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今年春節(jié)樓市為什么冷清？冷清的三大原因

春節(jié)是中國(guó)人傳統(tǒng)的節(jié)日，轉(zhuǎn)眼間節(jié)日已過(guò)，但節(jié)日味道卻依然濃烈。在人們的衣、食、住、行中，“住”仍然為人們最關(guān)心、最重要的消費(fèi)領(lǐng)域。在節(jié)前，曾有業(yè)內(nèi)人士預(yù)言，被壓抑的購(gòu)房需求將在春節(jié)假日釋放，春節(jié)樓市必定再度升溫。

不少售樓處覺得今年春節(jié)樓市并沒(méi)有想像中的熱鬧張建峰／攝

從往年的春節(jié)樓市看，這個(gè)預(yù)言是正確的，也是毫無(wú)懸念的。原因已有業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行了分析：同“五一”和“十一”的概念不同，春節(jié)是全家人團(tuán)聚的時(shí)候，老百姓多數(shù)會(huì)在此期間進(jìn)行集中和高端消費(fèi)。春節(jié)期間購(gòu)房者的心態(tài)有幾點(diǎn)比較突出：春節(jié)多為一家團(tuán)聚，在購(gòu)房這樣的生活大事上，全家可以集體考察樓盤，交換意見，集中商討，決策更容易在此期間產(chǎn)生；春節(jié)的假期較長(zhǎng)，可以在對(duì)感興趣的區(qū)域、樓盤多看、多比較，達(dá)到最終滿意的效果；春節(jié)期間開發(fā)商針對(duì)假日會(huì)推出相應(yīng)的優(yōu)惠措施和優(yōu)惠活動(dòng)，在此期間購(gòu)房會(huì)獲得意外的實(shí)惠；春節(jié)前一般家庭都會(huì)獲得一筆比較可觀的年終收入，在經(jīng)濟(jì)上比較富足的情況下常常會(huì)選擇如購(gòu)房、購(gòu)車等高端消費(fèi)。

節(jié)日喜氣熏染著京城樓市，假日購(gòu)房消費(fèi)熱潮在今年隆冬的北京卻沒(méi)有蔓延。在春節(jié)期間，記者隨機(jī)采訪了一些售樓處，發(fā)現(xiàn)絕大多數(shù)都關(guān)門歇業(yè)了，少數(shù)開門的也是人流稀疏，今年的京城樓市并沒(méi)有如預(yù)期的火起來(lái)。

樓市冷清的原因
外因：今年春節(jié)新盤供應(yīng)量明顯低于往年

據(jù)本報(bào)一項(xiàng)截至春節(jié)前的北京市春節(jié)期間新開盤樓盤數(shù)量統(tǒng)計(jì)來(lái)看，今年春節(jié)新盤供應(yīng)量明顯低于往年。

在日前舉行的一次房地產(chǎn)論壇上，協(xié)成行董事長(zhǎng)王曉航對(duì)此做出了評(píng)析。他表示，春節(jié)期間并非銷售旺季。他介紹說(shuō)，根據(jù)協(xié)成行以往的統(tǒng)計(jì)，從春節(jié)期間的銷售交易額來(lái)看，與三四月份和“金九銀十”這兩個(gè)京城房地產(chǎn)市場(chǎng)傳統(tǒng)黃金銷售期相比，還是有相當(dāng)差距。但是春節(jié)期間購(gòu)房交易的“成交率”還是相當(dāng)高的，春節(jié)購(gòu)房族以長(zhǎng)期關(guān)注樓市的成熟型購(gòu)房者和北京人為主，他們的購(gòu)房目的性很強(qiáng)，往往是長(zhǎng)期關(guān)注某一樓盤，只是由于春節(jié)購(gòu)房時(shí)間充裕、效率更高或有多種的優(yōu)惠措施，才選擇在此時(shí)完成購(gòu)房交易。

在前幾年，北京樓盤的銷售旺季雖然在三四月份和九十月份，但是春節(jié)期間也不失為一個(gè)優(yōu)惠和高效率購(gòu)房的好時(shí)機(jī)。但是今年的春節(jié)樓市是個(gè)例外，無(wú)論是存量房、尾房還是將在春季亮相的新盤，其數(shù)量可謂少之又少，所以如果選擇今年春節(jié)去購(gòu)房的話，實(shí)際的選擇和考慮并不很多。

