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廣州樓市：中產(chǎn)階層的主流消費(fèi)市場(chǎng)
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羊城新春花市爛漫，同樣熱鬧的，是樓市。倘若你一邊在包裝愈發(fā)精美的小區(qū)里穿梭，一邊在銷售人員的讓利優(yōu)惠聲中挑選，定然會(huì)發(fā)現(xiàn)：2005年的廣州樓市秉承了2004年的做派——大戶型與豪宅的天下。
需求決定產(chǎn)品，從本報(bào)記者掌握的數(shù)據(jù)看來(lái)，各大開(kāi)發(fā)商在2004年，著力于打造大戶型、江景豪宅、商務(wù)公寓等產(chǎn)品。產(chǎn)品升級(jí)帶來(lái)巨大資金流量——從各家上報(bào)的數(shù)字看來(lái)，2004年銷售額30億元以上的開(kāi)發(fā)商不在少數(shù)。而富力地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)李思廉卻在剛結(jié)束的廣州地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)峰會(huì)上表示，“在廣州市場(chǎng)，一年能做到30億元的銷售業(yè)績(jī)，相當(dāng)不容易了”。
合生創(chuàng)展廣州公司營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)人透露，合生創(chuàng)展廣州全年?duì)I銷業(yè)績(jī)大約有43億元，包括帝景華苑、華景新城、華南新城等主力樓盤(pán)在內(nèi)的幾個(gè)主流樓盤(pán)，主打戶型均為100平方米以上的大戶型。
大戶型走俏
幾乎每一個(gè)被采訪的開(kāi)發(fā)商都表明自己開(kāi)發(fā)的是“中高檔產(chǎn)品”。合生2004年下半年開(kāi)盤(pán)的帝景華苑，均價(jià)已經(jīng)從7000元／平方米漲至8000元／平方米，漲幅達(dá)10%以上。該盤(pán)全為160～190平方米的大戶型，每套總價(jià)均在100萬(wàn)元以上。可以說(shuō)，除去江景樓盤(pán)、地鐵3號(hào)線等利好因素，帝景華苑最大的賣點(diǎn)就在于戶型大、兩梯三戶的設(shè)計(jì)。該公司營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)人官小鷗表示，2004年合生創(chuàng)展旗下各盤(pán)的銷售情況，反映出二次置業(yè)人數(shù)的增加，即使是首次置業(yè)的買家，也多數(shù)留意大戶型，即便是走中檔路線的海珠盤(pán)——逸景翠苑，2004年的新貨80%以上都是大戶型。而華景新城二手市場(chǎng)反而以小戶型為主流成交戶型。
回顧2004年主流開(kāi)發(fā)商的銷售業(yè)績(jī)，也許能夠看到產(chǎn)品提升帶來(lái)的巨大資金流：合生創(chuàng)展廣州公司43億元，富力地產(chǎn)集團(tuán)33.6億元，城啟集團(tuán)22億元，城建集團(tuán)20億元，中海地產(chǎn)18億元，宏宇集團(tuán)僅僅個(gè)盤(pán)銷售就達(dá)10.3億元……是產(chǎn)品提升拉高了房?jī)r(jià)，還是市場(chǎng)需求促進(jìn)了銷售增長(zhǎng)？
官小鷗分析，從“合生會(huì)”的會(huì)員情況來(lái)看，購(gòu)買合生樓盤(pán)的大部分業(yè)主，均為電信系統(tǒng)、銀行等單位工作人員，從2003年開(kāi)始，市場(chǎng)趨勢(shì)就是大戶型熱銷。
2004年廣州市住宅市場(chǎng)無(wú)論是成交面積還是成交金額都有較大幅度的增長(zhǎng)，并且是全市住宅成交登記金額的增長(zhǎng)速度明顯大于住宅成交登記面積，而全市二手住宅成交登記面積以及登記金額的增長(zhǎng)幅度又均是明顯大于全市預(yù)售住宅的成交登記面積以及成交金額。全市二手住宅的成交登記面積增長(zhǎng)率為43.96%，預(yù)售住宅成交登記面積增長(zhǎng)僅為5.9%。
