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天津樓市能否闖過(guò)“六關(guān)”
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面對(duì)超過(guò)50%的商品房的均價(jià)在5000元/平方米以上這一現(xiàn)狀，有關(guān)人士提出疑問(wèn)——樓市能否闖過(guò)“六關(guān)”
隨著樓市繼續(xù)保持高溫態(tài)勢(shì)，天津市的房?jī)r(jià)也正向新的高點(diǎn)漂移。據(jù)悉，2004年第三季度主要有12個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤，在新開(kāi)盤項(xiàng)目中，50%以上的項(xiàng)目均價(jià)在5000元/平方米以上。然而，對(duì)于是否將有更多中高檔商品房紛紛尾隨過(guò)關(guān)，各方人士冷靜地透露出六大難題給樓市降溫。
契稅關(guān)：繳稅需要翻一番
從天津市稅務(wù)部門獲悉，目前天津市具體執(zhí)行的契稅是兩檔稅率：別墅、單位買的住房、商業(yè)用房以及單價(jià)在5000元以上的普通住房契稅稅率為3%；1999年8月起，單價(jià)在3000元至5000元的自用普通住宅契稅稅率減半征收，為1.5%，其中從2002年起，天津市財(cái)政部門還對(duì)市內(nèi)六區(qū)單價(jià)在3000元以下的自用普通住宅進(jìn)行補(bǔ)貼，補(bǔ)貼后的部分房屋實(shí)際契稅稅率為1%。這意味著市民購(gòu)買單價(jià)超過(guò)5000元的普通商品房至少比購(gòu)買這個(gè)價(jià)格之下的房屋要多繳一倍的契稅。目前，許多熱銷樓盤只對(duì)一次性現(xiàn)款買房的購(gòu)房人給予1至2個(gè)百分點(diǎn)的折扣，而契稅支出的增加又讓購(gòu)房人得到的優(yōu)惠減少了。這將使人們買5000元/平方米以上的房屋時(shí)，不由得再多一份考慮。
物業(yè)關(guān)：高檔物業(yè)價(jià)更高
據(jù)了解，5000元房屋的物業(yè)費(fèi)也價(jià)格不菲。盡管去年9月執(zhí)行的《天津市普通商品住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定，物業(yè)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格對(duì)應(yīng)四個(gè)等級(jí)的物業(yè)服務(wù)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分別為每月每平方米1元、0.75元、0.50元和0.35元(物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)可在此中準(zhǔn)價(jià)格基礎(chǔ)上根據(jù)服務(wù)成本變動(dòng)等因素上下浮動(dòng)20%)，但是其中也明確指出，納入商品房計(jì)劃中平均銷售價(jià)格在每建筑平方米4000元以下的住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)行為適用于該辦法。單價(jià)超過(guò)4000元的房屋將超過(guò)辦法中的限價(jià)。而當(dāng)前市場(chǎng)上均價(jià)超過(guò)5000元/平方米的商品房物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)達(dá)到1.5元左右，甚至一些高層住宅已經(jīng)逼近2元。由于買房已經(jīng)用了家庭基本的積蓄，而物業(yè)的這筆長(zhǎng)期支出，特別讓許多中老年購(gòu)房人感到不安，高額的物業(yè)費(fèi)成為了他們退休后不得不面對(duì)的負(fù)擔(dān)。
銀行關(guān)：嚴(yán)格審貸不手軟
隨著日前中國(guó)銀監(jiān)會(huì)公布并實(shí)施《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》，規(guī)定借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比應(yīng)控制在50%以下，月所有債務(wù)支出與收入比應(yīng)控制在55%以下，同時(shí)要求商業(yè)銀行建立房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)政策及其不同類型貸款的操作審核標(biāo)準(zhǔn)，明確不同類型貸款的審批標(biāo)準(zhǔn)、操作程序、風(fēng)險(xiǎn)控制、貸后管理等。據(jù)建行有關(guān)人士介紹，以往很多單位給貸款人出具的收入證明很不規(guī)范，現(xiàn)在為了控制風(fēng)險(xiǎn)，一些支行已經(jīng)要求貸款人提供工資條、工資卡，甚至利用公積金繳存額反向計(jì)算貸款人每月的真實(shí)收入水平。對(duì)于一些價(jià)格高、還貸風(fēng)險(xiǎn)大的高檔商品房，銀行甚至降低貸款成數(shù)。目前已經(jīng)有一些銀行停止發(fā)放寫(xiě)字樓、底商甚至別墅等高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款。銀行人士坦言：高檔商品房一旦成為不良貸款"壓在銀行手中"，銀行處置難度相當(dāng)大，因此對(duì)貸前審核環(huán)節(jié)比以往要求更加嚴(yán)格。
裝修關(guān)：水漲船高難討好