金網(wǎng)絡(luò)副總經(jīng)理?xiàng)顝?qiáng)宏表示，這主要是由以下二點(diǎn)原因造成的：

首先，今年春節(jié)以前的房子賣得相當(dāng)快。由于受宏觀土地、加息政策的影響和整體需求量的持續(xù)利好增長(zhǎng)，去年北京樓市的購(gòu)買力相當(dāng)強(qiáng)勁。絕大多數(shù)樓盤一經(jīng)推出，都會(huì)在較短的時(shí)間里消化八成以上。以往在“金九銀十”檔期及年底檔期新推出的樓盤，在轉(zhuǎn)年的春節(jié)正好是一個(gè)黃金銷售時(shí)間。而比如像國(guó)美第一城I期這樣在元旦檔期推出的盤，幾乎半個(gè)月的時(shí)間就銷售告罄。

其次，受“8·31”大限的影響，使得今年新盤集中亮相的節(jié)奏往后推遲。所以可以在春節(jié)期間就開始進(jìn)入市場(chǎng)的項(xiàng)目，比往年大大減少。288個(gè)大限中過(guò)關(guān)的項(xiàng)目，大部分取得銷售許可證和必要的開發(fā)周期導(dǎo)致絕大多數(shù)新盤只能在去年8月份以后進(jìn)入市場(chǎng)。

因此，春節(jié)時(shí)段正是剛剛過(guò)去一年的老盤消化得差不多和新盤集中供應(yīng)期未到的“青黃不接”時(shí)期。

此時(shí)，市場(chǎng)供應(yīng)大多數(shù)是一些大盤的后期存量房和小盤的尾房，開發(fā)商為了盡快回籠資金、投入新的開發(fā)期，往往會(huì)用打折、實(shí)物或旅游回饋等多種方式，推動(dòng)這些少量存量房的銷售。因此，如果春節(jié)期間購(gòu)房，更適合那些長(zhǎng)期關(guān)注某一個(gè)樓盤的購(gòu)房人，在對(duì)特定的“心儀已久”的樓盤的區(qū)位、戶型長(zhǎng)期關(guān)注的前提下，此時(shí)會(huì)有相當(dāng)?shù)膬?yōu)惠機(jī)會(huì)。而如果此前并沒(méi)有持續(xù)關(guān)注樓市信息的購(gòu)房人，一般不會(huì)在此時(shí)出手購(gòu)房，因?yàn)榇媪糠可佟⑿卤P供應(yīng)廖廖無(wú)幾，加之沒(méi)有信息積累的沖動(dòng)性購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)較大。但這部分人群會(huì)先看一看、逛一逛，多掌握一些樓市信息，搶占未來(lái)買房的“先機(jī)”。

內(nèi)因：“買房追漲”的弦變松了？
回顧2004年，從年初開始的房?jī)r(jià)上漲之說(shuō)如一塊石子投進(jìn)了平靜的水面，激起了層層的波紋，2004年的房市可以用“瘋狂”兩個(gè)字來(lái)形容，從2004年初的房?jī)r(jià)上漲的預(yù)言開始流傳到年終及后半年的房?jī)r(jià)狂漲，對(duì)于想買房的老百姓來(lái)說(shuō)，就像用一只看不見的手不斷地扯緊他們脆弱的神經(jīng)，這根張緊的弦終于在2004年底和2005年初的時(shí)候變松了。

變松的主要原因就是房地產(chǎn)主管部門開始對(duì)種種傳言進(jìn)行“拔亂反正”，從2004年后半年開始，建設(shè)部等房地產(chǎn)主管部門終于發(fā)出了他們權(quán)威的聲音，把房?jī)r(jià)上漲同業(yè)內(nèi)的不良炒作聯(lián)系起來(lái)，在政府有關(guān)部門的重壓下，種種房?jī)r(jià)上漲的傳言開始?xì)w于平息，此后建委等部門公布的北京市今后幾年的住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃向人們展示了美好的房地產(chǎn)發(fā)展前景，年終的各種統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也表明北京市今后幾年房產(chǎn)供應(yīng)量還是比較充裕的，最近市發(fā)改委有關(guān)負(fù)責(zé)人公開表示“2004年，北京市商品住宅價(jià)格漲得稍微快了一點(diǎn)，2005年房?jī)r(jià)漲幅將有所下降，而且今年政府要通過(guò)信息公開的方式平抑市場(chǎng)價(jià)格”，不僅給了今年北京地產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展的一個(gè)信號(hào)也給了想要買房的老百姓一個(gè)含金量很高的信心。

