|
|
|
2005天津樓市供與求 [推薦]
|
為了盡快的解決市場出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性問題，實現(xiàn)天津市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展，需要經(jīng)過研究論證建立起一個動態(tài)的、比較準(zhǔn)確的市場供需測控指標(biāo)體系。以作為房地產(chǎn)工作規(guī)劃、信息披露和市場調(diào)控的參照依據(jù)。經(jīng)過初步研究，這里暫以四項指標(biāo)進行分析：
(一)土地供應(yīng)：總量、時段、結(jié)構(gòu)
1、年土地供應(yīng)量。可從兩個途徑：第一，從年新開工面積的土地需要量出發(fā)，以容積率折算出年需要的土地供應(yīng)量(并考慮下面的開發(fā)周期、需求結(jié)構(gòu))，減除上年結(jié)轉(zhuǎn)并能開工的已供土地數(shù)量，余數(shù)即為當(dāng)年土地供應(yīng)量。例如，2005年商品住宅計劃新開工面積1300萬平方米，按平均容積率1.3計算，需住宅項目用地1000萬平方米。2004年落實結(jié)轉(zhuǎn)并能開工的土地面積為616公頃，合建筑面積820萬平方米。也就是說，2005年還需要384公頃、合建筑面積480萬平方米當(dāng)年能開工的土地供應(yīng)。第二，從年住宅市場需求量出發(fā)，以住宅需求量測算值減去商品房空置量，加上一個調(diào)整值(市場運轉(zhuǎn)需要的適度空置量)，得出商品住宅市場實際需求規(guī)模，按容積率折合成住宅用地需要量，再將開發(fā)周期因素加進來，即年土地供應(yīng)量。例如，2005年全市商品住宅需求主管部門預(yù)測值為1310萬平方米，根據(jù)房管局軟科學(xué)課題測算1991年至今未售出商品住宅約合290余萬平方米左右。這可以看作市場運轉(zhuǎn)需要的適度空置量，即按1300萬平方米商品住宅需求計算，容積率取1.3，需要當(dāng)年能實現(xiàn)有效供給的住宅項目土地1000萬平方米。
2、開發(fā)周期。目前天津市房地產(chǎn)市場有效供給的形成過程主要可分為三個階段，即土地收購儲備—土地出讓交易—銷售許可最終實現(xiàn)供給。據(jù)調(diào)查資料實證分析，各階段需要時間為：土地收購儲備階段——一塊土地的整理工作至少需要1~1.5年時間。土地出讓交易階段——大體上需要3~4個月的時間。建設(shè)驗收銷售許可階段——普通住宅項目需要1年左右時間。一般情況下，目前依照法定的工作程序，按房地產(chǎn)住宅開發(fā)三個階段的流程，形成房地產(chǎn)有效供給周期的全部時間，約在2.5~3年之間。
3、地價結(jié)構(gòu)。為了實現(xiàn)商品住宅市場供求在總量與結(jié)構(gòu)上的平衡，首先，土地出讓的價格結(jié)構(gòu)應(yīng)與市場商品住宅的需求價格結(jié)構(gòu)相適應(yīng)；同時，土地出讓的地域結(jié)構(gòu)與商品住宅的需求位置分布相適應(yīng)。按照城市建設(shè)規(guī)劃的要求，經(jīng)過具體與科學(xué)的測算，以需定產(chǎn)(開發(fā))，以產(chǎn)定地(供給)，做到從源頭上調(diào)整控制開發(fā)規(guī)模和結(jié)構(gòu)。譬如，2003年1~3月，全市出讓土地252.67萬平方米，其中位于河西、南開與和平三區(qū)的有243.31萬平方米，占96.29%。2002年出讓的206.40萬平方米土地，亦大部分位于這三區(qū)內(nèi)。這樣的土地出讓地域結(jié)構(gòu)，從而地價結(jié)構(gòu)，根據(jù)開發(fā)周期推算，就會在某種程度上決定了今年與明年的商品住房市場供給結(jié)構(gòu)中中高檔居多數(shù)的態(tài)勢。
