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天津地產(chǎn)的復(fù)興時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨(二)
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文章二：三十萬(wàn)人大拆遷和全民預(yù)期的力量
有人形容天津市里有兩種人，一種是買了房的人，一種是正在看房子即將購(gòu)買的人。出租車司機(jī)羅彬則屬于前一種，他理解這兩種人，肯定是需要買房，而且現(xiàn)在不買等以后房?jī)r(jià)漲了就不劃算了。盡管這只是一己的觀點(diǎn)，但在記者采訪過程中，卻是幾乎每個(gè)人都會(huì)提到的，就像南開大學(xué)城市與區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究中心的博士研究員王家庭說的：“全民預(yù)期正在形成，這將是一股非�？膳碌牧α俊�。
代表專業(yè)一方觀點(diǎn)的天津中原將天津購(gòu)房者分為兩種：一種是拆遷型客戶，一種是改善型客戶，包括因城市新增人口帶來(lái)的置業(yè)需求。此外，投資型客戶與外埠購(gòu)房者也占據(jù)部分比例。據(jù)中原估計(jì)，目前天津以自住型客戶為主，投資型購(gòu)房比例在10%左右�？偨�(jīng)理蕭榮也承認(rèn)民眾有買漲不買跌心理，“拆遷導(dǎo)致購(gòu)房需求集中爆發(fā)，也導(dǎo)致即使房?jī)r(jià)上漲較快，但成交規(guī)模仍然保持較高水平。”
“戴相龍市長(zhǎng)的到來(lái)使天津人看到了希望。”天津市經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略研究所博士研究員劉玉錄說。因?yàn)橄Ｍ�，戴相龍�(jiān)谔旖蚴艿降目涨皻g迎在第一次亮相天津時(shí)可見一斑。2003年天津春節(jié)聯(lián)歡晚會(huì)是戴相龍第一次亮相，所有現(xiàn)場(chǎng)人員報(bào)以熱烈的鼓掌。同樣的場(chǎng)景還出現(xiàn)在不久后召開的天津市人大會(huì)議上，在那場(chǎng)戴相龍首次政府工作報(bào)告的會(huì)議中，報(bào)告剛一念完，現(xiàn)場(chǎng)的掌聲就如雷鳴般的響起。
“這是一種期盼，因?yàn)榇蠹叶济靼浊把胄行虚L(zhǎng)到天津當(dāng)市長(zhǎng)的含金量�！眲⒂皲浾f：“戴相龍執(zhí)政頭一年給天津經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的快速增長(zhǎng)，更加堅(jiān)定是人們的期望。反映在房子上，幾乎沒有人會(huì)認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)跌�！�
“全民預(yù)期”給了天津房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火熱的理由。而觀察天津房地產(chǎn)，天拖南一帶是個(gè)不錯(cuò)的起點(diǎn)，這里有著名的“中介一條街”。晉寧道這條不到1000米的馬路上，竟然集中了包括順馳在內(nèi)的6家隸屬于不同公司的中介門店，順弛有兩家店，相距不到500米。
“這說明二手房需求量大�！眲⒂皲浄治稣J(rèn)為：“這主要是一級(jí)市場(chǎng)低端產(chǎn)品供應(yīng)不足早成的�！睋�(jù)順馳置業(yè)提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2004年1至11月，天津市內(nèi)六區(qū)二手房平均價(jià)格從年初的2736元/平方米，直線上漲到目前的3397元/平方米。最高價(jià)格在和平區(qū)，4390元/平方米，最低價(jià)在紅橋區(qū)，3050元 /平方米。中介連鎖店也已由2004年年初的200余家迅速激增至現(xiàn)在的500余家。
根據(jù)天津中原提供的數(shù)據(jù)：2003年，天津二手房交易為688萬(wàn)平米，交易額86億，新房與二手房成交面積的比例達(dá)1：0.67；去年前11個(gè)月，二手房成交規(guī)模達(dá)到746萬(wàn)平米，144億的成交額�！岸址繉�(duì)樓市的影響主要體現(xiàn)在創(chuàng)造更多的供應(yīng)，滿足部分中、低端客戶及拆遷客戶的置業(yè)需求, 解決一部分結(jié)構(gòu)不合理的影響。低端住宅的供應(yīng)不足, 確實(shí)造成了二手房的銷售以及價(jià)格的大幅攀升，拆遷以及低端產(chǎn)品的供應(yīng)不足是拉動(dòng)存量房上漲的主要因素。”蕭榮表示。