業(yè)內(nèi)人士分析，目前影響北京房?jī)r(jià)的因素主要有三：建筑成本、供求關(guān)系以及人們的心理預(yù)期。

從成本來(lái)看，去年原材料價(jià)格的大幅上漲、搬遷費(fèi)用的提高等，都在一定程度上拉動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。但為了爭(zhēng)奪市場(chǎng)，房地產(chǎn)商一定會(huì)適當(dāng)壓縮高額利潤(rùn)。同時(shí)，北京的商品住宅將持續(xù)保持充足的供應(yīng)。

自國(guó)家頒布“8·31”土地政策后，北京通過(guò)篩選的項(xiàng)目有288個(gè)，累計(jì)建筑面積達(dá)4300多萬(wàn)平方米，這已經(jīng)能夠滿足近兩三年內(nèi)的需求。而且，目前沒(méi)有通過(guò)篩選的項(xiàng)目建筑面積累計(jì)有6000多萬(wàn)平方米，它們可以通過(guò)掛牌等方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，其中大部分都可用在商品住宅的建設(shè)上。2004年房?jī)r(jià)明顯上漲與人們的心理預(yù)期也有很大關(guān)系，房地產(chǎn)商與消費(fèi)者間處于明顯的信息不對(duì)稱狀態(tài)，房地產(chǎn)商的言論、政府的政策是造成人們心理預(yù)期提高的重要原因。

而來(lái)自政府的聲音是，今后要把政策穩(wěn)定下來(lái)，同時(shí)增加政策的透明度，把可以供應(yīng)和準(zhǔn)備供應(yīng)的土地信息公開，通過(guò)更廣泛的渠道讓更多的人了解供應(yīng)信息，只有這樣才能避免那些不必要的擔(dān)心和恐慌，從而讓房?jī)r(jià)更穩(wěn)定。同時(shí)也提倡老百姓買房要根據(jù)自己的實(shí)際需求和承受能力，不要為了投資而急于買房。

來(lái)自專家的聲音也給了消費(fèi)者信心：國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)易憲容最近指出，2005年北京樓市房?jī)r(jià)肯定不會(huì)漲。他認(rèn)為，根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)，去年北京房?jī)r(jià)的上漲幅度僅為3．7％，所以樓價(jià)飛漲完全是由開發(fā)商操縱制造的假象。盡管去年實(shí)行了新的土地政策，但供應(yīng)量仍很充足，今年的新項(xiàng)目數(shù)量不會(huì)減少。同時(shí)，目前購(gòu)房高潮已出現(xiàn)下降趨勢(shì)，去年的高基數(shù)使得今年的上漲幾率變得很小。政府加大調(diào)控力度，以及利率的變化，都會(huì)促使房?jī)r(jià)下降。

一些業(yè)內(nèi)專家也指出，今年房?jī)r(jià)將理性回落，其幅度在3％－5％。去年樓價(jià)上漲很大程度上是消費(fèi)者非理性搶購(gòu)造成的，需求釋放提前放量，今年將會(huì)疲軟。同時(shí)，房貸門檻提高，利率繼續(xù)上調(diào)的趨勢(shì)，都會(huì)放慢消費(fèi)者的購(gòu)買步伐，而且出租市場(chǎng)租金下滑的現(xiàn)狀也會(huì)抑制投資行為。從世界范圍看，我國(guó)房?jī)r(jià)水平已高出太多，所以今年政府控制房地產(chǎn)的細(xì)節(jié)政策會(huì)更多，使房?jī)r(jià)回落到合理水平。

專家們建議，消費(fèi)者有迫切需求時(shí)再考慮購(gòu)房，選房要視自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力，經(jīng)濟(jì)條件不好可以先選擇租房。投資房產(chǎn)絕對(duì)不是“保險(xiǎn)箱”，要理性分析才能避免被開發(fā)商所迷惑。

