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尋找下一個天津:城市總體規(guī)劃修編后的地產機會 [推薦]
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2003年開始修編工作的《天津市城市總體規(guī)劃(2004－2020年)》在2004年的最后幾天里高調出爐。2004年12月25日至29日，《天津市城市總體規(guī)劃(2004－2020年)》(以下簡稱新規(guī)劃)方案在天津國際展覽中心二號館C廳公示。短短5天里，吸引了萬余人前往參觀。
據(jù)悉，天津土地利用總體規(guī)劃也已基本修改完畢，即將報送國務院和國土資源部批準。
天津居民關心的是，16年后的天津是什么樣；地產商關心的卻是，2007年前5年城市固定資產投資累計達7000億元，其中城建投資約3000億，這將會給房地產市場帶來怎樣的投資機會？
哪里才是天津的位置
和許多城市一樣，新的天津市總體規(guī)劃修編，距原城市總體規(guī)劃經國務院批復實施尚不到5年的時間。城市總規(guī)如此“短命”，究竟是因為天津城市發(fā)展太快，還是原有的規(guī)劃水平太低？
本報記者采訪到的城市專家、房地產開發(fā)商和政策研究人員幾乎一致表示，新的天津城市總體規(guī)劃修編并不令人感到意外。天津社會科學院經濟社會預測研究所所長盧衛(wèi)告訴本報記者，在現(xiàn)行體制下，一個城市總體規(guī)劃從編制到審批至少需要兩年甚至更長的時間，“基本上規(guī)劃得到批復以后也就失效了”。他同時表示，天津這次規(guī)劃調整也是搭北京修編城市總規(guī)的“便車”，從而有助于“十一五”期間對北京、天津之間的區(qū)域規(guī)劃作某些調整。
據(jù)有關知情人士介紹，去年6月10日天津市政府召開的“天津市城市總體規(guī)劃修編和土地利用總體規(guī)劃前期調研工作動員大會”提出，天津經濟經過連續(xù)10余年的快速發(fā)展，城市建設用地已突破原規(guī)劃規(guī)模，現(xiàn)行規(guī)劃已不完全適應天津新的發(fā)展形勢需要，應從京津冀、環(huán)渤海乃至東北亞的區(qū)域范圍來研究天津城市發(fā)展方向、規(guī)模和布局，進一步明確天津在區(qū)域中的職能定位和功能分工，統(tǒng)籌天津與北京及周邊地區(qū)的分工合作關系。同時，由于外部交通體系的變化，特別是京滬高速鐵路、京津城際鐵路等重大項目的建設和天津市機場、港口的穩(wěn)步發(fā)展，需要對天津的對外和對內城市交通做出相應調整。
土地利用總體規(guī)劃則要求充分發(fā)揮土地資源的宏觀調控功能，建立與天津城市定位相適應的土地利用結構和空間布局模式，對于已不適宜耕作的土地，應調整土地利用方式，解決開發(fā)區(qū)、園區(qū)布局分散，土地集約利用水平不高的問題。
從京津冀、環(huán)渤海乃至東北亞的角度來看待天津，這可能正是未來天津發(fā)展的位置。包括地產商在內的投資者，也應從這一視角來尋找天津的市場機會。
巨額城建投資拓寬地產空間
新的總體規(guī)劃必然會帶來城市空間和產業(yè)布局的調整，緊隨其后的則是以城市基礎設施建設為主的城市建投資。很顯然，城市布局的調整和城市建設的巨額投資，是影響房地產市場發(fā)展的重要因素。
天津市市長戴相龍去年全國“兩會”期間曾透露，2003至2007年5年時間，按每年增長20％測算，天津市固定資產投資累計將達7000億元，其中用于房地產的投資不到20％，約為1400億元，其余主要是工業(yè)和交通等基礎建設。這些投資絕大部分將由外資和私營企業(yè)進行，并按市場需要和商業(yè)原則運作。如果按照戴相龍的這種測算，到2020年，天津城市固定資產投資總額將達數(shù)萬億元。而城建投資額約占其中三分之一。
包括京津塘第二條高速公路、京津軌道交通在內的交通基礎設施建設，無疑是天津城市建設的投資重點之一。根據(jù)《天津市城市總體規(guī)劃2004－2020年》公示方案，到2020年，天津市軌道交通將由地鐵、輕軌、市郊鐵路、有軌電車等多種形式組成，線網(wǎng)總長度860公里。其中，中心城區(qū)軌道交通線網(wǎng)由9條地鐵線組成，濱海新區(qū)軌道交通線網(wǎng)由5條輕軌線組成。
