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編輯：yingeryy 007abbs

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杭州商業(yè)地產(chǎn)：激情與冷清

“位于市中心黃金地段、規(guī)模達(dá)13.8萬(wàn)余平方米的商業(yè)物業(yè)———杭州太平洋商業(yè)中心開(kāi)價(jià)9億轉(zhuǎn)讓，尚未成交，而同地段這個(gè)規(guī)模的住宅起碼要高出這個(gè)價(jià)錢(qián)一半不止……”這一則消息在許多業(yè)內(nèi)外人士中引起“傳閱”。

信義坊商業(yè)步行街幾度開(kāi)張，但時(shí)至今日生意也未全旺，有幾位商家甚至表示，現(xiàn)在進(jìn)退兩難，從來(lái)沒(méi)有經(jīng)過(guò)歷這樣的“煎熬”。

開(kāi)張未滿四年的利星購(gòu)物廣場(chǎng)關(guān)門(mén)歇業(yè)。更有意思的是，有著相似經(jīng)歷的利星與西湖時(shí)代在去年底相隔一個(gè)月時(shí)間內(nèi)，先后開(kāi)出扛著OUTLETS的招牌開(kāi)張了，且不說(shuō)別的，這么近距離開(kāi)出兩家OUTLETS似乎就讓人費(fèi)解。

面臨開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)難題似乎還不止這么幾家，從北到南、從城內(nèi)到城外，部分商業(yè)物業(yè)，尤其是大型商業(yè)物業(yè)投資、經(jīng)營(yíng)，都是一個(gè)并不輕松的話題。

“激情燃燒”與“冷清寂寞”

其實(shí)杭州的商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)、銷售中，激情燃燒的大有人在———一個(gè)市中心商業(yè)中心、四個(gè)區(qū)域商業(yè)中心、三個(gè)市級(jí)商業(yè)副中心、十二個(gè)區(qū)域商業(yè)副中心、十一條商業(yè)特色街區(qū)，在林林總總的商業(yè)中心規(guī)劃范圍內(nèi)，商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)量快速增長(zhǎng)。據(jù)杭州市商貿(mào)局商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)處有關(guān)人員提供的數(shù)據(jù)，目前杭州有69個(gè)跨國(guó)商業(yè)企業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，各種國(guó)內(nèi)的連鎖店、專賣(mài)店、超級(jí)市場(chǎng)、量販店、倉(cāng)儲(chǔ)商場(chǎng)、主題商場(chǎng)等仍在增多。武林路女裝街、延安路等特色女裝街，以及北山路一帶等，無(wú)論是商業(yè)氛圍還是租金，都是無(wú)數(shù)中小投資者的典范。像2003年8月份，新湖濱景區(qū)首批5個(gè)商鋪的10年經(jīng)營(yíng)權(quán)拍賣(mài)爆出天價(jià)，成交價(jià)格最高的一處商鋪超過(guò)13萬(wàn)元/平方米，按照10%的回報(bào)率計(jì)算，日租金要達(dá)到35.6元/平方米方能收支平衡。

與底商、超市、特色街區(qū)出盡風(fēng)頭相對(duì)比的卻是，杭州的部分大型商業(yè)物業(yè)正遭遇著寒流。在杭州延安南路與西湖大道交界處，涌金廣場(chǎng)、耀江廣廈、清波商廈也是門(mén)庭冷落。巨大的落地玻璃窗上，不時(shí)出現(xiàn)“招商出租”標(biāo)志。像一度聲勢(shì)頗大的涌金廣場(chǎng)商場(chǎng)部分目前尚處于“半邊癱”狀況，與邊上的家樂(lè)福、麥當(dāng)勞、鉆石年代等門(mén)店的人氣形成鮮明對(duì)比。而與涌金廣場(chǎng)只有一路之隔的清波商廈也是一派“凄涼”景象，商場(chǎng)里面空空一片……

一邊是底商“激情燃燒”，一邊卻是大型商業(yè)物業(yè)“冷清寂寞”，難道是因?yàn)楹贾莸纳啼侀_(kāi)發(fā)量已經(jīng)供過(guò)于求了嗎？但據(jù)專業(yè)人士介紹，發(fā)達(dá)國(guó)家人均商業(yè)面積通常在1.2平方米以上，像上海、北京人均商業(yè)面積約為1平方米，需求依然較為強(qiáng)勁。而目前杭州人均商業(yè)面積約為0.7平方米，增量空間尚有一定余地。