有意思的是，與政府和專家的意見相反，開發(fā)商依然對(duì)今年樓價(jià)的漲幅非常樂(lè)觀。據(jù)有關(guān)資料，國(guó)美第一城營(yíng)銷總監(jiān)潘慶生日前對(duì)媒體表示：“今年房?jī)r(jià)一定會(huì)漲，整體幅度在8％－10％�！彼J(rèn)為，去年的“8·31土地大限”，使中小企業(yè)短期內(nèi)激活項(xiàng)目難度加大，推出新項(xiàng)目將會(huì)出現(xiàn)斷檔期。另外，購(gòu)房需求量仍然很大，銷售勢(shì)頭旺盛，特別是中檔住宅項(xiàng)目的需求量膨脹加快。最后，隨著奧運(yùn)臨近，基本設(shè)施和交通環(huán)境日益完善，必然會(huì)促使房?jī)r(jià)上升。而且，北京地區(qū)的房?jī)r(jià)上漲空間巨大，不會(huì)出現(xiàn)上海、廣州那樣的泡沫現(xiàn)象，整體增長(zhǎng)會(huì)非常平穩(wěn)。從漲幅勢(shì)頭看，依然是東部區(qū)域最為迅猛，其次是北部和南部。

“恒定派”仍在觀望
在京城房市中，有一批人可稱得上是“恒定派”，他們主要由一些對(duì)價(jià)格比較敏感的需求群體構(gòu)成，他們的特點(diǎn)也很鮮明：買房基本只買經(jīng)濟(jì)適用房或二手經(jīng)濟(jì)適用房。

從表面上看，今年春節(jié)樓市不熱似乎跟他們無(wú)關(guān)，但實(shí)際上他們消化了為數(shù)不小的購(gòu)房大軍。按理說(shuō)，目前2005年新開盤經(jīng)濟(jì)適用房目前已經(jīng)基本售罄，二手經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格隨著購(gòu)買大軍的日益擴(kuò)大會(huì)不斷上漲，會(huì)使這批人被迫購(gòu)買南城一些價(jià)格相差不多的商品房，但春節(jié)南城樓市的冷清顯示了他們?nèi)栽谟^望。

他們的觀望依據(jù)什么？記者采訪了“鏈家”機(jī)構(gòu)市場(chǎng)部總監(jiān)宮萍，她認(rèn)為“恒定派”的觀望有一定道理：因?yàn)榉治鲲@示，2005年經(jīng)濟(jì)適用房將適度放量上市，并且價(jià)格將持續(xù)平穩(wěn)。

她表示，根據(jù)北京統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)資料顯示，2000年總共銷售經(jīng)濟(jì)適用房14924套，這就意味著到2005年這些經(jīng)濟(jì)適用房表面上均有資格以市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行交易。但是，是否真的如此呢？其實(shí)不然，據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料分析，2000年銷售的經(jīng)濟(jì)適用房一部分是預(yù)售，一部分是可以當(dāng)年入住，根據(jù)2004年5月20日出臺(tái)的經(jīng)濟(jì)適用房上市規(guī)定，必須“住滿”5年(按產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅憑證的時(shí)間開始計(jì)算)的才允許按市場(chǎng)價(jià)格出售，也就意味著真正能夠上市的應(yīng)該明顯小于1萬(wàn)套。因此2005年二手經(jīng)濟(jì)適用房的供給量應(yīng)該會(huì)適度放量，但其價(jià)格仍然將趨穩(wěn)，每平米3600元以下依然是交易的主流。

價(jià)格趨穩(wěn)主要是因?yàn)椋菏紫刃枨笕后w對(duì)價(jià)格比較敏感。據(jù)調(diào)查，從目前購(gòu)買二手經(jīng)濟(jì)適用房的人群來(lái)看，主要是一些中低收入家庭，他們對(duì)房產(chǎn)價(jià)格因素比較敏感。雖然住滿5年的二手經(jīng)濟(jì)適用房要按市場(chǎng)成交價(jià)的10％補(bǔ)交綜合地價(jià)款，有一部分出售者會(huì)將這部分費(fèi)用變相轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)中；但是，二手經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買者并不會(huì)迎合出售者的意圖，一方面是因?yàn)樽陨淼膬r(jià)格承受能力并不是很強(qiáng)，另一方面就是隨著北京新建經(jīng)濟(jì)適用房的增多，雖然這些項(xiàng)目并不能緩解目前緊缺的供需矛盾，但是在利益權(quán)衡過(guò)程中，必然會(huì)使一部分購(gòu)買二手經(jīng)濟(jì)適用房的人向新房轉(zhuǎn)移。如果出售者真是將綜合地價(jià)款讓購(gòu)買方承擔(dān)，可能會(huì)出現(xiàn)“有價(jià)無(wú)市”的局面。