而低端產(chǎn)品供應(yīng)不足也是因?yàn)椴疬w�！安疬w導(dǎo)致開發(fā)商開發(fā)成本增加，價(jià)格的上漲直接反映在產(chǎn)品上，就成了低端產(chǎn)品供應(yīng)量小。城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展在居民收入上的體現(xiàn)有一定的滯后性，所以，拆遷產(chǎn)生的需求與市場(chǎng)的供應(yīng)發(fā)生了矛盾，從而刺激是二級(jí)市場(chǎng)。”劉玉錄分析。
天津似乎是在“一夕之間”變成了一個(gè)超級(jí)大工地，放眼望去，到處都在拆遷，到處都在蓋樓。而和這些相對(duì)應(yīng)的數(shù)字是，天津從1990年代中期開始啟動(dòng)舊城改造拆遷，到2002年年底天津市在城市改造中拆遷的危陋建筑總量近1000萬(wàn)平方米。而這些在戴相龍執(zhí)政的2003年，天津更是創(chuàng)下了歷史最高記錄——近500萬(wàn)平方米的舊房拆遷、超過三十萬(wàn)拆遷居民搬遷的歷史規(guī)模，2004年也有近300萬(wàn)平米的拆遷量。
按以往天津市危改“拆：購(gòu)(建)比率＝1∶3”在理論上2004年可形成約900萬(wàn)平方米的安置型住房需求(即時(shí)＋滯后)。再加上2003年拆遷引發(fā)的約1350萬(wàn)平方米的安置型住房需求，則在2003和2004年將形成約2250萬(wàn)平米的安置型住房市場(chǎng)需求。
天津《今晚報(bào)》廣告部相關(guān)負(fù)責(zé)人給記者提供了觀察拆遷與房地產(chǎn)的關(guān)系的另一個(gè)角度。房地產(chǎn)行業(yè)的廣告跟房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系很大，也是《今晚報(bào)》所有的廣告里面非常重要的一塊收入，2003年甚至是占到全年廣告收入的四分之一。據(jù)介紹，2003年《今晚報(bào)》在房地產(chǎn)廣告的收入達(dá)9000萬(wàn)，比2002年上漲了1000萬(wàn)�！斑@當(dāng)然與當(dāng)年地產(chǎn)大勢(shì)好有關(guān)”，盡管市場(chǎng)由平穩(wěn)轉(zhuǎn)向旺銷是從5、6月才開始起來(lái)的。到了2004年，房地產(chǎn)類廣告收入下滑大8500萬(wàn)，該人士稱，“下滑的原因一來(lái)是拆遷的總面積少，拆遷房屋表的廣告少了。但主要還是因?yàn)榇髣?shì)好2004年天津的房源沒達(dá)到市場(chǎng)的容量，市場(chǎng)處于供不應(yīng)求狀態(tài)，即使房地產(chǎn)商不投廣告也能把房子賣出去�！�
與之相對(duì)應(yīng)的是，開發(fā)商在天津到拆遷地區(qū)直接進(jìn)行項(xiàng)目推廣�！斑@在天津好象比較常見，發(fā)宣傳冊(cè)、拉橫幅等比較原始的廣告形式通常對(duì)銷售的促進(jìn)作用還是很大的�！碧旖蛉f(wàn)通市場(chǎng)策劃部經(jīng)理?xiàng)钊嬖V記者。
拆遷對(duì)行業(yè)相關(guān)的細(xì)微、局部的影響尚且如此，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的影響當(dāng)然不言而喻。天津中原分析認(rèn)為，2003年全市拆遷面積450萬(wàn)平方米，是2002年同期拆遷量的3倍，拆遷投資130億元，成為拉動(dòng)2003年商品房銷售和房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主要因素之一，拆遷帶來(lái)了安置型需求的增長(zhǎng)。而2003年450萬(wàn)平方米的拆遷量中一大部分都是在下半年完成的，因此引起了拆遷市民歲末的突擊購(gòu)房，而2003年上半年的需求中也有一部分積累至下半年，房?jī)r(jià)短時(shí)期內(nèi)大幅盤升是需求集中爆發(fā)的結(jié)果，這就是人們所說的，天津房地產(chǎn)是從2003年下半年開始的。同時(shí)這樣導(dǎo)致了在2004年年初巨大需求集中爆發(fā)，房子供不應(yīng)求，價(jià)格上漲。