2004年一手住宅均價(jià)增長(zhǎng)最快的要數(shù)海珠與番禺兩區(qū)，海珠區(qū)均價(jià)為5346元／平方米，同比增長(zhǎng)13.1%，番禺區(qū)為3412元／平方米，同比增長(zhǎng)37%。
番禺別墅集中放量
番禺區(qū)房?jī)r(jià)大漲，有兩個(gè)因素：大學(xué)城、地鐵4號(hào)線、新火車站等利好因素的促進(jìn)，以及買家對(duì)郊區(qū)生活方式的認(rèn)可；2004年全區(qū)別墅集中放量，例如廣州雅居樂(lè)花園、清華坊、和黃珊瑚灣畔等樓盤(pán)，其聯(lián)體別墅的均價(jià)約為6000～7000元／平方米，而獨(dú)立別墅則都超過(guò)11000元／平方米，大大高于其他住宅的均價(jià)，且戶型多樣化。在房管局進(jìn)行成交統(tǒng)計(jì)時(shí)，別墅是歸入住宅類的。當(dāng)2004年番禺區(qū)別墅成交量增長(zhǎng)較快時(shí)，自然在一定程度上拉高了該區(qū)的住宅成交均價(jià)。
雅居樂(lè)集團(tuán)2004年銷售業(yè)績(jī)近30億元，其中廣州雅居樂(lè)銷售近13億元。據(jù)該集團(tuán)銷售中心相關(guān)人士透露，廣州雅居樂(lè)主推的雅湖居有FUNHOUSE四聯(lián)別墅，面積大約140～172平方米，均價(jià)6000～7000元／平方米；TOWNH0USE連排別墅，面積大約146～203平方米，均價(jià)6000～7000元／平方米；獨(dú)立水岸別墅，面積大約208～232平方米，均價(jià)11000元／平方米，而同期銷售的洋房均價(jià)，也在4700元／平方米左右的水平上。
番禺區(qū)另外一個(gè)大熱門(mén)就是清華坊。憑借其古典的建筑設(shè)計(jì)，清華坊在番禺樓市獨(dú)樹(shù)一幟，首期推出104棟聯(lián)體別墅，但與同區(qū)其他的聯(lián)體別墅有所不同：一是面積比較大，一般都在300～400平方米；二是每戶的寬度都在10米之上，從而使各個(gè)房間的通風(fēng)、采光都相當(dāng)不錯(cuò)。該盤(pán)的銷售均價(jià)也在5390～6600元／平方米左右。
珊湖灣畔首期有別墅和疊加式公寓，別墅分五種型號(hào)，每種型號(hào)均配有與別墅建筑面積相等或更大的花園，別墅建筑面積從280～610平方米不等，花園面積為贈(zèng)送，別墅頂層也可做花園。首期約有別墅261幢，其中公開(kāi)發(fā)售推出150多幢。疊加式公寓的建筑面積從220～280平方米不等，均為復(fù)式，均價(jià)約為8000多元／平方米。
即便是洋房單位，也顯示出番禺區(qū)房產(chǎn)的升值潛力。宏宇集團(tuán)在廣州惟一的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是星河灣，第四期“星座”均價(jià)6800元／平方米，但是其高達(dá)3500元／平方米的裝修標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)顯示出其價(jià)格一路走高的趨勢(shì)。星座以205平方米與610平方米的中空復(fù)式單位為主打，銷售總額達(dá)6億元。華南新城160多平方米，帶入室花園的一梯兩戶單位，售價(jià)比同組團(tuán)的其他單位高出大約20%。而這類產(chǎn)品的主流消費(fèi)者，依然是多次置業(yè)人士。
是否2005年的市場(chǎng)也將這樣旺銷？中介人士分析，一手樓價(jià)的上升明顯促進(jìn)二手市場(chǎng)的成交量，2004年商品房成交面積中一、二手比例為57：43，說(shuō)明一、二手房交易已經(jīng)有比較良好的互動(dòng)作用。去年廣州市預(yù)售住宅成交均價(jià)為4618元／平方米，較2003年的3888元／平方米上漲了730元／平方米，上升幅度為18.8%。但均價(jià)上升幅度到2004年第四季度趨緩，第四季度成交均價(jià)僅比第三季度成交均價(jià)上升0.8%，在經(jīng)歷了大半年的價(jià)格上漲之后，預(yù)售住宅市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)新的平衡階段，市場(chǎng)走勢(shì)會(huì)漸趨平穩(wěn)。
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