天津萬科副總經理盧冰說，原來的規(guī)劃更多地強調中心城區(qū)的發(fā)展，而新的規(guī)劃除了中心城區(qū)之外，實際上它關注的是整個天津包括四郊五縣、濱海新區(qū)等在內的一個更大范疇的城市發(fā)展。新的總體規(guī)劃提出了“一軸兩帶三區(qū)”的市域空間布局結構�！耙惠S”是指：“武清—中心城區(qū)—濱海新區(qū)核心區(qū)”發(fā)展主軸；“兩帶”是指：“寧河—漢沽—濱海新區(qū)核心區(qū)—大港”東部沿海發(fā)展帶和“薊縣—寶坻—中心城區(qū)—靜海”西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶。“三區(qū)”是指：北部薊縣山地生態(tài)環(huán)境建設區(qū)、中部“七里海—大黃堡洼”濕地生態(tài)環(huán)境建設區(qū)、南部“團泊洼水庫—北大港水庫”濕地生態(tài)環(huán)境建設區(qū)。地產商可以從中尋覓到新的拓展空間。
城市居住用地規(guī)劃，是新的天津總體規(guī)劃的一個亮點。規(guī)劃明確提出：以中心城區(qū)和濱海新區(qū)核心區(qū)為城市主、副中心，在外圍發(fā)展居住就業(yè)綜合型城市組團。中心城區(qū)及近郊地區(qū)劃分為33個居住片區(qū)，濱海新區(qū)劃分為20個居住片區(qū)。每個居住片區(qū)人口在15萬－25萬人左右，含3－5個居住區(qū)或居住小區(qū)。居住片區(qū)需配置大型超市、社區(qū)文化中心、綜合運動場、中小學、社區(qū)衛(wèi)生服務中心等各項服務設施。
基礎設施的配套建設往往會帶動周邊地區(qū)的發(fā)展，在這方面開發(fā)商的嗅覺恐怕是最為靈敏的，“我們在幾年前就在城市東面有項目發(fā)展的考慮，而且我們在那里也有實際的項目，就是現(xiàn)在萬科系統(tǒng)內最大的一塊土地，四千畝的萬科東麗湖項目�！北R冰介紹說，這個項目將會在今年正式公開面世。
加上位于城市南部的萬科水晶城二期以及位于中心城區(qū)西部的另一個大型居住社區(qū)西青城區(qū)內的芥園道項目，萬科在天津城內的布局緊緊跟隨著新規(guī)劃的節(jié)奏，“有了公示后的規(guī)劃，就看誰的行動快了”。不過盧冰認為，開發(fā)商還是有“取巧”的捷徑：新的規(guī)劃只不過是將政府對于城市的所有想法匯總了而已，而這方面的信息在此前的很多場合都可以獲得�！拔易鳛殚_發(fā)商只不過就是在這些信息里能夠提前預知并且行動了。”盧冰透露，萬科要跟著天津政府走，根據(jù)修編后的規(guī)劃，萬科準備在東部地區(qū)繼續(xù)發(fā)展項目，“我們的目標是今年在天津同時發(fā)展五個項目”。
“京津雙核心”
去年12月5日，原建設部副部長、中國城市規(guī)劃協(xié)會理事長趙寶江和建設部城鄉(xiāng)規(guī)劃司司長唐凱率南京大學、清華大學、北京大學的專家們來到天津，對天津城市總體規(guī)劃修編綱要進行審查、調研。趙寶江認為，天津應在環(huán)渤海地區(qū)的經濟發(fā)展中起到更大的作用。
新的天津總體規(guī)劃提出，要構筑以京津為雙核心，各種交通方式緊密銜接、快速轉換、通達腹地的區(qū)域一體化的現(xiàn)代交通體系。
“京津雙核心”的提法引起了各方對于天津與北京未來由交通引發(fā)的相關產業(yè)發(fā)展的關注。戴德梁行天津分公司研究顧問部經理王紅特別注意到了總規(guī)圖中在廊坊北面標出了“首都第二國際機場”的位置所在，“以前關于首都第二國際機場的爭論也很多，如果真的按照圖中所示的位置確定下來，對于北京、天津以及鄰近城市的人流、物流以及城市、房地產業(yè)的發(fā)展建設影響將會很大�！�
沒有比交通更能推進“京津一體化”進程的了。城際軌道交通項目的可行性研究報告經國務院通過，已于去年12月3日由國家發(fā)改委批復下達，如果進展順利，預計今年上半年即可開工建設。該線路全長115公里，工程總投資123．4億元，預計建設工期為3年6個月。建成后，旅客乘火車來往京津半小時即可到達。而京津塘第二條高速公路建設也已提上國家有關部門及京津兩市的議事日程。盧衛(wèi)認為，在總體規(guī)劃上明確提出京津的城市發(fā)展軸的連接，對北京和天津都有好處，并且也是十一五要進行區(qū)域經濟規(guī)劃的重要內容。
王紅說，修建主要用于天津港的京津塘高速公路的副線(京津塘第二條高速公路)，可以拓寬北京的出�？�，還能同時使天津的物流業(yè)發(fā)展大提速，緩解天津港口“吃不飽”的情況。她認為，包括京津城市快速軌道線路在內的建設，一定會推動土地升值，京津高速公路、鐵路沿線，應該引起兩地甚至全國開發(fā)商足夠的注意。
盧冰說，北京與天津兩個城市之間的互動、環(huán)渤海經濟圈大背景的概念是目前的主流，兩個城市的關系就像東京與橫濱，將來他們之間的互補性會非常強，開發(fā)商不但要關注到這樣的變化，還要想辦法在兩個城市之間也形成互動�！敖煌ㄗ呃妊鼐�的土地一定會熱”，盧衛(wèi)甚至大膽預測：高速客運鐵路建成之后，如果真能實現(xiàn)半小時通車，北京人將來就會涌入天津買房。
看來，京津間這不到140公里的通道之中注定蘊含無限的地產商機�！ �
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