這一結(jié)論從商業(yè)特別是零售商業(yè)的迅速發(fā)展也可證實(shí)。去年底中國(guó)開(kāi)放外資零售商的管制，大型外資連鎖經(jīng)營(yíng)商和內(nèi)資零售經(jīng)營(yíng)商都加快了擴(kuò)張步伐，以增加市場(chǎng)份額，對(duì)商業(yè)物業(yè)的需求快速上揚(yáng)：在剛剛結(jié)束的浙江香港周上，杭州18個(gè)項(xiàng)目簽約，投資總額2.67億元，合同外資為1.28億元，涉及業(yè)態(tài)為購(gòu)物中心、超市和專業(yè)賣(mài)場(chǎng)。據(jù)悉，僅香港屈臣氏就意欲在明年新增9個(gè)網(wǎng)點(diǎn)；而在日前“坤和商業(yè)論壇”上，杭州聯(lián)華華商集團(tuán)、美國(guó)麥當(dāng)勞等商家都表示了擴(kuò)張計(jì)劃，其中杭州聯(lián)華華商集團(tuán)總經(jīng)理沈憲忠介紹，他們的擴(kuò)張速度是每年新開(kāi)25家門(mén)店。

那么杭州商業(yè)物業(yè)遭遇尷尬原因何在？

“粗放開(kāi)發(fā)”為尷尬買(mǎi)單

采訪中，一些專家指出，造成這些局面的原因，除了商業(yè)本身的運(yùn)作具有培養(yǎng)期、成熟期之外，與開(kāi)發(fā)商本身對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)認(rèn)識(shí)不足有很大的關(guān)系，很多商業(yè)物業(yè)往往是在開(kāi)發(fā)、銷售時(shí)便已然埋下了禍根、導(dǎo)致先天不足。

而且這種情況也不只發(fā)生在大型商業(yè)物業(yè)當(dāng)中，底商、商業(yè)特色街中同樣存在。2000年時(shí)，河坊街也曾以一輪又一輪的拍賣(mài)高價(jià)奪人眼球，然而過(guò)高的門(mén)檻也導(dǎo)致日后經(jīng)營(yíng)中，適合該區(qū)域經(jīng)營(yíng)的商家無(wú)力進(jìn)駐，有能力進(jìn)駐的商家，最后又無(wú)法吸引人氣。而商業(yè)要形成氛圍又需要一定周期，使得最早進(jìn)駐的商家大多賠本而回。信義坊同樣如此，由于售價(jià)較高，最初適合進(jìn)駐的商業(yè)不得不從一開(kāi)始便面臨高成本運(yùn)行，最后也敗下陣來(lái)，投資者出于回收資金與獲利的考慮，又不愿意降低租金。

這種現(xiàn)實(shí)，令杭州部分標(biāo)價(jià)過(guò)高的商業(yè)物業(yè)再也無(wú)法在賣(mài)場(chǎng)中瀟灑走一回：2004年4月份，西湖景區(qū)內(nèi)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)拍賣(mài)會(huì)上，28個(gè)標(biāo)的中16個(gè)標(biāo)的無(wú)人問(wèn)津，一直人氣沖天的西湖商鋪遭遇首次冷場(chǎng)；去年下半年，位于建國(guó)南路與河坊街拐角處14個(gè)標(biāo)的，起拍價(jià)從1.6萬(wàn)～1.8萬(wàn)元/平方米，有13個(gè)標(biāo)的無(wú)人應(yīng)標(biāo)。

不過(guò)，獨(dú)立商鋪畢竟靈活性較大，轉(zhuǎn)行、調(diào)頭的成本都相對(duì)較小，像河坊街、信義坊在最近一年里都已有較大改善。大型商業(yè)物業(yè)則不同，如果最初的方向沒(méi)有定位好，日后要轉(zhuǎn)頭的成本非常高，也很困難。