到了2004年一季度，天津各類房屋累計(jì)銷售達(dá)539.7平米，比2003年同期增長(zhǎng)了146.6%，其中商品房和存量房的銷售分別達(dá)到了360.4%和167.2%，分別比2004年同期增長(zhǎng)了120.5%和270.9%，銷售價(jià)格商品房的平均價(jià)格突破了3000元/平米，二手房平均價(jià)格達(dá)到1570元/平米，分別比2003年同期上漲了15%和31%。
蕭榮表示：“2004年一季度始料未及的‘井噴’行情也給全年樓市走勢(shì)定下了基調(diào)，在這種情況下，‘結(jié)構(gòu)性供需失衡’開始浮出水面�！备鶕�(jù)最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2004年前11個(gè)月，天津商品房成交面積達(dá)到1182萬(wàn)平米，成交額390億。
根據(jù)天津中原對(duì)2005年市場(chǎng)做出的預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)2005年商品房上市量保持在1000萬(wàn)平米左右，成交規(guī)模比去年會(huì)有所下降，達(dá)到1100平米左右，商品房均價(jià)達(dá)到3700元/平米，比去年增長(zhǎng)12%左右，其中高檔住宅市場(chǎng)的房?jī)r(jià)漲幅會(huì)超過普通住宅，總的成交金額達(dá)到400億元�？傊�2005年的天津房地產(chǎn)市場(chǎng)將與近幾年的樓市大勢(shì)一脈相承，依然處于成熟期之前的調(diào)整上升階段。
文章三：
濱海新區(qū)：另一座天津城
天津經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)(TEDA)無(wú)疑是全國(guó)少有的成功典范，然而，開發(fā)區(qū)的持續(xù)紅火與天津城市母體的日漸衰頹形成一種奇特的對(duì)照。外商們似乎只需直接從北京驅(qū)車開發(fā)區(qū)，對(duì)天津這個(gè)城市本身卻無(wú)須回頭一顧。北京也有一趟火車是直接開到濱海新區(qū)的，每天兩趟。開發(fā)區(qū)的人均GDP在2000年便達(dá)到1萬(wàn)美元，然而這與海河兩岸的普通百姓沒有多大關(guān)系�！案杏X上，天津經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)像是獨(dú)立于北京與天津兩大直轄市之間的另一個(gè)城市�！眲⒂皲浾f。
但天津市政府正在極力改變這種狀況，將包括TEDA在內(nèi)的天津港、保稅區(qū)及塘沽、漢沽、大港分三個(gè)行政區(qū)組成濱海新區(qū)，面積2270平方公里、人口107萬(wàn)——人們都說，這是另一座天津城。
“候鳥”族的新“翅膀”
在很多鄰里人眼里，張暉就像是一只飛來(lái)飛去的“候鳥”。鳥兒秋去春回，張暉則是早出晚歸。家住天津老城區(qū)的張暉今年三十出頭，是個(gè)地道的天津人。之所以被鄰居稱為“候鳥”，是因?yàn)閺垥熢陂_發(fā)區(qū)做業(yè)務(wù)的凱成房地產(chǎn)咨詢公司任市場(chǎng)部經(jīng)理，公司則坐落在距離天津老城45公里外的天津開發(fā)區(qū)。每天一大早，張暉都要“飛到”開發(fā)區(qū)上班，以前她的“翅膀”是公交車，現(xiàn)在是輕軌。
在古城天津，像張暉這樣的“城市候鳥”還有近20萬(wàn)。每天早晚，都可以看到成百上千輛公交車、公司班車在老城區(qū)與濱海新區(qū)之間往返。聚集了這群“城市候鳥”的天津開發(fā)區(qū)，在天津人的心中有著特殊的地位，也帶有特殊的含義。
濱海新區(qū)界定規(guī)劃為：行政轄區(qū)2270平方公里；規(guī)劃用地350.36平方公里；起步區(qū)用地180平方公里(其中十年新發(fā)展用地65.16平方公里)。隨著新區(qū)發(fā)展越來(lái)越快，“候鳥”會(huì)越來(lái)越多。
去年的3月28日，津?yàn)I輕軌開始試運(yùn)營(yíng)。據(jù)濱海快速交通有限公司運(yùn)營(yíng)部門提供的資料顯示，截至去年12月底，輕軌共運(yùn)送乘客400多萬(wàn)人次。
根據(jù)《天津市城市總體規(guī)劃(2004-2020年)》，將新建京津高速公路北通道、南通道，拓寬改造京津塘高速公路、京津公路，延伸海濱大道高速公路。按照城市交通規(guī)劃，軌道交通將由地鐵、輕軌、市郊鐵路、有軌電車等多種形式組成，線網(wǎng)總長(zhǎng)度860公里。其中，濱海新區(qū)軌道交通線網(wǎng)由5條輕軌線組成。
