xiàng)生活配套也在逐步完善中。

　　[部分在售房源表]

樓盤名稱售價(jià) 交樓標(biāo)準(zhǔn) 戶型地址

華標(biāo)濤景灣均價(jià)9800元裝修 157～210㎡濱江東路438號(hào)

花城灣畔均價(jià)8800元毛坯 150～217㎡濱江中路380號(hào)

億海灣 7000～7500元毛坯 81～198㎡2～4房南華中路297～319號(hào)

自由心岸均價(jià)6200元裝修 72～200㎡海印橋旁

城啟·天鵝灣 7500～8500元裝修 120～260㎡革新路

富力現(xiàn)代廣場(chǎng) 均價(jià)5800元裝修 74～153㎡工業(yè)大道76～78號(hào)

光大花園均價(jià)5500元裝修 70～150㎡工業(yè)大道北榕景路

富力千禧花園均價(jià)6500元裝修 78～140㎡東曉路與新港西路交匯處

翠城花園均價(jià)5100元裝修 73～120㎡昌崗路與寶崗大道交匯處

動(dòng)感華庭 4188元起裝修 57～115㎡江燕路燕子崗體育場(chǎng)旁

天海庭均價(jià)4000元毛坯 43～155㎡單身公寓～3房燕子崗體育場(chǎng)旁

保利花園均價(jià)5500元裝修 95～115㎡工業(yè)大道中400號(hào) 　　

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