杭州第一輪商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)屬于“土地掠奪式”粗放開(kāi)發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)的地塊并非經(jīng)過(guò)充分競(jìng)爭(zhēng)，地價(jià)普遍比住宅便宜得多。而商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)量尚遠(yuǎn)不能滿足需求，此種情況下即使采取與住宅一樣的快進(jìn)快出開(kāi)發(fā)模式，獲得成功例子也不少。像臨平住宅售價(jià)尚不到4000元/平方米時(shí)，某廣場(chǎng)的商鋪售價(jià)已在1.6萬(wàn)元/平方米以上。短期巨大的利潤(rùn)，是促使商業(yè)地產(chǎn)快進(jìn)快出開(kāi)發(fā)思維定式背后的動(dòng)因與原因，但他們卻忽略了隨之而來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。明明是一個(gè)適合建成體育場(chǎng)的用地，最后開(kāi)發(fā)商強(qiáng)行將其建成商業(yè)物業(yè)的惡果是，沒(méi)有定位，沒(méi)有規(guī)劃，沒(méi)有投資可行性分析，于是投資者不買(mǎi)賬、消費(fèi)者更不買(mǎi)賬。

隨著“銀根緊縮、政府嚴(yán)查”等宏觀調(diào)控措施出臺(tái)，地價(jià)上漲和一次投資成本的增加使得商鋪投資者更為謹(jǐn)慎，由此必將引發(fā)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重新洗牌。一位業(yè)內(nèi)人士稱，“在這只有形之手的壓力下，對(duì)于已建和在建的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是一場(chǎng)當(dāng)務(wù)之急的大考，比如資金鏈的斷裂風(fēng)險(xiǎn)可能更大，具體項(xiàng)目租售的競(jìng)爭(zhēng)也許更加劇烈。面臨這些壓力，對(duì)經(jīng)營(yíng)管理與資金實(shí)力的要求都大大提高，那些經(jīng)營(yíng)不善、實(shí)力不濟(jì)的項(xiàng)目或開(kāi)發(fā)商很可能就此黯然出局。”

這對(duì)粗放型開(kāi)發(fā)的商業(yè)物業(yè)無(wú)疑是雪上加霜，他們急于尋求收回資金的辦法。分割銷售、售后返租等形式在杭州城里此起彼伏，本該整體經(jīng)營(yíng)的大型物業(yè)，被一個(gè)個(gè)小業(yè)主瓜分開(kāi)來(lái)，造成大型商業(yè)中心難以控制整個(gè)商業(yè)業(yè)態(tài)，引發(fā)惡性競(jìng)爭(zhēng)和經(jīng)營(yíng)錯(cuò)位問(wèn)題，由此出現(xiàn)一批已建成使用的新興商業(yè)物業(yè)遭遇經(jīng)營(yíng)“雪崩”，部分項(xiàng)目則出現(xiàn)招商步履艱難等并發(fā)癥。像一度打出“愛(ài)情之都”口號(hào)的耀江廣廈，引進(jìn)了大型婚慶廣場(chǎng)和酷比龍量販卡拉OK。吳山商圈本身因?yàn)楸澈蟮膮巧浇財(cái)嗔四厦嫒肆鳎糜沃馗m合于發(fā)展假日產(chǎn)業(yè)、休閑產(chǎn)業(yè)這些商業(yè)，但這樣的商家卻自然難以支撐該地段4-7元/平方米的日租金，退出不可避免。原本大家看好的業(yè)態(tài)———婚慶廣場(chǎng)，最后從二樓搬到一樓，商廈的電梯、燈光使用費(fèi)是省下了一些，可惜人氣漸淡卻是不可扭轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，這也使得各婚慶門(mén)店經(jīng)營(yíng)也打了折扣，甚至陸續(xù)關(guān)門(mén)歇業(yè)。

“粗放開(kāi)發(fā)”有多重原因

開(kāi)發(fā)商為何更喜歡“粗放開(kāi)發(fā)”，自有其道理。作為長(zhǎng)期在房地產(chǎn)業(yè)這種資本密集型產(chǎn)業(yè)打拼的房地產(chǎn)商，大進(jìn)大出，快速運(yùn)轉(zhuǎn)資金是他們一貫的操作模式。

房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們看到了商業(yè)物業(yè)的潛力，卻沒(méi)有做好長(zhǎng)期為商業(yè)經(jīng)營(yíng)打拼的準(zhǔn)備，體會(huì)商業(yè)運(yùn)作具備的能力與急功近利的心態(tài)有著巨大的反差，他們往往套用住宅開(kāi)發(fā)模式匆匆入市，希望開(kāi)發(fā)———出售———再開(kāi)發(fā)的循環(huán)周期越短越好，抱著“賣(mài)完就走”的經(jīng)營(yíng)思路，因而帶來(lái)了巨大的投資前期風(fēng)險(xiǎn)。