新的天津市居住用地規(guī)劃中，將濱海新區(qū)劃分為20個(gè)居住片區(qū)。每個(gè)居住片區(qū)人口在15至25萬(wàn)人左右，含3至5個(gè)居住區(qū)或居住小區(qū)。居住片區(qū)將配置大型超市、社區(qū)文化中心、綜合運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、中小學(xué)、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心等各項(xiàng)服務(wù)設(shè)施。而新規(guī)劃中對(duì)交通的改善使得更多的候鳥往返于津?yàn)I之間，這群人均GDP超過2萬(wàn)美元的候鳥，在開發(fā)商眼中，就像是會(huì)飛的鈔票。
津?yàn)I輕軌串起的地產(chǎn)機(jī)會(huì)
“津?yàn)I輕軌受惠最大的是河?xùn)|區(qū)、東麗區(qū)、濱海新區(qū)。津?yàn)I輕軌在最初確定走向時(shí)，引發(fā)了沿線房地產(chǎn)廣告戰(zhàn)，一些樓盤更把樓價(jià)抬高3%�！睘I�？焖俟痉康禺a(chǎn)二部孫經(jīng)理對(duì)輕軌將來(lái)開通后的前景抱有很大希望，他認(rèn)為津?yàn)I輕軌不僅能夠聚集大量人流，催生消費(fèi)潛力，同時(shí)津?yàn)I輕軌能夠?qū)^(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生一系列的推動(dòng)作用，對(duì)于津?yàn)I輕軌沿線物業(yè)來(lái)說，升值空間很大。
在王立軍看里，津?yàn)I輕軌對(duì)濱海新區(qū)房地產(chǎn)的意義，說是一場(chǎng)“革命”并不為過�！爸苓呂飿I(yè)作為一種資源，有效開發(fā)利用帶來(lái)盈利仍是個(gè)大問題，因此研究津?yàn)I輕軌周邊物業(yè)的價(jià)值及價(jià)值兌現(xiàn)方式，將會(huì)是中介公司、開發(fā)企業(yè)等的一個(gè)方向�！�
在采訪萬(wàn)科總經(jīng)理劉仕成時(shí)，他認(rèn)為，津?yàn)I輕軌項(xiàng)目對(duì)土地的升值作用是一個(gè)緩慢的過程，他預(yù)計(jì)的時(shí)間是10年左右，這取決于濱海新區(qū)人流和商業(yè)氛圍的形成，因此為了使有限的土地發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)效益，應(yīng)多保留預(yù)留地。
劉仕成說：“無(wú)論如何，津?yàn)I輕軌將為大的地產(chǎn)商提供商機(jī)。搞周邊物業(yè)綜合開發(fā)，是‘城’的概念，是一種復(fù)合地產(chǎn)的形態(tài)，它需要實(shí)力、技術(shù)、管理等方面能力的整合。在這一層面上，‘津?yàn)I輕軌革命’將對(duì)現(xiàn)有的地產(chǎn)開發(fā)模式起到修正甚至顛覆的作用�！�
在濱海新區(qū)2270平方公里土地當(dāng)中，現(xiàn)有耕地496平方公里，其中基本農(nóng)田390平方公里，僅占全區(qū)總土地面積的17%。由于鹽漬化面積大，程度重，加之長(zhǎng)期污水灌溉和施用有機(jī)氯農(nóng)藥，土壤重金屬污染和有機(jī)污染問題突出，相當(dāng)一部分農(nóng)田已不適宜種植農(nóng)作物。而在未利用的土地中，多是寸草不生的光板地。
當(dāng)?shù)毓賳T普遍認(rèn)為，這么多年來(lái)，濱海新區(qū)這個(gè)最大的資源優(yōu)勢(shì)并沒有得到充分發(fā)揮。因此，在“兩會(huì)”期間，天津方面要求國(guó)務(wù)院對(duì)天津?yàn)I海新區(qū)的農(nóng)用土地重新進(jìn)行測(cè)定評(píng)估，批準(zhǔn)變更為建設(shè)用地，授權(quán)天津市政府組織實(shí)施。
如果每一個(gè)站點(diǎn)可能形成一個(gè)居民的聚居區(qū)，那么它就替代了原來(lái)老城區(qū)的生活功能，那這樣衛(wèi)星城市就開始逐步出現(xiàn)。從國(guó)際上看也是這樣的。軌道交通沿線的城市周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目的升溫，也在說明人們的居住區(qū)正向城市周邊地區(qū)遷移。加拿大規(guī)劃師協(xié)會(huì)會(huì)員、建筑學(xué)博士袁慶接受記者采訪時(shí)表示：“住宅郊區(qū)化的趨勢(shì)也將表現(xiàn)得更加顯著，軌道交通不僅將緩解城市中心區(qū)的交通壓力，分散市中心區(qū)過度密集的人口，而且極大地拉近了城郊距離，增強(qiáng)了購(gòu)房者的心理接受感�！�
濱海新區(qū)管委會(huì)主任皮黔生說：“濱海新區(qū)正成為天津經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的龍頭。據(jù)推算至2010年，新區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值將占天津市工業(yè)總產(chǎn)值的50%，工業(yè)總產(chǎn)值預(yù)計(jì)將達(dá)到2500億元以上，未來(lái)二十年，濱海新區(qū)還將是天津市最大的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。而快速軌道交通的建設(shè)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意義不言而喻�！�
富人居住區(qū)？
毫無(wú)疑問，濱海新區(qū)概念的形成，深受浦東開發(fā)的影響。天津政府一直希望濱海新區(qū)成為中國(guó)北方高度開放的標(biāo)志性區(qū)域，形成與上海浦東新區(qū)南北呼應(yīng)的格局。經(jīng)過十年積累，2003年濱海新區(qū)的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值已近千億元，占到天津市的40%，經(jīng)濟(jì)體量直追浦東，成為天津經(jīng)濟(jì)的支柱。
有一組數(shù)據(jù)會(huì)讓立志在濱海新區(qū)開發(fā)房地產(chǎn)的商人覺得興奮：2003年開發(fā)區(qū)的GDP達(dá)到445.23億元，財(cái)政收入426.96億元。而2003年天津市的財(cái)政收入才451億元，天津全市11%的人口創(chuàng)造了89%人口創(chuàng)造的財(cái)政收入。目前全區(qū)人均GDP超過2萬(wàn)美元，相當(dāng)于中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平。
所以劉玉錄判斷說，濱�！案蝗司幼^(qū)”成氣候�！�2004上半年，開發(fā)區(qū)核心區(qū)土地成交面積54萬(wàn)平方米，金額23.4億元，均價(jià)達(dá)4333.33元/平方米，已經(jīng)接近中心城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)四級(jí)、住宅地價(jià)三級(jí)的水準(zhǔn)�！�
“我們?cè)?8年開始做樓盤的代理銷售時(shí)，幾乎是求著人家買房，現(xiàn)在開發(fā)區(qū)的房子做出來(lái)就沒了，買房還得排隊(duì)�！碧旖�?yàn)I海凱成房地產(chǎn)咨詢有限公司總經(jīng)理王立軍勇表示，在開發(fā)區(qū)中，商品房購(gòu)買者中投資者比例約占50%左右。這些投資者也分為長(zhǎng)線投資和短線投資兩種，各占到70%和30%。
在把泰達(dá)城收入囊中不久，泰達(dá)又把在濱海新區(qū)的足球場(chǎng)邊的一塊體育休閑用地，這就是現(xiàn)在的泰達(dá)時(shí)尚廣場(chǎng)地塊。建筑總面積達(dá)130萬(wàn)平方米，投資高達(dá)82億。據(jù)說這將會(huì)是個(gè)集會(huì)展服務(wù)、商業(yè)娛樂、酒店辦公、高尚住宅為一體的國(guó)際化主題公園式城市功能綜合體。
像泰達(dá)這般獲得重點(diǎn)項(xiàng)目機(jī)會(huì)的開發(fā)商不多，但蠢蠢欲動(dòng)、希望進(jìn)入濱海新區(qū)并大舉拿地“造城”的不在少數(shù)，比如順馳、萬(wàn)科。根據(jù)順馳任前總裁張偉的“造城”經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于很多正在積極推進(jìn)城市運(yùn)營(yíng)的二線城市來(lái)說，改造舊區(qū)的效果從投入到產(chǎn)出都不如重建一個(gè)新區(qū)，以新區(qū)的開發(fā)推動(dòng)舊區(qū)的逐步轉(zhuǎn)化�！氨M管2004年一些開發(fā)區(qū)的民用地貸款政策限制了這種新區(qū)的建設(shè)，但我個(gè)人仍然認(rèn)為，新區(qū)改造比重建舊區(qū)更加劃算。”
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