另外，新計(jì)稅出臺(tái)也有利平抑經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格。自2005年2月1日起，北京二手房將實(shí)現(xiàn)新的稅收規(guī)定。宮萍認(rèn)為，稅收新規(guī)的出臺(tái)，將使得“指導(dǎo)價(jià)格”更具現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)指導(dǎo)意義。由于新的二手房交易計(jì)稅價(jià)格將參照“指導(dǎo)價(jià)格”：若合同成交價(jià)格高于“指導(dǎo)價(jià)格”仍將按合同成交價(jià)格征稅，如果合同成交價(jià)格低于“指導(dǎo)價(jià)格”則按“指導(dǎo)價(jià)格”作為核定的基數(shù)征收稅款。這樣，必將使買賣雙方更知曉、關(guān)注“指導(dǎo)價(jià)格”，使得“指導(dǎo)價(jià)格”所代表的真實(shí)市場(chǎng)價(jià)格信息能夠在市場(chǎng)上更廣為傳播，買賣雙方之間的價(jià)格信息不對(duì)稱也會(huì)得到疏通，也將改變一些經(jīng)濟(jì)適用房利用買方不熟悉市場(chǎng)行情胡亂提價(jià)而導(dǎo)致部分經(jīng)濟(jì)適用房交易價(jià)格偏離其真實(shí)市場(chǎng)價(jià)值的現(xiàn)狀，進(jìn)而增強(qiáng)了買方在討價(jià)還價(jià)中的力量。這樣，勢(shì)必有助于經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格更加平穩(wěn)。

投資收益偏低也使得投資者持房觀望。在眾多可以上市交易的二手經(jīng)濟(jì)適用房之中，有相當(dāng)一部分是用于投資目的的，但是從實(shí)際的經(jīng)濟(jì)適用房投資收益來(lái)看，并不是特別的理想。舉個(gè)例子，某人2000年在回龍觀購(gòu)買了一套面積為90平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，原購(gòu)房?jī)r(jià)為2600元／平方米，總共花費(fèi)購(gòu)房款約23．4萬(wàn)元，一次性付款，并花費(fèi)了3．51萬(wàn)元裝修。2005年2月，他的經(jīng)濟(jì)適用房便符合“住滿”5年，可按市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行出售交易。目前回龍觀地區(qū)的二手房市場(chǎng)價(jià)約為3650元／平方米，他出售這套房屋，需繳納0．5‰的印花稅，及按成交價(jià)的10％補(bǔ)交綜合地價(jià)款。若通過(guò)中介公司出售，還需繳納成交價(jià)1．5％的代理費(fèi)及1500元的中保權(quán)證代辦費(fèi)，則他出售此套房屋扣除相關(guān)成本后，投資收益率可達(dá)7．42％。

正是因?yàn)槌鍪壅咝枰a(bǔ)交10％的地價(jià)款，使得投資者的投資收益明顯偏低，如果按照年收益來(lái)計(jì)算，他的收益率才1．5％左右，從而讓更多的投資者并不想急于出手。如果他通過(guò)貸款完成置業(yè)，貸款8成，20年，采用等額本息還款，則其投資收益率為16．24％，即使如此，其年收益率也沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的效果。

因此，新出臺(tái)的政策及利益的權(quán)衡，使得“恒定派”仍在觀望。

從2005年春節(jié)的樓市冷清我們可以看出三點(diǎn)：對(duì)老百姓來(lái)說(shuō)，地產(chǎn)業(yè)的走勢(shì)更明朗化了；老百姓買房更理性了；房?jī)r(jià)更平穩(wěn)了，因此，它可能更像是件好事.　　

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