(二)開發(fā)投資：區(qū)域、類別、流量
1、以需求決定開工量。據(jù)有關(guān)部門最近預(yù)測，2005年商品住宅市場需求為1310萬平方米，為實現(xiàn)供求平衡，2004年住宅新開工建設(shè)面積應(yīng)在1300萬平方米左右。加上前面提到的1991年至今未售出商品住宅約合290余萬平方米左右，明年合計市場商品住宅供給量1590萬平方米。
2、以開工決定投資額。以2003年為基數(shù)，按行業(yè)平均利潤率10%，土地、建安成本上浮6%測算，2004年住宅毛建造成本平均估計在2700元/平方米左右(樓面地價1620+建安造價1080)。新開工當(dāng)年成本投入50%即1350元/平方米，新開工需投資175.5億元(1300×1350)。2004年內(nèi)住宅累計施工面積2200萬平方米，除新開工外續(xù)建面積900萬平方米，按1350元/平方米計算，仍需追加投資121.5億元(900×1350)。以上兩項合計297億元，也就是說，2004年房地產(chǎn)實現(xiàn)投資按255億元安排存在資金缺口42億元左右。
3、控制開發(fā)投資的進度。實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的重要一環(huán)是保持適當(dāng)?shù)拈_發(fā)投資速度，一是與房地產(chǎn)市場需求本身相適應(yīng)，一是與整個經(jīng)濟增長相適應(yīng)。2001~2004年，我市房地產(chǎn)投資分別為162、175、211、255億元，近兩年以約21%的速度遞增。參照國際上住房投資額/國民生產(chǎn)總值的比值經(jīng)驗數(shù)據(jù)，2001年以來的平均住宅投資率在合理的范圍內(nèi)。按以上以需求決定開工、以開工決定投資的思路，為了消除資金缺口，我市近兩年住宅投資增長速度控制在25%左右、年投資額絕對值在300、325億元上下比較合適。
(三)拆遷進度：緩速、適中、超前
城市房屋拆遷涉及方方面面，拆遷量的確定取決于多種因素。從目前條件出發(fā)，可以從以下幾方面測算：(1)市場安置住房可供量；(2)全市存量住房折舊情況；(3)拆遷買房資金到位情況；(4)建成區(qū)內(nèi)拆遷比例。同時，拆遷規(guī)模控制和進度的把握還應(yīng)遵循城市生活正常運轉(zhuǎn)、房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、舊城有機更新、按輕重緩急適度分散等諸原則。根據(jù)這些制約因素和原則，綜合起來近年我市房屋拆遷量可根據(jù)情況采取不同的進度。
1、緩速拆遷量。即有保證的拆遷量，可安排240萬平方米房屋拆遷。其依據(jù)是，按1：3拆/購比計算，240萬平方米可形成720萬平方米的剛性需求。這個數(shù)量與2002~2003年期間，3500元/平方米以下的商品住宅歷年交易量大致相當(dāng)。該價位內(nèi)非拆遷戶增量購買部分與拆遷戶存量購買部分基本平衡，因此可將其作為拆遷量的計算基礎(chǔ)。
2、適中拆遷量。可安排270萬平方米拆遷。其主要依據(jù)是，到2004年底以至以后，全市存量住宅年折舊面積可以達到270萬平方米以上。這是從現(xiàn)在實際折舊率房屋價值的會計角度或者說理論上講，到時應(yīng)該拆除的房屋面積。把這樣一個拆遷量作為拆遷規(guī)模的正態(tài)中線，上下留有余地，符合適中的特征。