盡管上漲后的總房款讓普通人買房后面對(duì)更大的裝修資金缺口，但是開(kāi)發(fā)商推出的精裝修商品房仍顯得不太討好。因?yàn)閲?guó)家稅務(wù)總局強(qiáng)調(diào)了"采取分期付款方式購(gòu)買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)按合同規(guī)定的總價(jià)款計(jì)征契稅"，精裝修后的商品房?jī)r(jià)格必然提高，而一旦平均單價(jià)超過(guò)5000元，照樣按3%來(lái)加倍繳納契稅。人們購(gòu)買了這樣的精裝修商品房就要多承擔(dān)稅款。此外，建設(shè)銀行下屬一些支行對(duì)精裝修房屋開(kāi)始"另眼看待"：銀行發(fā)放的裝修貸款年利率比住房貸款年利率至少高0.5個(gè)百分點(diǎn)，比公積金貸款高1.5個(gè)百分點(diǎn)，如果精裝修房屋把裝修成本包容到了住房貸款之中，就等于向銀行少交納了利息，因此銀行對(duì)于高價(jià)的精裝修房屋明確要求將成本分開(kāi)計(jì)算，只按毛坯房成本發(fā)放貸款。這使得買房人的裝修資金壓力根本沒(méi)有減少。由于許多普通購(gòu)房人把裝修預(yù)算計(jì)算到買房款之中，人們的承受能力進(jìn)一步受到挑戰(zhàn)。
房型關(guān)：房型過(guò)時(shí)自貶值
房地產(chǎn)專家指出，高檔房永遠(yuǎn)是個(gè)動(dòng)態(tài)的概念。與中低檔房比較，人們可以很容易看出高檔房的優(yōu)勢(shì)。但在高檔房市場(chǎng)，在"強(qiáng)中自有強(qiáng)中手"的競(jìng)爭(zhēng)中，一些高檔房存在貶值的危險(xiǎn)。盡管開(kāi)發(fā)商標(biāo)榜自己的房型設(shè)計(jì)可以幾十年不落伍，但在技術(shù)進(jìn)步呈加速度的21世紀(jì)，資產(chǎn)的自然損耗是快得驚人的，就連世界巨頭微軟公司的總裁都說(shuō)，我們只比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手領(lǐng)先6個(gè)月。在梅江地區(qū)高檔房云集的地方，一年前領(lǐng)先于市場(chǎng)的一些設(shè)計(jì)，今年看來(lái)已經(jīng)并無(wú)新意，甚至被一些開(kāi)發(fā)商以"后發(fā)制人"式超越。盡管許多開(kāi)發(fā)商樂(lè)觀地預(yù)計(jì)樓市在2008年之前還會(huì)穩(wěn)健上升，但是，他們自己的項(xiàng)目可能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中已經(jīng)不再屬于高檔房的行列。專家提醒他們：在一個(gè)市場(chǎng)上，高價(jià)房不意味著高檔房。沒(méi)有5000元的內(nèi)涵而標(biāo)出5000元的售價(jià)，不僅買房人冷靜地評(píng)價(jià)這樣的房子"不值"，而且業(yè)內(nèi)也會(huì)為這種浮躁付出代價(jià)。由于買房人對(duì)房型的日益重視，專家認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商還需要不斷進(jìn)行房型創(chuàng)新與完善，不要認(rèn)為房子不愁賣，而要有一份"逆水行舟，不進(jìn)則退"的緊迫感。
心理關(guān)：承受力有多強(qiáng)
在前不久結(jié)束的秋季房交會(huì)上有關(guān)調(diào)查顯示，人們開(kāi)始逐漸接受30萬(wàn)元至40萬(wàn)元的總房款，不斷上漲的房?jī)r(jià)使人們買一套普通商品房的總價(jià)款已經(jīng)逼近40萬(wàn)元。當(dāng)一百平方米左右的商品房成為人們居住的主流時(shí)，5000元/平方米的單價(jià)將意味著50萬(wàn)元以上的支出。對(duì)于本市的普通工薪層來(lái)說(shuō)，這樣的負(fù)擔(dān)會(huì)使他們轉(zhuǎn)而到二手房市場(chǎng)購(gòu)買。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查顯示：從購(gòu)房者具體需求調(diào)查顯示，其中80平方米至100平方米左右、不到頂層、房?jī)r(jià)30萬(wàn)元以下的二手房最受歡迎。在7月份的二手房交易中，房齡在8年以下的新建商品房占到了總量的72.3%，比去年同期提高了19.2個(gè)百分點(diǎn)。不僅因?yàn)?次新房"房齡較短，與年代久遠(yuǎn)的二手房相比較，規(guī)劃設(shè)計(jì)、房屋戶型、樓盤質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等方面更為合理、完善，而且次新房比商品房的價(jià)格更誘人。對(duì)于一些為解決天津戶口的外地購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，總房款30萬(wàn)元已經(jīng)足夠。而對(duì)于外地房地產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)，投資要低買高賣，天津已經(jīng)漲起的房?jī)r(jià)也考驗(yàn)著他們是否"追漲"。如果買房出租可能市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)更大。透視5000元這個(gè)房?jī)r(jià),不禁讓人沉思�！ �
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