而與獨(dú)立的沿街商鋪相反，多數(shù)大型物業(yè)并不適合分割出售，也是為了防止這種現(xiàn)象，上海等一些省市甚至出臺(tái)了“大型商業(yè)物業(yè)不能分割出售”的相關(guān)規(guī)定。杭州也有些開(kāi)發(fā)商意識(shí)到了大型商業(yè)中心得統(tǒng)一定位、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，準(zhǔn)備只租不賣(mài)。但在宏觀調(diào)控背景之下，具有雄厚資本，可以長(zhǎng)期作戰(zhàn)的資本方并不多見(jiàn)，不僅如此，他們還缺少專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。于是，多數(shù)房產(chǎn)商，最后仍然選擇了出售，為了統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，同時(shí)加上了“返租”來(lái)吸引消費(fèi)者，但分割出售的缺陷仍然存在，在業(yè)界看來(lái)，從某種程度上而言，它只是將問(wèn)題推遲到若干年以后爆發(fā)而已。

同時(shí)，開(kāi)發(fā)商缺乏評(píng)估整個(gè)商業(yè)市場(chǎng)的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)不同商業(yè)業(yè)態(tài)認(rèn)識(shí)不足，也使得要完成前期投資定位和后期商業(yè)經(jīng)營(yíng)的美麗結(jié)合，成為一個(gè)很難完成的任務(wù)。物美發(fā)展總監(jiān)張燕介紹，像同一商場(chǎng)，超市與專賣(mài)店贏利模式與利潤(rùn)率不同，能承擔(dān)的租金差別就很大，如專賣(mài)店的日租金可能達(dá)到3元/平方米以上，但對(duì)于超市而言則是“不能承受之重”；而即便是同種業(yè)態(tài)，不同的經(jīng)營(yíng)者對(duì)物業(yè)各項(xiàng)要求就不同。又如商業(yè)建筑的設(shè)計(jì)，物美的要求就相當(dāng)細(xì)致，比如層高要求4.8-5米，而哪兒該是4.8米高，哪兒又該是5米都是有要求的；為了便于貨架擺放美觀，柱與柱之間距離在8-8.3米，而老的商業(yè)物業(yè)一般間距在6米左右；倉(cāng)庫(kù)承重墻要求承重1噸以上，賣(mài)場(chǎng)只需600-800公斤，而一般商業(yè)物業(yè)卻只按350公斤承重能力設(shè)計(jì)……這些設(shè)計(jì)要求只限于物美個(gè)性要求，如果換了世紀(jì)聯(lián)華，那又會(huì)有新的“習(xí)性”要求。

另一個(gè)“致命”因素是缺乏有效的融資渠道。由于大型商業(yè)設(shè)施投資動(dòng)輒幾億、有的甚至高達(dá)幾十億，而又因資金的回收過(guò)于依賴通過(guò)銷售手段，在短期內(nèi)回收投資、獲取利潤(rùn)，缺少商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的退出機(jī)制，從而使得投資商對(duì)國(guó)內(nèi)各地市場(chǎng)的評(píng)估處于等待和觀望的階段，因?yàn)橐坏┖暧^政策變動(dòng)和調(diào)整，都會(huì)對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)帶來(lái)巨大的影響。在國(guó)外，很多開(kāi)發(fā)商通過(guò)一些中介機(jī)構(gòu)發(fā)行“地產(chǎn)基金”來(lái)解決這一問(wèn)題，但在國(guó)內(nèi)沒(méi)有放開(kāi)更多的房地產(chǎn)金融，除銀行信貸外其他渠道貧乏，基金注入開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的模式未見(jiàn)蹤影。

而從市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，非專業(yè)性投資者也對(duì)商業(yè)物業(yè)的預(yù)期過(guò)高，存在不理性的投資分析，寧愿空置也不愿賤賣(mài)或低租。據(jù)了解，像城北的信義坊，許多人都認(rèn)為其定位脫離周邊市場(chǎng)消費(fèi)，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)情況不好。但有經(jīng)營(yíng)者卻稱，信義坊的日租金在10元/平方米以上，不經(jīng)營(yíng)高檔餐飲沒(méi)錢(qián)賺。

采訪中，無(wú)論是商家、學(xué)者還是曾經(jīng)開(kāi)發(fā)過(guò)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商，他們都提醒那些只想短期套現(xiàn)走人、無(wú)意長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的投資商，最好不要碰大型商業(yè)地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)要除了積攢實(shí)力外，還得做好“精耕細(xì)作”的思想準(zhǔn)備�！　�

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