3、超前拆遷量。即最大的進度，可安排300萬平方米拆遷量。其主要依據(jù)是，現(xiàn)實建成區(qū)內(nèi)拆遷比例。若項目建設(shè)周期為三年半時間，期內(nèi)拆遷建設(shè)面積將超過1000萬平方米。以拆一建四容積率=3計算，在中心區(qū)建成區(qū)內(nèi)每平方公里平均會有5.27平方米的建設(shè)量，整個建成區(qū)的壓力將大大增加。同時與有保證的緩速拆遷量相比，按拆一買三測算，因擴大拆遷需要市場新增供給安置性住房180萬平方米，市場的壓力也會大增。
(四)需求彈性：收入、價格、利率
1、住房收入需求彈性。也就是人均GDP每增加100元所相應(yīng)增加的購房面積。據(jù)房管局市場處測算，1990~2002年我市人均GDP每增長100元，商品房銷售將增加2.22平方米。按天津經(jīng)濟發(fā)展“三步走”戰(zhàn)略，2010年人均將達到6000美圓，今后七年內(nèi)人均凈增3000美圓，即人均24900元人民幣。以上述經(jīng)驗數(shù)據(jù)(2.22平方米/100元)推算，計552.78萬平方米(249×2.22)，年均約合80萬平方米。
在人均GDP3000美圓時，國際上消費結(jié)構(gòu)中的住房比重可作為測算的參照系。在這一收入水平上，美國、西德、英國等該項比例分別大約為27、23、28，平均值為26。2003年，我市各類房屋交易金額372.1億元，公房租金收入約2.5億元，合計為374.6億元。當(dāng)年社會消費品零售總額1074億元，加上住房消費合計為1448.6億元。社會消費結(jié)構(gòu)中住房比重約為25.86%，與國際經(jīng)驗數(shù)據(jù)相當(dāng)。此外，在恩格爾系數(shù)各個水平，家庭住房消費支出比例有著規(guī)律，可依此計算住房需求量。
2、住房價格需求彈性。也就是價格每變動百分之一影響商品房需求的數(shù)量。2003年1~8月，全市商品房成交金額263.6億元，828.9萬平方米，平均交易價格為3180元/平方米。按現(xiàn)期計算，商品房價格每上升1%，即減少銷售額2.636億元，以平均交易價格計算，等于減少出售面積8.3萬平方米左右。今年8月，全市商品房平均價格比去年上漲了13.77%(3180-2795)，等于需求因價格變動減少銷售面積約114.3萬平方米。
3、利率與住房需求的關(guān)系。利率與實際收入密切相關(guān)，當(dāng)消費價格指數(shù)(CPI)高于存款利率時，就會形成負利率，這等于減少著儲蓄戶的實際收入，從而降低了居民的購買力。在這種情況下，理性會相對減少人們的儲蓄率，較多的社會資金會流入股票、債券等投資市場。當(dāng)貸款利率與消費價格指數(shù)(CPI)相當(dāng)時，等于無償使用著貸款。在這種情況下，會刺激舉債性投資行為。現(xiàn)在，一年期定期存款利率為1.98，若目前的消費價格指數(shù)(CPI)5.3%水平延續(xù)到全年，即意味著利率為-3.32%(折合復(fù)利為-3.716%)。目前的負利率水平，等于一年期按揭貸款基準(zhǔn)利率接近為零。真實利率保持負值，會使得家庭提前購房，以保持財富不貶值。目前正在醞釀的提高利率水平對住房需求會產(chǎn)生影響，但是對不同價位的房子需求影響度是不同的。
綜上所述，對房地產(chǎn)住宅市場最近時期每年供給/需求四項測控指標(biāo)歸納如下：
1、土地：年商品住宅土地供給量1000萬平方米左右。
2、投資：年房地產(chǎn)實現(xiàn)投資300億元左右，年均增長約25%。
3、拆遷：年適度拆遷量掌握在240萬平方米上下。
4、需求：年商品住宅需求量，目前年潛在需求1500萬平方米左右，其實現(xiàn)程度現(xiàn)階段受到有效供給限制，主要是適合中低收入特別是拆遷戶購買的房子的上市。綜合供需兩方面情況，未來兩三年商品住宅基本需求的實現(xiàn)，預(yù)計會保持約1000余萬平方米，在其上每年具體增加多少，取決于當(dāng)年該類房屋的有效供給。
[更多新聞]
|
|
